美國最快本周進入減息周期，對本港樓市起到正面作用，一眾發展商料趁機加快推盤，銷情向來較具保證的鐵路項目，更再醞釀搶客大戰。目前至少6個鐵路盤有望減息後銷售，可發售共3,441伙，當中黃竹坑站Blue Coast II佔558伙，主打2及3房，料最快下月出擊應市。
多個發展商正摩拳擦掌，積極籌備推售旗下項目，以捕捉減息後樓市機遇。其中，鐵路盤成市場焦點之一。本報統計，目前有6個鐵路項目可望減息後應市，各提供368至792伙，合共3,441伙，集中黃竹坑站港島南岸項目，佔去3盤可發售共1,386伙，意味區內短期將上演連場搶客大戰。
其中，長實 （01113） 與港鐵 （00066） 合作的港島南岸第3C期，發展商昨天率先為項目命名為Blue Coast II，擬趁減息及同系Blue Coast熱賣之勢，籌備最快下月出擊推售。
長實執行董事趙國雄表示，估計美國聯儲局本月較大機會減息0.25厘，對市場具正面作用，市場情緒將漸趨樂觀。而集團旗下Blue Coast II銷售工作已籌備數月，目前屬合適推盤時機，將盡快推出市場。他指出，該項目定價仍需與港鐵商議，強調會按市價推售，是「市場可接受得到和願意入市的價格」，絕對不會囤積居奇，亦對項目銷情充滿信心。
油塘通風樓項目 提供792伙
長實營業部首席經理郭子威補充，Blue Coast II可提供558伙，戶型涵蓋2至4房，很大機會在下月進行首輪銷售，爭取成為第四季首個發售的新盤。而長實營業部助理首席經理楊桂玲說，Blue Coast II主打2及3房，間隔較上期更多元化，集團將委託代理進行宣傳工作。而同系Blue Coast目前累售571伙，套現約108億元，平均每伙售價約1,900萬元，平均成交呎價約2.5萬元。
事實上，除港島南岸鐵路項目將掀起搶客戰外，九龍及新界同樣預計有鐵路盤醞釀推售，為樓市注入動力。當中，信置 （00083） 、資本策略 （00497） 及港鐵合作的油塘通風樓項目，可提供792伙，是目前統計的6個潛在鐵路盤中，可提供的單位數目最多。
而信置同系與嘉華 （00173） 、中國海外 （00688） 及港鐵合作的元朗柏瓏III，以及新地 （00016） 旗下天水圍天榮站上蓋項目YOHO WEST第2期，也有機會在減息後相繼登場，前者設680伙，後者可銷售單位達583個。
業界：減息未必即時「起死回生」
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，發展商選擇在減息初期，率先推出手頭鐵路項目打頭陣，相信是考慮到過去鐵路項目銷情較具保證，有助藉項目銷售成績理想推動市場氣氛，為減息後樓市打好基礎。
不過，陳超國指出，由於減息未必能夠令樓市即時「起死回生」，預料即使是鐵路項目，發展商開價仍傾向保守，甚至較二手樓具有折讓，以尋求加快去貨。
鐵路項目不乏捧場客，向來是新盤銷售保證，例如今年初政府為樓市撤辣後，多達5個鐵路項目在不足2個月內以價單形式推售，普遍銷情不俗，當中3個首輪更即日沽清發售單位，並一度推升市場氣氛。
樓市撤辣後 多個項目首輪沽清
美國聯儲局將在本周公布議息結果，盡管減息幅度尚存在變數，惟已搶先撻着一手市場，觀乎近期啟德新盤爆發推盤潮，以至多個鐵路項目欲趁減息推售，均顯示發展商推盤意慾正持續回升，令新盤大有機會在短期內打破悶局。
在減息初期，發展商料會借助好消息加快去貨，而鐵路項目便成為其中撒手鐧之一。參考今年2月底政府樓市撤辣為例，當時包括將軍澳日出康城SEASONS PLACE、黃竹坑站港島南岸第3B期Blue Coast、何文田朗賢峯IIB期等5個鐵路項目，便在不足2個月內先後以價單形式發動銷售攻勢。
其中，除SEASONS PLACE、朗賢峯IIB期，以及元朗The YOHO Hub II，均在首輪即日沽清發售單位外，Blue Coast更即日大幅套現近75億元，創下一手例自2013年生效以來單日最高銷售金額紀錄，而該項目其後銷情持續凌厲，在短短8日累積吸金逾101億元，屬觀塘凱滙I在2018年12月於短短6日內吸金逾106億元後，逾5年吸金最快項目。
事實上，鐵路項目銷售往往具備叫座力，尤其在利好消息刺激下，更能達到去貨效果，如今多個鐵路盤趁減息利好消息出擊，既可加快去貨，以便減輕手頭庫存壓力，亦可推動市場氣氛，為減息後樓市復甦奠下基礎。
鐵路項目不乏捧場客，向來是新盤銷售保證，例如今年初政府為樓市撤辣後，多達5個鐵路項目在不足2個月內以價單形式推售，普遍銷情不俗，當中3個首輪更即日沽清發售單位，並一度推升市場氣氛。
樓市撤辣後 多個項目首輪沽清
美國聯儲局將在本周公布議息結果，盡管減息幅度尚存在變數，惟已搶先撻着一手市場，觀乎近期啟德新盤爆發推盤潮，以至多個鐵路項目欲趁減息推售，均顯示發展商推盤意慾正持續回升，令新盤大有機會在短期內打破悶局。
在減息初期，發展商料會借助好消息加快去貨，而鐵路項目便成為其中撒手鐧之一。參考今年2月底政府樓市撤辣為例，當時包括將軍澳日出康城SEASONS PLACE、黃竹坑站港島南岸第3B期Blue Coast、何文田朗賢峯IIB期等5個鐵路項目，便在不足2個月內先後以價單形式發動銷售攻勢。
其中，除SEASONS PLACE、朗賢峯IIB期，以及元朗The YOHO Hub II，均在首輪即日沽清發售單位外，Blue Coast更即日大幅套現近75億元，創下一手例自2013年生效以來單日最高銷售金額紀錄，而該項目其後銷情持續凌厲，在短短8日累積吸金逾101億元，屬觀塘凱滙I在2018年12月於短短6日內吸金逾106億元後，逾5年吸金最快項目。
事實上，鐵路項目銷售往往具備叫座力，尤其在利好消息刺激下，更能達到去貨效果，如今多個鐵路盤趁減息利好消息出擊，既可加快去貨，以便減輕手頭庫存壓力，亦可推動市場氣氛，為減息後樓市復甦奠下基礎。
近期一手大額成交不絕，九龍半山緹外，以1.9億元售出第5座2樓A室分層大宅；另何文田朗賢峯IIA，1座20樓B單位以4,132.9萬元售出，呎價28,841元，屬雙破頂成交。
由嘉里建設 （00683） 發展的九龍半山緹外，最新以1.9億元售出第5座2樓A室分層大宅，面積為4,437平方呎，屬4房雙工人房間隔及連兩車位，呎價約43,227元。資料顯示，項目至今累售26伙，總成交額約86億元，平均成交呎價約61,000元。
朗賢峯4133萬售 呎價28841
其次，鷹君 （00041） 與港鐵 （00066） 合作的何文田朗賢峯IIA，昨錄2宗成交，其中1座20樓B單位，實用面積1,433平方呎，以4,132.9萬元售出，呎價28,841元，屬雙破頂成交，成交金額及呎價均為項目開售以來最高。
而另一宗成交為2座16樓E單位，實用面積968平方呎，屬3房間隔，成交價2,338萬元，呎價24,153元。資料顯示，朗賢峯IIA期開售不足兩周總成交金額為3.5億，而整個項目至今累售635伙，佔可發售單位82%，總套現逾81億。
北角海璇II四房 4780萬沽
此外，新地 （00016） 旗下的北角海璇II第3座8樓A室，實用面積1,492平方呎，屬4房間隔連車位，成交價4,780萬元，呎價3.2萬元。資料顯示，項目本月累售10伙，吸金約4.8億元，而項目8月開售至今累售16伙，套現總金額約7.4億元。
嘉華 （00173） 、會德豐地產及中國海外 （00688） 合作發展的啟德海灣，昨日亦再沽1伙，單位為第2B座17樓B室，實用面積474平方呎，屬兩房間隔，成交價879.6萬元，呎價18,557元。
「麻將館大王」石鑑輝長子石炳祥近年積極入市，近期斥逾1,980萬元掃何文田新盤譽林4伙，平均呎價約1.9萬元，近年石炳祥累計斥近2億元入市。
呎價1.9萬 較去年低12%
據悉，石炳祥在上個月底一口氣購入譽林中層上下相連的4個D室單位，實用面積均為260平方呎，分別作價478.7萬至516萬元，合共涉資1,981.9萬元，以4個單位的總面1,040平方呎計算，平均呎價約1.9萬元。
據譽林的成交紀錄冊顯示，該4個單位均採用90天付款辦法，即是在臨約以及簽訂臨約後30日合共支付10%訂金，在90日後支付其餘90%樓價餘額。
石炳祥並不是第一次購入譽林單位，早在去年11月，曾經斥1,634.4萬元購入中層B室單位，以該單位實用面積754平方呎計算，呎價約21,676元，因此石炳祥今次入市呎價較去年低約12%。同時，石炳祥先後合計以3,616.3萬元購入譽林5伙，已經接近整個樓盤的10%單位。
事實上，石炳祥近兩年積極入市掃貨，包括今年2月斥1,643萬元購入長沙灣愛海頌3座高層A室；在舖位方面，石炳祥亦斥1,800萬元購入上環歌賦街複式舖位。粗略計算，石炳祥在過去幾年合計斥2億元入市。
石炳祥為有「麻將館大王」之稱的石鑑輝長子，石鑑輝早年開辦多間麻將館，在致富後則積極投資物業，包括購入各區地舖。
二手樓市氣氛疲弱，市場連錄多宗大幅蝕讓個案，其中黃竹坑站揚海一個3房單位，3年貶值41%易手，業主帳面蝕讓1,496萬元離場。
揚海942呎 2180萬成交
區內代理透露，黃竹坑站揚海1B座低層B室，實用面積942平方呎，屬於3房間隔，業主於2021年10月以3,676.5萬元購入，至今年2月政府宣布樓市撤辣，即時推出市場放盤，當時叫價3,000萬元，至7月減至2,600萬元吸客，近日進一步減價至2,180萬元易手，持貨約3年帳面蝕讓1,496.5萬元離場，期內單位大幅貶值41%。
北角摩天大廈3房 4年貶28%
其次，北角天后廟道摩天大廈高層E室，實用面積1,806平方呎，屬於3房間隔，原業主2020年中以4,180萬元購入，本月初以3,000萬元易手，持貨約4年，帳面蝕讓約1,180萬元離場，期內貶值約28%。
再者，北角維港頌5座低層B室，實用面積1,065平方呎，原業主2017年以2,986.2萬元購入，剛以2,570萬元易手，持貨約7年後帳面蝕讓約416萬元離場。
市場人士指，逸瓏灣8一個3B座中層F室，實用面積494平方呎2房，叫價698萬元，現以655萬元易手，減價43萬元，呎價13,259元。原業主於2019年1月以711.1萬元購入，持貨5年帳面蝕讓56.1萬元或8%。
其次，美聯物業高級分區營業經理徐君寶表示，元朗原築1座低層C室，實用面積651平方呎，3房套房。叫價560萬元，議價30萬以530萬元承接，呎價8,141元。原業主於2023年以650萬元購入單位，持貨1年帳面蝕120萬元，樓價貶值18%。
金朝陽 （00878） 最新公告交代銅鑼灣希雲大廈強拍的最新進展，發展商指，上訴法庭已於9月2日公布駁回其上訴的判決，並裁定出售命令的3個月有效期，只能再延長3個月一次，因此出售命令的有效性於8月29日之後，不再具有任何法律效力。而該集團經過諮詢其專業顧問後，將不會提出上訴，即項目不會再舉行拍賣。
此後，土地審裁處通知根據出售命令委任的受託人，並就受託人單方面申請進一步延長出售命令的期限，以進行第二次拍賣作出回覆，表示不會批准延期。
受託人其後通知該集團，其會按照強拍條例第7（3）條的規定，在土地註冊處撤銷出售命令的登記，因此將不會進行第二次拍賣。各方將回復至作出強制出售申請前的狀態，即如從未作出出售命令。而據該集團董事所深知、盡悉及確信，不收購或出售希雲大廈的不分割份數，不會對其產生直接財務影響。
希雲大廈位於銅鑼灣禮頓道128至138號、希雲街2至30號，比鄰為同由金朝陽發展的曦巒。金朝陽於2019年申請強拍，至今年2月獲土地審裁處以底價24.25億元批出強拍令，惟在今年4月「流拍」收場。其後發展商曾向土地審裁處申請延長拍賣期限至8月29日，及申請下調拍賣底價至與該地段的市值一樣，不過土審最終僅批准延期，卻未有調整底價。
租務市場續旺，細價租盤升幅明顯，荃灣半新樓映日灣開放式以13,800元租出，呎租63元，較同類間隔呎租62元稍高。
荃灣市9月暫錄約65宗租務成交，半新樓映日灣佔6宗，美聯物業高級分區營業經理梁仲維指出，映日灣2座高層C室，實用面積219平方呎，開放式間隔，望開揚荃灣市景，裝修企理，原開價14,500元放盤，新租客願意一次過先交半年租金，議價700元以13,800元達成交易，呎租63元，較同類間隔呎租62元稍高。業主於2019年8月以435萬元購入，是次成交回報率約3.8厘。租客恐無租盤，更即睇即租。
匯璽1房租1.95萬 呎租51.5元
其次，香港置業董事謝啟源表示，南昌站匯璽3B座極低層，實用面積379平方呎，屬於1房間隔，向北望街景。以2.05萬元放租僅3日，即獲外區客議價，終以1.95萬成交，實用呎租51.5元。新租客為單身客，業主於2017年12月以777.1萬元購入，業主享回報約3厘。
至於，港島區方面，美聯物業助理區域經理鄭琨表示，筲箕灣譽．東中層B室，實用面積328平方呎，屬於1房間隔，以月租1.98萬元承接，呎租60.4元。業主於2011年8月以約616萬元購入上述物業，若以目前租金計算，租金回報約3.9厘水平。
租務市場續旺，細價租盤升幅明顯，荃灣半新樓映日灣開放式以13,800元租出，呎租63元，較同類間隔呎租62元稍高。
荃灣市9月暫錄約65宗租務成交，半新樓映日灣佔6宗，美聯物業高級分區營業經理梁仲維指出，映日灣2座高層C室，實用面積219平方呎，開放式間隔，望開揚荃灣市景，裝修企理，原開價14,500元放盤，新租客願意一次過先交半年租金，議價700元以13,800元達成交易，呎租63元，較同類間隔呎租62元稍高。業主於2019年8月以435萬元購入，是次成交回報率約3.8厘。租客恐無租盤，更即睇即租。
匯璽1房租1.95萬 呎租51.5元
其次，香港置業董事謝啟源表示，南昌站匯璽3B座極低層，實用面積379平方呎，屬於1房間隔，向北望街景。以2.05萬元放租僅3日，即獲外區客議價，終以1.95萬成交，實用呎租51.5元。新租客為單身客，業主於2017年12月以777.1萬元購入，業主享回報約3厘。
至於，港島區方面，美聯物業助理區域經理鄭琨表示，筲箕灣譽．東中層B室，實用面積328平方呎，屬於1房間隔，以月租1.98萬元承接，呎租60.4元。業主於2011年8月以約616萬元購入上述物業，若以目前租金計算，租金回報約3.9厘水平。
九龍灣新商廈第一集團中心地下兩舖位，合共以6,000萬元沽出。
觀塘世達兩銀主盤 1490萬易手
資料顯示，九龍灣全新商廈第一集團中心地下01及2號舖易手，物業1號單位面積約2,760平方呎，以3,500萬元沽出，另2號舖面積約2,382平方呎，以2,500萬元沽出，合共涉資約6,000萬元。據悉，目前1號舖位由電動車AION埃安租用，另2號舖仍交吉。
據了解，兩舖位均由發展商第一集團沽出。該集團今年中展開拆售。
另外，觀塘工廈世達中心兩銀主單位以1,490萬元易手，物業4年間貶值一半。資料顯示，觀塘巧明街錄得兩宗登記，涉及物業低層C及D室，面積分別約2,383及2,858平方呎，合共約5,241平方呎，以1,490萬元成交，呎價僅約2,842元。
翻查資料，原業主於2020年以3,100萬元購入上述單位，惟其後業主多番加按物業，及後淪為銀主盤。如今以1,490萬元沽出，單位貶值1,610萬元，幅度達52%。
鑽石山鳳德邨銀主盤放盤一星期即獲承接，減22萬元以158萬元（未補地價）成交。另將軍澳雍明苑2房未補價455萬沽出。
富誠地產物業顧問陳駿明表示，公屋鳳德邨斑鳳樓高層17室，實用面積354平方呎，原則是開放式間隔，現改為1房。原業主於2022年因有法庭檢控並敗訴，之後由律師樓接管並作為銀主放盤賣樓。本月初律師樓以180萬元（未補地價）放盤，由於單位裝修新，可即買即住，即吸引大量用家，放盤7天即以158萬（未補地價）賣出，原業主於2018年以66萬從房委會購入。
8月錄零星補地價個案，地政總署資料顯示，淺水灣南灣坊1號豪宅項目以約262萬元完成補地價。
項目由樂聲電子 （00213） 或相關人士持有，今年4月已獲發佔用許可證。據屋宇署資料所顯示，項目將建為1幢8層高的分層住宅，另設15個車位，總樓面約26,594平方呎，提供10個住宅單位。
再有全幢物業放售，由私人投資者持有的旺角長沙街11號MK居停全幢放售，市值約3億元，截標日期為10月9日（周三）。
MK居停全幢樓高19層，總樓面面積約26,140平方呎，提供101個房間，亦設空中花園。目前市值約2.95億元，呎價約11,285元。
世邦魏理仕香港資本市場資深董事莫旺寧表示，最近兩年間的酒店或旅館成交項目中，新買家多改裝成學生宿舍或長租公寓，使市場上在短時間內消失了超過約1,000個酒店房間。
中銀香港 （02388） 積極搶佔安老按揭市場，根據中原按揭研究部及土地註冊處數字指出，2024年8月錄得18宗安老按揭登記，按月減少33宗或減65%，其中8月份全數安老按揭均由中銀香港承辦。
至於2024年首8個月錄得292宗安老按揭登記，對比去年同期194宗，增50.5%。今年首8個月安老按揭登記中，中銀香港錄得287宗安老按揭登記，按年增50.3%，市佔率達98.3%佔榜首，其次則為上海商業銀行及東亞銀行 （00023） ，分別錄得3宗及2宗登記，位列第二及第三。
疫情過後，本港經濟未有如預期出現反彈。零售業和餐飲業首當其衝受影響，頻頻傳出結業消息。樓市方面，隨着經濟下行，樓價亦持續整固，市場上一度出現撻訂潮。
據本行研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，今年首8個月全港共錄得385宗一手撻訂個案，比起去年全年293宗高出超過3成。然而，近數月情況已有改善，一手撻訂個案明顯回落，由今年117宗高位，持續跌至7月份僅16宗水平，即使8月回升至26宗，惟仍創半年次低，而宗數較3月高位更已大跌約77.8%。
一手撻訂385宗 按年升3成
但凡物業買賣，都需要簽署買賣合約，無論是臨時買賣合約或正式買賣合約，只要買方在簽署後決定悔約，需要被賣方沒收訂金，俗稱「撻訂」。置業是人生大事，不論是購買一、二手物業，一旦選擇終止交易，買方須承担「撻訂」後的金錢損失。或許有不少市民也許會有疑問，撻訂後既「無樓」又要賠訂金，帳面看起來感覺不是太划算。
一般而言，樓市突然急跌才會出現「撻訂」潮，而撻訂個案一般分為「撻細訂」及「撻大訂」，細訂訂金一般為樓價3%至5%，大訂為樓價5%至7%，即是說「細訂」連同「大訂」合計通常相當於樓價的10%。若以一個800萬為例，付3%「細訂」即約24萬元，而「大訂」為7%，約56萬元，合共80萬元首期。在今年首8個月一手撻訂個案中，撻細訂僅佔83宗（佔約21.6%），撻大訂錄302宗（佔約78.4%）。
據差估署的數據顯示，7月份私人住宅售價指數報269.8，跌幅擴大至按月跌1.88%，按年則跌13.72%，連跌3個月，創近8年低。若將今年首8個月一手撻大訂個案302宗按購入年份劃分，當中以2021年購入佔最多，達171宗。當年樓價處高位，若買家選擇建築期付款，到今年收樓才上會，或因現時銀行估價不足、個人財務狀況改變等原因無法上會，最終被迫撻訂。由於2021年正值樓價高位，最新樓價比當年最高位下挫約27%，當年購入而撻大訂的情況難免較多。
筆者認為，現時樓價已由高位回落，相信撻訂潮將會過去，目前市場信心回穩，加上美國減息，對準買家仍有一定的吸引力，因此部分有置業需求的買家將會伺機入市。事實上，現時多個新盤已整裝待發，相信當聯儲局公布減息時，會有更多新盤或餘貨盤傾巢而出，並採取先求量、後求價的策略吸引買家。
因新冠肺炎疫情關係，中原地產員工協會過去數年未有舉辦大型聚會。隨着疫情消退，事隔5年，協會決定復辦年度重頭活動「中秋團圓晚宴」，讓管理層、各區前綫同事及後勤各部門員工可以聚首一堂，齊齊放鬆一番。
中原員工協會主席李玉祥表示，會員踴躍參加中秋團圓晚宴，超過300名前綫及後勤同事出席，筵開27席，場面熱鬧，洋溢一片歡樂氣氛。協會期望藉此活動加強各區各階層聯繫交流，同時讓同事暫時放下工作，享受一刻放鬆。晚宴活動十分精采，除了傳統中秋猜燈謎遊戲外，當然少不了緊張刺激的抽獎環節，席間合共送出75份獎金獎品，總值超過4萬元。晚宴在一片歡呼聲中圓滿結束。中原員工協會亦在此預祝各位中秋佳節快樂。
美國減息在即，盡管減息減低買家供樓負擔，帶來刺激作用，奈何過去一段時間樓價持續整固，買家入市心態疲弱，樓市整體交投亦持續回落，
按土地註冊處的紀錄，整體二手交投已經連跌4個月，上月的二手註冊量更再度跌穿3,000宗的低位，回復撤辣前的淡市水平，樓市價量齊跌，不過踏入減息月，發展商已顯著加快推盤步伐，近月新盤市場已明顯再度熱鬧起來，相信今個月新盤市場銷售勢必重上1,000宗水平。
今明兩年新盤落成高峰
減息的展開對樓市勢必帶來一定的刺激作用，減息令買家供樓負擔減低，自然有助需求的刺激，當然減息對樓市的刺激作用有多大，現階段仍難以確定，始終樓市持續整固下，市場對後市走向仍然觀望，但市場上仍有一定的剛性需求，其中最主要的剛性需求是每年的新婚數字，疫情過去令去年本地的結婚人數大幅增加，按政府統計處的數字，去年共有47,723對新人結婚，較2022年約3萬對激增59%，較疫情期間每年僅約2.7萬對大幅增加。不過2024年是龍年，因為無立春傳統稱為不宜結婚，一般估計今年新婚數字會有所回落，但相信仍會有4萬對新人，新婚數字增加對樓市需求自然漸增。
樓市有一定的剛需，同時間樓市未來供應情況又如何，相信大家亦明白今、明兩年是新盤落成的高峰期，樓市供應大幅增長，不過目前樓市供應是「短加長減」，近年樓市供應悉數屬於疫情前購入的土地，當時樓市仍然熾熱，發展商積極搶地下，近年樓市供應自然增加，但疫情下近年新盤動工量已明顯減少，加上樓價整固，發展商減少買地以至放慢新盤的興建，未來新盤供應勢必驟降。
結婚人數的增加令樓市需求漸增，而與此同時，隨着未來供應屬「短加長減」，未來新盤供應勢必驟降，相信供求的改變，樓市氣氛勢必逆轉，但樓市復甦是一個過程，加上今年是新盤供應高峰期，「慢慢揀」的心態令樓市氣氛觀望，不過減息漸近，盡管現階段亦難以確定，本地銀行會否即時跟隨美國減息，但減息肯定有助樓市轉勢。
隨着核心區舖位租金下跌，商戶亦趁機擴充，令近期核心區舖位整體租務亦上升。
近期核心區舖位連錄租務，均屬商戶擴充。尖沙咀彌敦道111至181號栢麗購物大道地下2號舖及1樓，面積分別約790及786平方呎，總面積約1,576平方呎，現由bossini租用，近日已圍上廣告板，將開設「bossini.X」店，月租料約20萬元。
2020年內企非凡領越收購bossini，而集團今年曾表示，目標今年下半年在中港推出全新的bossini.X概念店，計劃年內在港開5至10間店，相信栢麗購物大道舖作首間單車概念店的bossini.X。集團同系鞋店Clarks，亦租用是次成交的比鄰地下及1樓舖位，月初已開業。
栢麗大道舖位1拆4 相繼租出
栢麗購物大道地下G1至G4號舖連1樓1至2號舖的複式舖位，由本地老牌家族持有，地下面積約2,866平方呎，1樓面積約2,894平方呎，合共約5,760平方呎，周生生在2008年起租用上述舖位，高峰期月租加至300萬元，直至2021年決定棄租。當時正值疫情，業主僅把舖位作短租。去年中港通關，業主再推出招租，惟反應仍屬一般，決定把舖位「一拆四」，分成4個地下及1樓複式舖，每個千餘平方呎，月租約12萬元起招租，如今3舖位獲承租，現剩餘最後一組舖位待租。
另消息指，銅鑼灣波斯富街77至83號地下Q舖，面積約700平方呎，由米蘭站承租，月租20萬元，呎租約286元。據悉，米蘭站現時在波斯富街已經有另一分店，是次趁租金回落擴充網絡。資料顯示，上述舖位於2019年至2022年期間由鐘錶店承租，月租48萬元，是次新租金較2019年回落約58%。
米蘭站每月20萬 租波斯富街舖
至於同區銅鑼灣羅素街38號金朝陽中心地下D號舖，面積約795平方呎，早前以月租40萬元租出，平均呎租約503元，較舊租金每月約35萬元上升逾1成。租客為瑞士鐘錶品牌，原先租用鄰近舖位，見上述舖位舊租客落實遷出，隨即承租該舖位以擴闊門面。
分析指，核心區舖位租金於疫情期間下跌逾5成，現時個別一綫地段舖位，月租已回落至約20萬元起，便吸引零售商趁機擴充，料租務持續增加。
資深投資者續放貨，現「小巴大王」馬亞木家族，放售尖東半島中心全層，意向價約4.2億元。
08年2.28億購入 現叫價4.2億
美聯旺舖高級區域營業董事張殷焌表示，獲業主委託，出售九龍尖沙咀東部麼地道67號半島中心2樓全層，建築面積約57,240平方呎，意向售價約4.2億元，折合呎價約7,338元。
張氏表示，物業為市場罕見單一全層大面積商舖，設有多個出入口，可透過商場扶手電梯及升降機前往，亦設有獨立扶手電梯，可由地面直接前往物業，應付大量人流，電力及洗手間設施充裕。物業亦設有寬闊落地玻璃窗，可飽覽噴水池景。
資料顯示，物業由「小巴大王」馬亞木或相關人士持有，於2008年以約2.28億元購入，現放售價較16年前購入價高約1.92億元或84%。
近日房協委託代理行，招標放售旗下深水埗、西環及上環舖位，預計市值逾4億元。據了解，各代理亦準備好推介給投資者，由於涉及舖位租金收入穩定，兼預計回報率達4厘以上，遇上即將可能減息，相信具一定吸引力。
市場預期減息在即，資本策略主席鍾楚義（Mico）認為，無論減息幅度多與少，只要開始便有利物業投資市場，但認為關鍵還是政府有政策配合刺激新需求。
暑假為業界人士外遊黃金時間，Mico亦不例外，與家人飛往歐洲等地近一個月，最近才返港。對於樓市，他認為本周若落實減息，始終有利投資市場，「目前減息幅度難料，市場成交某程度上已反映減息，不應抱太大期望樓市立即轉勢，但買家始終要等到減息正式開始才入市，故只要減息成趨勢，定有利投資市場，特別非住宅物業，與投資回報率關係高，減息可帶動投資需求。」
先沽貨 才考慮入貨
他提到，無論息口走勢如何，香港仍受不同因素衝擊投資氣氛，希望政府會有新政策，「在目前地緣政治下，希望有新措施刺激需求，例如以稅務優惠等，讓更多內企來港設總部。」
投資部署上，Mico認為現階段仍以沽貨為主，例如最近加快推售中環威靈頓街商廈，亦沽出部分樓層。
隨着訪港旅客數目回升，近月不少跨國品牌及奢侈品店重拾租舖意慾。加上核心區租金回落，吸引鐘錶品牌擴充。市場近日錄得多宗鐘錶店相關租務，平均呎租約174至504元。租金雖然較高峰期大幅回調，但核心區舖位空置回落對舖位租金重回健康水平起關鍵作用。
其中中環皇后大道中16至18號新世界大廈地下及閣樓，建築面積約1,389平方呎，連約915平方呎閣樓，以月租40萬元獲瑞士鐘錶品牌承租，平均呎租約174元。
據了解，舖位上手租客於疫情期間承租，最新租金較舊租金升約3成。
廣東道海星大廈 170萬續租
另外，銅鑼灣羅素街38號金朝陽中心地下D號舖亦錄得租務成交，舖位建築面積約795平方呎，最新租金40萬元，較舊租金升逾1成，平均呎租約503元。
租客為瑞士鐘錶品牌，原先租用鄰近舖位，見上述舖位舊租客落實遷出，隨即承租該舖位以擴闊門面。資料顯示，該舖舊租金每月約35萬元，新租金逆市上調14%。
逾萬呎巨舖亦錄租務成交，相關物業為尖沙咀廣東道2號海星大廈全幢，舖位建築面積約9,182平方呎，最新租金170萬元，平均呎租約185元。租客為瑞士鐘錶品牌，2012年起租用上址，近日續租，較舊租金每月約300萬元，回落逾4成。
美聯旺舖高級區域營業董事游家成表示，鐘錶店屬奢侈品消費，為維持品牌形象，一般會選擇落戶核心區。隨着近年消費市場疲弱，鐘錶店經營策略相對保守，以節省租金支出為主。
游家成續指，在核心區空置率處於較高水平下，料業主會擴大議價空間以挽留租客，租金水平會有一定下行壓力。另外，因市場上空置舖位增加，部分鐘錶店亦會選擇搬遷至較優質的舖位，料市場上將以續租成交及搬舖為主導，僅有個別品牌出於自身情況擴充。
烘焙食品為本地人日常飲食之一，部分烘焙店更積極於社交媒體宣傳，吸引本地人及遊客慕名前往。市場近日錄得烘焙店租務成交，平均呎租約107至444元。
其中筲箕灣筲箕灣道124號地下，建築面積約1,000平方呎，獲烘焙店續租，新租金10.7萬元，平均呎租約107元，較舊租金上調近2成。租客為日本品牌麵包店，在香港有數十間分店。上述舖位位處民生區，料以附近居民消費為主。
40萬進駐豉油街 攻遊客市場
核心區舖位亦見烘焙店進駐，舖位為旺角豉油街24至26號福泰大廈地下2至4號舖，建築面積約900平方呎，新租金40萬元，平均呎租約444元。該舖位疫情期間租予口罩店，月租僅12萬元，新租金較舊租金升約2.3倍。資料顯示，新租客以售賣曲奇禮盒為主，因較積極於社交媒體宣傳，本地顧客以外亦吸引遊客購買作手信。
美聯旺舖營業董事危挺進表示，烘焙食品外形吸引，不少人用以送禮，視乎產品定位，部分品牌定價較為進取，利潤亦相對較高，因此承租能力相對較理想。大部分烘焙店選址核心區及商業區，當中以單邊舖位相對受歡迎，部分亦會選擇落戶中產屋苑舖位，因以上地區人流較有消費能力。
危挺進續指，烘焙店月租一般介乎8萬至10萬元，因不同烘焙店仍然積極尋找新舖位落戶，加上結業離場情況不多，料烘焙店擴充潮仍會持續，租金有一定承托力。
鰂魚涌英皇道1111號經過翻新後，物業質素提升，加上物業配套齊全，並可享優質景觀。
英皇道1111號位於港島東商業區，屬鰂魚涌太古坊其中一幢主要商廈，位置上物業位處太古城港鐵站上蓋，故享優勢，大廈門口亦有巴士站，可前往港九。
其他配套上，大廈基座為太古城中心商場，商店、食肆多不勝數，上班人士亦可前往太古城，亦有不少特色餐飲提供。值得一提，大廈除了英皇道入口外，亦於太古城道設入口，可說是四通八達。
物業於1997年落成，業主於2020年收購物業後，2022年進行翻新，其中一大改動為全面翻新6樓地下大堂，現時設計非常時尚，並加設咖啡室等，另原先地下大堂位置，現改裝成餐廳及零售店舖。地下大堂設12部升降機，通往6至20樓、以及21至27樓單位。
每層面積2.6萬呎 實用率高
每層面積約2.6萬平方呎，實用率高達85至90%，單位甚為四正實用。最細單位面積約1,200平方呎起，適合中小型企業使用，而單位樓底高3.4米。
該廈一大賣點，為開揚景觀。23樓以上單位，可享全維港海景，極為舒適。另其他單位部分望向山景，以及太古城住宅群等。
物業前身為太古城中心一座，由太古地產 （01972） 持有。2020年基滙資本夥拍施羅德基金（前鵬里資產基金），以98億元向太古地產購入太古城中心一座，為一座21層高的甲級寫字樓，總建築面積合共約630,000平方呎，平均每平方呎價約1.56萬元。
基滙資本當時表示，繼2018年成功收購太古城中心三座部分樓層、太古城中心四座及2019年成功收購英皇道625號後，交易會進一步壯大在港島東區的商業資產組合。
英皇道1111號商廈單位進行放租，意向呎租約50元。
25樓單位 半零售作主題
英皇道1111號質素不俗，據了解現時大廈出租率約85%，而大廈不乏跨國大型企業租用，包括花旗銀行、中銀保險集團、中銀國際英國保誠信託、三井住友保險、HP惠普、麥當勞、AT&T美國電話與電報公司等。
除了傳統寫字樓商戶外，業主近期把25樓，以半零售作主題，招攬美容、健身等商戶，增添新元素。
現時大廈亦有部分單位放租，包括2713宗，面積約2,889平方呎，以每呎約50元放租。
工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，8月指標甲廈售價按月下跌約0.3%，連跌11個月；而乙廈售價則按月下跌約2.4%。租金方面，甲乙廈租金按月分別下跌約1.5%及1.9%。上月亦錄得7宗指標甲廈成交，按月持平。
8月份最為矚目的成交是星展銀行以約13.43億元購入中環中心66樓及75樓全層，平均呎價約為26,402元，與中環區內市價相若。
其他大手成交則包括有投資者以約1.44億元購入灣仔333 HENNESSY的多個單位以及金鐘美國銀行中心19樓多個單位以1.21億元成交。
租務市場方面，矚目的成交包括有中資銀行以月租約500萬元租用紅磡海濱廣場1座多層樓面。此外，有新加坡基金及美資金融機構分別以月租約264萬及200萬元租用或續租金鐘太古廣場3期多層樓面。在尖沙咀區，渣打銀行以月租約84萬元租用北京道1號高層樓面。
金鐘區低見1.8萬元呎 重返2012年
最新的整體指標乙廈售價已回落至2015年的水平，相信「以價換量」的情況將蔓延至乙廈市場，預料相關業主亦會將物業的叫價調低以吸引買家。甲廈方面，目前中環區的商廈平均呎價約為25,000元，是8年以來的新低。金鐘區的平均呎價更低見18,000元左右，重回2012年水平。
雖然商廈空置率高企，租金水平持續受壓，令不少投資者卻步，但隨着甲廈價格已累積一定的跌幅，相信部分業務穩定的企業將會在市場上物色高質素物業以作自用，令用家主導商廈市場。
2024年轉眼已過了8個月，香港經濟沒有太大改善，高息環境下營商仍然困難。地產市場相對被動，不論是發展商、投資者或用家，現時亦未見有太大動作，一般都在等待美國9月減息的動態及之後的步伐。
住宅銷售市場方面，最新官方樓價指數截至6月底累計下跌3.1%，其中中小型住宅樓價表現較為遜色。政府於今年2月底時撤走所有樓市「辣招」，市場曾於3、4月時出現小陽春，價量齊升。然而，市場在消化撤辣帶來的利好因素後，5月開始再次出現價量齊跌。現時按月成交量比撤辣前的近3,000宗成交略為提升至4,000多宗的水平，但仍未回升至跌市前近6,000宗的水平。不單止二手成交，發展商最近亦再次放慢推新盤步伐，令一手成交也同時回落。
人才留學生支撑 住宅租務穩
而住宅租務方面則表現平穩，由於部分準買家轉買為租，加上海外人才及留學生抵港，支撑住宅租賃需求，官方住宅租金指數截至6月底累計上升1.6%。
寫字樓租賃市場方面，整體甲級寫字樓租金已較2019年初高位下跌超過3成，而空置率仍不斷上升，港島甲級寫字樓空置率已達13.4%，而九龍則高達14.9%，主要由於市場面對大量新供應樓面，而新需求非常有限，租賃成交多以3,000呎或以下面積為主。大部分企業在過去兩三年多以節省成本為目的，除了縮減寫字樓租賃面積外，同時亦實行「去中心化」（decentralisation），搬遷到租金相對便宜的區域。近期雖有小部分企業「再中心化」（recentralisation），藉已較低的租金進駐核心商業區的甲廈，但所佔吸納量不大，未能令空置率止跌及帶動租金回升。
寫字樓成交方面，今年上半年累計成交共339宗，合共54.7億港元，低於去年同期的484宗及70.9億港元，分別下跌30%及23%。
零售市場方面，今年首6個月，香港共錄得約2,500萬訪港旅客人次，較去年同期增加52%，其中內地旅客佔1,930萬人次。但是同期的零售業銷貨總額卻下跌6.6%，僅錄得191億港元，其中14%為高端零售銷貨額，主要由於內地遊客人均消費明顯下跌。疫情前2019年，過夜內地旅客人均消費達5,990港元，不過夜內地旅客人均消費達2,198港元；現時，過夜內地旅客人均消費達5,422港元，不過夜內地旅客人均消費達1,331港元，較疫情前分別下跌9.5%及39.4%。
商舖成交方面，今年上半年累計成交共461宗，合共108.5億港元，低於去年同期的528宗及105.3億港元，成交宗數下跌13%，但成交金額上升3%。
樓價回升後 產生財富效應
筆者認為，在傳統3大地產市場之中，住宅市場會首先走出谷底，其次是零售商舖，最後是寫字樓市場。當香港息口回落時，3大市場也會同時受惠，但由於住宅租務需求比商舖及寫字樓大，投資者在息口回落時會率先重投住宅市場，令樓價回升及降低租金回報率。
樓價回升後會產生財富效應，增加零售消費，特別是高端零售，帶動零售租金回升，吸引投資者買舖。最後，隨着零售消費重振，更多外來品牌企業重臨香港市場，增加對寫字樓租賃需求，逐步消化龐大的新供應，最後令寫字樓租金回升。
說話簡單，實際還看減息步伐。按照現時市場租金回報率，當實際按息回落至3厘左右時，地產市場便會正式重拾升軌。
尖東南洋中心為區內傳統商廈，現中層單位以2,404萬元放盤。
間隔四正 裝修實用
中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事馮俊英表示，獲業主委託，放售尖東麼地道75號南洋中心1座中高層06室，面積約2,672呎，意向價約2,404萬/元，呎價約9,000元。他指，單位享有實用裝修，加上間隔四正。
南洋中心每層面積約1.3萬平方呎，為1梯6伙間隔，單位面積由千餘呎起，全為大單位。
大廈於今年7月份錄一宗租務，涉及中層5至6A室，面積約1,850平方呎，成交月租近5萬元，呎租約27元。
只作內部傳閱及參考用途
