舊樓現炒風 個半月12宗全賺錢
近全數一筆過買入 半年內獲利51%最勁

樓價反彈，售價400萬元內放盤買少見少之際，部分游資轉吼舊樓市場，掀起炒風。今年首一個半月市場連錄最少12宗樓齡近半世紀或以上的舊樓單位炒賣個案，這批炒家近乎全數以「Full Pay」形式入場，最短持貨逾一個月即賬面大賺83萬元或近三成離場，最豐收一個更買入約5個月便進賬逾51%，樓價升幅遠超同期大市。業界人士認為，不少舊樓單位位置靚但造價低水，預計樓價反彈下仍有資金趁機吸納短炒。

半百樓齡 位處旺角土瓜灣北角

本報以炒家入市時間統計，今年截至2月15日，住宅市場暫錄得12宗炒家買入時樓齡已達近50年或以上的舊樓單位炒賣個案，該批單位分別在1964年至1975年入伙，均在去年買入，炒家入手時大廈樓齡已屆近50年至近61年，主要來自旺角、太子、土瓜灣及北角等新舊交替的地區，持貨期由逾一個月至約9個月，離場賬面各獲利6.8%至51.2%，佔11宗或91.7%個案賺幅更達雙位數。

而買入時樓齡最高的一個為旺角豉油街的廣興大廈，該廈與同區大型商場朗豪坊及港鐵旺角站只有約5分鐘步程，可謂坐擁交通配套優勢，該廈一個高層N室，實用面積389方呎，今年1月下旬以288萬元易手，該單位去年4月初由一名葉姓炒家斥資258萬元「Full Pay」形式購入，即買入約9個月賬面獲利30萬元，樓價升值11.6%。

另一宗炒家入手時樓齡已屆逾60年的舊樓單位炒賣個案，賺幅更誇張，位於土瓜灣馬頭涌道的僑榮大廈，早在1965年6月落成，該廈實用面積521方呎的中層D室 ，去年12月中由炒家以280萬元「Full Pay」購入，至今年1月中火速以363萬元「甩手」，樓價僅逾一個月炒貴83萬元，賺幅29.6%。

不過，要數期內樓價升幅最驚人個案，非1968年6月入伙的同區北帝街東海大樓低層K室莫屬，該實用面積351方呎的單位，去年9月初由一名翟姓炒家以205萬元「Full Pay」收歸旗下，持貨約5個月便在今年1月下旬以310萬元轉手，樓價較買入價顯著上升105萬元或51.2%，升幅遠超同期整體樓市。

事實上，舊樓單位因樓齡高，買家承造按揭的年期及成數均受影響，故部分買家傾向以「Full Pay」形式購入。以上述12宗舊樓單位炒賣個案為例，佔11宗的炒家都是以「Full Pay」形式入市，其中10宗或83.3%個案的購入價低於400萬元，介乎158萬至398萬元，買入時印花稅僅需100元，反映這批炒家藉此壓縮炒賣成本，博取更大的升值利潤。

至於部分接貨買家同樣選擇「Full Pay」，例如樓齡逾51年的葵芳守運樓低層D室 ，實用面積405方呎，本月初由同區換樓客以438萬元購入，較炒家去年7月初買入價360萬元，僅約7個月升值78萬元或21.7%。促成該交易的美聯物業營業經理陳偉健直言，由於這類舊樓「樓齡半百」，買家通常預算支付最少三成至四成的首期，部分甚至更選擇「Full Pay」，如前述的守運樓單位買家便是換樓客。資料顯示，守運樓近年曾進行大維修。

樓價低水 炒家吼400萬元內單位

近年樓市下行，舊樓交投亦受影響，部分表現較大市冷清。然而自2024年2月底樓市全面撤辣後，有舊樓交投呈輕微回暖跡象，例如今年1月下旬錄得短炒個案的北角渣華道益漢洋樓，近5年錄共24宗交易，全面撤辣以來近兩年錄16宗，相當該廈過去5年總成交量約66.7%，交投現上升趨勢。同區英皇道安寧大廈近5年共35宗買賣，單計全面撤辣後近兩年佔17宗或48.6%，成交同樣呈現增多。

23 Feb 2026

信報

香港整體樓市動態 23 Feb 2026

香港整體樓市動態

• 銀行加速調高住宅網上估價：匯豐2月上半月15個單位（55.56%）升值，最大荃灣綠楊新邨B座高層1室升3.6%至719萬元；中銀13個單位升0.95%-2.13%，無單位下調。

• 二手住宅註冊量升64.3%：截至2月12日錄6786宗，中價（1000-2000萬）升102.1%、細價（600-1000萬）升超90%。

• 超豪宅一手成交33宗：首季創2013年新高，西半山天御錄13宗。

• 舊樓炒賣熱：首一個半月12宗樓齡近50年單位，獲利6.8%-51.2%，主集中旺角、太子、土瓜灣、北角。

一手市場成交

• 馬年首周末新盤成交41-43宗，較前周末升20%-26.5%；本月1240宗，年內近3700伙。

• 熱點項目：港島南岸滶晨連沽兩伙（呎價26,978-27,283元）；啟德維港灣畔售3伙（呎價29,339-30,694元）；雅盈峰售5伙（呎價33,700-35,500元）。

• 啟德海灣第1期年內售87伙（平均呎價逾20,600元），全盤累售742伙套現逾60億元；計劃推第2期1121伙。

• 華懋馬年推6項目逾2300伙，包括瑜意164伙、東涌約2000伙、大埔滘170伙。

二手及租賃成交

• 二手升值個案：紅磡維港星岸4房3000萬元售（升15.4%）；必嘉坊曦匯1房568萬元售（升12.5%）。

• 租賃：長沙灣The Campton539呎兩房825萬元售（連租約）；屯門御海灣343呎1房月租1.35萬元（回報2.3厘）；觀塘碼頭廣場寫字樓逾12,000呎月租逾17.5萬元（呎租14元）。

土地及商用物業

• 土地收入年內逾150.6億元，升11%；售5幅住宅地逾83.86億元，如筲箕灣東大街13.8億元（呎價9343元）。

• 商用：荃灣環貿廣場宗教團體購1667呎單位958.6萬元（呎價5750元）；上環永安祥大廈20樓全層1548呎1088萬元（呎價7028元）；紅磡蕪湖街舖意向價1335萬及467萬元（回報4.5-5.4厘）。

• 銀行網上估價持續上調，匯豐及中銀近期調升幅度達0.95%-3.6%，反映市場升值潛力，現時入市把握估價上升紅利期

• 二手註冊量大幅增長64.3%，中價物業升102.1%，選擇範圍擴闊，議價空間相對靈活，適合精明買家尋找優質成交機會

• 旺角、太子、北角等舊區樓宇升值達6.8%-51.2%，改善型投資前景明朗，租務需求穩定

• 新盤成交強勁，啟德、港島南岸等優質項目呎價穩定在20,600-35,500元範圍，發展潛力大

• 市場升值氛圍明顯，二手成交宗數急升，買家議價意欲強烈，現時放盤抓緊高位成交機會

• 銀行主動上調估價，業主貸款額度提升，利於改善型業主置業，促進換樓市場活躍

• 旺角、太子等舊樓炒賣熱絡，獲利空間可觀，吸引投資者入市，提高買家接盤意欲

• 新盤供應充足（年內近3700伙），競爭加劇推動二手物業成交，趁勢出售可獲更佳估值

超豪宅交投33宗 一手例後首季高2026-02-23

超豪宅交投33宗 一手例後首季高

2026-02-23

豪宅新盤表現突出，據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，截至2月19日一手市場造價逾一億元的豪宅成交（下稱超豪宅成交）已達33宗，半季已較去年首季的14宗大升約1.36倍，並創2013年4月《一手住宅物業銷售條例》（一手例）實施以來首季新高。

西半山最旺場

若以地區劃分，上述33宗超豪宅成交之中，西半山錄16宗最多，佔全港成交量近一半，恒地（00012）與新世界（00017）合作的西半山天御表現一枝獨秀，期內共錄13宗。

美聯物業分析師岑頌謙指出，樓價升勢延續，住宅交投活躍，樓市氣氛熾熱，買家入市更為積極，配合港股走勢造好，財富效應持續釋放；同時美國聯儲局有望進一步減息，有利資金加快流入本港物業市場，尤其是超豪宅物業。今年短短半季超豪宅成交宗數已相當於去年全年101宗的三分之一，預期今年全年的成交量有望刷新一手例實施後新高。

23 Feb 2026

信報

香港整體樓市發展 16 Feb 2026

香港整體樓市發展

• 2月上半月新盤市場暢旺，錄逾1,140宗一手成交，連續12個月維持逾千宗水平，較上月同期增加逾四成半，總銷售金額約120億元

• 長實馬年推出4個新盤共1,872伖，包括啟德花語海系列（1,005伖）、土瓜灣啟明街項目（474伖）、半山21 BORRETT ROAD第2期（66伖）及元朗錦泰路項目（327伖）

• 私人住宅施工量創16年新低，2025年累計8,800伖，較2024年19,900伖急挫55.8%，現樓貨尾創5季新低

新盤銷售進展

• 新地西沙SIERRA SEA 2B期銷售領先，錄約581宗交易，佔整體市場約五成，金額逾36億元

• 啟德海灣第1期過去兩周售約31伖，位列第二

• 雅盈峰累售22伖，套現逾9億元，17樓B室1,074方呎3房以5,133.72萬元成交，呎價4.78萬元

• 黃竹坑港島南岸BLUE COAST系列已獲批轉讓同意書，第3B期餘下單位，計劃春節後推售

商舖及租賃市場

• 佐敦彌敦道金勳大廈地舖月租約3萬元，呎租約94元，由利是封店承租

• 石門蜜雪冰城舊址由年花店短租，日租逾2,000元，月租約7萬元

• 滙都商舖4個月內租出約五成，即3萬方呎，呎租介乎40至70餘元，目標2026年內租出八成樓面

• 新盤市場暢旺，2月上半月逾1,140宗成交，總值120億元，長實馬年項目熱賣，提供多樣選擇如啟德花語海系列。

• 私人住宅施工量創16年新低，現樓貨尾5季最低，預示供應收緊，現時入市鎖定升值潛力。

• 一手市場連續12個月逾千宗成交，較上月增45%，新地SIERRA SEA領先，買氣強勁有利快速沽貨。

• 商舖租賃活躍，滙都商舖4個月租出五成、呎租40-70元，佐敦地舖月租3萬元，現市套現回報理想。

香港整體樓市動態 13 Feb 2026

香港整體樓市動態 13 Feb 2026

• 細價樓交投急增：去年301萬至400萬上車盤成交近8000宗，按年升64%，佔500萬以下私宅買賣40%。

• 二手樓市農曆年前交投放緩，均價上揚：鰂魚涌太古城2月上半月錄5宗；美孚新邨錄12宗，呎價1.1萬元；沙田第一城錄8宗，天水圍嘉湖山莊錄13宗。

新盤推售及銷售

• 將軍澳日出康城第13期「海瑅灣」命名，提供2550伙，主打2-3房，逾60%享海景，農曆新年後上載樓書開售，關鍵日期2027年6月。

• 啟德維港灣畔昨售4伙，總值2946.2萬；啟德海灣售3伙，涉資3231萬；中環雅盈峰累售13伙，套現逾6.6億，即將招標3房戶。

• 藍田KOKO HILLS及油塘親海駅加推貨尾，開放現樓示範單位；農曆新年後逾4400伙新盤部署，包括黃竹坑DEEP WATER SOUTH等。

• 筲箕灣東大街住宅地今日截標，估值9.78億至11.85億，每呎樓面6600至8000元。

豪宅及二手成交

• 年輕名人上車活躍：何超欣17歲購山頂單位6.46億；姜濤23歲購西環1800萬；張家朗購大埔雲匯1799萬等。

• 西半山天御2期售1.58億，呎價56825元；沙田九肚山峰售4200萬，呎價15642元。

• 馬頭角君柏撻大訂，沒收1664萬訂金，原價3915萬4房單位。

工商舖動態

• 長沙灣Global Gateway Tower高層售1680萬，呎價7534元，回報3.8厘。

• 新蒲崗盛景工業大廈全層售2216萬，呎價1945元，回報逾7厘。

• 上環舖位連環蝕讓，共損3800萬。

• 細價樓交投急升64%，上車盤近8000宗成交，現時正是入市良機，鎖定301萬至400萬優質物業。

• 新盤如將軍澳海瑅灣逾60%海景單位，農曆新年後開售，2-3房設計適合家庭，預計升值潛力強勁。

• 二手樓均價上揚，太古城、美孚等熱盤成交活躍，農曆年前正是高位套現時機。

• 年輕名人如何超欣、姜濤積極上車，帶動市場氣氛，您的物業易吸引買家競投。

香港整體樓市交投 7 Feb 2026

香港整體樓市交投 8 Feb 2026

• 鐵路沿線屋苑1月二手註冊633宗，按月跌6.6%；將軍澳日出康城系列錄68宗最多。

• 2月一手成交累計約630宗。

二手市場動態

• 灣仔區1月二手成交51宗，按月增近1倍，本月首5日錄5宗；囍匯錄3宗，3座中層E室（447呎）沽1080萬，呎價24,161元；買家7-8成為內地客或新香港人。

• 將軍澳1月二手逾330宗，近20個月新高；新都城2期4座中層F室（713呎）沽1018萬，呎價14,278元。

新盤銷售及優惠

• 西沙SIERRA SEA 2B期公開發售218伙，折實461萬起，超購156倍。

• 油塘柏景峰先到先得150伙，折實463萬起，今年累售402伙套現23億。

• 黃竹坑港島南岸Blue Coast II售3座21樓B室（1224呎）3353.76萬，呎價2.74萬；親海駛I&II下周標售/價單5+3伙，新春優惠贈8.8萬禮券及車位優先權。

• 上水雲向頂層4伙特色戶（688-868呎）招標發售，公佈會所及園林逾20項設施。

土地及規劃發展

• 牛頭角彩霞道用地截標收9份標書，可建約470伙，總樓面28.44萬呎，估值11.4-19.9億。

• 城規會批新地屯門大欖湧村項目增至2670伙（總樓面138.6萬呎）、古洞南增至1062伙（樓面42.4萬呎），合共3732伙。

• 鐵路沿線屋苑成交活躍，將軍澳日出康城系列1月錄68宗交易，流動性強，易於日後出售或換樓

• 灣仔區二手成交按月增近1倍，內地客及新香港人湧入推高需求，區內升值潛力可觀

• 新盤超購熾熱，西沙SIERRA SEA 2B期超購156倍，反映市場強勁需求，現時入市可把握優質項目

• 多個新盤推出春節優惠（禮券、車位優先權），入市成本較低，置業時機成熟

• 將軍澳1月二手成交逾330宗創近20個月新高，買方眾多競爭激烈，現為高價沽貨的黃金時期

• 灣仔囍匯等優質屋苑吸引內地客及新香港人，國際買家進場推高呎價至24,161元水平，有利提升成交價

• 新盤銷售熾熱推動整體市況向好，油塘柏景峰累售402伙套現23億，示範二手盤亦有競爭力

• 牛頭角及屯門新地皮規劃開發，將增加逾3700伙供應，短期內現有屋苑更具投資價值，宜及早沽出

恒指挫436後倒升 北水淨買250億

恒指挫436後倒升 北水淨買250億 恒指昨走勢極反覆，雖然錄得三連升，但累計漲幅只有110點。北水昨淨買近250億元，是超過5個月最多。 連漲3日僅進賬110點 恒指昨低開219點，早段跌幅反覆擴大，最多曾插436點，低見26410點。大市臨近中午跌幅收窄，尾段最多倒升72點，最終收市漲37點（0.1%），報26885點，繼續受制於20天線（26894點）。 恒指夜期收市報26510點，下跌371點，低水375點。ADR港股比例指數收市報26446點，較恒指本港收市低439點。 國指及科指結束連續多日跌勢，國指昨升44點（0.5%），以9093點報收；科指昨彈39點（0.7%），收報5406點。主板成交額3151億元。「港股通」昨錄得大額淨流入約249.8億元，是去年8月中以來最多，兼是連續6日吸資。 A股昨走勢疲弱，結束兩連升，滬指失26點（0.6%），收報4075點；深成指挫203點（1.4%），收報13952點。兩市昨僅錄2.18萬億元人民幣成交額，續刷新今年以來最低成交額。 信銀料25500有支持 中信銀行（國際）個人及商務銀行業務投資主管張浩恩預料恒指短期支持位在25500點，全年波幅區間為21000點至29800點。他認為，個別板塊表現相對落後於大市，可留意資訊科技、電訊、中資金融及本港銀行股。 瀚亞投資預期中資股市場今年繼續上揚，但由於其估值已升至合理水平，上升步伐料更為循序漸進。該行指出，美元貶值、投資者對刺激措施期望不大，以及盈利增長潛力吸引，都是支持後市的因素。 6 Feb 2026 信報