投資者「賣魚冼」連殼沽海怡南灣業主蝕113萬離場

投資者「賣魚冼」連殼沽海怡南灣業主蝕113萬離場

樓市前景被看淡，資深投資者伺機出貨。資深投資者「賣魚冼」持有鴨脷洲海怡半島多個單位，市傳以賣公司形式售出旗下物業，作價820萬元；同區南灣則有業主蝕讓出貨，連釐印費及代理佣金等蝕近113萬元【表】。

二手樓市氣氛持續偏淡，市場消息透露，海怡半島29座中層H室，實用面積687方呎（建呎856），新近以公司轉讓形式易手，實呎11936元（建呎9579元）。原業主為榮冠國際有限公司，公司董事為有別名「賣魚冼」的冼榮耀，他在海怡半島持有大量物業，但近一年鮮見他出貨或入市。單位於2012年680萬元購入，賬面賺140萬元，由於以公司轉讓形式易手，故毋須繳付額外印花稅（SSD）費用。御金．國峯今年首錄蝕讓此外，同區豪宅南灣則錄得蝕讓個案。據悉，單位是3座中低層C室，實用763方呎（建呎990），以1150萬元售出，實用呎價15072元（建呎11616元）。

原業主持貨近3年，賬面蝕近113萬元，連同釐印費及代理佣金計算，實際蝕讓超過170萬元。美聯物業助理聯席董事李子樂稱，西九龍御金．國峯剛錄得本年首宗買賣，也是蝕讓易手個案，涉6座中層D室，實用454方呎（建呎587），一房單位，單位在放盤一個月內劈價逾150萬元，成交價698萬元，實用呎價15374元（建呎11891元），較市價低20%。單位在2012年1月以739.4萬元購入，連行政費蝕近80萬元。

內地客付稅購映灣園高層市場憧憬東涌區前景，也吸引內地客入市。美聯物業營業經理馬創強稱，東涌映灣園11座高層A室，剛獲內地客以760萬元購入，單位實用915方呎（建呎1220），為三房單位，實呎8306元（建呎6230元），買家須繳付買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），涉及稅款約171萬元。

另一方面，利嘉閣地產高級經理傅德強稱，落禾沙迎海剛錄得首宗租務個案，有租客以近1.4萬元預租1座低層兩房戶，單位實用面積497方呎（建呎639），實用呎租28.2元（建呎21.9元）。

23 Jan 2014
信報

私樓未來3至4年 7.1萬伙供應

私樓未來3至4年 7.1萬伙供應

近兩年首回落 學者指屬短期現象

政府最新數據顯示，未來3至4年私樓潛在供應在去年第四季下跌，按季回落1,000伙，錄7.1萬伙，屬近8個季度內首度回落。學者料，政府持續推地，供應下跌僅屬短期現象。

隨着港府主動推地以來，運輸及房屋局所公布的未來3至4年私樓潛在供應量，由2011年第四季的6.2萬伙開始，私樓潛在供應量按季持續增加，並在2013年第三季達到7.2萬伙的新高紀錄。不過，根據當局最新的數據顯示，私樓未來3至4年潛在供應量最新報7.1萬伙，按季跌1,000伙、或下跌1.4%，屬於連升7個季度後首度「斷纜」，即兩年首次回落。

年均1.8萬伙 貼近長策會預計按現時數據推算，未來3至4年平均每年新樓供應介乎1.78萬至2.37萬伙，仍然貼近長遠房屋策略督導委員會估算每年1.88萬伙的私樓需求，亦遠高於過去10年平均每年新盤成交量（土地註冊處一手樓登記量）的1.17萬伙，預計新盤供應仍充足，樓價面臨壓力的形勢不變。

私樓潛在供應回落，背後最主要原因是建築中待售的樓花，及可隨時動工的熟地單位數量各自減少1,000伙，其中前者最新報5萬伙，而後者則有1.6萬伙。至於已落成而未出售的餘貨單位，則由見低4,000伙回升至5,000伙，按季增25%，亦是近8個季度的新高。

雨水期長缺人手 礙施工進度香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，去年雨水期較長，加上建築業人手短缺，發展商在新盤供應充裕的情況下，不會急於施工發展，亦是潛在供應稍為回落的原因。不過，由於政府批出的地皮均設落成期限，而發展商亦不能拖延太多時間，相信未來供應會恢復升勢。

同時，他預計，餘貨單位增加或成趨勢，若果下半年餘貨數目突破1萬伙，一手新盤減價的壓力將會增加。至於香港理工大學建築及房地產學系教授兼長策會成員許智文認為，未來幾年預測供應量仍然貼近長策會的估計數字，短期內問題不大，認為只要政府持續供應新的土地，相信發展商「流水作業」將一手樓推出，不需要特別加大力度推地。

逾7萬伙已達高峰 料難再增此外，亦有業界認為，每年1.8萬至2萬伙的潛在供應，貼近過去幾年政府土地供應量，逾7萬伙的供應量已經達高峰，相信未來再增加的機會不大，即使遇到發展商自行調節減慢建築步伐，只要政府做好佔整體供應6成的公營房屋，樓市供應亦不會出現嚴重失衡。

經濟日報

23 Jan 2014

研修公屋計分制 助單身上樓

研修公屋計分制 助單身上樓

未來逐步增加居屋供應的同時，港府正研究調整公屋輪候計分制，並考慮調高非長者單身人士配額，以協助他們盡快「上樓」。運輸及房屋局局長張炳良昨表示，正研究調整公屋輪候計分制，包括針對單身申請者定期進行入息審查，以加快35歲或以上單身人士的「上樓」時間；此外亦研究是否為45歲或以上申請者增加分數，以提高獲配公屋的機會。

他指出，申請者的年齡、輪候時間、以及現時是否居於公屋，均為計分制的考慮因素；至於計分制是否考慮學歷，因爭議性大，局方現時則未有定論，將小心研究。

沙田水泉澳邨 首批年底竣工房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，非長者單身人士每年只佔配額的8%，且以2,000個單位為上限；為加快非長者單身人士「上樓」，長策會將考慮調高有關配額。

另外，特首梁振英及張炳良昨前往視察沙田大型公共屋邨水泉澳邨。該邨由房屋署耗資71億元興建，共有18幢樓高25至30層不等的樓宇，提供逾1.1萬個公屋單位，可供2.9萬人居住。首批單位將在今年底竣工，2015年完成所有工程，是繼啟德的啟晴邨後，本港近年規模較大的公屋項目。

另外，房署現建議將寶田邨公屋戶轉為中轉房屋，原居民將可調遷至啟德德朗邨或沙田水泉澳邨。

撰文:吳百添  

23 Jan 2014

經濟日報

「發水票」涉誇大數目 誤導買家

「發水票」涉誇大數目 誤導買家

銷監局表明 倘違規立案跟進

新盤「票王」接連誕生，但箇中充斥水份票，當入票量以幾何級數急升時，會形成氣氛熱烈的假象，令準買家誤解。銷監局表明，若發展商誇大入票數目，以製造氣氛，當局會立案跟進。

準買家為增加中籤機會，在開賣前遞交購樓意向表時，都會盡量大手入票，即使只有意選購1伙，都會用盡每人入票量的上限。當其中1張票被抽中揀樓後，其餘本票大多數會退回，但就成為開賣之前，整個認購過程的多餘水份，業界稱為「發水票」。發展商已設入票上限雖然一手住宅物業銷售監管局早前建議發展商為準買家設入票量上限，以減低水份，但事實上現時多個以此形式發售的新盤，發展商都已經設有每名準買家的入票上限，似乎入票上限其實無助阻止「發水」。

更何況「發水票」的來源其實絕不止個人入票量（另見文——「當局難杜絕 恐損自由市場原則」），入票上限並非問題的癥結。同時，大部分發展商都習慣在一輪銷售截止入票時，公布該輪入票數量，而近幾個月新盤的入票量就愈來愈高，動輒幾千票，「票王」一個接一個，但當中「發水票」佔的比重就不得而知。準買家可能會被票數影響，再大手入票增加中籤機會，引發「雪球效應」，水票問題愈演愈烈。

對於近期新盤「發水票」情況嚴重，銷監局指，發展商根據條例雖然有權在提供價單後公布查詢、登記及入票數字，不過有關數字應與事實相符，假如發展商或相關人士，刻意誇大入票數目，以製造氣氛，當局會立案跟進。同時，銷監局又補充指，若果是由代理「墊支入票」，則屬於地產代理監管局公布的執業守則的禁止行為，如果代理違反有可能被地監局紀律處分。代理指已是慣常做法有不願透露姓名的發展商表示，由於市場已習慣將入票量增加至該盤的入票上限，每次入票都有水份，在內部評估客量時，一般會以該輪推售的單位數量4至5倍作為票數的參考準則，假如發水量充足，才有把握將該輪單位沽清，但也承認這種評估始終不夠準確。

美聯住宅部行政總裁布少明指，代理角色本來不希望有「發水票」，但為提高買家中籤機會，多入幾票也無可避免，現在已經是慣常做法，而且只是依照發展商提供的銷售安排進行。布氏又謂，作為地產代理，每間公司都會記錄發水入票的客量作內部參考，但不準確，真實客量仍要等準買家到場報到時才可掌握得到。

中原亞太區總裁（住宅）陳永傑認為，每次有新盤發售時，所牽動的本票數量太多，即使明知有水份，但受新例所限，代理不應對樓盤的客量作事前評估，就算評估後也不應公布，否則便可能違反一手新例，而事實上，發水票會令不少中小型代理行難以調配人手，結果應付不來。總括而言，近期多個新盤收票氣氛熱烈，動輒超額認購數十倍，當中水份票比例甚高，準買家不宜過分信賴票數而作出入市或退市的決定，應該按個人實質需求及能力作出置業決定。（系列二之二．完）撰文:呂勁康 系列名:一手新例餘波系列

經濟日報

22 Jan 2014

42%人料樓市未受壓

42%人料樓市未受壓
2014-01-21

        (星島日報報道)政府悉力增加土地供應量，並提出十年建屋目標四十七萬伙住宅供應，令市場關注未來樓市變化。《星島地產網》就「新一份《施政報告》增加房屋供應，新盤及二手樓售價與成交量會否受壓﹖」為題進行民調，有四成二人相信，新增住宅供應不會對住宅樓市成交量及售價等造成影響。
        
        是次調查共訪問二百二十二人，其中九十四人相信，即佔四成二人認為，增加樓宇供應不會令一、二手樓市交易量及造價構成壓力。另外，亦有七十一人，約佔三成二人認為，增加供應量料會對樓市受壓，對未來樓宇售價及成交量均有影響。至於一成二人，約有二十六人認為，樓市在供應量增加下，仍會維持平穩水平。
        
        對於增加供應量對樓市影響，餘下一成四人，即約有三十人認為暫難以估計。市場人士表示，於新一份《施政報告》告後，二手市場睇樓氣氛稍放緩，部分買家則傾向觀望態度。
        
        

太古城低層950萬沽 平市價一成

太古城低層950萬沽 平市價一成

政府銳意增加長遠房屋供應，部分二手業主對後市轉趨審慎，決定低市價售出物業。太古城一個低層單位，原業主累積減價21%，以950萬元沽貨，低市價一成【表】。

屬凶宅對上一戶過去一個周末未錄成交的太古城，大部分業主叫價態度依然較為強硬，僅質素相對欠佳的單位業主的沽貨意欲較強。美聯物業首席高級營業經理吳肇基表示，太古城翠榕閣低層C室，業主早在2013年年初開始放盤，當時以1200萬元放售，惟二手交投氣氛其後數月持續偏淡，加上單位屬凶宅的對上一戶，大部分睇樓客避之不及，令到承接乏力。

《施政報告》公布後，業主見樓市雖無利淡消息，但購買力仍遭一手發展商聯手攔截，終要面對現實。該業主累減250萬元或21%，以950萬元將單位易手。吳肇基稱，單位實用面積897方呎（建呎983），三房設計，實用呎價約10591元（建呎價9664元），低市價約一成。雖然單位低價轉手，但原業主在2009年以760萬元入市，5年內仍賬面獲利190萬元。

21 Jan 2014

信報

薄扶林「鬆綁」 增二萬公營屋

薄扶林「鬆綁」　增二萬公營屋
2014-01-15

        (星島日報報道)覓地建屋一直是特首梁振英在施政上的重中之重，梁振英今天發表《施政報告》時，將會交代政府在過去一年的覓地進展。據了解，他今天將交代放寬薄扶林發展限制的研究結果，但為免加重地區的交通負荷，當局計畫只會提出「鬆綁」華富邨附近幾塊土地發展，用以興建公屋及居屋，由於有新落成的公屋單位可作安置重建的華富邨居戶，得以讓四十七年樓齡的華富邨重建工作可有望分階段「起行」，預計整個發展計畫橫跨十多年，可以額外增加約二萬個公屋及居屋單位。
        
        梁振英去年初發表上任後首份《施政報告》時，曾提出十項有助增加房屋供應的措施。他昨日出席行會前會見傳媒時透露，今天公布的《施政報告》，除會詳細交代扶貧，安老助弱及培育下一代的工作，亦會交代過去一年在短、中、長期增加房屋供應方面的進度。
        
        他表示，明白市民關注房屋問題，會繼續採取三管齊下的措施，但同時強調，增加土地、生產房屋需要幾年時間，暫時要用壓抑外來投資需求，令樓市較健康發展，現時政府不斷和立法會議員一起工作，爭取議員支持樓市「雙辣招」，希望立法會通過。他認為，政府透過港人港地及稅收方式，壓抑外來投資及炒賣後，外來人在本港買房屋的比例大幅下跌。
        
        梁振英在首份《施政報告》提出，積極研究放寬或解除適用於薄扶林，限制出售新土地或修訂契約的延期履行權行政措施，政府內部已有研究結果，他今天將會交代進展。據了解，為免當區交通不勝負荷，當局認為只適宜在區內揀選數幅土地解除有關限制，容許作出與鄰近土地規模相約的發展，用作興建公屋或居屋。
        
        當局預期解除薄扶林部分用地發展限制的另一作用，是帶來「接收屋邨」的效果，讓已有四十七年歷史的老牌屋邨華富邨可以開始分階段逐步重建。由於華富邨是大型的公共屋邨，即使未來附近有新的公屋落成，華富邨仍不能一下子全面重建，居民需要分階段遷出及重建，預計整項重建計畫橫跨十多年。
        
        當局預計整個放寬薄扶林發展限制，除可以興公屋及居屋，最大的好處是可以讓四十七年樓齡的華富邨重建工作可有望分階段「起行」，連同華富邨現有的單位，當局預計整個發展計畫有望增加約二萬個公屋及屋屋單位。

星島日報
        

15 Jan 2014
        

次批白居二出動 居屋睇樓飈

次批白居二出動 居屋睇樓飈 東九龍增3成 各區交投短期料反彈 - 香港經濟日報網站

: 20140102 - 地產次批白居二準買家，日內可收信辦理准購證，各區二手居屋即時活躍起來，東九龍睇樓量普遍有逾3成增幅，預計綠表居屋市場交投量可從低位反彈，估計可重上200宗水平。

事實上，新一批白居二準買家過去數星期已經開始出動睇樓，帶起居屋市場氣氛，元旦日各居屋睇樓量不俗，其中東九龍睇樓量普遍有逾3成增幅。康誠物業分行經理謝寶山指，油塘及藍田本周末預約睇樓量暫錄約10至15組，按周多逾3成，當中佔8成屬次批白居二準買家。此外個別準買家縱然未取得購買証，仍積極還價。

未取准購證 業主拒落價據代理指，昨有客睇中油塘油翠苑兩房戶，屬B座中層10室，業主開價290萬元，該客一口還價至270萬元，估計是測試業主底綫。惟由於該批睇樓客尚未取得准購證，即未能落實入市，故業主一般反應冷淡，未肯落價。目前鯉安苑、油翠苑及康逸苑合共有約40個綠表放盤。

另邊廂，牛池灣嘉峰臺昨亦接獲不少查詢，富誠地產分行經理李文傑指，元旦日睇樓客有8至10組，估計周末睇樓量會再升5至6成。業主心態進取，現有綠表放盤近40個，部分較市價叫高5至10%。寶盈兩房戶 減價11%售除了準買家積極出動睇樓外，地產代理指出，近日整體居屋屋苑的叫價回落，放盤量增加，相信也可以刺激不少白居二準買家入市。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指出，天水圍三大居屋屋苑（天頌苑、天盛苑、天富苑）現時有約130個（綠表）單位放盤，較去年6月份的100個上升3成，而且整體叫價已經較高位回落15%至20%。

另外，經過數月的冷靜期後，居屋業主的賣樓心態相對平靜，叫價合理。例如將軍澳寶盈花園8座高層F室，屬兩房間隔，實用面積431平方呎（建築面積505平方呎），業主原以280萬元放盤，至去年除夕以248.8萬元（未補地價）沽出，累積減幅達11%，屬近日屋苑兩房造價低位，成屋苑2013年12月份首宗成交。資料顯示，2013年7月份同座同室低層單位，造價可達260萬元，是次高層戶成交價較早前低層戶更平約11萬元。

世紀21（將軍澳）經理黃永佳指，區內綠表居屋成交價有回落，以彩明苑兩房為例，成交價由去年6月份高峰期時的約290萬元，回落至近價265萬元水平，故昨亦有數台新白居二客睇樓，叫價回落料買家盤源選擇會較舊一批多。總括而言，對於新一批白居二名額出籠，業界相信威力亦肯定不及去年中，不能帶動整體樓市向上，但相信也能刺激已近癱瘓的居屋二手市場能重拾動力。

2 Jan 2014

經濟日報

凱旋門高層 傳削價400萬沽

凱旋門高層 傳削價400萬沽

【本報訊】九龍站凱旋門連錄兩宗買賣，其中觀星閣高層傳減價400萬元沽出，作價6,000萬元，輕微低於市價；另映月閣中層則以市價售出，造價約3,000萬元。業主減價6% 仍賺3497萬凱旋門觀星閣高層B室，實用面積1,513平方呎（建築1,925平方呎），市場傳出，業主減價逾6%後，近日以約6,000萬元易主，實用呎價3.96萬元（建築呎價3.11萬元）。以原業主購入價2,502萬元計，帳面可望賺3,497萬元。

另一宗凱旋門成交為映月閣中層B室，實用面積960平方呎（建築1341平方呎），消息人士表示，剛於除夕當日以3,000萬元賣出，實用呎價3.12萬元（建築呎價2.23萬元）。賣方在2010年斥2,150萬元入市，現轉售帳面賺約850萬元。

賽西湖高層 呎售2.16萬北角賽西湖大廈10座高層A室，實用面積1,292平方呎（建築1,490平方呎），消息指，售價2,800萬元，實用呎價2.16萬元（建築呎價1.87萬元）。

利嘉閣經理胡煥燁指出，薄扶林貝沙灣6期7座中層C室，實用面積1,125平方呎（建築1,588平方呎），業主本來開價2,500萬元放售，最終減價6%，以2,350萬元成交，實用呎價2.08萬元（建築呎價1.47萬元）。

2 Jan 2014

經濟日報