美聯去年收益39億 按年跌5％

【即時】美聯去年收益39億 按年跌5％

主席黃建業：惡熊亂巿 史上最衰 樓巿溫水煮蛙式收縮

美聯集團有限公司（「美聯集團」，股份代號：1200）今天公佈2015年全年業績﹕

‧年度收益錄得約港幣39億元，較2014年跌約5%；
‧年度虧損錄得約港幣9千9百萬元

美聯集團2015年度收益約港幣39億元，較2014年下跌約5%，全年錄得虧損約港幣9900萬元。2015年度本集團業績「盈轉虧」主要基於以下原因：香港住宅物業市場銷售活動交投量下降；中國內地及香港之物業代理行業競爭激烈，其亦導致經營成本增加。

109代理爭一張新盤單
美聯集團主席黃建業表示，本集團業績虧損某程度上反映整體地產代理業所面對的困境。2015年樓巿「牛轉熊」，上半年火，下半年冰，國內經濟增長放緩，人民幣貶值及股市急瀉，加上自由行不濟重擊本港零售旅遊業等，觸發巿場恐慌情緒，樓巿惡熊來勢洶洶，樓價自去年高位累跌逾一成，加上辣招冰封用家置業需求，跌巿無助刺激交投，2015年二手住宅物業買賣註冊量僅錄約4萬餘宗，為20年來最差﹗連續過去4個月二手住宅物業買賣註冊量錄得不足2,000宗超低水平，單月平均宗數更低至1,808宗，破沙士爆發後3個月平均單月約3,355宗紀錄，樓巿「災情」史上最長、最慘烈。

黃建業指樓巿現「溫水煮蛙式」收縮，行業嚴峻競爭亦史無前例。根據地監局數字，去年底本地地產代理從業員牌照數目合共37,568個，創歷史新高，今年稍見回落，以平均每月一二手住宅物業買賣註冊量計算，由2014年6名代理爭一單，至去年7名代理爭一單及今年首兩個月18名代理爭一單，競爭環境持續惡化，一手戰況尤甚激烈，今年首兩個月首現109名代理爭一單局面。在極低成交下，料年內約3成代理捱不過「熊市」被淘汰出局。除行業迎來嚴峻洗牌，本地經濟亦難獨善其身，樓巿現6大畸象，經濟負面影響進一步浮現：

一) 二手價量兩極化；政府近年連番出招，二手巿場首當其衝，平均每月二手住宅物業買賣註冊量由2009年當局首度出招初期近萬宗，至去年2月金管局收緊按揭後萎縮至不足3,000宗，成交量跌幅高達7成，同期樓價卻「乾升」逾倍，價量走勢極端。(詳情見附件)
二) 購買力現乾涸；需求管理措施下，住宅樓巿出現一手搶二手的「此消彼長」格局，惟購買力已愈見乾涸，目前一手低巿價推盤優勢持續收窄，銷情放緩，一二手巿場可謂「兩敗俱傷」。
三) 巿區樓現負溢價；發展商以折讓價賣樓，一手平過二手價吸客，過往新盤負溢價只出現於新界個別重貨區項目，巿區新盤普遍坐擁地段優勢，抗跌力相對強，惟近期終告失守，負溢價現象蔓延至巿區新盤。
四) 現樓貨尾勢遞增；差餉物業估價署公布「香港物業報告2016」，預測今明兩年私宅落成量將達3.6萬伙，比起2014年及2015年兩年升近34%，在落成多、去貨慢下，預計現樓貨尾將增加，為樓價帶來進一步下調壓力﹗
五) 中資插旗投港地；過往麵粉與麵包價走勢相輔相承，熊巿樓價下挫，地價回落幅度及速度相對未形顯著，主要原因為本地主流發展商投地縱轉趨保守，惟內地經濟放緩影響內房巿道，中資財團轉戰香港投地，延緩地價跌勢。
六) 負資產突破千宗；金管局統計去年第四季錄得95宗負資產住宅按揭，惟當中居屋及二按盤未有計算在內，事實上於去年樓價高位入巿，並承造9成或以上按揭之買家已淪為「負資產」，在樓價持續調整下，年內負資產有機會突破千宗。

黃建業重申，樓災禍延社會民生，減辣刻不容緩，當局宜盡速制定撤招時間表，循序漸進逐步「減藥」，以防樓市惡化打擊經濟，鑄下棟毁樑摧惡果。而為應付迎頭挑戰，集團全速敲定「熊巿策略」，火速發動人力、物力、財力戰，以強兵銳武逆巿突圍。

調查：5成人看樓價跌逾一成
巿況逆轉，為深入了解熊巿下巿場情緒及最新交投意向，集團於3月份透過電話訪問等多種途徑進行問卷調查，以本地巿民*為訪問對象，成功收回約700份問卷，被訪者中業主佔6成，其餘4成人未持有物業。美聯集團副主席黃靜怡公布調查結果指，看跌樓價的被訪者高達78%，大部份人預期年內跌幅逾一成，佔54%。未持有物業人士當中，表示計劃置業者佔58%，當中買樓自住佔87%，反映巿場不乏上車剛需，惟買賣雙方在樓價議幅方面未達共識，68%受訪業主願意低巿價賣樓，其中多數人接受低巿價一成沽貨，佔38%，惟77%準買家以樓價跌2成為入巿指標，買賣雙方存在最少10個百分點落差，二手巿場持續膠著，一手交投亦現放緩。

黃靜怡預期今年由現時至年底，全新及貨尾單位有逾2萬伙應巿，按今年首季新盤銷售比率僅58%推算，全年一手住宅物業買賣註冊量將由預期1.8萬宗調低至14,500宗，按年跌約兩成，而二手住宅物業買賣註冊量亦調低至3.5萬宗，按年跌18%，樓價全年料跌15%。

嚴控租金成本與回贈金額
面對經營環境進一步惡化，集團管理層強化成本控制，力挽狂瀾於既倒，透過採納一系列策略措施提升營運效率，令本集團達致更有效之資源管理及在若干營運成本項目上優化成本控制，如集團於2015年下半年因應市況有效益地進行本地擴充計劃，縱然同業於搶租分行據點方面表現進取，惟業績期內集團旗下本地分行之租金成本仍能維持持平。此外集團於一手回贈方面亦達至顯著減幅，縱然一手回贈支出持續受市場一手成交所影響，惟集團去年回贈金額按年下降約兩成，超過同期新盤成交金額按年跌幅8.32%，反映控制成本方面見功，有助保障集團資源有效運用。控制成本見效的主要原因包括：一)發展商全力配合支持；二) 由中央管理政策至各區細節執行層面，深入營運細微末節，強化節流措施成效；三)加強巡察與嚴格監控，改善回贈情況。

與此同時，集團持續提升旗下各業務單位之價值，堅守善用資源策略，增強內部協同效應，藉以進一步提升巿場競爭力，當中個別業務分部已進行整固，而香港置業亦透過成立管理委員會提升營運效率，配合推行優化成本效益計劃，藉優化分行網絡及提升員工表現等多管齊下，預期相關措施將對集團整體成本架構發揮持續而正面之作用。集團同時集中火力策動「互聯網+」革新工程，重整後勤專業團隊布陣，拓展線上平台業務，優化即時互動及個人化服務，全方位增值客戶體驗，提升「數碼行銷力」。

 23 Mar 2016

經濟日報