細價樓供應增 樓價升幅勢放緩

細價樓供應增 樓價升幅勢放緩

個別「超升」上車屋苑 有機先下調

下半年樓市負面因素較多，面對新界樓供應增，細價樓樓價升幅勢必減慢，個別「超升」細價樓如沙田河畔花園、屯門時代廣場等，樓價已較97價高近1倍，有機會率先回落。

上半年二手形勢不俗，惟下半年面對新盤搶客、加息以及投資市場氣氛不佳，或令上車屋苑樓價升勢受阻。資料顯示，新界區有逾10個新盤項目，正申請預售樓花同意書，意味着有機會於下半年推出，連同已獲批預售，以及現樓項目等，涉及單位總數約7,770伙。

河畔時代廣場 較97價升1倍

當中有3個屬逾千伙的大型項目，包元朗安寧路、大橋路、安樂路項目，屬限呎盤料主攻細單位，以及Grand YOHO Development 第1期等。經濟學者關焯照認為，下半年新盤主要集中於新界區，料發展商提供的優惠會比市區盤更多，對新界二手樓價構成壓力。

若樓市現轉勢，而過去樓價升幅過多的屋苑，或會率先下調。本報統計市場上20個主要二手屋苑，有18個屋苑平均呎價，已突破97年時高位。當中有11個，比較97年高出5成，並集中於新界上車屋苑，其中屯門時代廣場及沙田河畔花園，超越97樓價近1倍。

分析兩個排名居首位屯門時代廣場及沙田河畔花園，最新呎價11,223元及15,162元。但單計上半年，兩個屋苑樓價已分別升逾1成半，主因上述屋苑樓價400萬元以下有交易，可承造8、9成按揭，上車易吸引買家入市，刺激樓價升。

不過，資料顯示最新私樓的家庭月入中位數為34,600元，較97年第二季的20,600元，上升約68%，即家庭入息升幅，仍是跑輸了是次統計中，9個細價樓價升幅（分別由75.3%至97.7%不等）。

關焯照續指，樓價較97年貴近倍的屋苑如屯門時代廣場，現樓價已與物業本身的質素並不相稱。另外，上車戶為主的屋苑，買家負擔能力及收入較弱，假設下半年樓市轉勢，抗跌力較弱的屯門區屋苑，樓價或現5%至7%回調。至於沙田區屋苑，區內發展較成熟，樓價跌幅約於3%至5%以內。

另比較97年上半年成交量，2015年上半年交投明顯較97年少9成，20個屋苑只有1,700多宗成交，交投不足下，市場憂慮能否支持樓價上升。（系列三之二）

撰文:文倩婷 
系列名:樓市新形勢系列