防跌市重演 還看政府應變

防跌市重演 還看政府應變

2013年04月24日 星期三

過往多次樓市轉勢，包括97年金融風暴及08年金融海嘯，均由外圍經濟波動引發，但是次樓市轉勢，則主要由政府政策所致，令樓市基調改變，抑壓換樓及上車需求，主要由本地用家需求主導。

有別於由外圍引發轉勢

由於本港屬於外向型的經濟體，並以金融、貿易為主，故此過往樓市的表現很受外圍經濟及金融市變動影響，在過去20年兩次最明顯轉勢，分別在97年及08年出現，均是從亞洲金融風暴及環球金融海嘯引發。

現時歐美及中國經濟環境均未見急速惡化，從經濟增長、失業率等數據可見本港經濟基本面實際變化不大，反而近年影響樓市走勢的最大因素，則在於政府政策變化，「政策市」主導後市走勢。

頻打壓「只升不跌預期」

由於近年市場開始形成「樓價只升不跌的預期」，而這種心理預期正是近期支持樓價上升的主要因素，為遏止這種心理預期持續發揮作用，政府不斷地出手打壓，一招未能遏止升勢，就即時再加推辣招，先後推出額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）等措施，其中後兩招更是在不足半年內連環推出。

從政府出招的步伐，市場心理預期開始出現改變，逐步形成一種當樓價持續上升隨即會惹來政府打壓的心理預期，並感受到政府「辣度」會一步步提升，最終必定壓低其他利好樓價的因素，導致樓市進入長期調整。

需求萎縮削市場承接力

這種心理相信未來一段時間仍然會主導樓市走勢，令投資者以至用家亦不敢於短期時間內入市，令樓市需求大幅萎縮，削弱市場承接力，令樓價逐步出現明顯調整。當加息周期日漸步近，加上一手樓供應量增加，樓價下跌速度將會進一步加快。

屆時政府能否適時，因應樓市變化而作出政策調整，放寬過往一直不利於樓市的措施，將會考起一眾官員。

撰文: 余敏欽

23 April 2013

經濟日報