樓市瘋升 金管局如何再出招？

樓市瘋升 金管局如何再出招？

收緊按揭礙上車 投資者購二套房成目標

樓市陷入「瘋升」狀態，金管局早前聲言或再推出「逆周期」措施。本報分析金管局7個出招方向利弊，再收緊按揭成數空間有限，恐礙上車客入市，反而收緊二套房按揭較為合適。

金管局自09年至今，先後推出6輪「逆周期」的管理措施，分別針對按揭成數、供款與收入比率、外地收入來源、非自住業主、多重按揭、以資產為基礎貨款及按揭年期上限7方面，收緊銀行審批按揭（見表）。

7方向管控 加辣空間有限

當中按揭成數及供款與收入比率，直接影響用家、投資者，若進一步收緊，理應最能在短期冷卻樓市。不過，由於現時銀行提供按揭成數已經相當嚴謹，再收緊恐礙上車客入市，與政府避免打擊用家的取態不符，而且現時新批按揭的供款入息比率平均僅35%，遠低於金管局規定上限50%，再收緊供款入息比率對遏抑樓價的作用不大。

至於收緊外地買家按揭方面，在買家印花稅實施後，內地客佔樓市比率已減至4%至5%，餘下內地客財力豐厚，再收緊按揭的意義不大。另外3項針對投資者的規定，當中非自住按揭現時劃一只有5成，以資產為基礎貨款申請更只有3成，進一步收緊空間有限。

反而，在多重按揭方面，金管局過往收緊審批時，只是降低供款與入息比率的上限，未有直接將按揭成數下調，細價樓仍能借足7成按揭，故此仍有空間進一步收緊。

按揭年期降 減加息衝擊

中原按揭董事總經理王美鳳認為，金管局就按揭規管相當全面，不容易再作大調整。較大機會確是收緊「二套房」的多重按揭成數，抑制個別長綫投資者高價入市。

隨着樓價續升，不少上車客為能夠通過壓力測試，延長供款年期，由2011年的平均23年，增加至去年底的25.8年，金管局在第5期出招時，將新批按揭年期上限定成30年。

因此，金管局若再從按揭年期上限着手下調至25年，雖然增加買家上車難度，但能增加其面對息口上升時的緩衝空間。

此外，金管局曾要求使用「內評法」的銀行，將風險加權比率提高至15%，「曲綫」迫銀行加息。雖然措施不受大型銀行歡迎，但不排除金管局重施故伎。（系列二之一）

撰文:余敏欽 
系列名:辣招加不加系列

 10 Feb 2015

經濟日報