金管局推兩措施 鼓勵銀行借貸

金管局昨天公布二項最新措施，將彈性處理對個別銀行資本充足率溢數的暫時性措施，以及為港資銀行在內地提供流動資金安排，並跟人民銀行訂出安排，以付諸實行，長遠並希望可演變成金管局與其他中央銀行之間的一個常設貨幣掉期基制。

彈性處理資本充足率溢數

二項新措施主要是協助本地銀行更好地支持經濟活動，在有需要時將彈性處理個別銀行有關資本充足率溢數，令它們可以有較多空間進行貸款，以及有助內地的港商企業在信貸環境轉差情況下，可繼續從內地的港資銀行獲得融資。

金管局總裁任志剛表示，容許港資銀行在內地的分行或子行，向人行或金管局提出需要，便可從人行取得有抵押的流動資金，所有在內地從事業務的港資銀行都可因此受惠。由於已與人民銀行方面訂出安排，以付諸實行，故毋須特別簽署文件。

內地分行抵押品換資金

有關抵押品可由金管局代為保管或由人行直接保管，要視乎人行對承受風險的態度。他指出，抵押品質素將彈性處理，如果較差將考慮扣減，「剃頭（haircut）安排可剃得更多」，即金管局的放款將更低於抵押品的價值。

為協助本港銀行更好支持經濟活動，金管局昨天又公布有關本港銀行資本充足率的監管新安排，任志剛解釋，當局將視乎情況，在有需要時彈性處理個別銀行較法定最低資本充足率為高的監管要求溢數，令它們有較多空間作出貸款。

目前，金管局為每間本地註冊銀行，訂下較法定最低資本充足率百分之八為高的監管要求，最低資本充足率溢數會按個別銀行的情況而定；目前大部分銀行平均資本充足率是百分之十四。不過，他強調，新安排只屬一項暫時性的措施，提醒銀行在任何時間及環境，都需要審慎管理信貸風險。

有財資分析員認為，金管局彈性處理最低資本充足比率切合需要，將有助穩定銀行軍心，亦不排除個別銀行的資本充足比率已逼近金管局所訂溢數。措施估計對存款基礎較低的中小型銀行幫助較大。

滙豐銀行執行董事王冬勝表示，對金管局彈性處理銀行資本充足比率的措施，認為是正面行動，相信對香港的銀行借貸有直接幫助。另外，對於人民銀行向內地港資銀行借貸的安排，能以抵押品借貸，王冬勝認為，這是一個好渠道，因為港資銀行的內地分行人民幣存款普遍不高，在新措施下，各港資銀行可在內地分行獲得流動資金，將利好本地銀行業務發展，亦可令存貸比率更加健全。至於滙豐內地分行的存貸比率，王冬勝表示，該行存貸比率向來健全，差不多達致中國銀監會要求。

創興銀行（1111）業務運作處總經理陳凱傑表示，歡迎有關安排，金管局彈性處理個別銀行的資本充足率，將有助本港銀行放寬信貸及銀行營運時更靈活，相信有需要的銀行將與局方商討，但他對於該行會否考慮則不予置評。另外，陳凱傑說，內地業務可望獲得更多流動資金，但銀行在貸款時仍考慮信貸風險等多項因素。

銀行公會主席和廣北表示，銀行公會歡迎有關措施，他認為，在不影響銀行經營環境下，彈性地調節資本充足比率要求，將鼓勵銀行在貸款方面有進一步發放空間，至於是否代表中小企將直接受惠，和廣北說，措施應促進銀行貸款發放，但實際上銀行將按放款策略及視乎個別申請而定。

對於港資銀行內地分行以抵押品可換取內地流動資金，和廣北認為，充分表達了中央及特區政府的合作，相信有關措施可推動香港在內地業務發展。

財經事務及庫務局副局長梁鳳儀表示，就放寬由內地銀行對廣東省港資企業貸款限制的方案，香港政府將全力協調金管局與人民銀行借貸予廣東省港資企業，相信對於銀根緊拙的中小企來說，可以有某程度幫助；但至於中小企以什麼抵押品借貸、其程序及申請時間，相關部門仍在商討。

另外，她表示，有關計劃將類似較早前金管局提供予本地銀行的計劃，即透過向銀行

估價不足乘機壓價 美孚淘大賣平一成 二手交投彈11%返海嘯前

17/11/2008 銀行收緊按揭，加上屋苑樓價較年初暴跌兩、三成，推動買家入市「執平貨」，剛過去周六、日13個主要二手屋苑成交量反彈逾11%至39宗成交，創十四周新高，重返金融海嘯前水平。 而銀行估價不足亦成為買家議價本錢，九龍灣淘大花園高層戶銀行估價僅147萬元，較兩日前同類單位做價低出12.5%，最終業主仍願出售，另荔枝角美孚新亦錄低市價逾10%個案。 太古城劈價200萬易手 不少業主見近期銀行估價不足，叫價態度願意軟化，因而刺激買家入市意欲。利嘉閣莊鎔溶表示，淘大花園L座高層2室，買家表明只願以銀行估價為購入價，最終成功以147萬元購得單位，而同類單位兩日前成交價達168萬元，單位現呎價3,063元。 事實上，近期不少業主為求抓緊機會出貨，不惜大幅減價。利嘉閣黃龍智稱，魚涌太古城啟天閣中層E室，原業主一個半月內減價200萬元，終以550萬元售出單位；同屋苑燕宮閣中低層園景G室，面積815方呎，原業主亦要減價近14%，至420萬元方能轉售。美聯邱鵬表示，西灣河嘉亨灣5座極高層F室獲買家以403.8萬元承接，八個月貶值94.2萬元。 利嘉閣陳酋樺稱，荔枝角美孚新1期百老街23號中層L室以呎價2,548元售出，較市價低約12%。該行周德龍表示，紅磡黃埔花園12期4座中層H室，成交呎價4,158元，低市價約10%。港置陳子光表示，大角咀凱帆軒3座高層D室，成交價268萬元，呎價3,976元，低市價10%。 近月樓價跌勢急速，吸引部分買家入市，中原陳永傑表示，不少置業能力強的買家見樓價較高位已大幅回落，最近開始入市，令13個大型屋苑於上周六、日共錄39宗成交，按周升11.4%並創十四周新高，其中天水圍嘉湖山莊連錄8宗成交，太古城成交量亦由前周六、日僅1宗，升至上周的4宗，升幅達300%。而長沙灣四個新進屋苑本月暫錄逾40宗成交，按月升五倍。 物業買賣料19年最靜 而土地註冊處在十一月份的數據，則反映出金融海嘯後樓市的慘況。中原指出，本月首十三日暫錄1,680宗整體樓宇買賣登記，料整月僅錄4,000宗，不單低於○三年二月的4,622宗，更有機會創九○年二月後的近十九年新低。

二手成交按周升一成四

樓價下調，刺激買家在二手市場物色項目入市，帶動二手屋苑成交回升。美聯物業表示，過去兩天十個主要二手屋苑錄得三十三宗二手成交，按周升一成四。

此外，入伙期近的項目，再錄蝕讓成交，其中新地（016）與新世界發展（017）合作發展的紅磡海濱南岸，近日七座中層Ｆ室以二百八十萬元易手，蝕幅達二成八。

美聯物業指出，本周屬連續第三周錄得周末二手成交量上升，其中太古城和黃埔花園各錄得三宗成交，對上一周則各錄一宗，平均呎價分別為五千五百元和四千二百元；天水圍嘉湖山莊則錄得十宗成交，在十大屋苑中表現最佳。

海濱南岸本月暫錄六宗成交，其中七座中層Ｆ室二房單位，日前由一名外區客以二百八十萬元購入，平均呎價五千零九元。原業主去年底以三百九十一萬六千元購入單位，是次賬面虧蝕逾一百一十六萬元。

她表示，海濱南岸目前平均呎價約四千八百八十元，較年初約七千元水平下跌超過三成，而與前述成交同類的二房單位，現在叫價介乎三百二十萬至三百八十萬元■

威 都 閣 連 車 位 2250 萬

九 龍 塘 帝 景 峰 帝 景 居 三 座 高 層 A 、 D 室 相 連 單 位 ， 呎 價 約 七 千 七 百 多 元 。 　　(星島日報報道)豪宅入市信心顯回升，鮮有成交的西半山威都閣錄得成交，威都閣中高層單位，面積二千五百六十八方呎，連雙車位，以二千二百五十萬元成交，呎價約八千七百六十二元。 　　西灣河嘉亨灣日前就錄得特色戶Top of the Town的二手成交個案，美聯高級區域經理邱鵬表示，該單位為二座高層A室，原為資深投資者黎汝遠持有，現以二千零五十萬元獲承接，平均呎價約一萬一千四百一十四元，新買家為內地人士。而黎氏在零四年九月購入，購入價為二千一百八十七萬元，是次轉手，帳面虧蝕約一百三十七萬元。 　　貝沙灣一期三座高層相連戶，面積三千一百八十四方呎，成交價三千一百八十萬元，呎價約九千九百八十七元。原業主於○四年十月以二千七百八十萬元購入，至近日以三千五百萬元放盤，最終減價三百二十萬元沽出，現帳面利潤仍達四百萬元，物業升值約一成四。 　　九龍塘帝景峰帝景居三座高層A、D室相連戶，面積二千四百四十二方呎，以一千九百萬元易手，呎價約七千七百八十一元。 　　市場人士透露，九龍站漾日居二座中高層D室，剛以七百三十八萬元沽售，單位面積一千一百七十方呎，呎價約六千三百零八元，原業主於九九年以六百五十八萬元購入，現帳面獲利八十萬元離場，物業升值一成二  2008-11-13

物業註冊宗數逾兩年新低

本港樓市受金融海嘯及銀行收緊信貸困擾而每下愈況，據土地註冊處資料顯示，截至三十日為止，十月份整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位）買賣註冊宗數錄得五千七百八十宗，較上月下跌二成二。有代理行預期，整月將只錄得約六千宗買賣註冊，創自二○○六年一月份後的三十三個月新低。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，金融海嘯衝擊本港樓市，加上本港銀行相繼調高新造按揭息率，以及收緊按揭貸款，導致樓市逆轉，物業交投回落，其中十月份一手及二手住宅物業成交均告下跌。

據土地註冊處及美聯物業資料研究部數據顯示，在十月份首三十日，一手住宅物業錄得二百七十八宗註冊登記，較上月下跌約五成一。另綜合市場消息，過去兩天一手市場僅錄得四宗成交。

市場消息指出，其中新地（016）旗下上水皇府山七座中層Ｂ室以呎價三千九百九十八元售出，較年初叫價六千五百元，減幅約三成八。長實（001）執行董事趙國雄表示，集團旗下元朗四季名園全新示範有機會於本周全面開放及推售尚餘約四十伙。

至於二手住宅物業，則錄得四千三百二十五宗註冊登記，較上月下跌約二成。劉嘉輝預期，整月二手住宅物業註冊登記最終只錄四千五百宗，將創自二○○五年十二月後的三十四個月新低■

估價不足 收緊成數 蔓延大型屋苑 撻訂成風

金融海嘯席捲全球，銀行在信貸緊絀下，對貸款態度近月已趨保守，除有銀行高調表明收緊豪宅按揭，情況亦逐漸蔓延至大型屋苑甚至中小型物業市場，部分買家更因而決定「撻訂」。有學者認為，倘銀行持續不放鬆銀根，將形式惡性循環，資產市場短期將持續受壓。

未能承造七成個案增加

過往備受市場注目的多個大型屋苑，近月隨着銀行轉趨審慎，屢現未能承造七成按揭的例子。沙田第一城第三十九座中層Ｇ室，單位面積四百一十方呎，上月以一百二十五萬元成交，買家申請承造逾八成按揭，惟遭銀行拒絕，最終買家決定「 撻訂」。

資料顯示，沙田第一城過去兩月各錄五十五宗成交，平均呎價則按月跌近一成，至上月約三千三百七十七元。黎宗文表示，銀行取態近月變得審慎，七成以上的按揭申請普遍不成功，使近月約百分之五的成交個案最終以「 撻訂」告終。他認為，此情況倘繼續，將令買家對銀行失去信心，亦顯示銀行欠缺社會責任。

除批出的按揭成數下調外，不少項目在樓價急跌後，亦出現估價不足情況。地產代理表示，萬景峯第六座高層Ｆ室兩房單位，十月初獲一名買家以四百零八萬元購入，呎價約六千零七十一元，惟銀行估價只及樓價八成，加上與毗鄰的御凱一手樓價相若，最終決定「 撻訂」。該代理表示，區內樓價較低的屋苑如愉景新城等，銀行估價普遍亦不足，只能達到單位估價的九成。隨着樓價下跌，不少單位轉而放租，使區內的租盤增加，而租金亦因而下調．幅度約一成。

對於即將入伙的新盤，銀行估價亦難以達到十足水平。市場人士說，年底前「上會」的紅磡海濱南岸，有投資者早前以五百五十萬元購入第七座中層Ｃ室，面積七百七十方呎，惟銀行估值只為樓價八成，買家擬補貼逾一百萬元自行「上會」。

自九月以來多家國際金融機構倒下，不少單位均出現估價不足情況，例如銀行的單位估值只及樓價九成，並只可承造六成按揭，使部分買家決定放棄物業。他表示，近日估價情況已有改善，惟七成以上的按揭仍難以獲批，估計情況持續至年底。

「高風險」申請易被拒

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓承認，銀行受到拆息抽升及資金緊張的影響，對按揭申請尤以高成數按揭個案審批較趨審慎。她表示，目前未見在中細價住宅上見到銀行明顯收緊信貸情況，但承認一些傳統上風險較高的申請，如自僱人士、依靠佣金收入為主的申請人、村屋、單幢物業等，現階段確實受到信貸緊縮影響，銀行所批出的按揭息率會較高，甚或拒絕批出按揭。

銀行界人士強調，按揭審批的取態須視個別申請情況。工銀亞洲（349）董事暨副總理黃遠輝坦言，現在很多銀行對批出豪宅按揭成數都會不足七成，但主要仍視乎每個個案而定。滙豐發言人表示，中小型物業不受新按揭政策影響，不過強調該行一向沒有任何預先批核政策，申請人必須要提交足夠申請文件，才會考慮其按揭申請。

中大經濟學系副教授關焯照表示，銀行不願意在這種市況下批出信貸，使估值不斷下跌，樓價亦持續下滑，恐怕可能引致惡性循環，令資產市場受壓，並使其他經濟活動亦持續收縮。他相信，倘銀行不放鬆銀根，短期內樓價將繼續下調，預料下調二至三成方可喘定