估價不足 收緊成數 蔓延大型屋苑 撻訂成風

金融海嘯席捲全球，銀行在信貸緊絀下，對貸款態度近月已趨保守，除有銀行高調表明收緊豪宅按揭，情況亦逐漸蔓延至大型屋苑甚至中小型物業市場，部分買家更因而決定「撻訂」。有學者認為，倘銀行持續不放鬆銀根，將形式惡性循環，資產市場短期將持續受壓。

未能承造七成個案增加

過往備受市場注目的多個大型屋苑，近月隨着銀行轉趨審慎，屢現未能承造七成按揭的例子。沙田第一城第三十九座中層Ｇ室，單位面積四百一十方呎，上月以一百二十五萬元成交，買家申請承造逾八成按揭，惟遭銀行拒絕，最終買家決定「 撻訂」。

資料顯示，沙田第一城過去兩月各錄五十五宗成交，平均呎價則按月跌近一成，至上月約三千三百七十七元。黎宗文表示，銀行取態近月變得審慎，七成以上的按揭申請普遍不成功，使近月約百分之五的成交個案最終以「 撻訂」告終。他認為，此情況倘繼續，將令買家對銀行失去信心，亦顯示銀行欠缺社會責任。

除批出的按揭成數下調外，不少項目在樓價急跌後，亦出現估價不足情況。地產代理表示，萬景峯第六座高層Ｆ室兩房單位，十月初獲一名買家以四百零八萬元購入，呎價約六千零七十一元，惟銀行估價只及樓價八成，加上與毗鄰的御凱一手樓價相若，最終決定「 撻訂」。該代理表示，區內樓價較低的屋苑如愉景新城等，銀行估價普遍亦不足，只能達到單位估價的九成。隨着樓價下跌，不少單位轉而放租，使區內的租盤增加，而租金亦因而下調．幅度約一成。

對於即將入伙的新盤，銀行估價亦難以達到十足水平。市場人士說，年底前「上會」的紅磡海濱南岸，有投資者早前以五百五十萬元購入第七座中層Ｃ室，面積七百七十方呎，惟銀行估值只為樓價八成，買家擬補貼逾一百萬元自行「上會」。

自九月以來多家國際金融機構倒下，不少單位均出現估價不足情況，例如銀行的單位估值只及樓價九成，並只可承造六成按揭，使部分買家決定放棄物業。他表示，近日估價情況已有改善，惟七成以上的按揭仍難以獲批，估計情況持續至年底。

「高風險」申請易被拒

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓承認，銀行受到拆息抽升及資金緊張的影響，對按揭申請尤以高成數按揭個案審批較趨審慎。她表示，目前未見在中細價住宅上見到銀行明顯收緊信貸情況，但承認一些傳統上風險較高的申請，如自僱人士、依靠佣金收入為主的申請人、村屋、單幢物業等，現階段確實受到信貸緊縮影響，銀行所批出的按揭息率會較高，甚或拒絕批出按揭。

銀行界人士強調，按揭審批的取態須視個別申請情況。工銀亞洲（349）董事暨副總理黃遠輝坦言，現在很多銀行對批出豪宅按揭成數都會不足七成，但主要仍視乎每個個案而定。滙豐發言人表示，中小型物業不受新按揭政策影響，不過強調該行一向沒有任何預先批核政策，申請人必須要提交足夠申請文件，才會考慮其按揭申請。

中大經濟學系副教授關焯照表示，銀行不願意在這種市況下批出信貸，使估值不斷下跌，樓價亦持續下滑，恐怕可能引致惡性循環，令資產市場受壓，並使其他經濟活動亦持續收縮。他相信，倘銀行不放鬆銀根，短期內樓價將繼續下調，預料下調二至三成方可喘定