地產代理演義

高天佑 

地產代理演義

本地地產界近日最「引人入勝」的新聞，並非「雙辣招」在立法會過關，而是兩大地產代理之一的美聯（1200）又再爆發「兵變」，多名高層聯同機構股東組成「叛軍」，聲討大股東、主席兼創辦人黃建業。

昨天最新的劇情，是美聯另一位創辦人馮銳森重出江湖，加盟「叛軍」陣營，接下來肯定好戲連場。

本港近年出現一個新詞彙「地產霸權」，很多人劍指地產發展商，但忽略了地產代理行業，中原及美聯長期平分本地市場，香港目前還沒有兩家發展商擁有這種地位。

當然，地產代理是一個低度規管的行業，幾乎沒有政策上的門檻，任何人考到代理牌都可以自己開檔；中原及美聯今天的江山，是靠雙手打出來，並非來自壟斷。

美聯兵變 昔日戰友入叛軍美聯成立於1973年，兩位創辦人分別是黃建業及馮銳森，他倆跟中原的施永青和王文彥的發迹過程很相似，都是由一張寫字枱、一部電話做起。

但「黃馮」比「施王」更加親密，馮銳森曾說，當時他跟黃建業是「砂煲兄弟」，除了拍住上創業，放工後兩個寡佬更同居一室，連銀行戶口也是聯名的，親密過很多「同居情侶」。

這兩位「兄弟」雖然能夠共患難，但卻未可共富貴，於美聯上市後第3年（1998年）決裂、爭奪控股權。最後，黃建業引入台資僑福集團為第三大股東，成功擠退馮銳森，但此舉亦削弱了自己的持股比例，種下日後經常「宮廷兵變」及「被狙擊」的禍因。

馮銳森曾經透露，兩人在創業時有共識，君子協定大家「輪流話事」，起初的確實行「輪任主席」，每次任期約2年，但在美聯上市前夕，黃建業本來任期已屆滿，卻堅持再坐一會，之後就不肯再落莊，引發雙方決裂。

因此，馮銳森今次出山加盟美聯「叛軍」，並非商業博弈這麼簡單，背後夾纏着一大段恩怨情仇，馮氏可能像Mark哥般：「我要話畀人聽，我無咗嘅嘢，可以拎得番！」黃建業目前在美聯的持股僅16.7%，雖是最大單一股東，卻沒有壓倒性的控股權。

今次「兵變」以港島區前董事楊永健為首，聯同一批前線經紀，不滿黃建業「家族式管理」、「用人唯親」，矛頭直指黃建業扶持擔任集團副主席的33歲女兒黃靜怡。

「叛軍」獲得第三大股東APEX基金（持股7.6%）支持，昨天再有馮銳森加盟，若能夠說服其他小股東倒戈，不難讓美聯「改朝換代」，戲碼肯定劇力萬鈞。

中原老拍檔恩怨夾纏不清巧合的是，另一龍頭中原的兩位創辦人亦有類似恩怨軌迹，施永青與王文彥同樣相識於微時、合作創業、漸生嫌隙、最後鬧翻。

但這對拍檔偏向於管理概念不同的君子之爭，施永青主張無為而治，王文彥卻堅持細節管理（一個例子是兩人面試求職者所花的時間，前者最多用十多分鐘，後者卻可長達4小時）；這種純粹理念上的爭持，亦屬本港營商史的一段佳話。

王文彥目前在中原的持股量仍跟施永青平起平坐，各佔45%股權，兩人近年還不時在公司春茗等活動上並肩而坐，繼續爭論他們的理念。

歸根究柢，地產代理是非常獨特的行業，不太講求學歷（除了「屋之島」）、經驗或輩份，只以業績論英雄，誰有本事「開單」，除可賺取個人佣金，亦能憑戰績擢升，由分行小頭目逐步成為一區的大將（董事）；

可以說，兩大代理行的管理層幾乎全是戰功赫赫的武將，統領手下以萬計前線勇兵，而在他們上層的君主（主席），勢必要有很強的個人魅力、理念及風格，甚至要帶點草莽的梟雄性格。

這種品性適合於創業時期開山劈石，但坐擁江山後，未必容易駕馭，亦難以跟別人分管共治，決裂似乎是無可避免的後果。

12 Mar 2014

信報