細單位空置率3.5% 十年新高新界重災區 去年入伙七成出租

細單位空置率3.5% 十年新高新界重災區 去年入伙七成出租

差餉物業估價署昨天發表最新《香港物業報告2014》，各類面積類別的物業出租率和空置率同步下跌，惟實用面積（下同）不足431方呎的A類細單位則逆市上揚，其中去年落成A類物業，約68.9%作出租用途，比例創近年新高；全港A類物業的空置率則為3.5%【圖】，屬2004年以來的高位。

新界區空置量亦連續2年上升，隨着新界區續有多個大型新盤相繼入伙，不少以細單位為主，市場料新界區空置率將進一步上調，且作出租用途的比例或再上升，在租客還價能力較強的情況下，區內租金將受壓。

《香港物業報告》顯示，A類單位出租率已連續4年上揚，由2009年落成單位中僅36.6%申報為出租用途，急升至去年的68.9%。業界人士認為，情況反映投資者近年均以細單位為主要入市對象。出租單位增加，也令A類單位的空置率上升，數據顯示，A類單位空置率由2007年起連續6年低於3%，惟2013年則彈升至3.5%，僅低於2004年的3.6%。至於面積431至753方呎的B類單位，空置率則只有4.1%，屬1988年以來的低位。

黃大仙空置率冠全港數據顯示，新界區的空置量最多，空置單位經過2012年16161伙低位後，去年反彈至17008伙，升幅5.2%，雖然空置單位雖然未及2010年及2011年的1.9萬伙水平【表1】，但未來有機會進一步上升。

若以分區而論，去年空置率最高的地區為黃大仙，達6.9%，冠絕全港，空置單位數目達1311伙，相信與區內新盤現崇山去年落成入伙有關。

事實上，今年多個新界西北區大型項目已正式或即將入伙，包括延至今年始入伙的將軍澳峻瀅、元朗尚悅、溱林；屯門瓏門II約911伙預計今年9月底收樓，元朗溱柏共1620伙亦將在年底入伙，單是這5個項目，涉及7124伙。

市場人士預期，一眾新盤入伙，未來將進一步令新界區空置單位上升外，由於這些樓盤主打細面積單位，而未來數年供應也涉及不少限量盤，料A類單位的出租比率和空置率將進一步上揚。新盤收樓 大量租盤湧現理工大學建築及房地產學系教授許智文分析，政府積極增加供應以應付需求，並以新界區為主力增加區域，令新界區空置率隨供應增加而上升，新盤入伙令市場出現大量租盤，租客還價能力較強，料新界區租金未來將受壓。

不過，他認為目前空置單位數量水平仍在「安全」範圍之內，暫未達令人擔憂的情況。

1 May 2014

信報

康怡單位1210萬新高價售

康怡單位1210萬新高價售
2014-05-01

        (星島日報報道)一手樓貼市價推售吸客，令市場客源分散，二手樓市交投持續平淡，但市區屋苑仍錄高價易手。市場消息指出，位於鰂魚涌康怡花園新錄議價交易，但最終售價創屋苑單位新高價易手。
        
        中原地產副區域營業經理楊文傑指，鰂魚涌康怡花園J座中層○五室，面積九百零二方呎，原業主開價一千二百五十萬元，議價後減四十萬元，以一千二百一十萬元成交，造價創屋苑新高，折合呎價約一萬三千四百一十四元。
        
        美聯物業助理區域經理錢永就稱，西九龍泓景臺及宇晴軒等，均錄得議價後低市價成交個案。其中，泓景臺成交單位為三期五座低層G室，單位面積約四百七十方呎，原業主開價五百五十萬元，經議價三十四萬五千元，終以五百一十五萬五千元成交，議幅約百分之六，折合呎價約一萬零九百六十八元，造價較市價低約一成。
        
        另一宗成交為西九龍宇晴軒二座低層F室，單位面積約四百六十二方呎，原業主初開價五百六十萬元放售，降價二十八萬元後以五百三十二萬元成交，議幅約半成，折合呎價約一萬一千五百一十五元，造價較市價低約百分之八。
        
        中原地產分區營業經理王子康表示，馬鞍山銀湖．天峰新錄得一宗議價後低市價成交個案，涉及單位為三座中層D室，面積七百九十八方呎，業主早前開價八百三十萬元放盤，及後減至七百六十萬元，再經買家還價後，終減至七百四十二萬元沽出，累減約八十八萬元，議幅達一成，呎價九千二百九十八元，造價較市價低逾百分之七。
        
        世紀21首選置業董事溫略丹指，新近錄得西環高雅閣低市價成交，涉及單位為高層F室，面積約三百一十九方呎，兩房間隔，原業主開價五百三十萬元放售，經議價四十四萬元後，以四百八十六萬元成交，議幅約百分之八，折合呎價約一萬五千二百三十五元，造價較市價低約半成。
        
        利嘉閣助理分區經理鄭健沐透露，該行新近錄得將軍澳都會一宗成交，涉及單位為七座中層G室，面積五百零二方呎，原業主於本月初開價五百三十萬元，後議價三十萬元，以五百萬元成交，議幅約半成，呎價約九千九百六十元，低市價約百分之四。
        
        中原地產分行經理梁顯信表示，將軍澳維景灣畔五座低層A室，單位面積六百六十方呎，原業主開價七百萬元，後降價四十萬元，以六百六十萬元易手，議幅約百分之五點七。
        
        

減價奏效 青衣成交急升1.5倍藍澄灣三房呎售8171元 1年新低

減價奏效 青衣成交急升1.5倍藍澄灣三房呎售8171元 1年新低

業主議價空間增，刺激二手買賣上升。青衣區3月份成交急增1.5倍，不過區內平均樓價卻較2月跌5%新近藍澄灣一個三房單位以563.8萬元易手，實用呎價8171元（建呎5891元），為屋苑三房單位過去一年新低【表】。

二手屋苑續以低價成交主導，中原地產分行經理彭少忠說，青衣藍澄灣3日內錄得4宗買賣，個別業主更願意大幅落價，其中藍澄灣2座中高層D室三房單位，實用690方呎（建呎957），原業主去年曾以660萬元放售，至近日劈價近100萬至563.8萬元售出，實用呎價8171元（建呎5891元），為過去一年三房單位成交呎價新低。

將軍澳上月交投創9個月高同屋苑3座高層A室兩房單位，亦減價12萬元以378萬元易手，實用呎價8381元（建呎5925元）。

美聯物業首席高級營業經理樊志聰稱，青衣區3月份二手買賣大幅反彈，錄得65宗，按月飆1.5倍。他相信是由於區內業主普遍議價空間擴大，吸引買家加快入市，但青衣區的樓價按月回調5%。各區成交均見反彈，

美聯物業助理聯席董事馬立成表示，將軍澳區二手3月份錄得225宗，為近9個月新高。

太古城海景戶減320萬賣中原地產副區域營業經理趙鴻運指出，鰂魚涌太古城春櫻閣低層B室海景單位，實用面積1015方呎（建呎1137），單位累計劈價320萬元或19%，至1380萬元沽，實用呎價13596元（建呎12137元）。

市場亦屢錄蝕讓個案，利嘉閣地產分行經理何嘉信指出，灣仔萃峯低層D室，實用面積681（建呎908），兩房間隔，原業主最初叫價1200萬元，減至1170萬元後獲買家承接，實用呎價17181元（建呎12885元）。原業主在2010年以1157萬元購入上址，4年賬面雖微賺13萬元，惟計入行政費等後，須損手約42萬元。

中原地產指出，十大屋苑3月份合共錄得306宗成交，按月升80%，創10個月新高，但僅回復至正常水平。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱，早前累積一訂購買力，部分觀望的準買家落實入市，令3月份整體二手交投量明顯上升。利嘉閣地產研究部數據則顯示，十個主要屋苑3月份樓價平均按月跌1.3%，當中7個樓價下跌的屋苑以東涌映灣園表現最差，跌幅達3.7%。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，立法會三讀通過「辣招」，加上美國預告可能提早加息和新盤貼二手價推售等，令不少二手業主擴大議價空間，相信短期二手樓價跌勢已成，二手交投可望因而維持穩定，料4月份二手成交量與3月份相若，樓價則有1%的下跌空間。

28 April 2014

信報

豪宅劈價甩貨 麗景園削五百萬沽

豪宅劈價甩貨 麗景園削五百萬沽

二手豪宅減價成風，中半山、南區及九龍站均現劈價沽貨，中半山嘉富麗苑及南區麗景園分別有業主劈價400萬至500萬元，分別以7600萬元及約5000萬元售出旗下單位。

嘉富麗苑呎售3.24萬市場消息指出，嘉富麗苑易手單位為1座低層A室，實用面積2348方呎，原以8000元萬放售，最後以7600萬元易手，減幅5%，呎價3.24萬元。原業主1994年以公司名義購入單位，賬面獲利逾5100萬元。

同區中半山滿峰台F座低層戶則減價160萬元，以1590萬元易手，減幅9.1%，低市價約半成。至於淺水灣麗景園轉手單位為5座高層，實用2049方呎，原業主以5500萬元放盤後，經過多次減價，最終以約5000萬易手，實呎價約2.44萬元。

此外，西九龍則有多宗成交，其中九龍站和附近地區昨日有兩宗交易，市場消息指出，尖沙咀港景峯1座低層D室，實用817方呎，原業主去年8月以1800萬元連租約放售，近日租約到期，即劈價380萬元或21%，以1420萬元售出單位，實呎價1.74萬元，較市價低約5%。原業主2003年以484萬元入市，賬面賺936萬元。區內代理指出，上址原業主沽貨後仍在九龍站持有至少兩項物業。

凱旋門減50萬賣九龍站凱旋門2A座高層B室，實用1017方呎，市傳原業主輕微減價50萬元，以4150萬元售出，實用呎價4.08萬元。土地註冊處資料顯示，原業主以公司名義持有物業約9年，賬面賺約2221萬元。另外，有市場消息指，大角咀君滙港2座高層A室平台特色戶，以6800萬元沽出，實呎25449元（建呎20353元）。

28 April 2014

信報

次批白居二440成交 較首批跌36%

次批白居二440成交 較首批跌36%

白居二熱潮退，次批自年初起首3個月內僅錄440宗入市個案，較去年6月首批首3個月交投690宗，減少36%，次批配額達630人放棄入市。學者指政府毋須再推白居二。

擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家「簡稱白居二」，隨着樓價回落，入市反應未及預期。

房屋署發言人表示，截至今年3月底止，次批白居二中，批出約440份代表買家已入市「提名信」，較去年首批配額頭3個月（6月至8月份）批出的約690宗，減少250宗，跌幅36%。

另外，去年6月份可入市的首批買家，有約1,040人已入市，只佔已取購買證人數約一半。另外，次批配額申請購買證的人數及批出數量，亦較首批減少。

次批僅有約1,870人申請購買證，由於中籤者有2,500個，即有約630人中籤後，未再前往申請購買證，或變相放棄入市，較首批只有約391人多出約6成，次批配額中批出的購買證數目較首批少近9%。

大角咀富榮 樓價跌6.5%樓價下調壓力大，比較首批及次批買家首3個月入市兩個時段，整體居屋第二市場價量亦見回落。樓價以大角咀富榮花園跌6.5%最多。

家天下分行經理黎振傑指出，現富榮花園兩房叫價最平300多萬元（未補地價）水平，較去年6月份市旺時，起步價350萬元起大幅回落。業主議價空間增，參考新近成交6座高層兩房海景戶，以368萬元（未補地價）沽出，較市價約380萬元平，業主累減32萬元沽貨。

隨着整體樓價回落下，次批白居二買家入市審慎，貴價居屋交投減，將軍澳寶盈花園成交量跌48%。世紀21物業（將軍澳）經理黃永佳指，現市場上白居二買家考慮時間長，與首批買家爭相入市的情況大相逕庭。

去年買家專挑優質屋苑入市如寶盈花園，屋苑兩房叫價最平亦要300萬多元（未補地價）。但市況轉差，買家轉投區內樓價較平屋苑，如兩房叫價220萬元起（未補地價）的廣明苑。中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，當初政府推白居二計劃，是怕樓價高市民難上車。

現私樓樓價回落，市場對居屋需求亦會減少。他續指免補地價入市第二市場已「做到好盡」，計劃不會再有優化空間，如次批配額認購反應差，政府亦不必再推出新一輪白居二配額申請。撰文:文倩婷

17 April 2014

經濟日報

二手蝕讓擴散 嘉麟閣損手80萬

二手蝕讓擴散 嘉麟閣損手80萬

減價蝕讓逐步擴散至各區，淺水灣嘉麟閣錄罕見蝕讓個案，原業主實際損手約80萬元；另太古城元宮閣單位減價逾200萬元沽出。繼新界東區湧現大量蝕讓後，各區續現損手成交。

淺水灣嘉麟閣2座低層B室，實用面積1,390平方呎（建築1,780平方呎），代理消息指，單位本來叫價近3,600萬元放盤，剛減至3,300萬元易手，減幅近8.3%，實用呎價2.37萬元（建築呎價逾1.85萬元）。

據了解，賣方為外籍人士，在2011年斥資3,180萬元購入單位，現沽貨帳面雖賺約120萬元，但連同交易成本等，實際上需損手約80萬元。峻弦低層 累減12%易手東九龍亦出現大銀碼貨蝕讓，

市場消息指，牛池灣峻弦2座低層B單位，實用面積1,158平方呎，原叫價1,580萬元，至今年1月開價1,500萬仍乏問津，終累減12%至1,390萬元易手，實用呎價1.2萬元。原業主前年4月以1,381.8萬元連雙車位購入，撇除車位現帳面僅微賺8.2萬元，暫蝕逾65萬元。

另同屋苑1座中低層D室，亦剛減價63萬或8%，至725萬易手。同時，藍籌屋苑業主擴大減幅，太古城元宮閣減逾200萬元沽。美聯物業首席高級營業經理吳肇基指，元宮閣高層D室，實用面積702平方呎，年初以約1,100萬元放盤，3個多月累減214萬至886萬元易手，實用呎價12,621元。原業主於87年以約88.5萬元購入上址，物業現升值約9倍。本月至今太古城暫錄7宗成交，3房佔6宗。

另紅磡海逸豪園11座中層D室，獲內地業主減80萬至1,170萬元沽出，較銀行估值低半成，實用呎價13,684元。市區居屋逆市造好，家天下地產黎振傑指，大角咀海富苑A座低層18室，以綠表價399萬元沽出，屬屋苑造價新高。撰文:李彤、呂勁康

9 April 2014

經濟日報

美聯主席︰不擔心股東要求核數

美聯主席︰不擔心股東要求核數

美聯集團（1200）去年度業績錄逾2億元虧損，第2大股東基金公司Apex亦因此就財務數據提出多項質疑。美聯集團多位管理層昨日現身回應，主席黃建業強調公司非家族式經營，亦不擔心有股東要求核數。

去年業績「見紅」，該公司首席財務官施嘉明解釋，受一手住宅物業銷售條例生效後，新盤認購模式改變，令地產代理需要預備更多短期資金以認購新盤，導致去年融資成本大增逾1.5倍。

該公司副主席黃靜怡指出，受樓市辣招影響，公司已由2012年起重整架構、調整人手及分行網絡，期望控制成本。

對於去年租金支出錄得歷年新高，黃建業認為隨着市況轉淡，同業「搶舖」情況不再，相信未來租金開支會逐步回落；他相信，樓市辣招在未來2至4年未必會撤銷，故預期公司作出調整才可度過寒冬，估計今年整體樓價下跌，總交投量只約7萬宗水平。

他又認為，「辣招」影響民生及地產代理行業，政府應該撤銷「辣招」。

不認為「外敵」買美聯股票對於Apex有意增持美聯股份，黃建業說，不認為購入美聯股票的是「外敵」，並強調公司非家族式經營，不擔心有股東要求核數。黃靜怡則表示，已透過公司投資者關係組約見Apex，正待對方回覆。

不過，Apex營運總監繆宏邦對美聯交代未具誠意表示失望，稍後將回覆要求約見管理層，以尋求合理及具透明度的交代。

8 April 2014

信報

美聯第二股東不排除「查數」

美聯第二股東不排除「查數」
2014-04-02

        (星島日報報道)美聯（1200）去年虧蝕逾兩億元，並一反常態取消業績發布會，「激嬲」第二大股東APEX基金公司。APEX營運總監繆宏邦昨日對美聯提出「五項疑問」，多番強調「是否管理層出現問題」，指倘若未來半個月內未收到合理解釋，不排除進一步增持股權至逾百分之十，可要求召開特別股東大會「查數」。美聯回應業績轉差，是因為樓市雙辣招及一手銷售條例令公司業務表現倒退。
        
        美聯去年總收益約為三十三億元，按年下跌百分之十四，虧損二點零四億元，而二○一二年約賺二點五億元，每股基本虧損二十八點四二仙。繆宏邦表示，美聯自一九九五年上市以來，一直表現良好，即使遭遇沙士及金融風暴，亦未出現「上、下半年都蝕錢」，惟去年一反常態，「是否反映管理層中存在部分問題，而無法扭轉虧損局勢」。
        
        由業績公布至今，繆宏邦曾多次向美聯高層諮詢虧損之原因，惟仍未收到答覆。他表示，二○一一年營業額約為三十四億元，與去年相若，但總體賺一點五億元，而去年卻出現虧損，他說「這兩年營業額大致一樣，為何利潤有百分之二百的差別」。
        
        對此，美聯發出新聞稿回應稱，自樓市辣招及一手樓銷售條例實施以來，全年成交萎縮，再加上市場競爭日益劇烈，拖累全年業績表現。不過，繆宏邦認為中原賺錢但美聯蝕錢，兩者差距非常「諷刺」。
        
        美聯去年上半年回贈金額（向其他經紀行或新樓買家回贈佣金）為一點七億元，下半年突然大幅飆升逾八成，至三點一億元，但上半年營業額較下半年減少百分之六。APEX住宅部顧問陳坤興表示，回贈金額下半年大幅上升百分之八十二，屬不尋常現象，且回贈金額增幅與銷售表現「一增一減」，強調「是否美聯內部已出現問題，必需要用高額回贈方可完成生意」。繆宏邦補充稱，回贈太多等於「派錢做生意」，原因或很多，包括員工問題及管理層問題。
        
        另外，美聯二○一二年租金成本為四點七七億元，去年上升近三成至六點一五億元。繆宏邦指「這個數字好奇怪」，主要因整體商鋪市場租金升幅處於百分之三十以下，指租金升幅「嚴重脫離現實市場」，質疑管理層缺乏統一經營計畫，導致集團未能有效應對政府辣招。
        
        內地業務方面，美聯中國部的佣金收入僅六點六八億元，較中原地產相關業務的九十三億元收入，少百分之九十二點八。繆宏邦認為，美聯中國營運透明度不足，多年內未有交代分部業績，認為有人需要承擔責任。此外，他亦質疑美聯在現金充裕的情況下，去年下半年財務費用及借貸均飆升。
        
        美聯回應稱，中原乃私人公司，對其所採用的入帳方式、準則及準確性，不予置評；去年一手成交比例上升，而大多數回贈由一手成交產生所致；租金上升主要因內地市場擴張；若需召開股東特別大會，必須先持有某個百分比股份及須由董事局決定是否召開該大會。
        
        另外，美聯稱，APEX聯繫該公司並要求見面之時間，為業績發布時間之前，美聯方面認為於業績發布後會面更為合適，亦歡迎股東循書面或電郵途徑安排約見。美聯表示對不實指控影響其商譽深感遺憾，保留追究權利。