居屋公屋破頂之謎 平私樓4成

居屋公屋破頂之謎 平私樓4成

金額細易入場 吸引買家轉投

已補價居屋及公屋頻破頂，分析過去兩個月市場10宗居屋、公屋創新高價成交，顯示呎價較私樓最多低達4成，吸引買家轉投，成推動居屋、公屋屢以新高價沽出的關鍵。

本報記者分析過去兩個月，10宗以破頂價沽出的已補地價公屋及居屋買賣，及同區面積及樓層相若的私樓作比較，兩者樓價有約0.6%至39%的差幅。當中相差最大個案為馬鞍山公屋恒安邨，一個面積489平方呎單位，本月以360萬元沽出，相比同區私樓新港城面積相若單位，恒安邨低出近4成或228萬元。

世紀21奇豐分行經理梁榮貴指，私樓早前已搶高一截，如新港城3房現時至少需600萬元入場，而剛以屋苑造價次高、482萬元成交的馬鞍山錦英苑E座低層1室，實用554平方呎3房，兩者相差近118萬元。

樓價相差大 獲上車客支持

另外，居屋單位面積較私樓細，亦令居屋業主定價上擁有優勢。如藍田私樓滙景花園及居屋康華苑，兩房單位的實用面積分別是537及423平方呎，相差114平方呎或約兩成，居屋康華苑面積細、涉資少，兩者樓價相差可接近200萬元，故後者較易獲上車客支持。

兩者的差距，亦促使居屋的業主有「水位」可以一個較進取價錢放售單位。如藍田康華苑B座低層戶，實用面積423平方呎，兩房間隔，以480萬元放盤，較市價約420萬元，叫價高出約兩成。代理指單位業主欲換樓，現純粹「放住先」測試市場反應。雖然以高價放盤，但仍較滙景花園入場價600萬元平。

公屋居屋樓價 料仍可升5%

除造價差異，位置及配套亦區內買家考量之一。如近期頻錄矚目公屋居屋成交的青衣區，美聯物業梁岳宏指，區內細價私樓如美景花園與居屋青泰苑的3房造價，雖然只相差40萬至50萬元，惟前者位置距離港鐵站遠，故買家寧以500餘萬元買居屋。

經濟學家關焯照認為，私樓與居屋及公屋的質素上有一定程度的分別，如居屋的建築材料不及私樓豪華，屋苑亦乏大型會所配套等，兩者樓價平均會有約20%的差距。私樓購買力流入，或令私樓及居屋、公屋之間的樓價，拉近約5%左右。

而專營居屋買賣的世紀21物業董事鄺志輝解釋，公屋居屋呎價逾萬元，主要是因其呎數細，金額細，易入場，加上細價私樓已被搶高，上車客惟有轉投公屋居屋，料該市場仍有5%上升空間，然後橫行。

（系列三之一）

撰文:文倩婷、李彤 
系列名:公屋居屋登峰系列

26 May 2015

上車投資客追捧 優質盤成焦點

上車投資客追捧 優質盤成焦點

2015-05-25

        (星島日報報道)新盤強勢登場，二手交投回軟，惟個別屋苑則依然有捧場客，其中沙田希爾頓中心一房戶，獲上車客以呎價新高承接，同區沙田第一城亦錄得投資客為趕及暑假租賃旺季入市作收租之用；另新錄大角嘴凱帆軒一凶宅同層易手，新買家以低市價近半成承接。
        
         中原分行經理嚴啟雄稱，沙田希爾頓中心C座中層四室易手，面積二百八十三方呎，屬一房間隔，望內園景，原業主叫價硬淨四百萬元，剛獲上車客以零議價承接自住，呎價為一萬四千一百三十四元，為屋苑首破呎價一萬四千元關口。
        
         嚴氏指，上周沙田大型屋苑銷情不俗，本月至今希爾頓中心共錄得五宗成交，估計因一手新盤定價較高，上車客回流區內睇樓，睇樓客錄得近兩成升幅。現時希爾頓中心放盤約二十五伙，叫價四百二十萬元起。
        
         與沙田同區的沙田第一城亦獲一名投資客青睞，據美聯分行助理區域經理黃錦瀚表示，新近錄沙田第一城五十座低層H室，物業面積為三百零四方呎，屬兩房戶，以約四百一十萬元成交，平均呎價為一萬三千四百八十七元。據悉，新買家為投資客。
        
         據中原分行經理韓敬業表示，大埔翠怡花園新近錄C座高層四室，面積三百零二方呎，獲上車客以三百八十萬元承接自住，呎價約一萬二千五百八十三元，創該屋苑呎價新高。據悉，四月中該屋苑同座高層二室，以三百四十萬元易手，呎價為一萬一千八百八十八元，創下當時呎價新高，是次將新高呎價推高逾半成。
        
         祥益地產袁思賢表示，新錄屯門時代廣場D座低層七室「則王」新高價易手，面積五百八十三方呎，叫價六百一十五萬元，放盤一天即錄三組客睇樓，有區內換樓客以五百九十九萬元承接，呎價一萬零二百七十四元，創屋苑造價新高。同類放盤現時僅三伙，叫價達六百五十萬元。袁氏續指，對上一宗同類成交為同座低層七室，去年四月以四百一十三萬元沽出。
        
         另外，家天下分行經理黎振傑表示，市場新近錄一宗帝峰．皇殿成交，單位為八座中層A室，面積一千二百七十八方呎，屬四房雙套間隔，享開揚市景，獲區外客以二千七百萬元承接，呎價約二萬一千一百二十六元，料創同類型分層單位造價新高。
        
         家天下分行經理黎振傑表示，市場錄一宗大角嘴屋苑凶宅同層沽出，凱帆軒二座中層B室，面積四百六十五方呎，屬兩房向海戶，曾於本年一月以七百四十萬元成交，遭買家撻訂後續減價放盤，終獲新買家以六百七十五萬元承接，呎價約一萬四千五百一十六元，較低市價近半成。
        
         據大型銀行物業估值顯示，上址估值約七百五十萬元，而是次交易價低約一成，估計與同層事故單位有關。據悉，一三年六月，上址鄰近單位曾發生命案，事主從高處墜下終告不治。
        
        

賽西湖銀主盤低市價半成沽

賽西湖銀主盤低市價半成沽

2015-05-23

        (星島日報報道)豪宅交投氣氛不俗，北角賽西湖大廈十三座高層B室銀主盤易手，利嘉閣經理崔嘉栢表示，單位面積一千一百二十三方呎，以二千三百萬元售，呎價約二萬零四百八十元，低市價半成。
        

地王效應迎海創新高 馬鞍山二手起哄聽濤雅苑反價8%

地王效應迎海創新高 馬鞍山二手起哄聽濤雅苑反價8%
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換樓鏈啟動 東涌「三串燒」成交

換樓鏈啟動 東涌「三串燒」成交

3天內完成交易 涉資近2千萬

換樓鏈啟動刺激交投，東涌更罕有錄「三串燒」成交，涉及樓價總額近2,000萬元。

用家主導樓市，住屋需求掀起換樓潮。東涌區有兩名業主先沽後買，促成罕有「三串燒」成交。是次串燒成交，先由一名水藍天岸2座低層E室啟動，面積547平方呎，兩房間隔。原業主欲增加居住空間，近日先把上述單位放盤，同時於同區物色3房單位。

用家主導 兩業主先賣後買

至日前手持的水藍天岸單位以632萬元沽出後，即時以778萬元買入藍天海岸1座低層B室，屬3房、面積912平方呎。同一時間，該名藍天海岸業主，由於子女現於國外居住，故換入映灣園兩房戶，涉及樓價533萬元。代理指出，上述3宗成交於三日兩夜內完成，反映樓市氣氛好，在強大購買力下，刺激用家加快入市。

縉庭山業主 沽2房購套3房

另外，美聯物業助理聯席董事吳彤指出，荃灣縉庭山3座高層A室，實用面積911平方呎，屬3房連套房間隔，以1,105萬元沽出，據悉新買家早前以700萬元沽出同屋苑兩房戶。

業主「貴賣貴買」下，市場續錄高價成交。康怡花園B座高層12室，實用面積710平方呎，屬罕有優質戶，望全山景，以1,110萬元沽出，屬同面積3房戶造價新高，實用面積呎價15,634元，亦創屋苑次高。

上車客高追細價樓，利嘉閣地產經理劉浩勤指，將軍澳東港城6座高層F室，實用面積466平方呎，業主反價7萬元，以577萬元沽出，呎價12,382元創屋苑新高。

撰文:文倩婷

13 May 2015

經濟日報

二手量跌價升 一城破頂907萬售

二手量跌價升 一城破頂907萬售

上車客按9成 高追屯門市廣場

過去周末二手交投未見起色，惟造價續創新高，沙田第一城3房戶以破頂價906.8萬元易手，上車客9成按揭高追屯門市廣場。新一輪新盤戰將爆發，料二手交投仍會受壓。

各區代理指，買家仍視新盤為入市首選，加上天雨關係，過去兩天周末睇樓量，均較對上一周差，個別分行每天只有兩、三組買家預約睇樓，而且向業主還價意慾不高，令10大屋苑過去兩天成交宗數，仍於低位徘徊。

沙田第一城3房 呎價11072元

中原地產指出，該行錄得約11宗成交，按周跌8.3%，3個屋苑零成交。事實上該行成交數字，過去14個周末均低於20宗水平。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，發展商接連推盤，政府加辣後抑壓二手交投，二手難免價升量跌，短期內10大屋苑周末成交量，仍會維持於15至18宗水平。

至於利嘉閣地產表示錄16宗成交，按周上升14%。美聯物業分行統計錄約11宗成交，按周增7宗回升約57.1%。香港置業指錄約7宗成交，較前周兩宗增2.5倍（各代理行統計屋苑有別）。

雖然二手交投量未見回升，但細價屋苑樓價持續破頂，例如沙田第一城過去周末錄3宗成交，其中14座高層A室，屬3房連套房間隔，實用面積819平方呎，望河景，以906.8萬元沽出，實用呎價11,072元，屬於屋苑造價最貴單位。

原業主於2011年以586.8萬元購入單位，持貨4年帳面獲利約320萬元。

屯門市廣場 11621元呎新高

另外祥益地產高級營業經理袁思賢透露，屯門市廣場2座高層G室，實用面積327平方呎，成交價380萬元，實用呎價11,621元屬屋苑呎價新高紀錄。

據悉，買家為上車客，計劃承造9成按揭。原業主於2013年以270萬元入市，單位兩年間升值41%。由於持貨未夠3年，交易涉及樓價1成，即38萬元額外印花稅，扣稅後帳面賺72萬元。

葵涌嘉翠園 兩房首破400萬元

買家流向二綫屋苑尋寶，葵涌嘉翠園兩房戶獲3組買家出價，終以415萬元新高價沽，屬屋苑造價首次突破400萬大關的單位。

中原地產高級分區營業經理許偉業指，上述單位為1座低層H室，實用面積465平方呎，呎價8,925元。

業界人士指，多個新盤正醞釀出售，包括將軍澳峻瀅II，以及何文田天鑄等，二手買家將進一步被吸走，惟小業主不願意平賣單位，二手價升量跌情況仍會持續。

撰文:文倩婷

11 May 2015

經濟日報

10大屋苑淡靜 兩天12成交

10大屋苑淡靜 兩天12成交

10大屋苑持續低位徘徊，兩天錄12宗成交，其中3個屋苑零成交，惟新盤向隅客流向二手市場，帶動個別屋苑。青衣盈翠半島5月3天錄兩宗2房成交，東涌區至少錄得4宗成交。

中原10大屋苑本周六、日共錄得12宗成交，按周升9%，繼續低位橫行。美聯兩天錄約7宗買賣成交，按周挫3成。利嘉閣兩天錄14宗，按周跌36%。香港置業錄兩宗成交，按周下跌約7成。（註：4大代理10大屋苑有別）

康怡花園505呎 630萬沽

10大主要屋苑，天水圍嘉湖山莊表現最佳，錄得4宗成交，其次為鰂魚涌康怡花園和荔枝角美孚新邨，同是錄得2宗買賣成交。

中原康怡區域營業經理楊文傑指出，由於過去周六、日，未見全新大型樓盤開售，可謂新盤「空窗期」，睇樓客較對上一個星期錄得1成至1成半升幅。其中康怡花園D座中層7室，實用面積505平方呎（建築面積621平方呎），望會所景。由於租客未遷出，於6月才開始生約期，雖無樓可睇，惟業主可交吉沽貨，新近由外區上車客，以略低市價630萬元承接，戶主於2012年3月以458萬元購入，帳面獲利172萬元。

美孚新邨 睇樓量回升2成

與此同時，受到將軍澳新盤緻藍天開售的影響，美孚新邨睇樓量回升約2至3成，要求樓價主要針對600萬至800萬元左右的2房及3房戶。

易手單位包括2期吉利徑21號，高層B室，實用面積638平方呎（建築851平方呎），望葵涌道，於1月份才以740萬元放盤，內籠有裝修，業主僅減價4萬元，以736萬元沽出。

青衣盈翠半島 呎售12906

青衣盈翠半島5月至今暫錄得兩宗2房成交，中原灝景灣分行區域營業董事黃國強表示，盈翠半島3座中層F室，實用面積523平方呎（建築656平方呎），以675萬元易手，實用面積呎價12,906元，此室於今年3月放盤，開價700萬元。

青衣翠怡花園昨天連錄兩宗成交，其中1座高層C室獲買家以457.5萬元購入，單位實用面積約365平方呎，實用呎價達1.25萬元，打破兩個多月前的屋苑新高紀錄，並且高出約5%。

根據EPRC經濟地產庫資料，翠怡花園對上一宗新高成交，單位為11座高層F室，成交價455萬元，實用呎價達1.19萬元。

東涌區至少錄得4宗成交，兩宗映灣園、1宗東堤灣畔和1宗影岸．紅。美聯東涌港鐵站分行高級營業經理陳偉平指出，東堤灣畔1座中層D室，實用面積521平方呎（建築715平方呎），以557萬元易手，單位原本開價570萬元，現議價2%。新買家即睇即拍板，打算作收租用途，此類單位市值租金約1.6萬元，料回報率約3.4厘。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，市場普遍預計美國延遲加息，料一手主導大市，二手成交則繼續低位橫行。

撰文:盧金施、龔綺玲

4 May 2015

經濟日報