港鐵荃灣西站招標 補地價大削25％

港鐵荃灣西站招標 補地價大削25％
港鐵（066）荃灣西站（七區）早前接獲十三份意向書後，昨天正式推出市場招標，九月五日截標。市場消息透露，是次項目補地價約二十六億六千三百萬元，折合每方呎樓面補地價約二千一百八十八元，較去年項目首次招標時的補地價，大幅削減近二成半。
消息人士指出，發展商需要支付約二億四千萬元的入場費，而補地價亦將由發展商自行支付，作為該項目代理人的港鐵，將不會提出協助發展商支付補地價的方案。市況轉弱拖累
荃灣西站（七區）項目佔地約二十五萬五千六百方呎，可建七幢住宅，提供約一千七百七十六伙，涉及住宅樓面積約一百二十一萬七千方呎。
項目去年年初首次招標的時候，補地價達三十五億三千九百萬元，折合每方呎樓面補地價二千九百零八元，及後項目未能成功批出發展，市場普遍批評補地價金額過高。項目今年捲土重來，並調低補地價金額二成半，至二十六億六千三百萬元水平，市場估計，金額差距與兩次批出補地價之間的市況轉弱有關。
萊坊測量師行執行董事陳致馨認為，修訂後的補地價金額合理，並反映現在地產市道的情況，相信亦已顧及項目的發展前景、建築費和利息等因素。他估計，項目的招標反應仍會良好。
會德豐地產（049）執行董事黃光耀指出，荃灣屬於一個成熟的社區，但由於七區地盤附近有屋苑，將會阻擋項目將來的景觀，估計難以發展成豪宅項目，料作大型屋苑發展，集團將會就是否入標作出研究。對於補地價獲大幅調低，黃光耀表示，這使項目變得相對吸引。
無獨有偶，城規會最新資料顯示，早前環保觸覺就項目提出的改劃用途申請，包括建議將地積比率降至三倍和設非建築用地等，即日起接受公眾提交意見，於九月五日截止，這與項目截標日同屬一天。
另外，地政總署公布，七月份並未錄得任何拒勾個案，是連續兩個月沒有勾地被拒個案。
黃光耀認為，由於久未有新賣地章程推出；加上當局對地價的態度與發展商仍有距離，發展商趨觀望，未有強烈勾地意欲。上月「零拒勾」
美聯測量師行董事林子彬表示，由於市場欠缺焦點地皮，而不少發展商亦將焦點轉移到部分招標市區項目上，故連續兩個月出現「零拒勾」的情況是可以理解的。他預期，隨着下半年矚目市區地皮推出，將吸引更多勾地活動，其中曾多次試勾失敗的何文田佛光街地皮及高山道地皮，將繼續成為發展商焦點■

樓市轉壞 銀行按揭趨保守 高價新盤將入伙 恐估價不足

樓市轉壞 銀行按揭趨保守 高價新盤將入伙 恐估價不足

2008年8月11日 星期一

數個於去年底熱賣的大型新盤，買家於未來數月便要面對收樓入伙及按揭上會等難題。由於近月樓市明顯轉壞，投資者除了面對樓價貶值的困擾外，亦有機會要面對銀行估價不足的可能性。 　　有地產代理透露，在樓市成交急速下滑，近期銀行承造新樓按揭的態度明顯較去年保守。今年初（2、3月間）多間極進取爭取新盤按揭市場的銀行，當時若買家只做70%按揭，可以不用提供入息證明，但近日則全面「按本子辦事」。 　　過去置業人士遇到入息不足額時，銀行也會接受他們的「兼職」收入，現時則一概不作參考。 翔龍灣逾千呎戶 估值低15% 　　正正是銀行按揭態度轉變，去年底高價入市的新盤買家，有機會面對估價不足的危機。有地產代理透露，土瓜灣翔龍灣的行政樓層單位（特色單位），尤其逾千呎的大單位，當時發展商定價逾萬元，但銀行估價每平方呎約8,500元，兩者相差約15%。其次，奧運站浪澄灣、紅磡海濱南岸，現時二手樓價與去年底相差約10%，估計銀行估價與購入價相差5%至8%。 　　不過，有代理透露，大型地產發展商一般與銀行有密切的合作網絡，他們一般能說服銀行，為買家按購入價進行按揭。 海濱錄2宗蝕讓 損失逾10% 　　事實上，去年底高價發售的數個新盤，由於入伙期逼近，投資蝕讓比例進一步擴大。以紅磡海濱南岸為例，近日錄得兩宗蝕讓個案，原業主均損失逾10%。 　　中原地產分行經理林麗華表示，海濱南岸入伙在即，投資者急於出貨，令市場出現不少蝕讓個案。其中4座中層A室，面積559呎，以358萬元易手，呎價6,404元。原業主於去年12月以403.7萬元購入，持貨8個月帳面蝕45.7萬元，佔樓價11%。 　　另一宗則為4座低層F室，面積559呎，以270萬元易手，較去年12月以300萬元，帳面蝕讓30萬元或10%。 　　區內代理透露，現時海濱南岸有逾400個二手單位放盤，建築期買家需於12月底收樓，估計10月會是蝕讓高峰期。 　　另外，置業18區域經理區智禮透露，奧運站浪澄灣6座高層F室，面積739平方呎，原業主以583萬元購入，日前以540萬元轉手，帳面損失43萬元或蝕幅7.4%。

ING料下半年樓價跌5％

ING料下半年樓價跌5％
由於出口增長有放緩迹象及購買力被通脹蠶食，ＩＮＧ預期下半年中小型樓價下調百分之五；明年物業成交量須反彈四至五成，樓價才跟隨向上。
ＩＮＧ大中華區策略及研究部主管曾紀崇【圖】表示，出口增長有放緩迹象，意味着工資的增幅有限；再加上目前通脹高企，削減市民購買力。
他指出，現在環球及本港經濟不及去年，不少投資者及用家預期樓價將進一步下滑，故不願入市，態度轉趨審慎。在去年第四季及今年第一季已經入市的短線投資者，受樓價下挫影響，相信不會再貿然入市。下半年樓市將持續偏軟，預期中小型住宅樓價下調百分之五。成交增半才能推升樓價
他認為，倘息口明朗化及經濟向好，明年物業成交量將先行反彈四至五成，然後樓價跟隨向上。
在眾多物業種類中，曾紀崇對舖位前景看高一線，因為可塑性高，增值潛力強。
受來自內地的旅客消費刺激，他相信一線舖位下半年租金可上升百分之五至十。而造價則同步上升百分之五，回報率將介乎三厘半至四厘。
香港與上海視為一對孖生兄弟，經常被相提並論，在兩地均有投資的ＩＮＧ指出，香港是內地的對外橋樑，法制完善，企業管治水平高，現在仍然領先上海，短期內也沒有被上海趕上的迹象。
內地投資方面，ＩＮＧ目前與上海復地（2337）、融科置地及金地集團合作。宏調力度不會加大
曾紀崇預期，與內地樓市與建築相關行業所產生的效益佔內地ＧＤＰ的百分之二十，中央也不希望樓市受壓，相信中央政府短期內也不會加大宏觀調控力度。倘樓價急挫，對整體經濟也不利，中央有機會放寬與房地產有關的宏調措施。近期個別內地地產公司獲准發債，而審批外資參與項目的權利由中央回到地方政府，此舉有利私募基金參與內地項目。
他透露，在收窄信貸的情況，優質放盤較以前多，但他不願透露ＩＮＧ正洽商哪些項目

業主願減價 二手樓交投回升

業主願減價 二手樓交投回升
2008年8月4日 星期一
　　整體樓市偏軟，不少業主願意面對現實，將叫價稍為下調，並擴闊議價空間，令二手交投略為好轉。美聯物業資料顯示，過去兩日十大二手屋苑錄得30宗成交，較前周24宗上升25%，並連續兩周錄得升幅，呈現趁低吸納情況。
過去兩日 十大屋苑成交增25%
　　反觀新盤市場仍淡靜非常，由於未有大型新盤推出，新鮮感欠奉，故過去兩日市場僅錄得3宗一手成交，其中爪哇黃大仙滙豪山高層G室，面積774平方呎，以462萬元售出，呎價5,969元。
　　二手豪宅市場方面，消息指九龍站君臨天下3座中層C室，連車位以2,420萬元成交，面積1,443平方呎，呎價16,771元，原業主3年半帳面獲利740萬元。
　　藍籌屋苑方面，荔枝角美孚新邨本月至今暫錄得8宗成交，以用家主導，成交步伐較上月加快，美聯物業區域營業董事吳志輝稱，主要由於買家已觀望數月，加上業主願意減價，其中4期百老滙街83號頂層A室，獲同區換樓客以380萬元購入，面積1,155平方呎，呎價3,290元。亦有投資者趁業主叫價回軟吸納單位，美聯物業助理聯席董事林振華稱，元朗YOHO Town1座高層F室售182萬元，面積525平方呎，呎價3,467元，買家用作長綫收租。
上月錄134宗摸貨 連跌3個月
　　入伙在即的紅磡海濱南岸則錄蝕讓成交，利嘉閣分行經理程沛賢稱，7座中層D室，面積770平方呎，以465萬元轉售，呎價6,039元。原業主去年12月才以約511.5萬元購入上址，帳面虧蝕46.5萬元離場。
　　由於現時市場以用家主導，故摸貨註冊量持續下降，美聯集團首席分析師劉嘉輝表示，7月份錄得134宗摸貨註冊成交，連跌3個月，為10個月以來首度跌穿150宗的低水平；當中約108宗帳面獲利，獲利比例約80.6%。

君 臨 中 層 2420 萬 承 接

君 臨 中 層 2420 萬 承 接 九 龍 站 君 臨 天 下 三 座 中 層 C 室 ， 連 車 位 以 二 千 四 百 二 十 萬 元 成 交 。 　　(星島日報報道)美聯區域經理謝嘉誠表示，九龍站君臨天下三座中層C室，單位面積一千四百四十三方呎，連車位以二千四百二十萬元成交，每方呎價一萬六千七百七十一元；原業主於○五年三月以一千六百八十萬元購入上址，持貨三年帳面獲利七百四十萬元。據悉，上述單位叫價向為二千八百萬元，是次原業主願落價逾一成半沽出單位。
　　跑馬地雲地利台B座中層三室，面積一千五百六十方呎，成交價一千七百三十萬元，折合呎價一萬一千零九十元，屬理想價格。據了解，原業主於○六年以一千一百九十萬元購入，是次轉讓帳面獲利五百四十萬元，物業期內升值四成半。
　　市場消息指，薄扶林碧瑤灣三十八座高 層單位，面積一千五百九十方呎，成交價一千四百萬元，每方呎價八千八百零五元，創屋苑同類型單位新高；原業主為投資者，在同屋苑持有多個物業，上述單位於去年七月以一千零三十三萬元購入，單位一年內升值逾三成半。
　　西半山寶翠園五座極高層B室，單位面積一千三百九十八方呎，剛以一千六百五十萬元易手，每方呎價一萬一千八百零三元。據悉，新買家為一名用家，而原業主於○一年以八百零八萬三千元購入上址，現沽出物業，獲利八百四十一萬七千元離場，持貨七年賺幅逾一倍。
　　市場消息指，西半山聯邦花園維也納閣低層A室，面積一千三百五十方呎，連車位成交價一千二百六十萬元，每方呎價九千三百三十三元；而同區福苑二座低層B室，面積一千五百三十四方呎，以一千二百萬元沽出，每方呎價七千八百四十三元。
　　北半山海景台中層A室，面積一千二百四十五方呎，連車位以一千零二十萬元易手，每方呎價八千一百九十三元。據了解，原業主於○四年十月以六百一十五萬元購入上述單位，持貨四年，是次轉手獲利四百零五萬元，單位升值逾六成半 2008-08-04

De Monsa半山壹號9伙 如期付訂

De Monsa半山壹號9伙 如期付訂
共持36單位 正與長實商交易條款


2008年8月4日 星期一

　　面對樓市轉淡，資深投資者近期的投資策略亦有變化。一向在大手物業市場上舉足輕重的印尼財團De Monsa，雖近月曾減持物業，但部分貴重物業仍傾向完成交易。當中月前斥約11億元入市的何文田半山壹號豪宅樓花單位，在交易上再有新進展。

　　接近De Monsa消息人士透露，De Monsa今年5月向長實（00001）、南豐購入的何文田半山壹號36個單位，其中已有9個單位已繳付第2期訂金，至今已付樓價1成，反映有信心完成該批樓面交易。至於其餘單位，據悉正與發展商商討交易條款；不排除延長成交期，但暫未有具體消息。

　　本報就上述消息向長實方面查詢，惟未有聯絡到有關負責人。

反映具信心 有機完成交易

　　市場月前曾一度傳出，De Monsa在銀行收緊按揭條件下，放棄購入部分高位入市物業。除美國銀行中心兩個單位未完成交易外，更盛傳其斥近11億元購入的何文田豪宅樓花約36個單位，會放棄購入。

　　據了解，De Monsa在購買半山壹號單位時，即日已付樓價5%訂金，至本月初再付第2期款項5%，即累積10%訂金；按其與發展商所訂協議，須於今年10月4日前再付5%，另外樓價85%的餘額，需在樓花期約一年半時間內全數繳清。

近年40億入貨 主攻甲廈豪宅

　　最近一年，印尼財團De Monsa在大手物業市場上，斥逾40億元積極入貨，特別是在分層甲廈及豪宅物業上。可是在6月份起，該財團放售多項貴重商廈物業，包括金鐘力寶中心、中環皇后大道中9號及灣仔會議展覽中心分層寫字樓，合共樓面共近17萬方呎，市值料逾27億元，其中較矚目為標售會議展覽中心19樓、21樓至25樓共6層，截標日期本月20日。

　　De Monsa除出貨外，亦同時為部分早前購入物業完成交易，如中環皇后大道中9號8樓全層，上周四終完成交易，另數個金鐘力寶中心單位月前已落實成交，顯示De Monsa主席劉常仁仍看好商廈後市。


撰文: 王者馨

上月樓宇成交額跌35%

上月樓宇成交額跌35%
根據土地註冊處資料顯示，七月份全港僅錄得八千七百六十一宗樓宇買賣（包括一手住宅、二手住宅及工商舖等）登記，總值約三百七十億九千一百萬元，分別較上月下跌百分之二十六及百分之三十五。有代理行預期，八月份樓宇買賣登記將再下跌百分之三十，至六千宗水平，創下二○○六年一月的單月新低紀錄。利嘉閣地產董事總經理廖偉強指出，七月份全港僅錄得四百二十七宗一手住宅買賣登記，總值逾五十一億元，分別較上月同期急挫百分之七十九及百分之七十八。他續說，一手註冊佔整體住宅買賣登記比例更由上月的百分之十七點三，大幅縮減十二點四個百分點，至七月份的百分之四點九。廖偉強解釋，物業註冊表現黯淡，主要由於五月份有兩個大型新盤開售，推高上月一手註冊量，加上六月一手市場缺少大型項目承接。隨着一手貨源減少，令市場成交無以為繼所致。廖偉強說，由於七月份樓市持續受美國次按問題困擾，而且股市持續大幅波動，市場觀望氣氛甚濃，加上市場缺乏大型新盤應市，故預期八月份樓宇買賣登記將再減百分之三十，至六千宗水平，創下二○○六年一月的單月新低紀錄■