內地客9550萬購逸瓏天池屋 「辣招稅」2244萬 歷來最高

內地客9550萬購逸瓏天池屋
「辣招稅」2244萬 歷來最高
房產

儘管政府再度出招，並調高印花稅率，但出招至今僅一周，市場已錄得多宗買家印花稅（BSD）個案，亦見內地客毋懼支付雙重印花稅（DSD）。九龍塘逸瓏5座天池屋市傳剛獲內地客斥資9550萬元購入，須繳付DSD及BSD，合計稅項達2244萬元，為新辣招後繳稅最多的個案。此外，元朗尚悅昨天也伺機推出1及2座「樓王」，並加推108伙，建築呎價7472元（實用10096元），發展商並揚言考慮削減折扣優惠。

市場消息指出，逸瓏獲內地客購入的5座頂層A室天池屋，建築面積2887方呎（實用2256），天台及泳池面積合計約1855方呎，以成交價9550萬元計，呎價3.3萬元（實用4.23萬元），低於年初售出的2座天池屋，未能再創新高。買家須繳付15%的BSD稅項，即約1432.5萬元之外，連同811.75萬元DSD，合計須繳付2244.25萬元稅項，為辣招後最大宗付稅個案。

事實上，新辣招推出後僅一周，市場已錄得多宗BSD成交，包括一手及二手市場。業界人士指出，由於市場游資充裕，不少非本地居民亦願意繳稅入市。

尚悅加推1座樓王

上車新盤受新辣招影響較低，元朗尚悅昨天推出第1及2座「樓王」，其中1座命名為御星．凱旋門，2座則命名為鑽星．凱旋門；至於昨天先推的第1座108伙，建築面積介乎492至900方呎（實用356至666），定價計售價由364.8萬至677.3萬元。

恒地（012）營業部總經理林達民表示，尚悅累積已售出1250伙，套現突破50億元，建築呎價介乎7200至7300元，昨天加推單位周日將正式發售。項目以上車客為主，新措施對豪宅影響較大，由於項目樓花期已縮短，預料今年第三季入伙，故考慮削減即供折扣優惠，由目前的95折降至96至97折。

此外，粉嶺逸峯已準備就緒，只要售樓紙批出，便會立即啟動銷售步伐及上載樓書。

市場消息亦指出，遠東發展（035）深水埗晉嶺上載樓書後，正積極部署推售，昨天已向代理發出推廣委託書，銷售委託亦於今天發出，隨後可正式進行收票，預計單位建築意向呎價維持逾萬元。

二手方面，世紀21灝天地產董事黃國宏表示，沙田九肚山皓朗山莊單號屋剛以3848萬易手，建築面積2980方呎（實用2250），建築呎價1.29萬元（實用1.71萬元）。

信報

1 Mar 2013

雍澄軒兩買家擬撻訂

雍澄軒兩買家擬撻訂
要聞

葵涌雍澄軒拆售餘波未了，日前有買家到警署報案，隨着買家陸續簽署正式買賣合約，市場關注會否出現撻訂潮。長實（001）昨晚指出，截至昨日為止，項目約8成（即約288位）買家已簽署正式買賣合約，部分買家更提早簽約，今日下午將是最後簽約限期。有市場消息透露，部分買家計劃撻訂離場。

今日乃雍澄軒買家簽正式買家合約的最後期限，有代理指出，至今有兩名買家不欲完成交易計劃撻訂，分別涉及高層三房及低層兩房的「房間」，料買家分別損手20萬元。此外，昨再有房間以平手價摸出，涉中層3室，以約310萬元易手，與買入價相同，惟計入行政費等後，料須微蝕離場。

有媒體引述買家表示，長實建議的律師行，要求買家簽約時，一併簽《免責聲明》，包括買家得悉發展商或違反地契上列明的酒店用途，不排除會因違規而被收回物業，單位非住宅用途，不能長期自住，此外，由於雍澄軒酒店牌照將於2018年到期，聲明也提及若酒店不獲續牌，政府有權充公等。據悉，不少律師行均不肯接這燙手山芋，若買家不簽免責條款，難有律師行願意承接。

另外，立法會發展事務委員會今天舉行會議，會前多名議員已去信委員會，要求在會議上討論雍澄軒事件。立法會文件顯示，一行11人的官方代表將由發展局局長陳茂波牽頭出席，除局方代表外，也包括地政總署、屋宇署、規劃署、民政事務總署、稅務局和地產代理監管局的代表。

信報

26 Feb 2013

商場分拆摸售 減價放盤湧現

商場分拆摸售 減價放盤湧現

2013年02月26日 星期二

過去近4個月，市場至少有10個商業項目拆售，面對政府首度向非住宅物業出招，個別拆售項目或存在撻訂危機。

政府去年10月推出雙辣招至今，市場有逾10個商廈、銀座式商廈及商場項目拆售，除中環安蘭街18號及尖沙咀嘉芙中心外，其餘項目拆售單位，均在短期內沽清。

商廈買家資金足 未受影響

銀碼較大的銅鑼灣銀座式商廈OLIV，呎價3.7萬至4.2萬元，全數18層上周四獲預留，並於翌日簽訂臨時買賣合約，成功避過「雙倍印花稅」，但據悉有4層買家尚未簽約，另市傳有個別買家口頭放摸。

上月初推出的銅鑼灣THE SHARP，至今錄得至少3宗摸貨獲利個案。本月初有中層單位不足1個月摸出，帳面賺1,100萬元。

有代理指，上述兩個項目的買家較具實力，早有兩手準備，預留資金上會，故未有受政府出招影響而減價求售。

地皇廣場 上月錄2宗撻訂

出招後，其餘拆售項目亦暫未聞撻訂或劈價，其中尚有小量餘貨的嘉芙中心，成交期為本年6月，據知有放摸業主願意提供少於10%的減價空間。

另一邊廂，商場拆售放摸情況較嚴峻，有拍賣行指，出招後接獲劏舖放盤突然增加，較出招前多逾3成，主要為首都廣場及地皇廣場，叫價有3%回落，出貨心切。

惟劏舖業主不乏住宅及小成本投資者，資金非充裕，且盤源多競爭大，不少在出招前早已減價或蝕讓求售，地皇廣場上月更錄兩宗撻訂，隨着該商場距離成交期不足1個月，不排除續有撻訂情況出現。

撰文: 李彤

經濟日報

26 Feb 2013

投資者度蹺 3招避新稅

投資者度蹺 3招避新稅

2013年02月26日 星期二

「雙倍印花稅」上周六（23日）開始徵收後，交易成本大增，投資者各出奇謀拆招，包括使用公司轉讓方式交易、全層物業拆細出售，及主攻200萬元以下細價物業等。

公司轉讓方式 多涉大型買賣

過去投資者均會以公司轉讓形式出售物業，以避過物業交易稅項，尤其以億元計工商物業，不時出現以此方式轉手。如去年理文造紙李氏家族以32億元，向基金購入北角電氣道169號商廈，便以公司轉讓方式成交。

此方式既可避過原先4.25%從價印花稅，及新增印花稅，若涉及大型買賣，如逾10億元買賣涉及印花稅金額較多，不少買家都用此方式轉售。

科達地產主席湯君明稱，近日工商物業投資者見有新增稅項，漸部署以公司轉讓方式交易，料個案將陸續增加。他又指，買賣公司涉及雙方聲譽，包括公司背景及債務等，存在一定風險，所以只適合個別投資者。

拆售單位省稅 轉炒細價工廈

此外，印花稅率乃根據交易金額遞進，一個全層物業成交價2,000萬元計，新的從價印花稅率為8.5%，涉及金額達170萬元；但倘拆細10個單位出售，各單位從價印花稅率僅為1.5%，涉及金額3萬元，10個單位亦僅涉及稅款30萬元，較以全層形式出售節省140萬元稅款。

惟律師黃嘉錫指，若由業主或發展商分拆予不同買家，在合乎地契、法律要求下，的確可以進行拆售。但若是售予單一買家，在新稅下，稅局有權當作是單一成交，並按照總成交金額計算印花稅。

他又補充，若多宗成交日期太接近，甚至是同一日，稅局很大機會當作是同一宗成交看待。

投資者在新例下，交易成本增加，尤其購買單位即要支付「雙倍印花稅」，令摸貨成本大增，料短期摸貨活動減少，部分投資者更會轉投較細價的工廈市場。

撰文: 余敏欽、梁建國

26 Feb 2013

經濟日報 

銀行拒為雍澄軒摸貨承按 不能估足價 或需抬錢上會

銀行拒為雍澄軒摸貨承按

不能估足價 或需抬錢上會
要聞

長實（001）雍澄軒酒店房間在爭議聲中拆售並全數售罄，市場已有大量二手放摸，部分已成功售出並獲利離場。不過，項目引起執法機構關注，政府昨日已到雍澄軒巡查，並有消息表示，銀行對「摸貨」按揭甚有保留，有銀行已直言不會對雍澄軒「摸貨」承造按揭，也有銀行指買家須另找測量師作估值，或不能估足價。業界人士表示，買家隨時要再抬錢上會，投資風險驟增。

銀行會否為雍澄軒提供按揭貸款取態不一，金管局認為，今次應是本港首次出現分拆酒店房間出售的個案，其中可能涉及一些住宅樓盤不會出現的法律問題及風險，該局正向有意為該樓盤提供按揭的銀行了解，其如何評估和處理當中可能涉及的風險。

目前星展香港、交通銀行香港分行及富邦三家銀行有為雍澄軒提供一手按揭，昨日市場盛傳銀行拒絕為雍澄軒的二手市場買賣承造按揭。

本報記者昨日假扮買家，向上述其中兩家銀行查詢。其中一家銀行職員表明，銀行不想承受太多風險，故不會承造「摸貨」按揭。另一家銀行則稱視乎測量師估值，摸貨盤按揭最高承造五成按揭。他坦言，測量師行未必可為摸貨盤「估足價」，須樓價進一步上升，方可望在四個月後成交時「估到價」。

業界人士指出，願意接受「摸貨」按揭的銀行已少之有少，加上可能無法估足價，買家或需額外再抬錢上會，甚至可能撻訂。

市場盛傳雍澄軒累積約30宗摸貨成交，賬面獲利20至44萬元，其中高層08室昨以403.5萬元摸出，賬面賺43.5萬元，賺幅12.1％。

政府派員巡查確保合法

發展局局長陳茂波指出，民政事務總署牌照事務處昨日下午已到「雍澄軒」巡查，確保項目根據《旅館業條例》及牌照條款營運，並去信旅館持牌人，要求提供關於拆售後的運作模式等。

他強調，買家須留意協議細節和項目日後運作模式，警告若違反批地文件條款物業或被收回。

他表示，旅館房間經常性開支和管理費較住宅高，「無獨立電錶，無獨立水錶」，且裝修複雜，「加插蘇位都要由管理公司事先向政府申請批准」。他否認巡查雍澄軒是「恐嚇」業主。

長實執行董事趙國雄表示，巡查非特別事，否認觸動政府神經，有信心符合法例經營酒店。他強調買家皆知道項目乃酒店，受酒店條例規管。趙國雄表示，內地客佔比只2％至3％，部分買家則以公司名義買入。

地監局關注事件，已派員到銷售處巡視，主席陳韻雲認為是次買賣酒店房間最重要是代理有否提醒買家，如果改動單位設備等行為可以導致失去物業，而資訊由代理或律師提供，屬很大的灰色地帶。

21 Feb 2013

信報

BSD下強拍申請銳減九成

BSD下強拍申請銳減九成
房產

政府去年年底針對公司買家徵收買家印花稅（BSD）後，發展商暫緩併購活動；金朝陽（878）新近就灣仔聯發街項目申請強制拍賣，屬今年第2宗申請，強拍申請數量較去年同期大跌九成。

土地審裁處昨天再接獲1宗申請，涉及灣仔聯發街12至24號。金朝陽早前已公布成功收購上址逾九成業權，地盤面積約7000方呎，現為9層高物業，共設51伙及7個地舖；金朝陽早前透露，若項目重建為住宅，以地積比率8倍計算，樓面逾5.6萬方呎。申請文件顯示，財團目前已持有項目93.1%業權，項目估值5.09億元。

翻查資料顯示，土地審裁處2012年年初至2月14日，短短一個半月內共接獲21宗強拍申請，雖然其中不少來自大型項目不同街號的舊樓申請，惟以申請宗數而言，本年申請個案無疑是大幅下跌。

業界人士相信，去年樓市向上，發展商較難以理想價格收購舊區物業，加上去年第四季推出BSD，進一步增加發展商收購成本，故預期本年強拍申請將大幅回落。

信報

15 Feb 2013

料再出辣招 資金轉投寫字樓 力寶呎售2.85萬商廈新高

料再出辣招　資金轉投寫字樓

力寶呎售2.85萬商廈新高

市場流傳政府再出招打壓住宅樓市近期的升勢，資金搶先流入商廈市場尋找投資機會，消息指出，金鐘力寶中心呎價連環破頂，市傳1座一個高層全層戶以呎價2.85萬元沽出，打破中環皇后大道中9號去年所創的2.816萬元高位，登全港商廈呎價新高。

市場消息指出，金鐘力寶中心1座高層全層，近期以5.05億元成交，平均呎價為2.85萬元，創該廈新高。

物業升值達3倍

據了解，原業主為吳姓投資者，於2004年以1.26億元購入該物業，現時易手賬面獲利3.79億元，物業在不足10年升值達3倍。

資料顯示，原呎價紀錄為中環皇后大道中9號27樓全層去年易手時所創，呎價達2.816萬元。現時力寶全層戶傳出以呎價2.85萬元易手，將再創本港商廈呎價新高。

其餘高價成交則包括干諾道中50號全幢，該物業去年中易手，呎價2.78萬元。

另外，去年美國銀行中心10月初一項成交，呎價為2.755萬元，該物業位於的美國銀行中心32樓1及6室。

事實上，力寶中心2座最新也有該座的呎價新高成交。中原（工商舖）寫字樓部營業董事徐志聰表示，力寶中心2座高層07室，建築面積約1478方呎，單位可享正海景觀，成交價約3857萬元，平均呎價約2.61萬元，成為該廈呎價新指標，買家是用家。

據了解，原業主在2011年下旬購入該單位，購入價約2956萬元，折合每方呎約2萬元，是次易手賬面升值逾30％。

今年租金輕微增長

英國皇家特許測量師學會（RICS）亞洲評估專業委員會香港區主席David Faulkner引述調查指出，去年本港中環及金鐘地區的寫字樓租金持續向下。

惟從目前供應了解，未來數年本港寫字樓供應每年僅約100萬方呎，供應短缺對租金起支持作用。他相信今年本港寫字樓租金會出現輕微增長。　　

近日盛傳政府有意再推出更嚴厲的措施，希望冷卻現時熾的樓市，RICS香港分會會長關健指出，目前環球游資充足，需要尋找投資出路，早前政府推出辣招後，不少資金轉投至商業地產。

他認為如政府再出招打壓住宅樓市，資金將繼續流入商用物業市場，估計本年商用物業樓價將升4至5％。

另一方面，市場消息指，爪哇控股（251）旗下慈雲山匯豪山地舖及1樓，面積分別為15413及12283方呎，以1.6億元沽出，據悉，買家為投資者。

 信報 

7 Feb 2013 

居屋832餘貨下月推 最平119萬 天頌苑3年漲8成 香港仔雅濤閣最貴

居屋832餘貨下月推 最平119萬

天頌苑3年漲8成 香港仔雅濤閣最貴

2013年02月05日 星期二

最後一批居屋餘貨832個單位，將於3月底接受申請，市值7折售價介乎119.4萬至349.6萬元，當中佔最多的天水圍天頌苑，售價在近3年內急漲逾8成；而香港仔雅濤閣實用面積577平方呎三房單位，更榮膺歷來最貴「居屋王」。

有地產界人士估計，是批居屋餘貨申購反應較房協青衣綠悠雅苑遜色，並相信單身白表「有得抽、無得買」機會極大。

面對新居屋最快明年預售、2016年底才入伙，綠悠雅苑亦要2015年初才入伙，故5月中攪珠、6至8月揀樓的居屋餘貨第7期，可謂「後發先至」，加上單位不受「港人港地」政策規限，亦未受近日政府擬設申請入息下限影響，故對「代買族」及欲享較大轉售自由度人士而言，可說是資助置業「尾班車」。

房委會資助房屋小組委員會本周四討論售價及申請資格等安排；據知，房屋署採用最新數據計算，發現居屋白表家庭入息和資產限額，本應上調至41,354元及895,206元，但因與近日推出的白表購免補價居屋的限額水平接近，故決定把入息和資產限額維持4萬元及83萬元，單身限額則減半。

市值7折定價 白表家庭可負擔

除天水圍天頌苑825個單位外，其餘7個剩餘單位分布在5個屋苑，包括香港仔雅濤閣、將軍澳彩明苑、馬鞍山錦豐苑、粉嶺雍盛苑及天水圍天富苑，其中錦豐苑佔最多、共有3伙，其餘各有1伙。

消息人士指，今次單位評估市值是參考去年9至12月初的成交個案，再以市值7折訂定售價，絕大部分單位售價為白表家庭所能負擔得來。

不過，天頌苑825個單位在2010年6月被抽起不出售，當時同樣按市值7折定價，售價介乎65.3萬至115.2萬元，但現時已大幅上漲到119.4萬至210.5萬元，3年來勁升83%。

綠表佔6成配額 單身機會微

倘以今期「樓王」、雅濤閣三睡房單位售349.6萬元而言，兩年多前在同屋苑銷售一個實用面積591平方呎單位，當時售價為273.6萬元，若兩者比較，呎價亦升了31%。

消息人士指，政府不願揣測單位售價較之前推售更貴的影響，強調是按一貫機制定價。今次推售單位6成預留給綠表申請人、4成給白表，倘有用剩單位配額，會轉撥予另一組別，同時一如以往不會為單身白表另設名額，單身揀樓機會仍排在家庭申請之後。

業界料申請反應 遜綠悠雅苑

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，今期居屋「蝦人買」，因定價不便宜，但相對私樓又明顯較低，料最受月入貼近4萬元家庭歡迎；因天水圍地域吸引力低，且曾發生短樁醜聞，料申請反應會比綠悠雅苑差，估計只有逾3萬宗申請，但相信單身成功購樓機會不大。

房委會資助房屋小組委員文裕明認為，今期居屋定價偏高，尤其天頌苑兩幢大廈曾出現短樁問題，他將建議有關樓宇單位再減價1成始出售。

另一委員蔡涯棉指，雅濤閣單位售價打破以往居屋紀錄，只反映私樓樓價升勢，但今期有99%單位都是白表家庭可負擔購買，相信是可接受水平。

撰文: 黃偉超

經濟日報 

5 Feb 2013