二手價跌，各大型屋苑成上車客入市機會，而呎價萬元以下筍盤不再只限新界區專享，市區藍籌大屋苑荔枝角美孚新邨，新近1房僅以388萬元沽出，創近10年低價，成交價較10年前買入價還低10萬，而港鐵站沿綫不乏屋苑造價逼近、甚至低於1萬，其中藍田滙景花園2房，跌穿600萬元，為近8年來低位。
中大副教授莊太量指，部分大型屋苑呎價跌穿1萬，或與放盤相當多，「十個放盤有一個叫得比較低」，就容易出現較低價成交，令樓價回落可能更快。他又稱，跌市初期樓價跌10%，業主未必急着沽貨，但當跌勢持續，就開始出現「守不住」令跌勢加快，跌得開始無信心。
低銀行估價1成 帳面蝕10萬
近期二手交投雖偏軟，但筍價單位仍見承接力，其中月內均價僅9,500餘元的藍籌屋苑美孚新邨，本月暫錄逾21宗成交，交投逼近上月全月水平，而最新沽售的1房，呎價不止跌穿9,000元關口，同時較10年前買入價尚低10萬元。
中原分區營業經理馮健平指，單位為美孚新邨5期恆柏道1號極高層，實用面積437平方呎，1房，屬頂層電梯不能直達單位，據悉上址2022年已放售，業主邊放盤邊調整叫價，至近日回落至415萬，經外區上車客議價後再減至388萬易手，呎價8,879元，創新低價，對上不足400萬元成交需追溯至2015年。
上址造價較銀行網上估價低約8至12%，以原業主2014年以398萬元購入價計，持貨近10年，轉手帳面需蝕10萬元，造價較10年前買入價低約3%。
馮氏指，目前美孚新邨有近40個放盤，每呎叫價不足1萬，惟叫價低於400萬元，尚有1期低層1房戶，實用面積446平方呎，開價398萬元，每呎叫價8,924元，內籠有裝修，以市值租金約1.55萬元計，若作投資收租用，租金回報可達4.7厘。
滙景2房失「6字頭」 返8年前
另外，同屬港鐵沿綫屋苑的藍田滙景花園，2房以近8年低價沽。市場消息指，單位為4座低層A室，實用面積537平方呎，2房，內籠裝修一般，據悉單位原以620萬放售，近期減價至600萬，現再議價至570萬沽出，呎價10,615元，失守「6字頭」，造價重返2016年水平。
至於，元朗新元朗中心低層3房，呎價亦跌至8,000餘元低位。中原副區域營業經理王勤學指，元朗區本月至今二手成交近50宗，其中蝕讓個案佔總成交量37%，另有不少低價成交，包括鄰近港鐵元朗站的新元朗中心5座低層E室，實用面積870平方呎，為套3房另士多房，新近以743萬易手，呎價8,540元，屬近年低位，較同座低層D室2015年成交價723萬元僅相差20萬。
另采葉庭9座低層F室，實用面積658平方呎，套3房，剛以645萬沽出，呎價9,802元，成交價平過2房單位，並為屋苑套3房近7年半新低。
至於YOHO MIDTOWN錄蝕讓成交，為3座高層G室，實用面積475平方呎，2房，原業主2019年4月以835萬購入，現以708萬易手，5年間轉手帳面虧蝕127萬，期內貶值15%。
莊太量認為，現時樓價雖持續下跌，但每周跌幅不算太快，偶然亦有反彈，加上一手亦開始有大額成交出現，市場憧憬預算案後會否有利好措施，但認為關鍵還是在何時減息。
樓價呈跌勢，由過去幾年新盤呎價紛衝破2萬元，變成陸續有屋苑失守1萬元關口，成為「新常態」，形勢急劇逆轉，主要有3大因素所致：1）細價樓炒風冷卻；2）上車需求改變；及3）市區老牌屋苑不再受追捧。
細價樓炒風急轉冷 上車需求變
過去幾年樓市熾熱，新盤市場呎價均出現升穿2萬元關口，由市區蔓延至屯門、將軍澳等新市鎮地區，當時更有呎價步向2萬元新常態說法；但時隔幾年，形勢大逆轉，現時除了一些新界二綫屋苑外，連市區大屋苑亦陸續失守1萬元。
首先，過去呎價跳升由細價樓帶動，受按揭成數限制影響，買家一窩蜂追捧400萬元以下物業，即使面積只有百餘呎，亦有人追捧，導致這些納米樓呎價紛升穿2萬元，但隨着政府放寬按揭成數，購買力不再集中細價樓，令細價樓急速回落。
同時，政府資助房屋供應持續增加，本月底揀樓的新居屋逾9,000伙，相較2014年首批居屋只有2,160伙，大增3倍，連同市場其他綠置居、房協的資助房屋出售計劃、港人首置盤等，資助房屋供應開始對樓市構成影響，難免搶走相當多上車需求，令過往幾年銀碼細但呎價高的上車盤受壓。
新一代不愛舊樓 老牌屋苑失寵
另一方面，老牌屋苑屬於今次跌市另一輸家，如荔枝角美孚新邨、觀塘麗港城均出現成交呎價跌穿1萬元，紅磡黃埔花園、沙田第一城亦跌至萬元邊緣。事實上，新一代買樓模式改變，過往交通、地理位置的差異收窄，更為重視屋苑樓齡及會所配套，令到這些樓齡漸老的藍籌屋苑受到衝擊。
政府減辣後，住宅投資需求逐步回升，過去約3個月市場連錄最少7宗名人掃貨成交，涉資逾2億元，佔5宗較減辣前有所慳稅。其中，「歌神」陳奕迅夫婦最新以公司名義，斥838萬元購入跑馬地毓秀大廈2房，樓價創逾7年半新低外，入市也慳稅125.7萬元。
市場消息指出，毓秀大廈低層B室，實用面積638平方呎，2房間隔，早於2022年初，以1,300萬元放售，其後數度調整叫價，最終於上月中累減462萬元，減幅35.5%，降至838萬元易手，呎價13,135元，撇除內部轉讓，樓價創該廈自2016年中後，逾7年半新低。
累減462萬 呎價13135元
代理表示，上述單位買家以公司名義作登記，公司董事包括「歌神」陳奕迅及其太太徐濠縈。而受惠政府去年10月為樓市減辣，二人是次入市只需支付樓價15%辣稅，涉及稅項125.7萬元，相比減辣前要繳付3成辣稅，即251.4萬元，節省一半。
至於原業主於2010年5月斥610萬元入市，其後在2012年以內部轉讓形式，將單位轉至本港模型製作大師鍾經洋名下，若按是次沽貨價計算，即單位樓價較約13年半前，升值228萬元，漲價37.4%。
住宅投資需求 漸回升
陳奕迅被譽為「樂壇天王」，向來對「磚頭」情有獨鍾，過去曾先後入市東半山嘉崙臺、南區壽臣山SHOUSON PEAK等豪宅，當中嘉崙臺一個中層單位，在2000年以2,242.6萬元購入，持貨至2008年以3,550萬元沽出，持貨約8年帳面勁賺1,307.4萬元或58.3%。
事實上，隨著政府去年10月下旬為樓市減辣，本港住宅投資需求亦見逐步回升，至今約3個月已錄得最少7宗名人入市個案，遍及尖沙咀九龍擎天半島、薄扶林碧瑤灣及西半山羅便臣道1號等，成交價838萬至7,000萬元，涉資共逾2.09億元。
值得留意是，上述7宗名人入市個案中，佔5宗入市所涉及的稅項較減辣前有所減少，如港鐵 （00066） 行政總裁金澤培夫婦，於去年11月以1,920萬元購入擎天半島5座中低層E室3房，實用面積849平方呎，二人需支付樓價7.5%辣稅即共144萬元，較減辣前要付288萬元，減少一半。
經濟復甦速度不似預期，拖累樓價愈跌愈殘，不少老牌投資者睇淡樓市，例如利達豐環球創辦人許銳生、有「收租王」之稱的資深物業投資者楊達潮，近期頻頻沽貨離場。
市場消息透露，灣仔囍滙1座高層D室，實用面積456平方呎，屬於2房間隔，原本叫價1,200萬元放盤，議價後以1,028萬元易手，比銀行網上估價1,124萬及1,070萬元低約4%至9%。
區內代理指出，原業主利達豐環球創辦人許銳生，於2013年以約1,166萬元購入，持貨約10年，帳面蝕讓約138萬元離場。據了解，許銳生近期頻頻沽貨，早前蝕讓沽出北角柏傲山兩個單位。
收租王3020萬 沽浪琴園
其次，大潭浪琴園4座一個低層A室，實用面積1,674平方呎，屬於4房間隔，原本叫價4,200萬元放盤，近日減至3,020萬易手。據悉，原業主為有「收租王」之稱的資深物業投資者楊達潮，早於2008年以2,400萬元購入單位，一直用作收租，現時月租約6萬元，是次沽貨帳面獲利620萬元。
另外，土瓜灣半山壹號半山徑10號高層，實用面積1,975平方呎，剛以4,680萬元易手，有指原業主為時代集團 （01023） 行政總裁兼執董楊和輝，持貨約13年帳面獲利1,443萬元。
另一方面，大潭陽明山莊18座高層95室，實用面積2,067平方呎，屬於4房間隔，以5,300萬元易手，業主持貨15年，帳面獲利2,730萬元。
新盤餘貨持續銷售，鰂魚涌THE HOLBORN加推6伙下周一發售，折實477.25萬元起。西南九龍維港滙夥代理推新春優惠吸客，優惠總值19.4萬元。
維港滙系列 送3.88萬餐飲禮券
恒地 （00012） 發展的THE HOLBORN，定於下周一（29日）以先到先得形式發售6伙，涉2伙開放式及4伙1房，實用面積221至277平方呎，折實477.25萬至649.02萬元，折實呎價21,595至26,075元，入場單位為B座7樓B9室，實用面積221平方呎，折實呎價21,595元。該盤共420伙，至今累售264伙，吸金逾19億元。
信置 （00083） 及會德豐地產牽頭發展的維港滙系列，亦接連夥代理推置業優惠催谷銷情，最新聯同中原為首5名即日至下月29日經該行購入項目4房單位買家，每名送贈3.88萬元新春團年晚宴禮券，總值19.4萬元。項目目前累售1,082伙，套現179.4億元。
成交方面，信置同系與市建局等合作的旺角現樓ONE SOHO，昨增添2宗成交，套現逾1,550萬元，其中29樓B7室1房，實用面積320平方呎，連235平方呎天台，以725.1萬元售出，呎價22,661元。
中國海外 （00688） 旗下啟德現樓維港1號，同日以1,051.3萬元售出2B座8樓G室2房，實用面積536平方呎，呎價19,614元。
新地 （00016） 旗下一田早前宣布將縮減規模，新地執行董事郭基泓昨出席旗下The Point全新「即賺分」啟動禮時強調，是次屬定位調整，並非看淡後市。
郭基泓指，疫情後，市民消費及零售模式有所轉變，而沙田及大埔一田正進行翻新，格局將有所提升，集團未來會繼續擴展商舖，旗下白石角Silicon Hill及屯門NOVO LAND附屬商場將有新一田分店進駐。
他續指，通關後北上消費乃大趨勢，但相對亦有不少訪港旅客，公司將加強與各商戶合作，以吸引港人留港消費，例如增加季節性折扣、增加商場打卡位等，亦會透過小紅書等內地社交媒體進行推廣。
內地客5千元免稅額 已不合時
被問到政府政策，郭基泓認為政府應該加強官商合作，逐步提高香港形象，例如舉辦更多國際大型活動等。
他續指，現時內地客5,000元免稅額政策已經不合時宜，應進行適當調整放寬，以吸引更多旅客留港消費。
另外，新地旗下The Point將推出全新「即賺分」服務，會員毋須親身前往客戶服務中心或拍照上載單據，只需掃會員二維碼即可儲分，賺取積分後，可轉換成Point Dollar作現金使用，郭基泓指，新措施將帶動商戶生意，而是次系統開發及營運由新地負責，故商戶毋須作額外投資。長遠而言，「即賺分」將有助增加商場的營業額及人流。
地政總署公布，昨日張貼收回土地公告，以進行流浮山天華路公營房屋發展計劃，日後提供約4,000個公營房屋單位，料最快2029年入伙。
該署公布，政府將收回15幅私人土地，總面積約149,620平方呎。土地將於公告張貼後3個月（即4月26日）復歸政府所有。
首批住戶料2029年入伙
流浮山天華路公營房屋由房委會發展，項目全面落成後，將提供合共約4,000伙，預計首批公營房屋住戶可於2029年入伙。
根據區議會文件，項目位於天華路及天影路交界，地盤總面積約315,385平方呎，擬以總地積比率約6.9倍發展5幢39至45層高的住宅，提供4,000伙，並分兩期發展，料可容納10,800人。同時，項目亦會設有零售設施、幼稚園、遊樂場等，並提供長者、幼兒、家庭服務、青少年服務及康復設施等社福設施。
內地發布指引，深圳以外的8個大灣區城市，將放寬港澳居民可透過境外滙款支付首期等，措施下月（26日）起生效，預計可提前「網簽」買樓程序，有利港人北上置業。惟中原集團創辦人施永青認為成效有限，因內地樓市前景黯淡。
人行廣東省份行及國家外管局廣東省份局昨日公布《港澳居民購買粵港澳大灣區內地城市房產結算支付便利化業務指引》，適用於港澳居民個人購買廣州、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶8個城市的新建商品房及二手商品房。
網簽程序可提前 成效待觀察
港澳居民可按流程從境外滙入人民幣或外幣買樓，包括訂金、首期、保證金或全款等，亦可以用匯稅支付按揭貸款，不計入港澳居民每人每日外滙最高限額。同時，若港澳居民購房交易不成功，發展商或二手房買賣雙方可原路退回款項。
經銷內地樓盤的栢蘇米國際董事王依羣稱，過往港人在內地買樓存在結匯上困難，內地發展商未必願意提早進行網簽，影響買樓流程，但在新措施下資金進出可以做到監管，有政府一整套機制協助，只要收到首期及訂金，發展商及銀行協助進行網簽，利好北上置業，推動港人融入大灣區。
不過，施永青則認為，措施一部分是解決深圳以外地區樓盤庫存太多、滯銷情況，但認為港人北上買樓意慾關鍵在投資前景，認為資金往來方便抵銷不到市場黯淡情況，認為效果不會太明顯。同時，市場缺乏中介推廣亦對港人北上置業有影響。
有學者月提醒，港人借港幣去買人民幣樓有機會存在滙率風險，若果內地物業貶值、人民幣亦貶值，將會有雙重風險。
連鎖麵包店凱施餅店陷入財困後，不少由老闆蕭偉堅家族持有的商舖都變成銀主盤，其中位於元朗青山公路的全幢銀主舖位全幢以約6,200萬元沽，物業10年貶值逾半。
市場消息指，元朗青山公路元朗段62號全幢易，物業位處人流最旺的元朗大馬路，旁邊為恆香分店。物業屬於4層高全幢物業，總實用面積約3,544平方呎，每層實用面積約886平方呎，物業外牆更設有矚目大型廣告牌。
舖位原本由凱施餅店蕭偉堅家族持有，先後曾經被十度加按，最終在2022年年底變成銀主盤放售，叫價約1億元。近日以6200萬元沽出，較當年叫價平4成，平均實用呎價約1.7萬元。
上月曾以4500萬 沽同地段舖
據指，蕭偉堅於2014年「買殼」以1.4億元購入該物業，相隔10年物業貶值逾5成。事實上，原由凱施餅店持有同地段90號地下連閣樓，早前亦淪銀主盤，上月以約4,500萬元沽出，物業亦於10年間跌價近6成。
自去年初，凱施餅店陷入財困，多項舖位已淪銀主盤，近月由銀主出售，包括去年11月，以5,390萬元沽出鰂魚涌海光街舖，由資深投資者馮國保購入。
市況仍疲弱，不少工商物業淪銀主盤並沽出。消息稱，葵涌新都會廣場第二座極高層01室，面積約3,131平方呎，以約2,192萬元沽出，呎價僅約7,000元，低市價逾兩成。翻查資料，原業主早於1992年，以1,268萬元購入單位，物業於32年升值逾7成。
經濟環境不佳，公營房屋銀主盤現強勁增幅。中原地產研究部指出，去年第4季公營住宅銀主盤存量有60個，按季增14個，增幅達約30%，而且增幅比第2、3季明顯，並較2022年底所錄的39個，上升約54%。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指，在公營房屋中，銀主盤存量主要集中價值500萬元或以下放盤，500萬元或以下新增銀主盤錄54個。
而私人住宅銀主單位增幅相對溫和，截止2023年12月，私人住宅銀主盤存量有196個，第4季按季只增加19個，增幅比第2季26個及第3季35個為少。
上季60個銀主盤 半數來自新界
以地區劃分，公私營銀主盤存量均以新界區佔比例最高，公營房屋60個銀主單位當中，半數來自新界區，港島及九龍則分別佔約22%及28%。而私宅銀主盤則有約39%來自新界區，比例大於九龍及港島區所佔的36%及25%。
業內人士認為，由於基層市民將公屋單位抵押至財務公司，並會多次加按，令貸款額增加，因此當經濟賺差時，原業主亦無力償還，最終出現斷供情況，令物業淪為銀主盤，故市場相關銀主盤增加。
鄧成波家族續放盤沽貨，現委託代理行放售觀塘兩物業，意向價約16億元，較去年再降價約1成。
中原（工商舖）寫字樓部首席分區營業董事唐苑雯表示，是次獲委託放售兩物業，包括觀塘興業街1號駱駝漆中心，現為一座樓高7層的銀座式商廈，建築面積共約85,116平方呎，該物業地下及一樓為餐廳，2樓至6樓為寫字樓，每層面積約11,536至13,168平方呎，屬三面大單邊位置，現物業全幢意向價約11億元。唐氏補充，該廈已獲地政處批出不反對通知書及屋宇署批准改建為零售用途，適合各行各業進駐。
駱駝漆大廈地舖 叫價5億
唐氏續指，另一項放售物業位於觀塘開源道60至62道駱駝漆大廈第一座地下A1至A2, B1至B3號單位、第二座地下D1至D2單位以及第三座地下2號、3號連閣樓，總建築面積約28,494平方呎，意向價5億元。翻查資料，物業由鄧成波家族持有，去年5月亦曾委託代理行放售，當時叫價約18億元，未獲承接下，再減價約1成放盤。
發展局局長甯漢豪昨日在立法會回應議員提問時指出，與離島大型發展目前集中東涌、機場的航天城及小蠔灣，亦重申政府要決心推展交椅洲人工島項目，依然爭取2025年底填海。
甯漢豪指，政府要決心推展人工島計劃，因為不想重複「地到用時方恨少」的壞經驗，又指人工島的規劃及北部都會區發展的速度有所不同，後者已進入建設階段，而前者在工程設計階段，當局仍然爭取於2025年底開始填海，當局已成立由財政司司長領導的專責委員會，為這些大型項目融資的方案作出建議。
同時，當局會透過渡輪改善服務，連接其他現時相對偏遠的離島與交椅洲，這些離島將透過交椅洲與市區變得更接近。
另外，她表示，政府一直有計劃希望在欣澳對出填海，所以對於議員提出在欣澳建造康樂設施，包括賽車場和公共交通工具的博物館等，政府樂意去探討。
有朋友對眼前樓市表示很擔憂，筆者回應樓市下跌當然不是一件好事，但如果是長遠投資的話，亦絕對不是等於世界末日。
現在不需要賣樓的人，其實並沒有損失的。如果持有的物業是收租中的話，根據差餉物業估價署的數據，租金已連升10個月，租金累計漲幅7.6%，也不太影響心情。如果未買樓的話，當下環境完全對你來說是一個美好時光，因為現在買樓得到幾年前很大的折扣，如果不買樓，你手上的資金在定期上一樣可以收到高息，即是說所謂樓價升跌對每個人來說因情境不同，處境亦不同，事情的好壞在乎你在甚麼情境。
投資其實是「情境管理」，很多評論都沒有弄清楚當事人身處甚麼情境就作出評論，其實十分膚淺！很多人評論投資是否成功，都是將其買入價當是眼前當刻賣出去而作評論的，但是實際上沒個人賣出樓的意願，時機和情境也不同，他怎能代表別人現在賣出？
很多人忽略買入機會和金錢的成本都是一個價值，許多時在樓價跌了之後，其實有關價值還未蝕的，因為再進入市場很大機會一樣要付出這些價值。樓價跌當然不幸，但只是兩個時間點反映的價格，很多時未等於你買的單位的真正價值，更加反映買入單位的入市「機會成本」。
買房地產的可貴是因為比不少股票「能持續性投資」，大多數都是不需要承擔中途換馬的「二次機會成本」，所以能夠「投資時間愈長，回報愈佳」，很多人不斷貨如輪轉好像很風光，其實是不斷付出新的機會成本和風險，當市場受考驗的時候他們受的衝擊就很大。
跌市沽貨 利益低過入市成本
買物業為何愈「揸」愈賺錢？因為其很多時都不需要付出二次機會成本和風險就可以持續增長，所以中途受到市場衝擊的時間裏，持有房地產是穩陣得多。
樓價跌的時候，賣樓通常只有兩個原因，一是遇到更好的「貨」可以換，二是經過市道考驗之後發現原來自己入錯貨，那就止蝕離場吧。樓價跌的時候大多數是不需要理會的，因為並沒有跌得多過入市成本。樓市辣招令到入市成本加大，所以令到大部分精明的業主都不願意放盤，因為賣出樓的利益是低過入市成本，同樣的道理，如現在跌市中賣樓亦要三思「入市成本和機會」這個因素。
有些物業有錢都買不到的，例如一些豪宅就是好的例子？
遇上市道考驗的時候，我們應該要管理自己的情境，例如有些物業會否轉為收租呢？一些危險的情境，例如高槓桿或者銀行會否需要在生意上要你補倉，這些都需要做好準備的，管理和準備好面對情境，其實才能面對好考驗。
將近70年樓齡，位處中半山麥當勞道上的快樂大廈，由4幢5層高的住宅組成，盡管樓齡偌大，但因為地段上近乎私家路，私隱度極高，加上其超大露台、間隔四正的賣點，不失叫座力。
快樂大廈坐落於半山麥當勞道上的分岔路段上，環境自成一隅，尤如私家路。物業分作4幢，提供約19個單位，實用面積介乎900餘至1,300餘平方呎，而市場上放售的單位寥寥可數，對上一宗成交更追溯於2015年錄得，可見業主不易割愛，目前在售為中層D室，實用面積為1,316平方呎，現以3,300萬元放售，實用呎價約25,076元。
罕放盤 中層叫價3300萬
單位剛完成全屋翻新，內籠格外光亮，而此室一大賣點是備有L型大露台，貫穿廳、房，不止具採光作用，更可為室內營造270度開揚觀景。兩廳呈呂字型布局，而客廳靠近露台更為兩面單邊設計，兼用上落地玻璃趟門，將室內的光源引進室內，同時透過開闊的露台，輕易眺望山下繁華的鬧市景致。室內的布局簡潔，素白的牆身，淺色調的木紋地板，打造簡約、時尚的居家氛圍。
套3房全新裝修 格局通透
此室目前為套3房的格局，每房均四正、無多餘柱位，可任意擺放傢俬，而L型的露台同時貫穿主人房，大大提供單位的透明度；另外，浴、廚等貫徹以素白亮麗作主色調，予人光鮮、簇新的感覺。
盡管屋苑不設任何住客設施，但沿麥當勞道兩旁有專綫小巴及巴士往返中環至金鐘等地，交通尚算便捷，而沿麥當勞道至花園道，更可抵達香港公園及金鐘太古廣場。另外，屋苑位處於中西區中學校網及小學11區校網，名校如雲，如屬直資的聖保羅男女中學，及屬資助的聖若瑟書院等均近在咫尺，而嘉諾撒聖心學校及般咸道官立小學，亦為當區家長客歡迎的學校。
在高息環境持續下，有資深投資者加快沽貨同時，亦連環推出物業放盤以求套現。
在持續高息情況下，不少資深投資者近期活躍沽貨，而過往「有入無出」的舖位投資者黎永滔，最近亦沽舖套現。灣仔軒尼詩道418至430號友光大廈地下2A號舖，面積約560平方呎，以約3,500萬元成交，呎價約6.25萬元。舖位現時每月租金收入約12.5萬元，回報率約4.3厘。該舖鄰近銅鑼灣鵝頸橋，附近為街市地段，人流非常暢旺。
該舖由資深投資者黎永滔持有，早於1991年購入。較早前他以約5,000萬元放售舖位，現減價約3成沽貨。
中環蘇豪區商住樓 全幢2億放售
他近期連環推出核心區全幢物業放售，第一太平戴維斯投資部資深董事方詠清表示，獲委託放售中環士丹頓街9至11號全幢物業，樓高6層，地盤面積約1,156平方呎，總樓面約5,742平方呎，項目最大賣點位於半山蘇豪區，物業地下及高層地下為舖位，現由餐廳租用，樓上2至5樓為住宅，提供8伙單位，現由學生公寓租用，部分樓面則仍交吉，整項物業租金收入約46萬元。
據悉，該廈由黎永滔持有，於2009年以7,180萬元購入。較早前他曾以3.5億元放售物業，現降價至2億元放盤，減幅逾4成。若按物業全幢租出，每月租金收入可達約62萬元計，回報率可達3.7厘。
謝斐道重建項目招標 估值4億
另外，中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶表示，是次獨家招標項目位於銅鑼灣謝斐道512號全幢，位處景隆街及謝斐道交界，面向總統戲院，鄰近商廈TOWER 535，物業於2020年落成，樓齡僅4年。該項目總建築面積約4,400平方呎，樓高4層，該物業附帶搶眼全幢大型LED戶外廣告位，極具廣告宣傳推廣效益，且比鄰多個重建項目，包括即將落成的怡東酒店重建、以及永倫集團商業重建，預計未來人流將會大幅提升。
項目全幢於去年6月獲國內金融公司承租，月租近60萬元，平均呎租約136元，租金回報相當穩定，而根據2023年第四季銀行估價該項目約4億元。翻查資料，黎永滔早於2012年以約3.68億元購入景隆街7號，項目前身為顯輝中心，樓高18層，及後新買家斥資重建為1幢只有4層高的零售項目，全幢採玻璃幕牆設計。早年他於市場上以約150萬元放租，吸納大型租客，惟疫情等衝擊，業主亦將租金逐步調整。
宏安集團 （01222） 近期連環放售舖位，並成功沽出3自用舖住，套現約1.6億元。
宏安近期積極沽舖，日前與位元堂 （00897） 聯合公布，以3,800萬元沽出荃灣沙咀道仁愛樓地下Ｂ連閣樓的1個商舖單位，總實用面積約為582平方呎，另加閣樓實用面積約為354平方呎。目前，該物業已出租予位元堂特許經營商，月租約12.8萬元。
集團指，該物業去年9個月虧損約183萬元，出售事項之所得款項淨額擬悉數用作償還位元堂集團之按揭貸款。
該集團近期先後沽民生區及核心區舖，包括以約2,300萬元，沽出長沙灣青山道220至240A永隆大廈地下及1樓部分舖位，面積合共約1,283平方呎，宏安於2020年以約4,300萬元向富邦銀行購入該廈地下兩舖及1樓，2年前業主以約2,840萬元沽出另一舖位，連同是次沽貨，合共套現約5,140萬元。
1億沽利園山道地舖
另集團去年尾以約1億元出售銅鑼灣舖位利園山道舖，實用面積約1,204平方呎，3項舖位合共涉約1.6億元。
去年通關復常後，市場重啟進度緩慢，利嘉閣工商舖統計，去年商廈買賣跌4%。
總結2023年全年，商廈整體買賣登記僅錄得749宗，較2022年的781宗再跌4%，連續兩年陷入歷史次低，僅較2020年的637宗多出112宗，未能走出低迷困局。至於商廈買賣合約登記總值去年急挫70%，只得317.31億元，創近14年次低。
以價格類別劃分，中細價商廈仍是去年買賣登記的最大貢獻，當中以介乎200萬至500萬元以內價格類別的商廈佔比最多，全年錄得261宗，佔了整體商廈成交量近3成半。另外，銀碼介乎1億元或以上者的登記量則錄得最大跌幅，挫53%，至只有23宗。至於去年7個價格類別的商廈買賣宗數之中，只有200萬至500萬元以內及500萬至1,000萬元以內2個組別可以逆市上升，去年分別錄261宗及172宗登記，按年各增10%及1%。
灣仔銅鑼灣區 跌幅最大
從地區層面分析，在該行定期觀察的11個主要商業區中，2023年登記量各有升跌，當中跌幅最大者為灣仔/銅鑼灣區，全年只錄得59宗登記，按年急跌45%；其次堅尼地城/西營盤區亦跌35%，至11宗登記；而九龍灣區亦挫18%至23宗，反映一些二綫區商廈同受經濟復甦未如理想影響。另一方面，2023年最貴重的商廈登記個案包括中環歷山大廈涉資的141.52億元，再者是鰂魚涌港島中心45至48樓及50至54樓的逾40.58億元，亦因而帶動全年總金額得以繼續企穩於300億元之上的水平。
展望2024年，利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，承接去年通關後，經濟復甦進度較預期緩慢，兼逢美國大幅加息，打擊投資意慾，延至今年港股表現持續疲憊不堪，令企業赴港上市及擴點的步伐減慢，直接打擊商廈的買賣及租賃需求。此外，內地經濟表現亦未如理想，更出現一些企業爆雷事件，致使內外需求同告減少，商廈市場受壓的程度短期內未必容易化解。他相信今年商廈買賣登記宗量仍有機會再跌至700宗的歷史次低水平，按年恐再減少7%，而成交金額也料相應下跌5%至300億元水平。
中山為港人北上置業的熱門地點之一，其樓價較珠海、橫琴相宜外，生活配套、交通網絡發展等亦不完善，其中開發已10餘年，位處中山坦洲鎮的錦繡國際花城，屋苑更自設穿梭巴士往返主要口岸，而目前加推的單位，總價不足100萬元（人民幣，下同）。
錦繡國際花城坐落於中山坦洲鎮，雖然並非坦洲中心位置，但項目已發展逾10餘年，自設商業街、穿梭巴士、原生態人工湖、逾7,000平方米會所，住客即使足不出戶，生活、消閒娛樂所需均獲全面照顧。
配套成熟 總價低於100萬人幣
整個項目佔地約73.2萬平方米，總建築面積達265.8萬平方米，分作5期發展，包括143幢洋房、50套別墅、1幢公寓，可提供的單位逾16,551戶，而現時1至3期已入住，在售的單位主要集中於4期，可望2025年年底入住。
除住宅外，項目的綠化、商業及交通配套亦甚完善，當中包括項目內招牌景觀，同時為區內鮮有的佔地約20萬平方米的原生態人工湖，另配置20萬平方米的湖濱公園、約4公里長的環湖跑道，而約7,000平方米的住客會所，除設有恒溫泳池、健身室等基本配套外，亦有照顧到全齡住客所需的活動空間。
加推4期2至3房 連裝修出售
另外，項目內亦備有約5萬平方米的商業街配套，由於1至3期的住宅已入住，其臨街的商舖亦已運作，起居所需一應俱全，而距項目5公里範圍已可抵區內三大商圈，消閒、娛樂所需，屋苑內、外亦兼顧周全。交通而言，屋苑備有穿梭巴士及公共巴士可往返拱北口岸，半小時以內車程可抵口岸，瞬間連接港、珠、澳等地。
而據珠海物業資料顯示，現時加推的單位面積介乎86至108平方米，為2房至3房戶型，單位均連裝修出售，平均售價為每平方米約11,000元，總價約94萬元起，其中示範單位分別為89平方米的3房及108平方米可作4房用的戶型，前者兩廳廳距逾3.5米，間隔鮮明，而後者客、飯兩廳均備有露台，呈南北對流格局，加上客廳外連的露台長逾6米，伸延至客廳旁的睡房，房間亦可享有露台的賣點，另外此則的主人套房更備有衣帽間，凸顯主人氣派。
據戴德梁行早前發表大灣區住宅市場及商業物業投資市場2023回顧及2024展望報告指，2023年雖然內地復常通關後未見大灣區樓市及投資市場出現大幅反彈，然而下半年隨着中央及各地方政府逐步放寬樓市調控政策，住宅市場氣氛漸趨穩定，展望今年，隨着大灣區交通配套更趨完善，以及市場預期更多利好政策出台，料大灣區城市住宅及投資市場帶來正面支持作用。
去年大灣區住宅市場整體氣氛維持審慎，然而自去年8月下旬政府開始推行不同刺激樓市的措施，大灣區部分城市相繼落實認房不認貸、降低首付比例、取消限購、降低房貸利率等政策，有助釋放市場上的剛性需求和提升潛在買家對後市的信心。大灣區整體一手住宅交投自去年3月開始回落後，至8月份觸底並逐步回穩，11月成交量更加較8月高出27%，全年總成交達37.8萬宗，按年跌6.2%。
預計月均成交3.3萬宗
戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻指，按照過往經驗，每當新政策出台後市場都需要一段時間去消化，所以短期內雖然難以刺激住宅成交量大增，但相信在各項調控政策的放寬下，潛在買家入市壓力得以紓緩。展望2024年，隨着大灣區深化融合，預期將有更多港人考慮於各大灣區城市置業，而現時港元較人民幣走強，亦有利香港買家入市。
另外，大灣區內各市基建交通連通性不斷提升，住宅市場將受益於更加便捷的流動性，而政府於城市更新和產業發展策略將繼續推動住宅市場穩健發展，預料今年一手住宅成交每月平均宗數有望達3.3萬宗，即全年總成交宗數有望回升5%至接近40萬宗水平。
當中，最能反映市況的二手價格方面，以深圳為例，據戴德梁行的深圳中高端二手住宅價格指數，2023年二手樓價持續調整，其中，第4季跌幅稍微擴大，全年樓價按年回落5.3%。縱觀2023年，大灣區住宅市場仍處於鞏固期，潛在買家普遍期待政府鬆綁和更多刺激樓市措施出台，故多持觀望態度，影響整體成交量、價。惟去年第3季末各種調控政策逐步放寬，將有助穩定市場信心並帶動成交量上升，支持今年上半年住宅樓價平穩發展。
港股波動，加上農曆年假在即，二手交投步伐漸見放緩，10大屋苑中未及半數成交量可與上月看齊。
港島區暫以鰂魚涌太古城表現稍勝，月內暫錄23宗成交，為自去年2月後單月高位，但月內呎價低於1.4萬元成交佔逾4成，個別呎低更低見1.1萬元，即使成交量回升，但目前呎價仍屬單月以來低位。至於鴨脷洲海怡半島過去一周連錄2宗內園景成交，中原首席分區營業經理盧鏡豪表示，最新成交為23A座中層D室，實用面積590平方呎，以769萬元市價易手，呎價1.3萬元，較月初同座C室，成交價約748萬元稍高出21萬元。
盧氏謂，年假在即，加上大圍市況氣氛偏弱，促使買家入市信心大減，但暫未見放盤業主因救股而大幅降價賣樓的情況。
九龍區方面，交投量暫以美孚新邨表現較穩定，近1周連錄3宗成交，不過實用呎價1萬元已呈常態，其中細單位1期百老匯街21號低層D室，實用467平方呎，議價後減至410萬元易手，呎價再穿9,000元，報8,779元。美聯美孚3期區域聯席董事邱漢榮表示，屋苑1月累計21宗成交，實用均價9,570元。
嘉湖追到上月交投量
新界區而言，繼上周沙田第一城率先超越上月全月成交後，天水圍嘉湖山莊亦追到上月交投量，但因為月內續見極低層、殘裝的單位以呎價6,000餘至7,000餘元沽出，令整體均價再進一步回落；而將軍澳新都城亦因為月內續有不足500萬元的2房易手，令月內均價回落至不足1.4萬元水平。
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26 Jan 2024
