親海駅II擬推定息按揭 首兩年料3至4厘

【明報專訊】發展商積極推盤、油塘新盤樓花期長約27個月的親海駅II推售如箭在弦，項目最快下周開價，擬推出「靈活定息安排」，並於昨天首度公開會所佈局藍圖。另一邊廂，恒地（0012）旗下已屆現樓港島東THE HOLBORN，敲定本周日（23日）新一輪發售20伙，全數1房戶提供最高折扣24%，以及全數兩房戶提供最高折扣19%。

設逾7萬呎雙會所

親海駅II亦最快於下周開放示範單位。長實營業部首席經理郭子威表示，集團正與金融機構磋商，推出靈活定息按揭貸款計劃，以便鎖定兩年期內按息約3至4厘水平，減低買家供款的心理壓力，息口以最終公布為準。會所方面，項目設逾7萬方呎的雙會所及園林，提供近30項室內外玩樂設施，包括25米室外游泳池、含We-Fit的雙健身室、以帆船為主題的親子遊樂區、桌球飛鏢區及位於會所中央的寵物樂園等。

HOLBORN 1房最高折扣增至24%

本月整體一手成交累錄約550宗之際，THE HOLBORN昨天上載新銷售安排，敲定本周日新一輪發售20伙，包括17伙實用面積255方呎1房戶，以及3伙實用面積452方呎兩房戶。

恒基物業董事及營業（二）部總經理韓家輝指，THE HOLBORN是次推售單位，價單定價754.9萬元至1568.9萬元，價單呎價29,604元至34,710元，折實價573.72萬至1239.43萬元，折實實呎22,499元至27,421元。

值得留意，是次全數1房戶提供最高折扣24%（最初為6%折扣），而全數兩房戶提供最高折扣19%（最初為6%折扣），目前提供的新優惠折扣包括「300天即供」7%、「夏季折扣」3%、「按揭利息津貼折扣」5%（只適用於B座B3、B5、B6室等1房戶）、「港島東尊尚折扣」3%、「印花稅津貼折扣」3%、「2023特別折扣」3%等。項目本月累沽21伙，套現約1.5億元；而2021年9月開售至今則累售158伙，套現約12.1億元。

20 July 2023

 

美聯盈喜 半年轉賺不多於4000萬

【明報專訊】受今年初本港和內地通關、復常效應帶動下，今年首季本港樓市暢旺，連帶地產代理收入亦提升；美聯集團（1200）發出盈喜，指集團今年上半年錄得不多於4000萬元溢利，扭虧為盈，而去年同期集團錄得2.32億元虧損。

美聯集團副主席黃靜怡表示，年初本港與內地通關，經濟復常，物業成交量自去年第五波疫情大爆發時的低位回升，新盤交投升幅更顯著，今年上半年共售出約6221個新盤單位，按年升30.6%，而上半年二手住宅註冊量錄約22,626宗，按年亦升6.8%。

黃靜怡：推四大優化措施奏效

黃靜怡續稱，集團於疫情期間推動「四大優化」措施，透過優化企業、分行網絡、人才及成本，以提升競爭力，美聯物業於今年首5個月的整體市佔率按年上升，同期香港置業亦透過成本控制，預計上半年可提供盈利貢獻。

另美聯同系前稱美聯工商舖的鋑聯控股（0459），亦發出「正面盈利預告」，預期截至2023年6月30日止之6個月，錄得之權益持有人應佔淨溢利約2000萬元（去年同期為淨溢利約40萬元）。

19 July 2023

油塘親海駅快出擊應市

 油塘親海駅快出擊應市

（星島日報報道）過去周末兩個焦點盤推售，銷情只屬一般，長實旗下油塘親海駅將接力推出，發展商今日公布最新銷售部署，項目上周已上載樓書，料周內開放示範單位，短期公布首張價單，由於近日新盤銷售有放緩象，相信親海駅有機會以低價出擊測試水溫。
  親海駅分兩期發展，合共提供886伙，兩期均已獲批售樓紙，可以隨時推售，發展商先推出第2期親海駅II，合共提供658伙，項目已於上周上載樓書，並預告有機會於本周內開放示範單位，並有機會發出首張價單。
周內開示範單位
　　元朗及黃竹坑的焦點盤過去周末進行首輪發售，銷售成績已屬一般，相信對未來推售的全新項目亦構成一定影響，料親海駅推售，在訂價上亦「考工夫」，相信項目於此階段推售正好測試市場水溫。
　　親海駅II共提供658伙，涵蓋開放式至3房，單位面積介乎210至723方呎，主打1房及2房戶，合計佔項目近75%。項目較獨特之處為第3座提供28伙複式單位，面積介乎501至523方呎，當中14伙為連花園特色戶，花園面積104至115方呎；另外14伙為連天台單位，天台面積介乎170至172方呎，此類細複式戶型為近年新盤少有提供，相信亦可增加項目的號召力。
　　事實上，長實旗下新盤近年亦多番減價推售，包括屯門飛揚、深水埗愛海頌，相信親海駅II推售，料以低價出擊的機會大增。
  長實近年推盤，在則型上亦花上不少心思，親海駅II提供市場罕有的細複式戶型，同系於沙田九肚的名日．九肚山，項目設有22座洋房，面積僅約800至900方呎，同樣為近年新盤少有此類細洋房，推出後亦取得不俗的反應。
　　有業界人士表示，由於元朗及黃竹坑新盤首輪銷售銷情只屬一般，相信往後推出的全新項目，定價要有一定吸引力，才可搶吸市場注意力，相信首批以低市價推售較合適，待取得不俗的反應後再加價加推。
　　信和牽頭發展的觀塘凱滙昨日亦連沽2伙，其中位於1座48樓A室，面積1092方呎，為4房連套房間隔，單位昨日連1個車位以2400萬售出，呎價21978元。
凱滙連車位2400萬售
  而另一伙則位於2座50樓J室，面積485方呎，屬於2房間隔，單位昨日亦連1個車位以1096.05萬售出，呎價22599元，合計項目單日套現逾3400萬。

19 July 2023

 

租務旺場 荃灣本月錄140宗租賃

【明報專訊】雖然近日整體二手樓市買賣氛圍淡靜，但正值暑期住宅租務旺季，其中荃灣7月迄今暫累錄約140宗租務成交，部分屋苑更出現「缺盤」情况，有租客於周一天文台「落波」後，即時以月租1.58萬元租住愉景新城一個兩房單位。

美聯聯席區域經理鍾家豪指出，荃灣區住宅租賃交投持續暢旺，本月至今錄約140宗成交，其中愉景新城第10座中層D室，實用面積493方呎兩房設計，單位放盤4日，於周一天文台「落波」後1小時，以月租1.58萬元承出，實呎租金32元；業主2014年以488萬元購入，享租金回報率3.9厘。

萬景峯兩房租2.05萬 呎租39元

美聯高級分區營業經理梁仲維表示，荃灣同區另一大型屋苑萬景峯，新錄第3座高層G室租務成交，實用面積523方呎兩房戶，以月租2.05萬元租出，實呎租金39元；業主2011年以508萬元購入，享租金回報率4.8厘。

此外，火炭星凱．堤岸7月至今累錄約40宗租務成交，當中第2座中層B室，實用面積481方呎兩房戶，租客有見屋苑近日不乏內地生搶租，決定「不睇樓」、以2.1萬元承租單位，實呎租金約44元；業主2021年以977.8萬元一手購入，享租金回報率約2.6厘。

整體租金回報率創4個月新高

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，今年5月中原城市租金回報率CRI回報率，最新報2.6%，創今年1月（錄2.61%）以來、4個月新高，按月升0.04個百分點，連升兩個月共0.07個百分點，受惠於季節性租賃旺市，而同期樓價因加息而出現調整，推高租金回報率，展望第三季回報率上望2.7%。

5月反映大型屋苑租金的CRI Mass回報率報2.70%，按月升0.02個百分點；CRI（中小型單位）回報率報2.68%，按月升0.03個百分點；CRI（大型單位）回報率報2.22%，按升0.08個百分點。

19 July 2023

樓按成數放寬 業界：查詢驟增

 樓按成數放寬 業界：查詢驟增

（星島日報報道）金管局放寬樓按措施至今逾一周，市場反應依然不大，但是次放寬實非「微調」，其中最搶眼就是1500萬元以下的住宅物業可做7成按揭，倘是首置更可透過按保零保費做到7成半按揭，引來不少市民查詢，過去一周多中原按揭接獲相關查詢量便增了約一倍，經絡按揭則增一成半至兩成，而查詢內容不乏有關轉按套現或甩按保慳保費兼賺回贈，以及換樓計按揭等。
中原按揭董事總經理王美鳳表示，放寬樓按措施後，銀行和客戶都需要一些時間消化，加上市況不就，以致市場未有即時反應，但相信很多潛在用家都感興趣。事實上，接獲的查詢量驟增，過去一個多星期便多了約一倍，當中以查詢轉按、套現、甩按保、甩發展商按揭及買樓計算按揭成數方式較多。
經絡：措施着眼換樓客
　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明亦稱，過去一周其客戶查詢量較放寬樓按前明顯增加，增幅約15%至20%，查詢內容廣泛，較有趣的是新界客較多問最新的按保安排，而九龍和港島客則多問轉按和換樓的按揭安排，如逾7成的按揭銀碼計法等，惟是次查詢量不及對上兩次放寬按保時所推的「林鄭Plan」及「波叔Plan」，相信與今次較着眼換樓客有關，而這類客並不急於即時撲出來。
　　今次放寬樓按令轉按的彈性增大，二人估計銀行會力搶轉按客。王美鳳指原本客戶轉按已可賺現金回贈，現隨着千萬元以上物業的按揭成數由5成增至最多7成，也令套現的機會增加，又可較易轉走發展商按揭，因大多用家採用的發展商按揭屬8成按揭，放寬樓按前轉按至銀行只可做5、6成按揭成數，要補回較多首期，難度較大，放寬樓按至7成後，轉按相對容易，加上按保樓價範圍提升，就更易轉走發展商按揭，尤其適合數年前採用發展商按揭而低息蜜月期快過的用家。同時，現透過轉按甩按保也較易，原有按保用家可選擇3年內轉按甩按保，取回部分保費（首年退40%，次年退25%，第三年退15%）。
　　以轉按套現為例，假設3年多前購入1300萬元物業，當時只許借5成按揭，即650萬元貸款，現餘下還款期27年及大約600萬元貸款結餘，由於按揭成數放寬至7成，如目前樓價相若，轉按後可借910萬元貸款，便可套現約310萬元。雖然現時H按的實際封頂息為3.5厘，高於原來封頂息0.25厘，假設轉按後還款期為30年並於2年罰息期過後再轉按，單計今次轉按套現首2年的利息開支約為62.52萬元，較不轉按情景下的2年利息開支約38.12萬元，多出約24.4萬元，另有轉按律師費約8000元，即轉按成本合計約25.2萬元，但目前轉按回贈足可抵銷轉按連套現有關支出，因以現時一般2.8%回贈計，回贈金額達25.48萬元。
新制下轉按較以往易
　　王美鳳提醒，客戶雖可選擇2年罰息期後再轉按賺回贈，但沒人能預計屆時息率水平及銀行按揭優惠情況，惟加息期接近見頂，之後可留意息率回落時機轉按。另以1500萬元樓為例，現可借7成按揭，即1050萬元，首期較放寬前減少300萬元；首置更可透過按保計畫以零保費借7成半按揭，即1125萬元，首期減少375萬。她指零保費7成半按揭須經由按證保險公司審批，樓價會以該公司估價為準，或與銀行估價有出入，且只適用於現樓，按揭供款年

期其中限定以「75減人齡」計算，不像部分銀行可用「80減人齡」來計。

19 July 2023

 

海盈山分段推 力吸各路客

（星島日報報道）由嘉里牽頭發展的黃竹坑站上蓋項目港島南岸第4期海盈山，項目剛進行首輪銷售，牽頭發展商嘉里表示，項目共提供800伙，將視乎銷情分階段推售，項目買家仍以用家為主導，但亦不乏投資客源，料隨年底商場正式開幕，料投資客比例將逐步增加。對於政府放寬按揭成數，相信措施有助帶動換樓階梯，未來交投將逐步回升。
由嘉里、信和、太古地產及港鐵會作發展的海盈山，為黃竹坑站相隔近2年再度推售的上蓋項目，項目分兩期發展，共提供800伙，發展商率先推出4A期發售，並於上周末舉行首輪銷售。牽頭發展商，嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗表示，海盈山布局有別於約2年前推售的揚海以一字排開設計，海盈山住宅大樓以「L」形排列，在景觀上更豐富及多元化，相當比例可望向深水灣，這方面景觀與揚海有類同之處，另有部分單位向南朗山，高層單位更可享有海洋公園方向海景，故項目集海景、山景、內園景於一身，供不同喜好的買家選擇。

黃竹坑站上蓋項目於2年前首度登場，曾掀起入市潮，首個推售的項目為路勁地產牽頭發展的晉環，以及緊隨其後推出發售的揚海，項目受到用家追捧外，投資客亦佔相當比重，湯耀宗表示，預料海盈山以用家為主導，相信亦不乏投資者，料佔整體20%至30%，隨年底商場將開幕及同區項目屆入伙期，將會帶動區內租務市場，從而帶動投資者入市，相信海盈山投資者比重將逐步增加，故集團亦非常期待商場開幕，相信商場開幕不單有利黃竹坑站上蓋項目，亦有利整個港島南區。

海盈山提供800伙，對於項目未來的銷售策略，湯耀宗稱項目將分階段推售，一些受市場追捧的單位亦有一定的加價空間。現時集團主力集中4A期推售，4B期則視乎4A期銷售情況而再作推售部署。
項目景觀多元化

近月「撤辣」聲音不絕於耳，政府終於在月初放寬按揭成數以「替代」撤辣。湯耀宗表示，放寬按揭成數帶給市場重要訊息，「政府會因應市民訴求去審視政策，並在適當的時候作出調整」，雖然政府未必會「一刀切」撤辣，但亦存在微調的空間。

湯耀宗預期，按揭成數放寬對樓價3000萬以下物業交投均有幫助，尤其帶動換樓階梯，首期支出減少，令業主更易換樓，選擇亦隨之增加，相信交投將逐步回升。
今年樓價料升3%至5%

現時樓市及經濟雖然已擺脫疫情的不利因素，惟整體市況仍在「康復」當中，加上現時樓市仍受到加息不明朗因素影響，令整體樓市交投未算十分理想，湯耀宗坦言，現時樓市正值整固期，加息因素雖然未明朗化，美聯儲局未來亦有機加息1至2次，但本港相比其他地區，息口仍然在低水平，更重要的是購買力仍然存在，現時樓市或受到近期股市波動影響，買家入市步伐稍為減慢，相信只要息口明朗化，或環球出現利好消息，有助帶動本港樓市交投，有信心未來交投將回升，今年整體樓價料有3%至5%的升幅。

18 July 2023

 

THE HOLBORN添成交 每呎2.49萬

（星島日報報道）恒基旗下鰂魚涌THE HOLBORN過去周末以現樓形式推售，即日售出17伙，項目昨日再增添成交，一個1房單位以呎價2.49萬售出；同系啟德HENLEY PARK今日進行新一輪銷售共38伙，折實入場費約754.83萬。

THE HOLBORN昨日售出B座22樓B2室，面積256方呎，屬1房戶，以639.42萬售出，呎價24977元，項目過去2天共沽約18伙，合共套現逾1.32億，項目推售至今，累售逾150伙，套現逾11.7億。

同系於本月初推售的啟德HENLEY PARK，經過首兩輪銷售後，累售逾250伙，發展商今日進行新一輪銷售「添食」，共提出新價單當中的38伙發售，面積384至395方呎，全為1房間隔，以最高折扣10%計算，折實平均呎價20390元。推售最平單位為1B座2樓L室，面積384方呎，折實入場費754.83萬，呎價19657元；最貴為1B座33樓L室，面積同為384方呎，折實售價827.55萬，呎價21551元。已屬現樓的HENLEY PARK共提供740伙，面積介乎250至1558方呎，涵蓋開放式至3房間隔。
珺瓏灣洋房今起標售

此外，福彩旗下位於屯門掃管笏現樓項目恆大．珺瓏灣，亦於今日推出1座洋房以招標方式發售，位於A12號洋房，面積2418方呎，為4房間隔，附設894方呎花園、522方呎停車位及452方呎天台。

項目近期連沽2座洋房，其中A7號屋於月初以3750萬連雙車位售出，面積2260方呎，呎價16593元；另位於A6號洋房，面積相同，以3720萬連2個車位售出，呎價16460元。

18 July 2023