新地嘉里北都兩地最遲4月30日換地 位處粉嶺北古洞北 料共可建近百萬呎樓面

【明報專訊】政府全力推動北部都會區發展，上周修訂換地安排詳情，經修訂後，原先18宗古洞北/粉嶺北原址換地申請個案裏，再有兩宗申請符合資格，而相關地皮亦首度曝光，分別是來自龍頭發展商新地（0016）粉嶺北第10區，以及嘉里（0683）在2021年購入的古洞北第23區地皮，兩地皮估計合共可建樓面近百萬方呎。

發展局昨晚回應查詢時表示，因應剛公布的原址換地修訂安排，政府接納作進一步處理的兩宗申請，地政總署已聯絡相關申請人從速跟進，並表明接受換地建議書包括補地價金額的限期為今年4月30日。一如其他獲接納進一步處理的換地申請，兩宗個案申請人可選擇標準金額或傳統估價機制作為評估補地價安排。

就最新兩宗獲「進一步處理」的申請，本報曾向土地持有人新地及嘉里查詢，至昨晚截稿前，兩家發展商均未有回應。據地政總署網頁最新公布的資料顯示，新地持有的粉嶺北第10區地皮，位於同系住宅奕翠園以北，地皮面積約10.65萬方呎（見表），該地位處地點已被劃為非工業用地，以地積比約3.66倍計，可建樓面料約38.98萬方呎。翻查資料，新地曾就上述地皮向城規會申請作綜合商住發展，擬建2幢24層高綜合住宅大廈，提供約496伙、平均518方呎住宅單位；另設零售樓面、學校等，總樓面約41.3萬方呎，不過新地早前已撤回該申請。

嘉里2021年近5億購古洞地

至於嘉里持有的地皮位於古洞北第23區，地皮面積13.68萬方呎，該地位處地點已被劃為私人住宅土地，以地積比約4.2倍計，可建樓面料約57.46萬方呎。值得一提，嘉里所持的地皮，屬該集團近年收購所得，當中部分於2021年中以4.978億元購入，當時公司指對古洞發展區的潛力充滿信心，將充分利用社區營造的經驗，結合大灣區發展機遇，將古洞北發展成為一個優質社區；而另一部分則於2022年以1億元向極樂洞善堂所購入，佔地約5.1萬方呎。

測量師籲給發展商一兩次上訴機會

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，發展商與政府商討補地價一次，未能達成共識很正常，特別是現時市况變化大，他認為往後政府可給予發展商一兩次的上訴機會，令雙方都有合理時間。

事實上，政府累計獲收18宗原址換地申請，當中有9宗獲接納作「進一步處理」，其中7宗換地申請最遲去年12月31日前完成補地價，除新世界（0017）接受以標準補價完成補地價申請外，餘下6宗申請以傳統議價模式；由於未如期完成換地，發展局稱將收回土地。據悉新世界持有的粉嶺北第14區土地，屬首宗採標準金額補價的住宅個案，每方呎補價約3100元，較5年前同區補價低逾25%，涉資約35億元，料提供逾3000伙。

4 Jan 2024

 

內房商人石金禹中環中心頂層近百萬招租

【明報專訊】甲級商廈身價大不如前，租金回報低企。由內房君豪集團石金禹持有、曾創下全港商廈最貴呎價的中環中心頂層，其中一個單位最新於市場以近百萬元招租，呎租約100元，預計租金回報約2.1厘。

2021年呎價近5.6萬購全層

中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生表示，上述物業為中環中心79樓02室，面積約9602方呎，意向呎租約100元，月租近100萬元。資料顯示，石金禹2021年以7.38億元向太和控股（0718）購入中環中心79樓全層方面，以總面積約13,213方呎計，呎價約55,854元，一度創下全港寫字樓呎價最高紀錄，若以最新每呎叫租約100元計，租金回報約2.1厘。

羅家寶2500萬沽中環舖 近13年蝕千萬

另市場消息指出，資深投資者羅家寶最新以2500萬元沽出中環士丹頓街52至56號低層地下B號舖，面積約600方呎，呎價約4.16萬元。羅家寶2011年5月3580萬元買入，帳面蝕讓1080萬元或30%。

事實上，去年工商舖市况持續低迷，美聯工商舖行政總裁（工商舖）盧展豪表示，連同逾億元公司轉讓成交在內，去年工商舖成交量及金額分別錄3843宗及610.1億元，按年分別跌約14.3%及25.7%，但隨着市場預期本輪加息周期或已結束，香港政府重推「資本投資者入境計劃」等，預料今年工商舖成交宗數有望按年上升約20%。美聯旺舖高級區域營業及策略董事江靜明亦指出，去年舖市反彈不似預期，但內地經濟好轉可以帶動更多旅客來港，預料核心區舖位空置率將進一步回落，區內舖位租金今年可望按年升約5%至10%，整體舖價全年將微升約5%。

3 Jan 2024

 

美聯料工商舖本年買賣增兩成

工商舖交投低迷，美聯工商舖指出，連同逾億元公司轉讓成交在內，2023年工商舖成交量及金額分別錄3843宗及610.1億元，按年分別下跌約14.3%及25.7%。該行預期，2024年息口回落在望，加上政府重啟「新資本投資者入境計劃」並容許投資工商物業，今年工商舖成交宗數有望按年增約兩成。

美聯工商舖行政總裁（工商舖）盧展豪表示，工商舖成交量持續處於低位，但市場預期本輪加息周期或已結束，假如2024年美國聯儲局能落實將息率下調，相信可以進一步刺激物業市場的交投。此外，政府重推「資本投資者入境計劃」，可投資上限1000萬元的工商物業，而且內地政府正實施擴張性貨幣及財政政策，令大量資金得到釋放，將有更多「北水」流入本地，預料2024年工商舖的成交宗數有望按年上升約20%。

2023僅商廈價量逆市升

在2023年，只有商廈成交量及金額按年齊升，錄得818宗成交，按年微升2.8%；涉資234.9億元，按年上漲8%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，近年商廈市場租售價跌幅最大，對投資者較為吸引，在低基數效應下，料今年商廈交投可上升25%，租售價升幅在5%之內。

美聯旺舖高級區域營業及策略董事江靜明說，核心零售區的商舖空置率進一步回落，2024年租金可望按年升約5%至10%，售價微漲約5%以內。美聯工商董事陳偉志認為，投資者的取態偏向審慎，中小型工廈單位成交預料將繼續成為市場主流，預期2024年工廈租售價有望錄得5%至10%的增幅。

4 Jan 2024

 

十大屋苑新年長假交投挫逾38%

十大屋苑近兩個周末均錄得雙位數交投量，反映二手市況有復甦跡象，若政府進一步推出刺激經濟措施如減辣，相信會加快復甦進度。

據美聯物業分行統計，過去周末兩天十大屋苑錄得17宗買賣，屬近43周新高，按周多約41.7%；新年3天長假期則有約18宗買賣，與2023年新年的3天約29宗比較，錄37.9%跌幅。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，由於新盤市場累積不少餘貨，故預期發展商仍會積極推盤，二手市場交投及樓價將依然受壓。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，綜合該行數據，十大指標屋苑在過去的周末兩天錄13宗成交，按周增加18.2%；至於新年3天長假期則維持錄得13宗成交。廖偉強謂，美國出現減息訊號令入市動力增強，未來市況穩定或有回升趨勢。

2 Dec 2024

新盤錄千三刁 按月飆近倍半 原文網址：新盤錄千三刁 按月飆近倍半 | 東方日報 | 產經 https://orientaldaily.on.cc/content/finance/odn-20240102-0102_00204_041/

 新盤錄千三刁 按月飆近倍半

創9個月高位 YOHO WEST佔八成

新盤市場於去年最後一個月，由新界上車盤一枝獨秀。據統計，剛過去的12月錄得約1,345宗一手成交，佔約八成來自天水圍輕鐵天榮站YOHO WEST，期內售出1,085伙。該盤帶動上月整體交投按月有近1.5倍增幅，並屬去年3月後近9個月高位。

綜合成交紀錄冊及市場消息，去年11月一手市場錄約543宗成交，相比之下上月成交量顯著攀升，而期內涉及總成交金額逾96億元，按月亦增加約23%。

維港1號銷23伙居次

新盤市場於上月只有一個全新盤展開銷售，由上述新鴻基地產(00016)及港鐵公司(00066)合作發展的YOHO WEST獨領風騷，上月初首個周末首輪銷售後，在短短19日之內完成合共4輪賣樓，極速沽出逾1,060伙。連同其後持續錄得的交投計，截至昨日累售約1,088伙，佔全盤1,393伙約78%，套現近58億元。其中3伙於元旦沽出，包括3B座28樓B1室，實用面積547方呎，以727.28萬元售出，呎價約13,296元。

個別減價的市區餘貨盤銷情也不俗。中國海外發展(00688)旗下已屆現樓的啟德維港1號，上月賣出23伙，套現逾2.5億元，銷售量於上月排名第二。緊接則包括泛海集團(00129)元朗洪水橋滙都I，期內賣出18伙，吸金逾一億元。另信和置業(00083)及會德豐地產等4大發展商合作的西南九龍維港滙亦售出18伙，涉逾3.8億元。

總結2023年，全年最終錄得逾10,540宗一手成交。若按季度計，剛過去的第四季共有約2,229宗，雖然較第三季增約8%，惟比去年表現最好的第一季錄逾3,490宗，明顯少約36%。

ONE SOHO單日沽4戶

踏入2024年，新盤市場已出現承接，信和置業(00083)的旺角ONE SOHO於昨日元旦連沽4伙一房戶，套現2,434.48萬元。售出單位實用面積285至320方呎，成交價596.22萬至625.36萬元，呎價介乎約18,688至20,920元。

此外，上述滙都I昨亦沽一伙，據成交紀錄冊，單位為3A座9樓A3室，實用面積326方呎，售價為474.92萬元，呎價約14,568元，另提供現金回贈。若計及過去周六、日，新盤市場於一連3天假期錄約29宗交投，數字與對上一年同期相若。


2 Dec 2024

 

15新盤逾1.2萬伙勢成今年焦點 憧憬減息 業界料一手全年成交1.5萬宗升四成

【明報專訊】市場憧憬美國聯儲局今年下半年開始減息，本港樓市交投或重新活躍起來，料發展商推盤態度亦會再趨積極。本報統計，有機會今年登場的15個主要新盤，共涉逾1.21萬伙，啟德將再成新盤戰場熱點，當中焦點為新地（0016）旗下跑道區天璽‧海，以及位處內陸地段的天璽‧天，顧名思義，項目歸入天璽系列，意味定位為豪宅。另新世界（0017）北角皇都戲院第1期住宅亦伺機出擊，為今年港島焦點。業界分析指出，息口下半年起或掉頭向下，將帶動經濟和樓市復蘇，今年全年一手成交量有望重上1.5萬宗，按年回升約四成。

明報記者 林可為

15個矚目新盤中，不少已獲批預售，意味可隨時推出（見表）。在息口高企、內地經濟吹淡風，以及俄烏戰爭等負面因素夾擊下，剛過去的2023年，本港樓市復蘇進度不如預期。踏入2024年，息口有望掉頭回落，估計發展商推盤意欲將重新趨向積極。至於今年有機會登場的15個主要新盤，涉單位總數12,182伙，其中6064伙、即約五成分佈於九龍。

天璽‧海天璽‧天「左右開弓」

近年已成九龍新盤供應重鎮的啟德，預期今年繼續為主戰場。作為去年「賣樓王」的新地，部署今年在區內「左右開弓」，其中跑道區承豐道天璽．海，獲新地副董事總經理雷霆形容為「跑道王者」，為集團東九龍全新指標豪宅，涉256伙的第1期最快首季登場。天璽．海分兩期發展共涉439伙，主打實用約1100至2200方呎4房戶，另設特色戶，當中8伙附私人泳池，最大實用逾4600方呎。至於位處內陸區協調道的天璽．天，基座設商場，住戶將來可透過商場直達港鐵啟德站，第1期涉906伙，涵蓋開放式至4房間隔。

皇都戲院重建1期項目涉400伙

至於港島，今年擬登場的全新盤，規模最大為長實（1113）黃竹坑港島南岸第3期，單位總數1200伙。另一焦點為含一級歷史古蹟保育元素、新世界旗下北角皇都戲院重建第1期住宅，涉約400伙，戶型涵蓋1房至4房。新世界預告，項目不論物業外立面，以至單位內部，均注入文化藝術設計意念，以呼應項目的歷史氛圍，由於屬舊契項目，不需申請預售樓花同意書，意味可隨時推售。

新界方面，值得留意的是萬科香港牽頭、位處大埔馬窩的大型中密度全新樓盤，單位總數約1500伙，其中涉403伙的第1期，正申請預售樓花；除戶型多元外，屋苑依山而建，與大埔自然環境融合，和萬科香港同系上源，與屯門掃管笏的自然環境兼融不謀而合。利嘉閣研究部主管陳海潮表示，今年一手私宅成交有力重上1.5萬宗，較2023年全年錄約1.07萬宗，反彈約四成，樓市復蘇主要是受惠息口見頂並將回落，增強買家入市信心。他認為，港府推專才計劃，相關新增人口到港後，將有龐大住屋需求，配合去年底推出的「先免後徵」新政策，將加快專才的置業動力，到今年下半年，受惠新投資者入境計劃，境外資金陸續到位，帶動整體經濟、樓市做好。

2 Dec 2024

 

ONE SOHO元旦連沽4伙 同一組客1223萬買兩戶

【明報專訊】今年除夕元旦假期，市場未有全新樓盤發售，一手市場交投冷清。綜合市場消息，過去3日長假，市場僅錄得約30宗新盤買賣，與去年通關前的除夕新年3日長假所錄得約30宗買賣相若。

3日長假一手約30宗成交

踏入新一年，信置（0083）、莊士機構（0367）與市建局合作的旺角山東街、已屆現樓的ONE SOHO連沽4伙，其中17樓B7室，實用面積320方呎，以逾625.3萬元沽出，實呎19,543元；而18樓B7室，實用面積320方呎，成交價則為598萬元，實呎18,688元。消息指出，上述兩伙由同一組買家購入，合共涉及1223.3萬元。ONE SOHO自現樓重推後共售出38伙，全盤至今累沽229伙，套現約16億元。

至於除夕新年3日長假期間，銷情最好為新地（0016）、港鐵（0066）合作發展的天水圍天榮站YOHO WEST，3日合計售出7伙，其中3B座28樓B1室，實用547方呎，3房間隔，成交價約650萬元，實呎約11,880元。

另外，中海外（0688）旗下啟德跑道區現樓項目維港1號，長假期內售出兩伙，包括2B座27樓C單位，實用面積459方呎，屬兩房（開放式廚房）間隔，除夕以978.3萬元售出，實呎21,314元，而2B座30樓A單位，實用656方呎，屬3房1套間隔，長假期間亦以1480.9萬元成交，實呎22,575元。

2 Dec 2024