九建牛池灣原安老院項目獲批建5幢摩天樓 原文網址：https://news.mingpao.com/pns/%e7%b6%93%e6%bf%9f/article/20240925/s00004/1727195872515

 九建牛池灣原安老院項目獲批建5幢摩天樓

明報專訊】目前新盤餘貨數量龐大，發展商建屋速度減慢之際，據屋宇署公布，今年7月共批出6份建築圖則，其中九建（0034）旗下牛池灣清水灣道35號，修訂物業建築圖則，獲准建5幢54層高的摩天大廈（在8層平台及4層地庫之上），住宅樓面逾147.64萬方呎、非住用樓面67.56萬方呎，總樓面215.2萬方呎，料為東九龍市區最大型住宅發展項目。

上述項目早於2011年已獲批圖則，准建5幢55層至58層高商住大樓，另設7層平台及4層地庫；換言之，是次新修訂，住宅大廈樓層減少，總樓面與舊方案相若。

資料顯示，項目前身為聖若瑟安老院項目（涉部分古蹟保育），據悉發展商早在2002年取得安老院的土地權益，隨後作規劃及換地等，惟在換地及補地價洽商過程中，一直與政府拉鋸。市場曾有消息指出，2011年政府曾批出補地價約130億元，即每方呎樓面補價約6000元，惟九建認為樓價再上升空間不大，拒絕接納有關補價。至2021年10月，九建公布以逾96億元完成項目補地價，以重建樓面逾216萬方呎計，每呎樓面補價4464元，屬歷來市區最大宗補地個案。

新地下高埔批建3幢17層高住宅

此外，新地（0016）旗下元朗錦田下高埔項目，亦修訂建築圖則，現獲准建3幢17層高住宅大廈，較2022年1月獲批3幢16層高住宅大廈，各座增加一層，但總樓面仍維持在25萬方呎。

另利嘉閣研究部主管陳海潮稱，今年7月份只有兩個私宅項目動工，分別為旺角上海街445號及新填地街322號，分別34伙及10伙，共44伙，是近18個月次少的月份；今年首7個月私宅累積動工量為4379伙，較去年同期的8386伙，減少4007伙或48%，料為10年同期新低。

私宅落成量方面，今年7月全港共有6個項目、合共1608個私宅單位落成，較6月錄得1416伙，增加192伙或14%，為近6個月最多。另屋宇署最新修訂，今年6月新增落成私宅，還包括紅磡必嘉坊‧迎匯共涉280伙；經修訂後，今年首7個月累積落成量共8705伙，較去年同期的7684伙，增1021伙或13%。

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25 Sep 2024

 

啟德地王新盤搶攻 每呎1.96萬蝕本價推

減息後新盤市場立即升溫，啟德地王新盤天璽．天昨日正式開價，以折實平均呎價約1.96萬元搶攻，入場價約476萬元，市場指出，該盤除了以低市價推售突圍外，首批單位更以「蝕本價」推出，以便力搶市場各路客源。

翻查資料，新地於6年前以逾251億元奪得項目地皮，每方呎樓面地價達1.77萬元。業界人士指，發展商首批單位以低於成本價推出，連同建築費及利息開支，每呎成本價約2.6萬元，故首批單位以蝕本價推售，由於區內新供應多，競爭大，且項目本身單位多，再推遲發售只會增加利息支出。

新地副董事總經理雷霆表示，首批定價屬「核心超值價」，認為項目位於核心地區，享獨特地點優勢，定價考慮樓盤條件、市況及買家性價比為先。被問及現時開價會否有利潤，雷霆回應指，項目分兩期發展，現時只是推出1期的首批單位，未可太早下判斷，暫時難以計算利潤。
新地雷霆：暫時難以計算利潤

雷霆另指，減息周期剛開始，且租金指數屬近年高位，相信資深投資者會趁機購買值得長期持有的物業，自住買家亦會被吸引入市。此外，預計未來仍會多次連環減息，每次都可以提振樓市，故公司近期積極推盤，包括接連錄成交的北角海璇II，而元朗站The YOHO Hub II本周亦有機會開售，實屬「三盤齊發」。

新地代理總經理胡致遠表示，明天起開放天璽．天示範單位予公眾參觀，然後於周五開始收票。首張價單提供3種付款計劃，成交期分別為60日及建築期付款，項目預計關鍵日期為明年6月底。

胡致遠續指，首批推出182伙，主要位於項目中層至低層，面積240至887方呎，涉及開放式單位、1房、2房及4房單位。扣除13.5%折扣優惠，折實售價476.51萬元至1763.8萬元，折實呎價約1.7萬元至2.4萬元水平。

項目入場單位為5座5樓B5室，面積240方呎，開放式單位，折實售價約476.51萬元，折實呎價19855元。定價最貴單位為3座6樓A5室，面積887方呎，4房單位，折實售價1763.8萬元，折實呎價19885元。
業界：投資客擬大手掃貨

中原九龍董事劉瑛琳表示，天璽．天未正式開價前亦接獲不少相關查詢，其中不少為內地專才準買家及周邊上班的專業人士。現時首批定價與同區鄰近一手貨尾有超過15%折讓，具競爭力。劉瑛琳另透露，公司現時已有客人想購入多於一個單位作投資之用，該批客源暫時對1房及2房較感興趣。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，啟德港鐵站沒有上蓋項目，天璽．天屬唯一能直達啟德站的樓盤，若與其他九龍區站頂項目比較，項目首批單位定價有明顯折讓，料可沽清，其後加推單位有提價空間。預期項目客源中用家比例佔約6成，投資客佔約4成，項目單位落成後呎租料約60元水平，租金回報逾4厘。

24 Sep 2024

 

ONE JARDINE'S LOOKOUT趁勢加推應市

英皇國際發展的東半山豪宅全新盤ONE JARDINE'S LOOKOUT以低價推盤成市場焦點，連日來吸引大批準買家參觀示範單位，並取得不俗的入票，發展商打鐵趁熱，加推新一批35伙單位應市，提供1房至3房戶型，主要涉及中高層單位，折實售價約429.66萬起，折實平均呎價約18689元，發展商指屬原價加推。項目暫收逾900票，按兩張價單合共85伙計算，超額認購逾9.5倍，最快月內公開發售。

英皇國際副主席楊政龍表示，截至昨日項目展銷廳參觀人數達4000人，暫收票約900張，有見反應理想，原價加推2號價單合共35伙單位，主要位於項目中高層。連同現有兩張價單及推出招標的單位在內，項目近90%單位已經推出應市。

至於餘下單位，主要為標準開放式單位，楊政龍表示，集團不排除將這類單位保留作收租。
楊政龍：原價加推35伙

英皇國際銷售及市場總監柯穎豪指出，新價單單位面積介乎231方呎至559方呎，涵蓋12伙1房、8伙2房及15伙3房單位，折實平均呎價18689元，連同首張價單，兩張價單合共85伙單位的折實平均呎價18229元。
平均每呎1.86萬

新價單的入場單位為9樓E室，面積231方呎，屬1房間隔，定價477.4萬，呎價20667元，以最高10%折扣計算，折實售價429.66萬，折實呎價18600元。

定價最高單位為27樓B室，面積515方呎，3房1套間隔，定價1215.97萬，呎價23611元，折實售價1094.38萬，折實呎價約21250元，同時屬該張價單中呎價最高單位。

呎價最低則是9樓D室，面積559方呎，售價1061.35萬，呎價約18987元，折實售價955.22萬，折實呎價17088元。

昨日下午就設於灣仔英皇集團中心展銷廳所見，現場氣氛相當熱鬧，即使為工作日仍不時出現參觀人流，參觀客源以家庭客為主，其中不乏內地客到場參觀。代理亦積極於周邊撈客，向途人介紹項目優點，以吸引他們前往示範單位參觀。

位於東半山宏德街1號的ONE JARDINE'S LOOKOUT項目提供123伙，單位面積介乎179至1211方呎，標準單位提供開放式至4房戶型，其中主打3房單位，面積介乎479至559方呎，設36伙，佔總單位數約29.3%。

其次為1房，面積介乎231至275方呎，提供30伙，佔整體24.4%；2房單位則提供20伙，佔整體16.3%，面積介乎379至535方呎，另設有12伙特色單位。

項目預計關鍵日期為今年12月31日，距今不足4個月，屬短樓花項目。

24 Sep 2024

譚伯榮1.9億沽貝沙灣複式 15年賺六成 原文網址：https://finance.mingpao.com/fin/dailyp/20240924/1727113264555

 譚伯榮1.9億沽貝沙灣複式 15年賺六成

【明報專訊】減息前部分投資者減價沽售大額物業，其中資深投資者譚伯榮在減息前減價7800萬元，以1.9億元售出貝沙灣一個複式單位，持貨約15年勁賺7350萬元或63%。

葉兆球3180萬沽THE AUSTIN 4房戶

資料顯示，有關單位為貝沙灣4期南灣1座頂層複式戶，連3個車位以1.9億元售出，較叫價2.68億元減價7800萬元或29%，以單位實用面積4549方呎計，實呎41,767元。不過，譚伯榮2009年以1.165億元連3個車位購入，持貨約15年，即使大幅減價，帳面仍獲利7350萬元，賺幅約63%。

另資料顯示，持有西九龍多個單位的商舖投資者葉兆球，本月初亦以3180萬元售出柯士甸站THE AUSTIN 5A座高層D室，實用面積1293方呎，4房1套連儲物室間隔，實呎24,594元，葉兆球於2013年約2734萬元一手購入，持貨約11年，帳面獲利437萬元或約16%。

其他豪宅方面，東半山玫瑰新邨A座中層1室，實用面積2471方呎，4房雙套間隔，本月中以6200萬元售出，實呎約25,091元，資料顯示，同座同景觀同面積、樓層高兩層2室，2019年曾以7250萬元、實呎2.93萬元售出，即事隔5年，同類單位作價大跌1050萬元或約15%。今次沽貨之原業主1999年以1000萬元購入，現帳面勁賺5200萬元或5.2倍。

此外，利嘉閣分行首席聯席董事鄧達榮稱，將軍澳新都城3期都會豪庭3座高層H室，實用面積約631方呎，3房1套間隔，望山景，以760萬元易手，實呎12,044元。原業主2000年約305.34萬元一手買入，帳面大幅獲利約454.6萬元或近1.5倍。

原文網址：https://finance.mingpao.com/fin/dailyp/20240924/1727113264555

24 Sep 2024

 

減息效應帶動屋苑交投回穩

減息有助加強市場信心，用家重返市場覓盤，帶動屋苑成交逐漸增加，當中元朗朗庭園及觀塘祥和苑，均錄得「轉租為買」個案，而紅磡黃埔花園及將軍澳都會豪庭，則有長情業主趁勢止賺。

中原分行經理張禮傑表示，元朗朗庭園3座低層C室，單位面積442方呎，2房間隔，獲區內租客斥資396.8萬「租轉買」，呎價8977元。買家覓盤已經半年，但因信心不足，一直未有入市，直至早前本港銀行跟隨美國減息，預期未來樓價會止跌回升，因此決定「轉租為買」。據悉，原業主於2009年4月以146萬買入單位，持貨逾15年轉售，帳面獲利250.8萬，期內單位升值1.7倍。
租客斥資396萬買朗庭園

觀塘祥和苑亦錄得「租轉買」個案，中原分區營業經理廖忠堅透露，成交單位為B座高層6室，面積414方呎，2房間隔，議價後以408萬沽出，呎價9855元。

買家原為租客，認為減息後供樓更划算，所以決定「轉租為買」。據悉，原業主於2023年2月以478萬購入單位，持貨逾1年半轉售，帳面蝕讓70萬，期內物業貶值約14.6%。
祥和苑呎價9855元

此外，利嘉閣首席聯席董事鄧達榮表示，將軍澳新都城3期都會豪庭3座高層H室，面積約631方呎，3房1套間隔，議價後以760萬成交，呎價約12044元，屬市價水平。

據悉，原業主於2000年以約305.4萬向發展商一手買入上述單位，持貨24年轉售，帳面獲利約454.6萬，期內單位升值近1.5倍。   

中原分區營業經理吳國豪表示，紅磡黃埔花園12期4座中層H室，單位面積729方呎，採3房套連儲物房間隔，最新以790萬沽出，呎價10837元。原業主於1992年10月以350萬買入單位，持貨32年轉售，帳面獲利440萬，期內單位升值逾1.2倍。

與此同時，多個屋苑錄得市價成交。美聯助理聯席董事鄧涇渭表示，元朗YOHO MIDTOWN 7座高層C室，單位面積1026方呎，3房套連工人套間隔，最新獲區內用家以1328萬承接，呎價約12943元，屬市價水平。據了解，原業主2015年以1236萬購入單位，持貨約9年轉售，帳面獲利約92萬，期內單位升值7.4%。

24 Sep 2024

新盤收票穩 鎖定各路客源

 減息加強發展商推盤信心，紛紛加快銷售部署。英皇國際發展的東半山豪宅新盤ONE JARDINE'S LOOKOUT，首批50伙折實平均呎價僅約1.79萬，迅速成為市場焦點。項目示範單位上周四至昨日為止，已錄得逾3000參觀人次，同時暫收約800票，超額認購約15倍，最快今日加推新一批單位應市，並於周內開售。

英皇國際銷售及市場總監柯穎豪表示，現時入票客源中，本地客及內地專才各佔70%及30%，又透露準買家除計劃購入單位自住外，約有10%本地準買家屬投資客，有意購入多於1個單位作長線收租用途。
最快今日加推應市

昨日下午在灣仔商業大廈的項目展銷廳所見，現場氣氛熱鬧，不時出現參觀人龍，於展銷廳大門位置等候發展商職員指示入內參觀。睇樓客以家庭客為主，當中不乏內地客身影。由於參觀及入票理想，項目最快今日加推應市。

柯穎豪又說，東半山一直不乏專業人士、醫護員及內地專才等客源，帶動區內租金屢創新高，以同系The Unit Happy Valley為例，曾有單位以每呎逾百元租出，預期項目落成後，呎租可達90元水平，租金回報率約6至7厘。
落成後回報料6至厘

此外，項目夥拍第一太平戴維斯為買家提供全方位資產管理服務，該公司副董事總經理王麗鴻表示，服務包括收租服務、洽談續租、辦理租賃手續、處理投訴、維修及保養，以及報告每月租金狀況等。

ONE JARDINE'S LOOKOUT為減息後首個開價全新盤，首張價單涉50伙，面積231至559方呎，扣除最高折扣10%後，折實售價約415萬至1072萬，折實呎價約15888元至20650元，折實平均呎價約17904元。

新地發展的元朗站上蓋新盤The YOHO Hub II，連日來參觀現樓示範單位及收票均理想，截至昨日已暫收逾2500票，按首兩張價單合共涉188伙計算，超額認購逾12倍，市場估計有機會最快周內展開銷售。與此同時，系內「地王級」新盤啟德天璽．天，亦積極部署推售，最快今日公布首批單位定價。
元朗The YOHO Hub II昨日繼續開放現樓示範單位供參觀，就現場所見，即使天氣欠佳，依然吸引不少睇樓客前往參觀，不時出現睇樓人流，整體氣氛理想。市場消息透露，項目截至昨日已錄得逾2500票，超額認購逾12倍，有機會於日內上載銷售安排，最快於周內正式開售。
超額認購逾12倍

區內代理透露，減息效應下，項目吸引不少元朗區租客到場睇樓及入票，有意由租轉買，該類準買家主要鍾情項目2房單位。至於項目3房單位，則吸引同區家庭換樓客換入大單位以提升生活質素。

是次The YOHO Hub II推出的為全新第6座，發展商日前加推94伙應市，涵蓋2房至3房間隔，面積462至905方呎，扣除最高15.5%折扣後，折實售價約686.22萬至1312.2萬，折實呎價約13053至16424元，折實平均呎價14549元。

新價單入場單位為6座5樓A室，面積462方呎，折實售價約686.22萬，折實呎價約14853元。
天璽．天最快今開價

新地貫徹「月月有樓賣」策略，其中「地王級」新盤啟德天璽．天，今日公布項目最新消息，有機會公布首批單位定價。

資料顯示，項目涉及906伙，提供開放式至4房單位，住宅部分以空中花園為分界，以下樓層為Elite Zone，合共涉及718伙，面積236方呎至887方呎。

23 Sep 2024

 

本季千萬或以下二手登記佔89% 7年半高

【明報專訊】隨着樓價回落，中細價二手物業佔比持續攀升。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，截至9月19日的本季內，整體二手住宅買賣登記量錄7806宗，當中1000萬元或以下錄6968宗，即佔比高達89.3%，較今年次季約87.7%增加1.6個百分點，創自2017年第一季後的7年半新高。

樓價下調 令中細價物業買賣增

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，隨着樓價下調，令部分原本樓價超過1000萬元的單位，回落至1000萬元或以下的範圍，成為本季中細價物業的佔比升至7年半新高的主要原因。

劉又指出，事實上若以十大屋苑計算，扣除已知的內部轉讓、特殊成交個案等計算，截至9月19日的本季內悉數為1000萬元或以下的屋苑共有4個，包括天水圍嘉湖山莊、將軍澳新都城、沙田第一城及藍田麗港城。此外，東涌映灣園及荔枝角美孚新邨1000萬元或以下登記量亦超過九成；至於鰂魚涌康怡花園、紅磡黃埔花園及鴨脷洲海怡半島則超過八成。十大屋苑中，鰂魚涌太古城1000萬元或以下註冊量比率最少，佔約六成。

23 SEP 2024

原文網址：https://news.mingpao.com/pns/%e7%b6%93%e6%bf%9f/article/20240923/s00004/1727022904058