市區盤齊推搶客 瑧博低價出擊 折實$378萬起

新盤搶客戰趨白熱化，九龍城瑧博於周四（11日）低價出擊，首批50伙，折實價$377.8萬起，為同區近10年來首批最平，北角嘉居‧天后亦於同日開價，首批30伙，折實入場價$794.5萬，採貼市價推售。

新世界發展的瑧博，首批實用面積由252至607平方呎，包括18伙1房、14伙2房，以及18伙3房，定價由$472.3萬至$1,305.1萬，呎價由$18,742至$23,851，扣除最高20%折扣，折實價由$377.8萬至$1,044萬，折實呎價由$14,992至$19,081。若以定價計，市值逾$4.2億。

售價及呎價最平為3樓F室，實用面積252平方呎1房，折實價$377.8萬，折實呎價$14,992，同時約有3伙折實價低於$400萬。

低同區一手價2成 大手客額外折扣

此外，是次為九龍城區繼2016年開價的AVA 55後，近10年來首批折實價最平，同時亦較區內新盤具折讓，瑧博首批折實呎價約$14,992至$19,081，對比年初開售的南首，當時其首批折實呎價$15,591至$20,084，現有近3%折讓。若對比南首近期的成交呎價可達$2.2萬，瑧博首批更有約20%折讓。

新世界發展營業及市務部總監何家欣表示，首批為「九龍城飛躍價」，日後加推單位有提價空間。項目將於今日起開放示範單位予公眾參觀，同步進行收票，最快下周開售。

另外，是次推出「瑧博‧三房一條龍」優惠，若大手客及其親屬買家，購買2伙3房，可獲最多額外$60萬折扣。若選購1伙3房及1伙1房或2房，則可獲額外$30萬折扣。

嘉居‧天后2房　折實$794.5萬入場

嘉華發展的嘉居‧天后，亦同步於周四開價，首批單位實用面積為361及477平方呎，包括23伙2房，以及7伙3房，定價由$1,135萬至$1,919.4萬，呎價由$31,440至$40,240。

若扣除最高30%折扣，折實價由$794.5萬至$1,343.6萬，折實呎價由$22,008至$28,168。其中，售價及呎價最平為3樓C室，實用面積361平方呎2房，折實價為$794.5萬，折實呎價為$22,008。

嘉居‧天后首批折實呎價$22,008至$28,168，與同區正銷售的101 KINGS ROAD貼近，該盤新近成交呎價約$2.3萬。

嘉華國際營銷及市場策劃總經理（香港地產）朱美儀表示，是次定價參考自身優勢，已計入項目鄰近港鐵站的因素，亦參考港島區單幢盤售價，將視乎反應部署銷售。

她再指，樓市近期有不少利好因素，包括市場憧憬《施政報告》有利好消息推出及減息，料發展商會收窄定價折讓空間，樓價會慢慢上升，用家及投資者亦會因而出動。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，瑧博首張價單定價具競爭力，較同區新盤餘貨有約2成折讓，預計銷情不俗，相信6成買家為用家，其餘4成為投資者，由於區內租務需求理想，落成後呎租可達約$70，租金回報率約4.5厘。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，嘉居‧天后擁地利優勢，鄰近港鐵站及巴士站，交通便利，料受專業人士租客青睞，相信可吸引長綫投資者入市，預計項目呎租可達$80。

責任編輯：阮詠儀

經濟日報

13 Sep 2025

樓價漸見底回穩 投資客紛短炒獲利 天璽‧天不足1年賺176萬 憧憬減息利後市

 

樓價漸見底回穩 投資客紛短炒獲利

天璽‧天不足1年賺176萬 憧憬減息利後市

二手樓價漸見底回穩，市場連錄多宗短炒獲利個案，啟德天璽‧天9月錄4宗短炒個案，持貨未及1年賺逾1成。中原城市領先指數CCL最新報138.74點，按周升1.2%，反映減息預期升溫，刺激樓價單周升幅擴大。

美聯高級分區營業經理胡善恒指，近期股市造好，加上市場普遍預期聯儲局將於下周宣布減息，大市氣氛良好，造就投資者短炒獲利的機會，如成交的天璽‧天3座中層A3室，實用面積443平方呎，2房，新近獲外區投資客以1,238萬元市價購入，呎價27,946元，屬市價。買家認為屋苑坐落港鐵啟德站上蓋，而且基座大型商場快將開幕，投資保值能力與租務需求均表現穩定，因此決訂購入作長綫收租用途。而原業主於去年10月以1,061.7萬元一手購入，持貨11個月，轉手帳面獲利176.3萬元，升幅16.6%。

另外，市場促成天璽‧天5座高層A2室成交，實用面積295平方呎，1房，業主亦為去年10月一手持貨至今，買入價735.6萬元，現以813萬元易手，呎價27,559元，11個月間樓價升值11%，帳面獲利約77.4萬元。

其次，紅磡啟岸高層D5室，實用面積197平方呎，屬開放式間隔，單位最初於2019年4月以436.8萬元一手市場賣出，今年3月以300萬元蝕讓轉手，而第2手買家隨即於7月以310萬元短炒獲利10萬元離場，而以310萬元接貨買家近日再以350萬元易手，呎價17,766元，短時間內帳面獲利40萬元。

至於洪水橋滙都II第6座高層B02室，實用面積336平方呎，1房，原業主於去年11月以353.3萬元購入，現以390萬元沽出，呎價11,607元，原業主持貨10個月，帳面升價36.7萬元，升幅1成。

CCL升1.2% 今年第3高

而美國議息前，中原城市領先指數CCL最新報138.74點，按周升1.20%。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，減息預期升溫，刺激樓價單周升幅擴大，今周CCL為2025年第3高，向上逼近今年初139.25點高位，現時相差0.51點或0.37%。

下周美國議息及施政報告，會否帶來利好消息推動樓價突破向上，仍有待觀察。

利嘉閣研究部主管陳海潮表示，市場重點關注下周政策方向及美國議息結果，加上市區新盤連接推售，以及恒指造好帶動大市，50指標屋苑周末預約睇樓量按周微升0.8%，共錄1,225組客，睇樓量平穩微升。

經濟日報

13 Sep 2025

 

滶晨II獲大手客逾億掃10伙

九龍城瑧博今起收票 加推不少於12伙

新一份施政報告將於下周三公布，加上美國聯儲局快議息，投資者紛偷步入市，黃竹坑滶晨II錄大手客斥逾1億元，並連掃10伙；中半山竹林苑昨連沽12伙，包括有買家斥逾6,000萬元連買2伙。

新世界 （00017） 牽頭發展的滶晨II，昨錄大手成交，發展商指，包括一組大手客連掃10伙作投資，涉資近1.09億元。同時為項目自7月底開售以來，涉及伙數最多的單一交投。結好控股 （00064） 公布，是次購入滶晨II共10伙，單位為2座6至21樓F及G室，實用面積505及502平方呎，均屬2房戶，並用作投資。

瑧博首批50伙 折實378萬起

同日亦有另一組大手客斥4,576萬元，購入同系滶晨2伙3房，包括1B座12樓P3室，實用面積826平方呎，成交價2,304.5萬元，呎價27,900元。滶晨系列累售602伙，吸金逾103億元，為今年新盤吸金王。

同系九龍城瑧博日前以低價出擊，首批涉50伙，折實入場價377.8萬元，最快今日提價加推2號價單，涉及不少於12伙。新世界發展營業及市務部總監何家欣稱，項目推出至今錄不少大手客及用家查詢，示範單位將由今日正式開放予公眾參觀，並同步收票，最快下周開售，首輪銷售安排會設大手客時段，另將預留一定數量的單位供用家選購。

新世界發展資產及房地產組合管理總監林浩文表示，項目基座商場命名為「MUSE WALK」，設7間零售及餐飲舖位，總面積約8,400平方呎。

竹林苑錄6組 「1客2食」個案

此外，市場頻錄大手交投，希慎興業 （00014） 持有的中半山竹林苑，早前陸續推出拆售，昨日即沽12伙，更錄得約6組「1客2食」個案，買家均一口氣購入同層2伙，包括74座中層01及02室，成交價約6,040萬元，兩伙成交呎價約20,400元。

至於上月推出拆售的南豐灣仔Queen's Cube，於上月底獲投資者以公司名義購入，涉資逾4,600萬元，連環買入8伙，單位實用面積約275至398平方呎，據悉，最貴為高層A室，實用面積約398平方呎，成交價約701.8萬元，呎價約17,630元。

至於其他新盤方面，新地 （00016） 發展的大埔University Hill昨錄6宗招標成交，單日套現逾5,300萬元，單位實用面積405至771平方呎，屬2房及3房間隔，成交價由643萬至1,286萬元，呎價由15,878至19,527元。當中成交金額最高為2B期優景閣6座12樓A5室，實用面積771平方呎，3房1套間隔，成交價1,286萬元，呎價16,680元。

嘉里 （00683） 、信置 （00083） ，以及太古地產 （01972） 等發展黃竹坑海盈山，9月至今已沽6伙，吸金近1.5億元，新近沽出2B座10樓A室，實用面積914平方呎，成交價2,753萬元，呎價30,124元。

長實 （01113） 發展的同區BLUE COAST II，沽出3座27樓A室，實用面積1,267平方呎，屬4房雙套間隔，成交價3,661.6萬元，呎價28,900元。同時亦包括3座33樓G室，實用面積759平方呎，以1,887.2萬元沽出，呎價24,864元。

會德豐地產牽頭的啟德DOUBLE COAST I，沽出3座27樓C室，實用面積420平方呎2房，成交價808萬元，呎價19,238元，整個項目累售201伙，套現逾15.5億元。

益兆集團控股發展的何文田名鑽，現累售52伙，佔全盤65%，吸金近6.7億元。由於業主入伙後對車位有需求，早前將項目小量車位推出後，更已錄得成交。

經濟日報

13 Sep 2025

責任編輯：賴偉雄

 

 

代理落場短炒啟岸兩月賺13%
開放戶350萬沽 半年內三度易手

樓市重現「鑊氣」，連地產代理都加入短炒大軍。一名90後地產代理新近以350萬元沽出紅磡啟岸一個開放式單位，樓價約兩個月炒貴12.9%，該單位更屬半年內三度易手，令市場嘩然

中原地產高級分區營業董事高鵬透露，他本人剛以350萬元沽出啟岸高層D5室，實用面積196方呎，開放式間隔，呎價17857元。他表示，該單位日前完成收樓，並且已上會，原開價400萬元放售，由於叫價平絕全屋苑，放售只有11天即有自用的本地買家出價洽購，並即日火速以350萬元沽出。

據了解，上述啟岸單位今年3月中才獲一名謝姓業主斥300萬元購入，當時造價較第一手業主2019年3月入市價逾436.81萬元，低136.81萬元或31.3%，惟謝姓業主7月初即把單位以310萬元轉售予高鵬。高鵬接貨後，僅持有約兩個月便再沽出，令該單位半年內經歷三度易主；高鵬離場賬面賺40萬元，獲利12.9%。

屬90後的高鵬過去曾透露，讀初中時隨家人由內地來港，由於家境欠佳，曾與父母和弟弟4人住過劏房，又先後在廚房及髮型屋任職，輾轉在朋友介紹下才轉戰地產代理。

天璽．天單月9成交 全數獲利

自樓市撤辣以來，市場不時錄得代理炒樓個案。最經典是今年1月中4名前線地產代理合資500萬元，買入馬鞍山迎海．星灣一個兩房戶，至7月以608萬元沽出，賬面速賺108萬元或21.6%，平均每名代理獲利27萬元。

居屋也一度成為代理炒賣目標，屯門兆邦苑一個實用面積375方呎的低層9室，去年9月獲兩名當區地膽代理以已補地價225萬元承接，不足一年即在今年6月以已補地價320萬元沽出，賬面勁賺95萬元或42.2%。

另一方面，九龍東啟德天璽．天第1期約一個月錄得9宗二手成交，原業主全數獲利。美聯物業高級分區營業經理胡善恆稱，最新為3座中層A3室，實用面積443方呎兩房戶，獲投資客斥1238萬元承接，呎價27946元。原業主去年10月以1061.67萬元一手買入，不足一年賬面賺176.33萬元或16.6%。

元朗滙都II也新增獲利成交，代理表示，6座中層B02室一房戶，實用面積336方呎，新近以390萬元賣出，呎價11607元，較原業主去年11月一手購入價353.28萬元，升值36.72萬元或10.4%。

豪宅有單位逾一年升價180萬元，資料顯示，北角城市花園1座低層G室3房戶，實用面積792方呎，去年7月獲投資者斥938萬元承接，該單位至上月中以1118萬元沽出，呎價14116元，樓價逾一年升值180萬元或19.2%。

Grand YOHO僅5天賣貴18萬

樓市走勢好轉，元朗Grand YOHO有兩房單位短短5日賣貴18萬元，中原地產副區域營業經理王勤學表示，1座低層D室，實用面積520方呎，剛獲上車客斥768萬元購入，呎價14769元，造價較本月初以750萬元易手的樓下低一層同室，僅5日賣貴18萬元或2.4%。原業主2016年以663.12萬元一手買入，賬面獲利104.88萬元或15.8%。

信報

13 Sep 2025

 

滙豐料美明年三月前減息三次

美國聯儲局下周減息已成市場共識，滙豐最新報告指出，當地就業數據轉差，加上最新的通脹穩定，該行認為已足夠支持美國在下周減息，一方面維持今年9月、12月各減息0.25厘預測，更新添明年3月再減0.25厘的預期，即合共下調0.75厘。

合共下調0.75厘

滙豐特別提到，市場對未來減息的幅度預測過於積極，如果利率點陣圖（Dot Plot）等前瞻性指標未達期望，金融市場氣氛或會轉差。

利率期貨顯示，9月中美國減息機會已達100%，年底前最少減息兩次，滙豐提到，更重要的是觀察聯邦公開市場委員會（FOMC）議息後取態，暫預期今年底利率點陣圖將落於3.875厘，意味着9月之後，再減息一次、幅度0.25厘，只會於10月或12月其中一次出現，但預測今年底前減息3次的聯儲局官員，或會較6月時的兩名增加。

滙豐預期明年3月聯儲局再減息一次之外，亦估計2026年底點陣圖反映利率為3.375厘，即明年減息幅度為0.5厘，但市場現時正預計今明兩年合共減息1.5厘，較該行估算的1厘多，屆時可能因為寬鬆貨幣政策遜預期，資本市場氣氛會轉差。

利率政策以外，滙豐指出，聯儲局主席鮑威爾將解答關於經濟前景看法的問題，市場亦會高度關注當局的決策和獨立性等議題，雖然現屆美國政府干預貨幣政策並非新的憂慮，但風險依然持續，該行強調，現時對聯邦基金利率的預測，仍基於聯儲局以經濟數據為依歸的基礎所作出。

13 Sep 2025 

 

碧瑤灣4房銀主盤3327萬沽 重返10年前

【本報訊】銀主盤存量持續高企，銀行加速減價清貨。薄扶林碧瑤灣一個4房銀主盤低銀行估價1成沽，造價重返10年前水平。

市場消息透露，薄扶林碧瑤灣48座低層全層單位，實用面積2,488平方呎，屬於4房間隔，原本叫價3,900萬元放售，議價後以3,327萬元售出，呎價約13,372元，造價較銀行網上估價3,693萬元低約1成。

資料顯示，原業主早於2015年年初以3,488萬元購入，由於多次加按套現，最終淪為銀主盤，是次易手帳面蒸發161萬元，期內貶值4.6%。

瓊苑4房1680萬 時光倒流12年

其次，何文田文福道瓊苑低層B室，實用面積約1,550平方呎，屬於4房間隔，業主同樣因為過度借貸而淪為銀主盤，銀主今年7月推出市場放售，當時叫價1,700萬元，輕微議價後以1,680萬元易手，呎價約10,839元。資料顯示，原業主早於2013年以約1,730萬元購入，持貨至今帳面貶值50萬元，單位造價時光倒流12年。

再者，屯門青發街愛琴灣中層M室，實用面積497平方呎，2房單位，原業主2015年以460萬元購入，早前淪為銀主盤，最終由銀主以370萬元易手，單位造價較10年前低約2成。

責任編輯：阮詠儀

經濟日報

10 Sep 2025

 

銀行寬收租按揭 預租80%計算入息

美國減息在即，本地銀行爭按揭態度轉趨積極，有發鈔銀行出招針對收租按揭微調審批標準，將預租物業租金收入由「6折」放寬至「8折」，變相增加可借出貸款額上限。分析指，調整反映銀行配合市場收租需求增多。

根據現時機制，收租物業最高按揭成數跟自住看齊為樓價7折，須符合供款佔入息上限最多50%的比例，其中單位的租金收入亦可計算在內，但設有兩成的扣減率，即打「8折」。

「8折」安排適用於已租出的單位，就著未出租單位一般銀行採用以市值租金打「6折」，不過近日一間按揭市佔率最高的發鈔銀行調整將扣減率調整至打「8折」，跟已租出單位看齊。

假設有單位市值租金約2萬元，若採用「6折」計算收入即大約1.2萬元可計算作收入，在現行機制下若投資者無其他收入來源，即最多可借大約134萬元貸款額，但若果放寬至「8折」計算，即可計算的租金收入增加至1.6萬元，貸款額將增加至180萬元，較原有審批方法增加超過3成。

回應收租需求 細價樓料受惠

值得注意的是，雖然投資者可獲得貸款額有所增加，但相對於物業價值預計亦只有3成或以下，對於銀行而言仍然不算太大風險。

中原按揭董事總經理王美鳳稱，近期市場上買樓收租需求增多，相信銀行對樓市或收租市場有信心，所以微調審批回應市場需求，認為對樓市亦屬好事。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝估計，新安排有助降低買樓收租人士申請按揭之入息要求，預期細價樓會比較受惠，特別是部分金額細但回報可觀的舊樓單位。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則認為，減息周期銀行按揭競爭增加，早前已經有銀行推定按優惠吸客，故此其他銀行透過微調審批方法以不同產品作競爭。

責任編輯：阮詠儀

10 Sep 2025