新盤多競爭大 樓市曙光暫難現
香港樓市近日有兩粒「糖」，第一粒是政府放寬投資移民計劃門檻，購入3000萬元以上住宅物業就可以計入1000萬元；另一粒是美國聯儲局的「Mr. Too Late」終於肯減息，本地銀行最優惠利率跟減0.125厘，這是否代表香港樓價重現曙光了？
《施政報告》及減息後兩個新盤動態都頗有啟示，第一個是鄭氏家族、新世界（00017）旗下的九龍城瑧博；另一個則是呂氏、嘉華國際（00173）旗下的北角嘉居．天后──兩個住宅項目的市場反應迥異。
新世界急套現 瑧博低價沽清
先講九龍城瑧博，這個住宅物業離港鐵宋皇臺站出口不足100米，交通上難以挑剔。項目只得120伙，發展商本月11日推出第一張價單，50伙單位折實均價每呎16988元，平得過分；之後幾日接連加推，一輪貴過一輪，最後115個單位開售時折實均價已經升至每呎18251元，上周五開售全數沽清。
新盤定價屬一門藝術，亦以小見大。九龍城瑧博對新世界而言只是小項目──根據其年報，公司佔股只有40%，其餘股權應為JV拍檔遠洋集團（03377）持有。
對於一直不諱言首要目標是減債及改善現金流的新世界而言，這些小項目不宜戀戰，還是盡快套現更好。
其次是項目本身從鄧成波家族手上買回來，2022年強拍價為7.05億元，麵粉價不低，而出售115伙單位後套現約8.15億元，估計出售餘下5伙招標連天台單位，最終可以袋近9億元。這個項目肉不多，但新世界及遠洋亦沒有條件坐等樓價回升，更應該以乾脆沽清為目標。
另一個巧妙之處是九龍城瑧博開價應該有「參考」鄰近港鐵土瓜灣站、恒地（00012）的壹沐，更容易摸到「一Q清枱」的價位。
嘉華的北角嘉居．天后則是另一個故事。項目離港鐵天后站非常近，同樣是單枝樓，總戶數74伙，positioning跟九龍城瑧博有相似地方，不同是開價太「狼」。
嘉居．天后開價高反應冷淡
首張價單30伙，折實均價每呎24311元，貴過黃竹坑站上蓋。可能是市場反應一般，最終只揀18伙於上周日出售，然後又宣布因「調整項目原有圖則」而順延銷售，明顯是市場反應非常冷淡所致。
嘉華確實無必要為現金流割價清貨──其截至今年中的淨負債比率為11%，資產負債表健康；就麵粉價而言，北角嘉居．天后地盤於2023年以4.68億元從「越南朱」購入，每呎僅約1.1萬元，成本不高。在這些前提下，公司可能希望求價、不求量，但價錢還是定得誇張了，自然不獲市場接受。
有比較有傷害，對於非常需要現金流的英皇國際（00163）、旗下新盤the MVP位於港島西半山般咸道28號，突然轉身射個三分波，於《施政報告》後公布首張價單，50伙折實均價為每呎2.09萬元，比同屬港島的北角嘉居．天后平近14%，更不用說本身般咸道地段比天后更超然，北角嘉居．天后即時被undercut ，必須調整價錢及銷售策略。
回到本文基本──究竟減息及《施政報告》後，香港住宅樓價是否開始反彈？
現實是就算3000萬元以上住宅受惠投資移民客、減息利好市場氣氛，但等錢使的發展商太多、樓市的庫存還是太多，他們的新盤不會賣得貴，你想趁勢加價時，他即時undercut你，現金流才是王道。所以，似乎要待香港發展商不再有財政困難時，或許才是香港樓市回升之始。
信報
22 Sep 2025
