【本報訊】九龍掀起新盤戰，長沙灣愛海頌計劃周內上樓書，預計下周開價，強調會以市價推盤。
長實（01113）助理首席經理（營業）何家欣表示，項目示範單位將於下周初開放予公眾參觀，並會同步開價。她認為項目比一般新盤有更強交通優勢，加上開則迎合市場剛性需求，項目會以市場價開盤，預計項目承接力佳，開售反應會熱烈。
愛海頌共876伙，戶型由2房至3房，2房佔75%，實用面積由474至507平方呎。
傲瀧再沽2伙特色戶
新世界（00017）清水灣傲瀧則再沽出2伙特色戶，當中包括花園複式戶F座G3室，實用面積2,324平方呎，成交價5,202.6萬元，實用呎價22,386元。另外3座7樓B室，實用1,886平方呎，成交價5,856.2萬元，呎價31,051元。
另外，黃泥涌壹鑾沽出30、31樓B室複式單位，面積1,457平方呎，成交價4,600萬元，成交呎價31,572元。白石角海日灣則沽出Court B第2座6樓C室，面積1,179平方呎，成交價1,867萬元，呎價15,835元。
華懋旗下九龍塘賢文禮士更新價單，調低部分單位價格，其中3座10樓C室，由2,965.4萬調低至2,729.3萬元，減幅8%。
【本報訊】豪宅繼續跌價，尖沙咀THE AUSTIN一個高層單位以2,818萬元售出，較8月份同類單位造價低6%。
帳面獲利500萬 6年升值2成
新盤熱賣帶動九龍站、尖沙咀一帶新晉豪宅二手成交，市場消息透露，THE AUSTIN 1座高層A室，實用面積966平方呎，屬於3房間隔，剛以約2,818萬元易手，呎價29,172元。原業主於2013年以約2,318萬元購入，持貨6年帳面獲利約500萬元離場，賺幅22%。
據資料顯示，屋苑同座一個低層單位，於8月份以3,000萬元易手，今次最新成交造價再低6%。
其次，九龍站凱旋門映月閣低層E室，實用面積395平方呎，屬於1房間隔，剛以公司股權轉讓模式易手，涉資約1,430萬元，呎價逾36,203元。資料顯示，原業主於2011年以約868萬購入單位，持貨8年帳面獲利562萬元，賺幅約65%。
市場消息指出，九龍站漾日居一個中層單位以2,558萬元連車位易手。涉及單位屬5座低層F室，實用面積1,060平方呎，成交呎價24,132元。原業主於2005年以1,085萬元購入單位，持貨14年，易手帳面獲利1,473萬元，升值1.35倍。
美聯物業區域營業董事方富義表示，根據該行統計數字，山頂南區第三季僅錄得19宗買賣成交，交投表現受挫，成交金額亦僅錄得逾28億元，價量均較第二季銳減逾7成。由於近期市場觀望氣氛持續，除非市場上有超級豪宅新盤推出刺激購買力釋放，否則預期第四季區內交投仍然受壓。
市區舊樓具重建價值，樓齡約53年的灣仔春園街榮利樓，最近獲財團斥資逾2.1億元收購24個住宅單位。
據EPRC經濟地產庫資料顯示，位於春園街32至40號的榮利樓，錄得24宗成交，包括22伙分層戶和2伙頂層單位，住宅收購價由714.6萬至1,425.6萬元不等，收購呎價約2.2萬至3萬元。其中最貴一伙為頂層單位，成交價1,425.6萬元，呎價接近3萬元。市場消息指，背後財團以新世界（00017）相關人士呼聲最高。
樓市調整，地產代理行業續收縮，據地監局數據指出，9月持牌代理錄39,589人，近14個月近低。
據地監局數據顯示，9月底持牌代理人數錄得39,589人，較8月的39,774人，按月減少185人或約0.5%，屬於連續兩個月下跌，累積減少286人或0.7%。以9月整體物業註冊量4,088宗計算，即平均每10個代理分一張單，反映情況相當嚴峻。
9月錄39589人 減少185代理
在牌照類型劃分，屬於前綫代理、俗稱S牌的營業員牌照錄得21,274人，按月減少160人或0.7%，而屬於E牌的地產代理（個人）牌照則錄得18,315人，按月減少25人。
與此同時，亦陸續有代理行結業或關閉，反映代理分行數目的營業詳情說明書則錄得7,101份，按月減少13份。
中原9月佣金2.65億 上升56%
雖然第三季（7至9月）因反修例風波引發的社會衝突愈趨激烈，但9月新盤成交市況卻比8月稍為回暖。
中原地產亞太區主席兼住宅部總裁陳永傑表示，9月整體一手成交宗數錄得1,396宗，比8月錄逾1,310宗，按月上升6.6%，而中原9月錄得的住宅佣金收益為2.65億元，比8月錄約1.7億元（為今年暫時最低月份），按月上升約56%。
【本報訊】樓市交投回軟，按揭宗數減，9月份現樓按揭錄9,686宗，按月回落11.7%，隨大型銀行相繼加息減優惠，轉按誘因減，業界料全年現樓按揭量難超去年水平。
9月份現樓按揭錄9,686宗，按今年首9個月計算，累錄77,746宗，較去年同期多15.2%。樓花按揭則有1,569宗，按月跌7.8%，累計今年樓花按揭有1.02萬宗，較去年同期升62.9%。經絡按揭表示，後市走向不明朗，近月銀行收緊樓按優惠，轉按意慾降低，預計全年現樓按揭宗數未可超越去年全年逾10.5萬宗水平。
中原按揭指，早前牽頭加息的滙豐在9月份仍企樓花按揭市佔首位，惟現樓市佔則按月跌5.7個百分點，讓恒生（00011）超前，而中銀（02388）則按月升2.3個百分點成現樓按揭冠軍，預計中銀今年有望成現樓按揭冠軍。
商舖市場再錄減價成交，消息指，觀塘瑞和街28至48號南安大廈地下，面積約1,300平方呎，以約6,500萬元成交，呎價約5萬元。
該物業位於街市段，現時每月租金收入約16萬元，回報率約3厘。
據了解，原業主早前以約7,500萬元放售，因應市況減價13%沽貨。業主早於1995年，以1,450萬元購入舖位，持貨24年轉手，獲利5,050萬元，升值約3.5倍。
物理力學告訴我們，退一步才能跳得更遠；而歷史亦多次告訴我們，樓價回調是為了未來更大的升幅。只要社會持續發展及進步，經濟、股市及樓市多會長升長有。筆者的經驗是，每次大調整後就是入市時機，而市場上的平盤往往都是一閃即逝！
回顧60年代至今，樓價在一段時間之內跌幅超過三成者只有三次，分別為67年暴動、81年中英談判及97年香港回歸。這三次是樓價跌得比較多的時段，分別的平均跌幅約為42%、32%及65%！
市場上多個因素主導着樓價升跌，包括息口、經濟、供應、政策及政治等，當然亦有人為因素。以往未有辣招之前，人為的因素就有炒家推波助瀾，炒家可以集中於某一類別的單位，令到市場供求失衡，就能夠造就價格上升。相反，當市況存在不利氣氛時，炒家就會大量拋售，令價格急挫，同時亦會令到業主恐慌性地拋售，造成整體樓價回落！
2010年起，政府推出的樓市辣招，導致炒家銷聲匿迹，當初大家都以為有關政策可令價格平穩。不過，實際效果未見顯著，大部分業主持貨的時間更長，市場缺乏流動性，價格是穩定了，但大部分時間是穩定上升，而少有向下調整。
香港物業 買貴不會買錯
香港回歸後，豪宅市場的買家由英資變為港資，特別是03年沙士之後，樓價由谷底反彈，造就港人財富幾何級數上升。再加上內地過去十多年經濟騰飛，03年自由行計劃推出後，大量內地人流向香港；令香港這顆東方明珠更被廣泛認識，香港這個自由及經濟蓬勃的城市，除吸引了來自世界各地的投資外，更成為一批富起來的內地人首選之擇居地，造就香港樓價不斷屢創新高。
歷史多次印證，香港物業只有買貴但不會買錯，長綫持有最終都會有可觀升幅。如果是在蕭條時期入市，之後的反彈幅度可以很大；但是在每一次靜市，無論是用家及投資者，都有一種心態上的弊病，就是想愈平愈好，每當有平價的樓盤就會認為低處未算低，往往因而錯失入市良機。
葡萄牙近年成為不少人投資移民熱點，里斯本全新大型項目Prata Riverside Village，比鄰著名河流太加斯河（River Tagus），入場售價由28.5萬歐元起（即約244萬港元）。
由當地著名發展商VIC Properties發展的Prata Riverside Village，共提供600個單位，間隔由開放式至4房戶，亦提供頂層複式戶。單位面積由約430至2,152平方呎不等，預計最快將於2023年落成。
Prata Riverside Village由著名的建築師Renzo Piano設計，整體項目由花園及樹蔭大道圍繞，單位內以落地玻璃窗設計，每戶均設有私人露台，為住戶引入戶外陽光及河畔景致。
活化工業區 設逾百商舖
項目由以往的工業區活化成為全新的住宅區域，除住宅部分外，亦設有商業及消閒部分，將為區內住戶提供更多生活選擇。項目落成後將為區域帶來逾100個店舖，同時亦設有Oriente River Park，為里斯本最大的河畔公園，公園內設有大量綠化、單車徑及緩跑徑等，為住戶提供消閒娛樂。
Prata Riverside Village的開發亦是里斯本全新發展的第一章，將一個現代化的河畔社區，與歷史悠久的老城區互融。而比鄰的新項目亦由同一家發展商持有，為葡萄牙最大的房地產項目之一，佔地280萬平方呎，落成後將會把Braço de Prata與Parque das Naçoes商業區連接起來。
發展商正在計劃改造當區，將建造約2,000個住宅、辦公室、商店、酒店及文化景點，並將擴展Oriente River Park公園。
交通方面，項目與里斯本市中心的車程不到10分鐘。與布拉索德普拉塔火車站（Braço de Prata）僅幾百米之遙、東方火車站（Oriente Station）等主要交通樞紐則只有5分鐘路程，方便穿越首都以及更遠的地方。
葡萄牙的主要幹綫高速公路也近在咫尺，該城市將北部與波爾圖相連，並將世界一流的海灘及南部的阿爾加威（The Algarve）高爾夫球場連接起來。里斯本機場距離項目亦只有10分鐘的路程。展望未來，幾個主要的基建將進一步帶動區內發展，包括將於2022年開放的新機場及正在建設中，斥資約2.1億歐元地鐵系統。
葡萄牙近年因推出「黃金簽證」（Golden Visa）吸引不少海外投資者，當地發展商VIC Properties營運總監Luís Gamboa指里斯本為葡萄牙首都，加上當地發展機遇，自然吸引海外投資。
「黃金簽證」申請人可選擇於葡萄牙投資價值不少於35萬歐元（約310萬港元）的舊房產重建項目，或投資50萬歐元（約443萬港元）的房地產，換取居留權，令當地房地產市場交投活躍。
VIC Properties營運總監Luís Gamboa指里斯本最近被普華永道（PwC）評為歐洲最佳房地產投資城市，與歐洲其他地區相比，葡萄牙經濟的增長，以及具有競爭力的住宅價值，將吸引來自世界各地的買家，而黃金簽證計劃及非居民稅收計劃等措施更進一步為國際投資者提供支持。
里斯本樓價 按年升21%
里斯本是全球企業、投資者及遊客公認的目的地，而住宅市場也正在緊隨其後。黃金簽證計劃現已成為歐洲最受歡迎的計劃，加上極具競爭力的稅率及可預測的房地產價格增長，令里斯本吸引國際買家的目光。
他指，愈來愈多的國際公司，例如華為、Google及Microsoft正在落戶里斯本，將為當地帶來住屋需求。但住宅開發仍然稀缺，並且為了滿足里斯本不斷增長的勞動力需求，對一手物業的需求很高。里斯本的樓價與去年同期比增長21%，而根據未來預期的經濟增長，以及2022年新機場的啟用以及2.1億歐元的新地鐵項目的影響，價格有望繼續上漲。
里斯本市中心的房地產價格飈升，許多投資者現正尋找長期的投資項目，看重當區未來的潛在增長。例如，對布拉索德普拉塔（Braço de Prata）及馬維拉（Marvila）等正在經歷重大活化的地區的需求正在增長，預期未來首都的發展將更成熟。
屬九龍灣地標商廈之一的企業廣場，罕有低層相連戶，以意向呎價約7,800元連租約放售，而業主因應市況，主動調低叫價放售，料可吸引長綫投資者青睞。
中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事郭紅梅指，九龍灣常悅道9號企業廣場1期2座6樓01至02室，屬相連戶，面積約2,418平方呎，現以意向價1,886萬元放售，平均呎價約7,800元。物業將以連租約形式出售，現時月租收入約4.1萬元，平均呎租約17元，租期至2021年8月屆滿，料新買家可享約2.6厘租金回報，而其回報仍有一定上升空間。
叫1886萬 連租約回報近3厘
郭氏指出，物業擁有開揚景觀，內籠間隔四正實用，而業主有感市況未見樂觀，故因為市場所需調低叫價，由原意向呎價約8,500元，調整至每平方呎約7,800元，減幅約8%。據悉，原業主於2011年以約1,000萬元買入，若以意向價沽出，帳面升值近9成。
區內地標商廈 配套齊全
企業廣場1期由3座甲級商廈組成，坐落於九龍灣商貿區上，不乏單位可享海景及城市景致，而據EPRC經濟地產庫資料顯示，企業廣場1期今年以來暫錄得5宗買賣成交，新近成交可參考1期1座中層01室，面積約1,744平方呎，成交價約1,400萬元，平均呎價約8,028元，而同屬1期2座的成交，可參考低層06室，面積約1,021平方呎，成交價約597.3萬元，平均呎價為5,850元，惟今年以來最大額成交為1期3座低層全層單位，面積約14,098平方呎，以每平方呎約6,500元易手，涉資達9,163.7萬元。
郭氏補充，企業廣場屬於九龍灣地標式商廈，周邊配套極為齊全，而物業1、2期目前平均呎價8,000元，相比上址叫價，屬現時兩期物業中叫價最相宜者，再者，東九龍發展得如火如荼，而九龍灣全新甲廈富臨中心亦已入伙，料能與該區產生協同效應，而東九龍的發展潛力無窮，物業租金仍有上升的空間，料上址可吸引長綫投資者作收租之用。
觀塘區集新、舊工、商物業於一身，對用家及投資者而言不乏選擇，而新近放售的富合工廠大廈，高層戶連租約，呎價不足5,000元。
備裝修 鄰近碼頭巴士總站
萊斯物業高級客戶經理蔡麗輝指，位於觀塘偉業街209號富合工廠大廈高層單位，面積約3,771平方呎，現以意向價約1,600萬元連租約放售，平均呎價約4,243元，以市場平均呎租約11元計，租金回報可達3.1厘。
單位現有寫字樓裝修，內籠樓底高逾16呎，內設有洗手間，而物業雖已達54年樓，惟近期已更換載貨電梯及翻新大廈外牆，另同時提供載貨及載客電梯各兩部。至於位置上，富合工廠大廈靠近觀塘碼頭及巴士總站，其中碼頭渡輪更可達北角及西灣河，另巴士站有多條綫路綫往返各區，而距物業約10分鐘路程亦可抵港鐵觀塘站，交通甚為便利。
而物業新近亦錄有買賣成交，為高層D室，同屬面積3,771平方呎，連租約以1,300萬元易手，平均呎價3,447元，上址分間成多個單位出租，租金回報逾4厘，新買家為區內投資者。據悉，原業主於15年以1,500萬元購入，持貨4年，現帳面蝕讓200萬元。另外，中層C室，亦為面積3,771平方呎，成交價約1,550萬元，平均呎價4,110元。
蔡氏續指，富合工廠大廈雖樓齡大，但周邊配套完善，鄰近開源道，位處一綫東九龍發展行動區，商廈林立，而觀塘工貿市場投資氣氛熱熾，使區內的盤源愈見緊絀，區內物業承接力強，近年亦陸續有商廈、商場等落成，帶旺人流，營商條件備受看好，即使年資偌大的工廈，仍具叫座力。
政府統計處公布，8月零售業總銷貨價值同比下跌23%，遠遜預期，被評為史上最差。
核心零售區吉舖再度湧現，與數年前相比，目前願開舖做生意的新商戶減少，即使業主普遍降租吸客，也難帶動租務市場。
不見人頭湧湧 更現吉舖
最近走進主要零售旺區，實在不難發現人流欠奉，以尖沙咀海防道為例，由於位處彌敦道及廣東道必經之路，加上馬路兩旁只有一面有商舖，商舖價值甚高。自從高鐵去年通車後，尖沙咀廣東道、海防道等一帶人流也有增長，今年初內地客迫得水洩不通的情況屢出現。
近日走進海防道，不見人頭湧湧的情況，更出現近年罕見吉舖。尖沙咀最核心、近乎全球最貴舖租的廣東道舖位有限，早年帶動海防道舖租上揚，2012年高峰期，海防道呎租升至每呎2,000元，一度創下九龍區最貴紀錄。如今地段兩間吉舖，屬多年未發生。除了海防道外，同區如彌敦道、加連威老道也出現交吉舖位。
4核心區商舖 空置率6.5%
吉舖可反映零售環境，近年美聯工商舖就於各大核心區的街舖進行空置率統計，今年7至8月份到銅鑼灣、尖沙咀、中環及旺角4個商舖核心區作統計，涉及156條街道及7,456間街舖。4核心區共有481間吉舖，比去年增加73間，空置率為6.5%，較去年增0.9個百分點，該行料明年四區空置將達8%至9%，意味着合共超過600間吉舖，較今年增加120至200間。
事實上，吉舖湧現並非新鮮事，數年前也曾發生，但背景卻不太相同，2015年起，市區屢現交吉舖位，正是當時香港從零售高峰回落，旅客消費模式轉變，商舖租務淡靜，但當時不少商舖業主，仍沉醉於零售黃金年代，享受租金倍增，零售轉勢下仍未接受現實，企硬叫租，寧拆舖位丟空，導致吉舖處處，結果舖位交吉達半年至一年後，業主才開始接受減價，漸有不同類型商戶洽租。
需求挫 減租仍無人問津
今次市況同樣欠佳，據業界人士透露，目前交吉舖位業主，普遍也願意降租一至兩成以上吸客，甚至接受新租較舊租下跌現實，但關鍵是需求急挫，導致減價舖位仍無人問津。
本地政治事件持續逾百日，至今尚未平息，而示威出現幾近周末必然發生，當日涉及地段街道，零售接近關門半日至全日，相信沒有人可以準確預測何時了結，打擊營商信心。此外，8月份訪港旅客下跌4成，9月份情況沒大改善，主力從事旅客生意的奢侈品、藥房等，生意直綫向下，在這種氣氛下，不是業主減租多少，而是大部分營商人士也不敢在核心區擴充業務，暫只動腦筋保住生意，因此業主肯降低叫租，也難推動租務市場，核心區舖位租金難免向下。只作內部傳閱及參考用途
