金管局前高層8000萬沽寶德臺 8年賺1580萬

【明報專訊】有金融界人士於美國聯儲局本周議息前沽貨。市場消息指，中半山寶雲道寶德臺一個4房1套大單位，早前以8000萬元易手，原業主姓名與金管局前助理總裁李永誠相同，料為同一人，持貨8年帳面獲利1580萬元或約兩成半。

據悉，單位為寶德臺低層9A室，實用2449方呎，4房1套連儲物室間隔，原業主早前以8200萬元放盤，議價後減價200萬元或2.4%，終以8000萬元易手，實呎32,666元，屬市價水平。資料顯示，原業主為李永誠（LEE WING SING VINCENT），與金管局前助理總裁李永誠名字相同，料為同一人。他於2015年11月以6420萬元購入，持貨約8年，帳面獲利約1580萬元或25%。

AVA 228納米戶4年半實蝕三成

深水埗「納米盤」AVA 228錄蝕讓個案。中原區域營業董事歐陽振邦表示，單位為高層C室，實用155方呎，開放式間隔，以258萬元易手，實呎16,645元，買家為用家。原業主2019年3月359.8萬元一手購入，帳面蝕101.8萬元離場，若連使費及發展商3%回贈計，實蝕逾113萬元或三成。歐陽補充，雖然上述個案蝕讓離場，但現時租務市場興旺，若買家轉為投資客，同類單位以約9000元出租，租金回報料逾4厘。

將軍澳日出康城系列的SEA TO SKY本月首宗二手成交即見蝕讓。中原分行高級分區營業董事伍錦基表示，屋苑1座低層J室，實用790方呎，3房1套戶，業主因計劃移民，以1150萬元沽出，實呎14,557元。原業主2021年3月1315.9萬元一手購入，持貨不足3年，帳面蝕約165.9萬元或13%；因需付一成額印稅約115萬元，估計連使費計實蝕逾342萬元或約26%。

另外，中原分行高級分行經理黃詩榮表示，荃灣萬景峯錄3房銀主盤成交，單位為3座高層C室，實用827方呎，3房1套間隔，日前以拍賣方式出售，因市場反應踴躍，賣方改用招標出售，原意向價1400萬元，招標提價68萬元或5%，終以1468萬元成交，實呎17,751元。原業主2010年700萬元買入，13年間升值768萬元或1.1倍

19 Sep 2023

 

啟德宅地每呎5392元10年新低 信置財團53.5億中標 黃永光：對港前景充滿信心

面對經濟前景及息口走勢未明朗，發展商投地出價難免審慎。剛於本周一截標並收到6份標書、鄰近港鐵宋皇臺站的啟德第2A區2號及3號地盤，地政總署相隔短短兩天便在昨日極速開標，該幅可建逾1,300伙單位的地皮由信置為首的合組財團以53.5億元投得，每呎樓面地價約5,392元，符合市場預期，但相比去年12月長實低價投得鄰近第2A區4號、5（B）號及10號住宅地（每呎樓面地價約6,138元），今次呎價再低約12%，兼創區內地皮10年新低呎價。信和置業副主席黃永光表示，對香港前景充滿信心，將興建優質住宅項目。◆香港文匯報記者 梁悅琴

項目本周一共接獲6份標書，吸引大中型發展商入標，絕大部分是獨資競投，包括長實、新地、恒地、會德豐地產及南豐，而信置則夥拍中國海外 、鷹君及華人置業合組財團入標，並最終成功奪得地皮。

地皮鄰近港鐵宋皇臺站，面積約145,303方呎，預計可建樓面約992,279方呎，提供約1,325伙單位。賣地章程列明，中標發展商需興建長者鄰舍中心、嚴重弱智人士宿舍、展能中心、殘疾人士地區支援中心、男童院、網上青年支援隊中心和停車處。同時亦要興建約175米長地下街，佔整條啟德地下街約11%。市場早前的估值約45億至59.5億元，每呎樓面地價4,500至6,000元。

計劃興建優質住宅項目

信和置業副主席黃永光表示，項目毗鄰宋皇臺站，貫通港九各區及西九高鐵站，又位處優質校網，亦與啟德地下購物街相連，並鄰近啟德體育園等世界級基建，文娛康樂設施一應俱全，區內發展日見成熟，將備受市場青睞。他強調集團對香港前景充滿信心，將興建優質住宅項目，加上園境、綠色及舒泰適意設施、智能家居設計，以及住客會所，貫徹可持續發展理念。

分析指，今次由合組財團中標，反映發展商在市況未明朗的前提下，寧願合作投地分散風險。事實上，今次項目總投資額估計逾百億元，高息環境下融資成本自然較高，中標財團在平均分擔

下，每間公司只需投入約20多億元，便可在樓市低潮期購入市區大型地皮，投資成本相對較為輕鬆，風險從而較少。反觀其他5間發展商以獨資形式入標，由於投資額大，出價自然會更低。而且，今次中標的財團組合，本身都沒有農地可以透過補地價來增加土地儲備，只能依靠投地，出價亦會較進取。

需建眾多設施 影響出價

中原測量師行張競達表示，今次地皮能夠順利批出，未受荃灣油柑頭首置地流標影響，可見發展商仍然積極爭奪市區地，加上該地位置優越，鄰近宋皇臺站，大型商場及商業項目亦有望於年內落成及開幕，區內住宅需求將持續增加。可惜該地條款較多，需興建地下街設施及多項社福設施，發展需時，令發展商出價保守。他相信該地可發展成中小型住宅單位，預計項目落成後，計算建築成本及合理利潤後，每呎售價1.5萬元。

美聯測量師行董事林子彬指出，項目發展條款較複雜，增加一定建築成本及時間，總投資金額較大，投資風險較高，加上目前市場氣氛影響，導致項目樓面地價創區內2014年以來新低。他認為，是次入標反應已見不俗，樓面地價偏低也可理解，亦反映政府在底價上已作出一定調整。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，今次啟德批出地價屬於預期之內，皆因賣地條款規定中標財團須興建一系列社福及政府設施，會加長發展時間，又遇上加息環境，都會是發展商出價的考慮因素。他認為，長實早前以呎價約1.4萬元推售油塘親海引起市場熱哄 ，估計今次啟德項目合理預期呎價約1.7萬至1.8萬元，因此其樓面地價可算是「進可攻、退可守」，即使數年內市況仍未見起色，項目依然會有合理利潤。

14 Sep 2023

 

名日．九肚山推最後洋房標售

長實近期積極銷售貨尾單位，旗下沙田九肚名日．九肚山昨日上載銷售安排，推出5號洋房標售，為項目最後推售的洋房；此外，會德豐地產啟德MONACO項目，昨日亦更新價單，調高個別單位售價，加幅約3%至3.6%。

長實營業經理詹勳榮表示，旗下名日．九肚山推出全盤最後一座一手洋房，以招標方式發售，洋房面積907方呎，連499方呎花園及32方呎平台，洋房擁特色前後雙花園。

詹勳榮續稱，洋房私隱度高，住戶可通過客廳落地玻璃窗觀賞後花園綠意環抱的景致，後花園同時配備來去水及電掣，可滿足對多用途生活空間的追求。另外，買家可享車位認購權。
擁特色前後花園

項目成交紀錄顯示，5號屋曾於2021年4月以2548.7萬售出，當時採用300天成交期付款，並分階段繳付合共約10%訂金，買家於昨日撻大訂離場，發展商合共殺定約254.87萬。

已屬現樓的名日．九肚山共提供266伙，設有分層及22座洋房單位，項目於2020年10月底推售至今，已累售逾180伙，套現逾28.3億，上述洋房招標日期由本月18日起至今年10月底。

此外，會德豐地產旗下位於啟德的MONACO系列項目，發展商昨日更新價單，並調升個別單位售價，包括位於MONACO的2A座28樓B室，面積678方呎，屬3房間隔，單位價單售價由2188.9萬調至2255.2萬，加幅3%；另MONACO MARINE位於1B座25樓B室，面積574方呎，同為3房間隔，價單售價由1809.3萬升至1875.3萬，加幅約3.6%。
MONACO加價3%至3.6%

位於沐泰街10至12號的MONACO系列項目分3期發展，合共提供1450伙，均已屬現樓項目，自2021年初推售以來，迄今已累售逾1200伙，合共套現逾144億，銷情不俗。

售出單位中，以MONACO MARINE於今年3月售出的1B座38樓頂層A室特色戶造價最高，單位面積1570方呎，為4房連雙套房間隔，附設有258方呎平台，並內置樓梯直通636方呎天台，單位以6680萬售出，呎價42548元，亦是MONACO三期項目中成交呎價最高的單位。

14 Sep 2023
 

 

建華3350萬購美孚舖

【明報專訊】「街市大王」建華集團或相關人士近年積極入市，購入商舖、工廈等多項物業，該公司或相關人士最新以3350萬元，向「小巴大王」馬亞木或相關人士，購入荔枝角美孚新邨一個街市舖位。

資料顯示，上述舖位為美孚新邨1期百老滙街地下7號舖，面積約600方呎，上月底以3350萬元售出，呎價約5.58萬元，買家以浪深有限公司（Ronnsen Company Limited）作登記，公司董事為文景華（Man King Wah Josh），其父親文卓培是建華集團董事長；據了解，舖位現由豬肉店以月租約10萬元租用，租金回報約3.6厘。物業原業主為馬亞木或相關人士於2002年以690萬元購入，帳面賺2660萬元或3.9倍。

原業主馬亞木持貨21年 帳賺4倍

市場亦不乏名門望族入市。原由翠華（1314）主席李遠康等人持有的中環德輔道中84至86號章記大廈地下、連地庫逾7000方呎巨舖，早前以3.7億元易手，買家為保晟有限公司，註冊董事包括利劍虹、利宛虹、利易海倫等，為恒生銀行（0011）前董事長利國偉的家族成員。以商舖總面積約7363方呎計，呎價逾5萬元；原業主為翠華餐廳主席李遠康等人，於2000年以約5780萬元購入，帳面賺3.1億元或5.4倍。

西營盤尚瓏舖呎租叫價50元起

另利嘉閣（工商舖）地產商業部/商舖部及投資部聯席董事許建方指，銅鑼灣登龍街36至48號地下A舖，面積約750方呎連約400方呎天井、共約1150方呎，叫價6000萬元放售、意向呎價5.2萬元，舖位現時由泰國菜館及雜貨店承租，月租約10萬元，以放售價計，回報率約2厘；資料顯示，上述物業由金朝陽（0878）或相關人士於2017年以「買殼」形式購入，當年有傳成交價約7500萬元，若以此計算，現放售價較購入價低1500萬元或兩成。

中原（工商舖）商舖部高級區域營業董事何潔釵表示，富豪酒店（0078）旗下西營盤尚瓏基座部分，包括A、C及D舖及一樓E、F舖，建築面積約781至5965方呎，以呎租約50元起放租。

14 Sep 2023

 

恒基底價6.97億奪大角咀舊樓

市區靚地新供應罕有，不少財團透過強拍途徑增加土儲；恒基近年積極擴展大角咀一帶版圖發展，昨日再下一城，成功以底價6.97億投得大角咀道一列舊樓業權，未來將與毗鄰項目合併發展，涉及可建總樓面約14萬方呎，並主打上車盤，屆時發展成利奧坊系列樓盤之一。
恒基併購多年的大角咀道177至191號，在7月底獲土地審裁處批出強拍令，底價為6.97億；項目於昨日舉行公開拍賣，由手持「1號牌」的恒基執行董事黃浩明，在未有其他競爭對手下以底價投得，成功統一業權發展。

頻擴區內版圖

黃浩明拍賣會後透露，上述項目會連同毗鄰項目合併發展，換言之整個項目涉及大角咀道 173號至199號，總地盤面積擴展至約1.57萬，若以地積比率約9倍重建發展計，涉及可建總樓面約14萬方呎，預料將興建中小型單位，主打上車盤，屆時將發展成利奧坊系列樓盤之一，據了解，該項目為利奧坊第7期。

上述毗鄰的萬安街24至30號，該公司早於2021年9月以底價約2.7億成功統一業權，料將發展成利奧坊第6期；黃浩明指，由於上述大角咀道及萬安街地盤中間有後巷相隔，牽涉政府用地，因而未能合併發展，故將會分2期發展，上述兩個項目最快2至3年後推出市場銷售樓花。
發展成利奧坊第7期

另外，油塘灣「巨無霸」項目早前第三度批出補地價金額，黃浩明透露，集團就該項目補地價上訴當中，補地價金額對比首次批出時為低，認為「個市跌得快過佢（補地價金額）」，希望今年內可以成事。另外，粉嶺北3個項目則採用傳統補地價方式進行。

昨日舉行強拍的項目，位於大角咀道177至191號，由4幢6層高舊樓組成，每幢樓宇設有兩道公用樓梯，早於1957年落成入伙，至今約66年樓齡。項目地契條款限制該地段只可用作非工業用途。該項目地盤面積約8995方呎，現規劃為「住宅（甲類）」，涉及可建總樓面約8萬方呎。交通方面，步行至港鐵太子站約10分鐘，而沿着大角咀道設有多種公共交通工具如小巴及巴士等。

14 Sep 2023

 

凱和山最快日內開價 首批最少139伙

【明報專訊】掃管笏新盤供應生力軍、路勁（1098）與深圳控股（0604）發展、樓花期長約10個月的屯門管翠路凱和山，昨日上載樓書，項目最快日內開價，首批料最少推出兩成即約139伙，並集中推出1000方呎以下標準單位。

本周將開放設於尖沙嘴的示範單位予公眾參觀（有關凱和山示範單位見B4版）。項目共提供693伙，由4座分別16或17層住宅大樓及16幢洋房式物業組成。值得留意，據樓書顯示，單位業主將來有機會要承擔斜坡維修費用。

內地專才1634萬入市128 WATERLOO

新地（0016）部署即將開售天水圍天榮站YOHO WEST之際，同系大埔白石角University Hill第2B期，最新透過招標錄得9月首宗一手成交，售出優景閣第2座地下B8室，實用435方呎兩房間隔，連175方呎花園，成交價788萬元、實呎18,115元，買家可獲贈部分家具。另萊蒙（3688）與俊和合作、已屆現樓的窩打老道128 WATERLOO，新錄1宗成交，沽出11樓A室，實用579方呎兩房連儲物室間隔，成交價1633.7萬元、實呎28,216元，買家為內地專才。項目2020年開售至今累沽約59伙，單位連車位套現逾13.4億元，平均成交呎價逾3.2萬元。

香島4房複式特色戶周五招標

南豐旗下已屆現樓的筲箕灣香島，以招標形式推售第5座30樓B室，單位實用面積1813方呎，屬4房雙套頂層複式特色戶，連97方呎平台及794方呎天台，單位於周五上午10時招標，並於同日上午11時截標。翻查成交記錄冊，今年3月曾錄得第1座31樓A室頂層複式天台特色房成交，單位同為實用面積1813方呎，同屬4房雙套間隔，附設97方呎平台及654方呎天台，與是次招標戶在座數景觀與天台呎數不同，當時成交價5800萬元、實呎31,991元。

12 Sep 2023

 

啟德「巨無霸」住宅地6財團角逐

啟德2A區2號及3號「巨無霸」住宅地，原定上周五截標，惟受世紀暴雨影響，延至昨日截標，共接獲6份標書，除一眾「本地薑」外，亦有發展商以合組財團方式競投。有入標發展商指，出價已考慮近期市況及地皮位置等因素。業界指，料出價傾向保守，但流標風險不大。綜合市場估值約44.65億至59.54億，每方呎樓面估值約4500至6000元。
上述啟德住宅地昨中午12時正式截標，地政總署公布，合共接獲6份標書，據現場所見及及綜合市場消息，多間大型發展商均有入標，包括長實、新地、恒基、會德豐地產、南豐集團，而信和則夥拍中國海外、鷹君及華人置業合組財團入標競投。
市場估值44至59億

會德豐地產高級經理（物業發展）何偉錦表示，集團以獨資方式入標，由於地皮位處市區，而且鄰近港鐵站，故有興趣，並透露出價會考慮目前市況等因素，強調會計自己數。

新地回覆查詢時表示，集團以獨資方式入標競投。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指，大型發展商都基本有入標，流標的機會轉低，但相信出價仍屬保守。
涉總樓面99萬方呎

普縉總監 （估值及諮詢） 李雋傑說，入標財團均屬本港龍頭發展商，部分財團於鄰近亦有項目，考慮到近期經濟以至市況偏淡，相關出價會反映對後市的看法，包括未來美國聯儲局進一步上調息率壓抑通漲的負面因素，料出價保守，但流標風險不大。

上述啟德2A區2號及3號合併招標住宅地，鄰近港鐵宋皇臺站，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途。地盤面積約14.53萬方呎，涉及可建總樓面約99.23萬方呎。綜合市場估值約44.65億至59.54億，每方呎樓面估值約4500至6000元。

據賣地章程顯示，中標財團需興建多項設施，包括負責興建長者鄰舍中心、嚴重弱智人士宿舍、殘疾人士地區支援中心、男童院等政府地方的樓面，上述政府設施總樓面可獲豁免，有關費用將在上述政府配置轉讓給政府時由政府支付。另外，亦需負責地盤外東面一節範圍修建一處公眾休憩用地，並及後交還於政府；負責興建地下購物街、多段24小時開放的公眾通道及於地盤7處指定位置修築接駁口以連接地盤與地下街、龍津石橋保育長廊及毗鄰發展項目等。另外，發展局早前指地下街長約175米，佔整條啟德地下街11%。上述項目發展期長達7年，至2030年12月31日。

12 Sep 2023