買家無懼瘋追 業主紛封盤

買家無懼瘋追 業主紛封盤 10大屋苑45成交 學者：樓市不健康 2012年08月27日 星期一 二手缺盤，業主紛加價、封盤，但買家無懼繼續高追，多個屋苑更出現搶盤情況，推盤在樓價屢創新高下，過去兩天10大屋苑仍錄得45宗成交，按周升近1成，但有學者認為，樓市已呈不健康現象，買家入市風險增加。 理工大學建築及房地產學系教授許智文指出，目前樓市出現兩大不健康的現象：首先，是樓價屢創新高，已超出一般市民可以負擔水平，銀行亦出現估價不足的情況，但買家仍樂此不疲追價入市；其次，從過去數年的成交量所見，平均每月均錄過萬宗成交，但現在每月亦只錄約數千宗，可見市場缺盤，成交量過少，對整體經濟均有負面影響。 理工教授：成交太少損經濟 他認為，現階段入市的風險相當高，隨時要承擔樓市變化所帶來的負面影響，建議買家不要貿然入市。按揭成數亦應低於7成，預留充裕資金，並預料政府短期內有機會再出招，惟政府可做的不多，料僅限於在現有房策作出深化，如收緊按揭等。 二手市場繼續火熱，中原地產統計，10大屋苑於剛過去的周六、日兩天錄45宗成交，較上周同期的41宗，按周升9.8%，連續三周超越40宗水平；當中以天水圍嘉湖山莊表現最突出，錄得10宗買賣成交，較上周升達1倍；其次為荔枝角美孚新邨，錄得7宗成交，最新呎價約6,450元，較上周同期輕微調升約1.4%。至於美聯物業統計，兩天15大藍籌屋苑錄得約44宗買賣成交，按周下跌約8%。 雖然樓價高企，但買家對後市似乎一面倒看好，加快步伐入市，多個屋苑8月份交投量已超越7月份，不過在額外印花稅（SSD）影響下，盤源萎縮，買家要鬥快搵盤和下決定。 中原康安街首席分區營業經理楊文傑稱，近期代理每日花約3至4小時，致電放盤業主，確定其沽售態度是否實在，篩選目標盤後再配對買家。如康怡花園G座中低層1室，858平方呎，欲沽貨後再租樓，以830萬元放盤，並稱有10餘萬元的傾價幅度，終吸引約6組睇樓客上門參觀，放盤4天後獲同區的2房換樓客，以813萬元購入。 準買家稍猶豫 心儀盤被奪 東涌海堤灣畔一個2房戶準買家正因為稍為猶豫不決，心儀單位即被另一名準買家購入，這種情況在過去兩、三個星期已見慣不怪。 放盤單位多人睇，多人傾價，難免業主愈心紅，馬鞍山海栢花園一個500餘平方呎2房戶，原本叫價330萬元，及後業主兩度調高叫價，第一次提價至360萬元，最新加價至400萬元，足足加價70萬元，但其最新叫價大大偏離市場價，現時業主叫價以未來價作藍本，賣到就賣。 市場人士預期，二手樓價繼續上揚，叫價出現跳升情況，部分單位叫價已偏離市場價逾1成，加上部分單位有估價不足，買家追價態度會轉趨審慎，再者有消息指出，由於樓價過高，港府會再出手打壓樓市，料9月份二手市場交投量出現回軟。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 【買家心急高追】 ˙海怡中層 即場加10萬退敵 美聯海怡助理聯席董事梁文輝稱，海怡半島22座中層745平方呎，望園景，原業主開價600萬元，雙方本協議以595萬元成交，正打算在單位內動筆簽約，另一名代理拍門，表明另有買家出價600萬元，並與買家上門送票。屋內買家見形勢有變，為奪得該市價盤，即時主動添價10萬元，要求業主即時簽約，終成功以605萬元買入單位。 --------------------------------- ˙海堤灣畔低層 「程咬金」奪愛 東涌海堤灣畔3座一個687平方呎低層單位，放盤超過大半年，叫價不時調整，最新意向價約410萬元。近日有多個買家議價，其中一名買家傾價已達至業主意向價，打算日內落實交易，惟中途出現「程咬金」：有另一組客肯出價至420萬元。單位業主自然是選擇價高者得，將單位售予後者，售出價高出原本業主的意向價約10萬元。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 【業主待價而沽】 ˙太古城高層 憂資金出路封盤 中原齊宮閣分行高級分行經理陳彪稱，太古城寧安閣高層B室，面積800平方呎，業主以連租約叫價800萬元，雖見已到心目中價位，由於銀行供款息口仍低企，加上屋苑自年初至今，租金已錄約15%升幅，擔心沽貨後資金出路，改變沽售策略，將單位封盤不賣，寧將上址繼續以低於市值的1.65萬元租予多年的租客，目前同類單位月租2.5萬元。 --------------------------------- ˙東堤灣畔 盼量寬擱置賣樓 東涌東堤灣畔一個2房戶加價後又封盤，美聯映灣園分行營業經理周敬富指出，東堤灣畔一個715平方呎2房單位原本放盤價450萬元，周六更新單位放盤價時，業主坦言提價至460萬元，加價約10萬元，及後再詢問睇樓安排事宜，單位業主太太表示先生因期待美國第三輪量化寬鬆（QE3）出籠，故擱置賣樓計劃，暫時封盤不賣。 撰文: 盧金施、龔綺玲 經濟日報  27 Aug 2012

二綫屋苑追落後 現高價成交

二綫屋苑追落後 現高價成交 2012年08月20日 星期一 近日二手樓價升勢由一綫屋苑蔓延至二綫屋苑，過去周六、日多個二綫屋苑錄得高價成交，其中紅磡黃埔新邨兩房單位呎價逾7,400元易手，而鰂魚涌南豐新邨細單位呎價突破9,200元，直逼同區康怡花園呎價水平。 南豐新邨呎售9283 直逼康怡 各區二綫屋苑追落後現象十分明顯，以紅磡黃埔新邨為例，本月至今錄得11宗成交，大部分為區內舊樓重建戶入市個案。其中，可富樓高層5室，面積450平方呎，以336萬元易手，呎價7,467元。若以實用面積320平方呎計，呎價更高達1.05萬元，屬屋苑呎價新高。 其次，鰂魚涌老牌屋苑南豐新邨10座中層C室，面積474平方呎，剛以440萬元易手，呎價9,283元，屬同類單位歷史新高，亦直逼同區一綫屋苑康怡花園。原業主2011年2月以約345萬元購入，帳面獲利95萬元，惟持貨不足兩年，須繳樓價5%的額外印花稅（SSD，約22萬元），連其他雜項支出，實質獲利約57萬。 另外，家天下分行經理陳志賢指，大角咀港灣豪庭6座高層B室，面積560平方呎，剛以450萬元易手，呎價8,036元，屬同類單位呎價新紀錄。 除了二綫私樓單位呎價創新高外，居屋市場近日連錄數宗破頂價成交個案，例如慈雲山慈愛苑F座高層8室，面積503平方呎，於自由市場以313萬元易手，呎價6,223元，創屋苑呎價新高。 半日30睇樓客 珀麗灣385萬沽 事實上，過去兩天二綫屋苑睇樓氣氛相當熾熱，以馬灣珀麗灣13座中層G室為例，面積694平方呎，業主周六開放單位予市場參觀，半日內錄得約30組客人上門睇樓，結果業主臨場反價5萬元，即日以385萬元售出，呎價5,548元。 另外，天水圍近期居屋市場交投暢旺，過去周六、日錄得多宗成交，其中天頌苑D座中層3室，面積828平方呎，於綠表市場放盤叫價170萬元，上周六下午同時有4組客人出價競逐，結果創高價175萬元易手。 香港置業高級執行董事伍創業指出，低息因素持續、租金穩步上揚，多項利好因素支持樓價「易升難跌」，預計短期樓市仍將是賣方市場主導，而隨着SSD生效將近兩年令盤源得以逐漸釋放，料第四季可望展現「價量齊升」格局。利嘉閣地產總裁廖偉強則指，近日屋苑小量個別高價成交令人產生「旺市」的錯覺，實際上，樓市並未見明顯大突破，預期未來仍會平穩發展。 撰文: 黎煥成 經濟日報  20 Aug 2012

住宅連SSD交易按月跌20%稅局：九成持貨逾一年才轉手

住宅連SSD交易按月跌20%稅局：九成持貨逾一年才轉手 2012-08-13 稅務局最新公布連額印(SSD)住宅成交數字中，宗數在七月從高位回落二成，平均每宗涉徵稅十四萬一千九多元，乃有紀錄以來最低。另外，差估署最新數據反映，近四個月錄得漲幅後，至七月才在高位整固，整體而言，上半年樓價仍錄一成增長。 於二○一○年底以來，政府推出住宅額印措施至今，累積已近廿一個月，在年底前將有一批額印徵稅期屆滿物業出台。 事實上，去年樓價升近一成，至今年首半年再增一成，令一批額印稅生效初期置業者，持貨至今大有升市增值套利空間，若擺脫額印徵稅兩年的限期，屆時沽出物業利潤更可觀。 六個月內轉手三宗 按新公布七月數字統計，上月一百一十二宗之連額印稅成交中，持有僅六個月或以內之交易佔三宗，該等交易稅率達百分之十五，三宗交易合計涉稅五十萬元，每宗平均支付稅款額為十六萬六千多元，至於持有六至十二個月轉售之住宅，則佔六宗，涉及稅額為一百七十萬元，涉每宗平均徵稅為二十八萬元。 餘下持有逾十二至廿四個月之住宅交易為一百零三宗，當中涉及徵稅額為一千三百七十萬元，即平均每宗交易涉徵稅約為十三萬三千元。 按稅務局旗下印花稅署錄得資料，以統計過去十三個月數字計，合計錄得六百九十二宗額外印花稅住宅交易，涉及額印稅總收入達一億二千五百四十萬元，以這項整體數字計，過去十三個月平均每宗額印費為十八萬元。 上半年樓價再升10% 至於按差餉物業估價署最新數字，今年住宅樓價上半年升百分之十點五五，同期，住宅租金上半年升幅則為百分之三點五，數字反映物業價格表現明顯跑贏租市。 以今年每月住宅價表現計，今年內住宅樓價每月增幅介於負百分之零點七二，至百分之四點五七之間，當中上升月份佔四個，其中有一個月表現持平，只有一個月下降，因此累積計仍錄得顯著一成增長。 有地產分析界指出，於年初樓價升勢強勁，尤其是二月樓價反彈最顯著，令樓價年內迄今已升約一成。 不過，今年內本港樓價升勢集中首季，單以首季已錄百分之七升幅，次季升幅已見放緩。 但踏入下半年，於七月樓價走勢進只平穩，市場估計與近數月大盤相繼推出有關，促二手樓價亦告橫行。 樓價升與政濟增長配合 事實上，政府新公布之本地生產總值，次季按年報升百分之一點一，則屬於連續四季放緩後，再度錄得增長起來，樓價最近亦與經濟增長仍同步呈正增長。 同期，新公布基本物價指數升幅則放緩，在今年次季按年增百分之五點一，較次季錄百分之五點九計算，錄得跌幅，而去年底，該項反映通脹壓力之消費物價按數，在去年第三及第四季，分別錄得近百分之六的升幅。 星島日報  14 Aug 2012 

政府研3招 增公營屋供應

政府研3招 增公營屋供應 調整單位組合 徵勾地表地 私人參建 2012年08月14日 星期二 為回應市民對住屋需要的訴求，增建公屋及居屋已成新政府房策重點。 據悉，政府正全方位研究三大方向：包括按近年公屋平均住戶人口持續減少趨勢，調整公屋單位組合，把單位供應量額外增2成；其次是徵用勾地表內長期閒置地皮、空置多年校舍及低使用率社區設施大樓，改建成公屋或居屋；以及借助更多市場力量，加快建屋。 特首梁振英的房策智囊認為，「泵大」公屋供應措施可取，料可在土地供應緊絀的困局下，起到最大紓緩作用。 平均住戶人數 4.4人減至2.9 政府消息人士指，過去10多年公屋住戶人口出現變化，令公屋單位未能「屋盡其用」。據悉，90年代中期公屋家庭，平均住戶人數為4.4人，但近年已減至2.9人（見表），主要原因小家庭日增、更多單身人士申請公屋引致。 公屋數目、相關基建及社區配套，向來按人口訂定，如一個屋邨約2,000個單位，房屋署按每戶4.4人，估算有8,800人居住，便制定合適配套，例如平均每人佔用休憩空間。然而，以現時平均每戶2.9人計算，上述屋邨實際住戶人數僅5,800人，比原本可容納人口少三分一。 1及2人家庭較多 未地盡其用 據悉，其中一個典型例子是慈雲山的公屋群，當年原先規劃約8萬人居住，但建屋後因公屋平均人口減少，令實質居住人口只有5萬多人，未能地盡其用。針對上述問題，加上近年公屋輪候冊累積申請以1及2人家庭佔最多，消息人士稱，政府已責成房屋署，研究調整公屋不同面積單位組合，在不改地積比率及總樓面面積大前提下，增加項目單位供應量。 據政府內部評估，盡用人口差距帶來的建屋空間，可額外增建3成單位，現時訂定「泵大」2成單位的目標，好處是顧及對社區及基建配套的影響，減少地區反對。 另政府要加快公屋及居屋供應，正考慮更多借助市場力量的措施，如探討恢復私人參建居屋、撥地予房協建類似居屋的住宅發售計劃、或以外判合約方式，把項目交由私人建築商興建。 房委會方面，消息指將研究縮短內部程序，如把房署建築項目的內部會議程序縮減。 梁房策智囊、前房屋署副署長鄔滿海認為，因應公屋人口結構變化趨勢，增加可建單位數目，完全是體現人口變化情況。 房委會委員蔡涯棉支持政府抽調勾地表內長期閒置地皮轉建公屋或居屋，並指可採取借用方式，當房委會獲政府批撥建屋土地，可把合適地皮交還政府抵銷，以免影響勾地表地皮數目。 理大應用社會科學系助理教授鍾劍華稱，現時勾地表內有逾40幅土地，相信本年度只有小部分被勾出，故政府有條件抽調部分轉為公營房屋用途。 撰文: 黃偉超 14 Aug 2012  經濟日報 

葵涌綠表居屋 呎價4208新高

葵涌綠表居屋 呎價4208新高 2012年08月04日 星期六 居屋市場續熾熱，葵涌葵俊苑827平方呎三房戶，以綠表價約348萬元成交，呎價4,208元，造價及呎價均屬屋苑新高；另藍田康華苑1房戶，白表價227.5萬元成交，折合呎價4,851元，創同類呎價及造價新高。 藍田康華苑 放盤數周即易手 新界居屋獲買家高價承接，一向少有成交的葵涌葵俊苑，日前有單位以綠表價每呎4,208元沽出，創出屋苑新高。美聯物業高級營業經理袁佩雲表示，葵涌葵俊苑B座高層9室，面積約為827平方呎，屬三房單位間隔，約以綠表價348萬元成交，呎價約為4,208元，造價及呎價均屬屋苑新高。原業主於1995年11月份以約158.95萬元入市，帳面獲利約189.05萬元。 另外，世紀21聯誠物業董事謝寶昭指，藍田康華苑C座中層12室，469平方呎，以白表價227.5萬元成交，折合呎價4,851元，為同類單位新高。據悉業主放盤不足一個月，原叫價235萬元，微減7.5萬元仍創新高。買家為外區上車客，曾物色九龍灣等多個居屋，惟200餘萬元選擇不多。業主於2010年SSD前以157萬元購入單位，持貨不足兩年賺70.5萬。 同區公屋興田邨有業主加價10萬元，至綠表價168萬元放售，單位為美田樓中層戶，637平方呎，一個月前開價158萬元。 青衣邨公屋戶 「升呢」買私樓 至於成交向來稀疏的公屋青衣邨，有業主止賺離場，轉戰私樓。中原地產分行經理余世華指，宜居樓低層8室，建築面積527平方呎，欠裝修，日前以99萬元綠表價沽出，呎價約1,879元。業主原開價105萬元，現微減6萬元，持貨10年帳面勁賺84.8萬元，升值6倍。 大埔太和邨錄綠表呎價新高，居和樓高層13室，實用面積489平方呎，獲業主反價3萬元，至153萬元易手，呎價高見3,128元。 撰文: 李彤、文倩婷 經濟日報 4 Aug 2012

筲箕灣東濤苑新高呎價7473元港島東屋苑頻破頂

筲箕灣東濤苑新高呎價7473元港島東屋苑頻破頂 2012-08-03 港島二手居屋市場陸續錄得破頂價交易，最新一宗位於筲箕灣東濤苑高層戶，單位面積七百三十多呎，連補地價剛以五百五十萬元易主，新造出屋苑歷史高價每呎七千四百七十三元交易，造價僅次於鄰區康山花園每呎高價八千多元居屋王水平。 世紀21永明分行經理何明表示，筲箕灣東濤苑C座高層二室，單位面積七百三十六方呎，以自由市場價五百五十萬元獲承接，折合呎價七千四百七十三元，為屋苑呎價歷史新高。 另外，甫踏入八月，魚涌太古城交投轉活，綜合市場本月首兩天錄得約十宗買賣，於七月首周太古城處於近零成交比較，今月該屋苑市況轉好。中原地產首席分區營業經理張光耀表示，新成交包括元宮閣中層G室，單位面積六百七十五方呎，該單位為兩房則王，外望內園景，賣方放盤最初叫價七百六十萬元，但見早前二手市況平淡，遂首肯給予準賣家減價至七百四十四萬元成交，議幅約為百分之三，折合呎價約一萬一千零二十二元，屬市場價水平。 太古城兩日十伙成交 張氏又稱，港島東區部分業主見近月屋苑成交處低水平，故叫價強硬態度開始軟化，且給予議價空間擴闊至百分之二至三，加上周邊屋苑如康怡花園、康澤花園和康山花園等相繼錄得高價成交，吸引用家入市區內龍頭屋苑太古城。 市場消息又稱，太古城本月至今錄得的十宗成交中，投資者與用家比例約為三比七，該屋苑於七月平均成交呎價約為一萬零三百元，至八月初之平均價則為約一萬一千元，主要是有海景優質戶錄得新交易，扯高新造單位平均呎價。 據指出，太古城碧藤閣高層B室亦告易手，單位面積一千一百三十七方呎，間隔為三房一套，外望全海景，以連租約方式出售，每月租金為三萬五千元，業主原先開價一千五百萬元，經議價後以一千四百五十萬元成交，議幅約有百分之百分之三，折合呎價約為一萬二千七百五十三元，買家為投資者，租金回報約為二厘九。 上月底市場氣氛始回暖 另一方面，港置行政總裁李志成表示，近日市場一手大型新盤開售接近尾聲，市場購買力回歸二手市場，太古城亦經過連月成交低迷後，個別業主開始擴闊放盤議幅空間，同時，有準買家看好後市，願意追價成交亦增多。 中原亞太區董事總經理陳永傑表示，樓市自上月尾開始有回暖象，受政府新居屋政策之催化劑刺激，先以細價樓成交最快反彈，至近日中上價屋苑亦受氣氛間接帶動，除太古城外，魚涌康怡花園及柴灣杏花近日亦錄得不俗成交量。 富豪花園傳錄凶宅交易 市場消息又指，沙田富豪花園嘉蘭閣高層D室傳錄得交易，單位面積九百二十五方呎，屬三房間隔，據悉該戶於去年初曾發生工人意外身亡，近日以四百九十萬元市價成交，折合呎價約為五千二百九十七元，買家為換樓客。 另外，亦有多個屋苑錄同類新高價易手，其中，青衣盈翠半島剛錄得一伙六百五十一呎海景單位之成交，呎價八千二百一十八元同類型單位新高。至於沙田中心嘉寧大廈高層C室，建築面積四百五十二方呎，成交價三百四十三萬元，每呎售價折合七千五百八十八元，創同類型單位歷史新高，以類似單位市值月租約一萬三千元元計，新買家料可享四厘半租金回報。 星島日報  3 Aug 2012