Q房網最快五月出擊

Q房網最快五月出擊

2015-03-27

        (星島日報報道)代理新貴Q房網積極開拓本港巿場，昨日獲發展商委託銷售旗下新盤；Q房網香港董事總經理陳坤興指，公司總部最快五至六月開幕。
        
        陳坤興表示，公司紮根華南區，打算投資六億元來港發展，現已租入二十多個鋪位，主要位於九龍及港島區，現時公司有二百多名員工，希望兩年內開至二百間，員工人數七千人。
        
        陳氏續指，公司總部位於銅鑼灣皇室堡，面積逾八千方呎，但由於與業主華置有保密協議，未有透露租金。料四月底將完成裝修，最快五至六月開幕。其他分店亦進行裝修，希望與總部一同開幕，其中位於皇后大道東的一間分店，面積約一千五百方呎，月租約十八萬元，為單一最貴鋪租。
        
        他又指，現時公司的基層員工收入不俗，而公司在內地的分成佣金亦是全內地最高，不過到香港發展會依香港慣例，又指公司班底以本地人為主，並希望為行內帶來創新及良性競爭。
        
        英皇執行董事張炳強表示，集團正式委託旗下三個樓盤予Q房網作代理銷售，包括西營盤維港峰三十伙及同區維壹五伙，以及西灣河港島．東18四伙；他續指，在已成交的維港峰單位中，有三至四成為內地客，因此認為與Q房網合作，對雙方均有益處。
        
        維港峰為單幢盤，樓高三十五層，合共提供一百二十五個住宅單位，包括一百一十二個標準單位、五個平台特色單位及八個複式單位，標準單位間隔由一套房及儲物間至四房連雙套房及儲物間不等，面積由五百三十九方呎至一千七百五十三方呎。此外，項目三十八樓至四十樓之間，設有合共八個複式單位，兩個頂層複式戶設有寬闊特大平台及私人泳池。
        
        

抽居屋無望 買家轉購細價樓

抽居屋無望 買家轉購細價樓

二手300萬內單位搶手 赤柱龍德苑呎售1.2萬

居屋公布攪珠結果，料大批揀樓次序較後買家，轉投入二手市場。部分買家率先於另一細價樓搶購潮前入市，刺激樓價300萬元以下二、三綫樓，以新高價沽出。

多區居屋 預約睇樓趨增

居屋攪珠公布後，不少申請者落空，尤其白表申請者近乎「全軍覆沒」，個別準備回流二手市場。綜合前綫代理指，多區居屋的周末預約睇樓量有輕微增加。富誠地產分行經理李文傑稱，以黃大仙區為例，昨預約睇樓較平日多一至兩成，全屬白表客，部分表示租、售盤均會考慮，另接獲不少致電問盤。

然而，區內目前指標居屋如翠竹花園、天馬苑的交吉（自由市場）放盤合共僅約10個。此外，屯門及天水圍區昨單日錄逾10組預約睇樓，多屬白表客，除已補地價居屋外，亦有意物色區內細價私樓。世紀21奇豐分行經理梁貴榮指，抽籤結果剛公布，不少落空的申請者需要時間與家人商量及準備，估計待本周末居屋市場會有起色。

長沙灣康輝 呎價逾1.3萬

另一輪細價樓升市前夕，現市場上買家率先高價入市。赤柱居屋龍德苑低層戶以呎價1.2萬元沽，創南區居屋呎價新高。中原地產分行經理吳敬彰指，龍德苑承德閣低層20室，實用面積214平方呎，屬開放式間隔，以273萬元（已補地價），獲上車客承接，呎價12,757元創新高。上述單位沽出後，屋苑僅餘一個叫價300萬元以下單位。原業主於2010年2月份，以100萬元（已補地價）入市，5年間獲利173萬元，升值1.73倍。

買家轉攻樓價較平的二、三綫樓，長沙灣樓齡逾30年物業，獲上車客以呎價逾1.3萬元承接。中原地產分行經理雷澤麟表示，康輝大廈B座中層4室，實用面積210平方呎，擁1房，成交價280萬元，呎價13,333元。據悉，新買家獲父母資助入市。原業主於2011年以145萬元入市，持貨4年，獲利135萬元或9成。

過去半年市區細價樓升值快，去年尾康輝大廈一個同面積連天台單位，以284萬元沽出，是次分層戶較連天台戶，僅平4萬元。

另長沙灣李鄭屋邨呎價逼近萬元，根據EPRC經濟地產庫資料顯示，信義樓中層29室，實用面積277平方呎，成交價265萬元，呎價9,567元。原業主2002年以11.5萬元（未補地價）入市。

大批向隅客重投物業市場，估計對樓市影響，最快周末兩天，於二手市場租、買表現上反映出來。

撰文:李彤、文倩婷

 

27 Mar 2015

經濟日報

財務公司斷水源 撤出樓按市場

財務公司斷水源 撤出樓按市場

金管局嚴控銀行 高成數買家受牽連

在金管局嚴打下，近日有數家與銀行有密切關係的財務公司，低調撤出樓按市場。令不少對高成數按揭有需求的置業人士受牽連，被迫流入息率更高的財務公司或私人借貸市場。

業界人士透露，金管局於2月底進一步收緊按揭成數後，即有財務公司推出9成按揭方案破解局方新招。於是，金管局也作出應變，要求銀行提供與其有信貸關係的非銀行放債機構完整名單，以及信貸承擔資料，變相截斷財務公司的「水源」。而新招亦十分有效，一向被視為「無王管」的財務公司開始停做二按，甚至有財務公司表示退出樓按市場。

買家失預算 或需高息借貸

其中，早前高調宣布於一手市場推出9成按揭的日資財務公司，昨日與其他新盤合作時，突然宣布新按揭計劃會跟金管局指引，只做6成按揭（與正常銀行一樣）。唯一不同是，最高借貸金額可高達800萬，即是說樓價逾1,300萬元仍可借足6成，較銀行借貸成數稍高。

另外，有數家過去活躍於樓按市場的財務公司，上周突然表示暫停提供樓按方案，意味有機會全面淡出樓按市場，大部分是與銀行有密切來往的財務公司，甚或是銀行附屬公司。

此舉令不少需要高成數按揭的置業人士措手不及，或被迫流入息率更高的財務公司或私人借貸市場。

有前綫地產代理透露，其中一家近日淡出樓按市場的財務公司，為一家由銀行全資控股的財務公司（全港設有9間分店），一向提供較低於10厘的低息二按，而且可作25年特長還款期吸客。

本月初一名換樓人士，購入一個逾650萬元的單位，本來計劃向該財務公司多借樓價1成作裝修費用，雙方基本上達成協議，只等買家一按貸款到手便可借貸該筆二按，但至上周中，該財務公司突然宣布暫停樓按業務，令該名換樓人士大失預算。

業界人士指出，近年樓價急升，大批財務公司加入樓按搶按戰行列，主攻銀行難批的客戶群，例如做生意欠稅單、自僱人士及久缺入息證明等等。

而一眾財務公司中，不少是與銀行關係密切的財務公司，而這類財務公司一向息率較低，而透明度較高，對置業人士較有保障。

但受金管局截停「水源」後，這類財務公司淡出樓按市場，置業人士可能要向其他更高利息的財務公司借貸。

業界：置業者宜先評估壓測

事實上，現時市面有約20多家活躍於樓按市場的財務公司，大部分只針對短期借貸的二按市場，而息率往往要12至30厘不等。

按計劃執行董事王永偉提醒置業人士，面對金管局的新招，置業人士買樓前，最好事先向銀行或財務機構作預先借貸評估或批核，確保可以通過壓力測試。（系列三之二）

撰文:黎煥成 
系列名:加辣滿月系列

25 Mar 2015

經濟日報

二手錄減價成交稍增

二手錄減價成交稍增

2015-03-20

        (星島日報報道)美國加息重上議程，部分業主加快放盤步伐，市場紛錄減價個案；其中荔枝角美孚新邨錄減價成交，港置分行首席分區董事谷學祖表示，單位為四期百老匯街一百一十七號低層A室，面積四百三十七方呎，屬兩房間隔，經議價後業主減十萬元沽，以五百萬元獲上車客承接，呎價一萬一千四百四十二元。
        
        該屋苑亦錄業主平手離場個案，美聯高級區域營業董事吳志輝表示，單位為三期百老匯街四十七號高層B室，面積為五百三十二方呎，剛以約六百二十八萬八千元易手，呎價一萬一千八百二十一元。
        
        吳氏指，原業主於一三年以五百三十八萬元購入，是次成交須付一成即六十二萬三千元的SSD，即近乎平手離場。
        
        美聯分行首席高級營業經理徐浩煇表示，將軍澳居屋景明苑減價放盤，單位為A座曦景閣高層一室，面積五百五十四方呎，為三房間隔，於自由市場以三百九十五萬五千元成交，減近三十四萬五千元，減幅達百分之八，呎價為七千一百三十九元。
        
        而市場亦錄個別的新高成交，世紀21北山高級客戶經理彭志偉表示，北角金運大廈錄雙破頂成交，單位為低層A室，面積七百六十方呎，獲換樓客以八百二十六萬元承接，呎價一萬零八百六十八元。買家有見單位較同區其他屋苑相宜，因此不惜高價入市。
        
        美聯首席高級營業經理梁仲維表示，荃灣愉景新城錄兩房戶造價新高成交，單位為二座高層F室，面積約四百九十五方呎，獲外區客以五百六十萬元承接，呎價約一萬一千三百一十三元。
        
        

第一城400萬以下連沽三伙

第一城400萬以下連沽三伙

金管局向樓市加辣後，沙田第一城連續錄得3宗低於400萬元成交，最新一宗造價398萬元，低市價半成，但區內代理表示僅屬個別例子，屋苑未有出見大規模減價潮。

此外，市區屋苑繼續錄得高價成交，鰂魚涌太古城華山閣實用面積675方呎單位，以1170萬元售出，創同類三房新高。

低市價半成 呎造1.31萬

美聯物業營業經理吳嘉權表示，沙田第一城40座高層C室，實用面積304方呎，以398萬元成交，較市價低約半成，呎價1.31萬元。原業主於個多月前以420萬元放盤，因單位已丟空，加上感到市況未明朗，決定減價出售。

屋苑43座早前亦有一個單位以398萬元出售，屬近期少有低於400萬元的成交。吳嘉權表示，第一城近期睇樓量下跌，目前約300個放盤，只有約5%業主願意提供最多約5%議價幅度，個別單位造價因而跌穿400萬元，惟只屬零星個案，未見屋苑出現大規模減價潮。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示，樂湖居2座高層E室，實用面積448方呎，原業主上月以420萬元放盤，之後累減55萬元或13.1%，最終由外區投資客以365萬元承接，較市價低約3%。

太古城三房售1170萬新高

市區屋苑造價持續堅挺，太古城繼日前有兩房分層戶以980萬元成交創新高後，再錄一宗三房新高。美聯物業首席高級營業經理吳肇基表示，華山閣中層C室，實用面積685方呎，附不俗裝修，以1170萬元易手，創屋苑實呎670至719方呎同類三房單位新高，呎價1.71萬元。

資料顯示，今次的中層單位成交價，較由天台戶保持的舊紀錄更高。去年底華山閣頂層C室連天台戶，以1130萬元沽出，呎價1.65萬元。今次成交將紀錄推高3.5%。

19 Mar 2015

信報

公屋入息上限放寬獲通過

公屋入息上限放寬獲通過

房委會資助房屋小組昨天下午舉行會議，通過調高公屋入息和資產限額的建議，一人家庭入息上限放寬至1.01萬元，二人家庭則由1.497萬元調高7.8%，至1.614萬元；資產限額亦上調7%，一人家庭增至23.6萬元，二人家庭則為32萬元。

小組主席黃遠輝表示，調整後共有13.75萬個住在私人住宅的家庭符合資格申請公屋，當中包括已在輪候冊的申請者。此外，黃遠輝表示，會上未有討論「綠置居」計劃，須待細節再討論，今年內落實的可能性較低。

18 Mar 2015
信報

指標屋苑兩天成交11宗

指標屋苑兩天成交11宗

藍籌屋苑細價樓受辣招影響交投疏落，市區中上價樓卻成交回升，帶動十大屋苑交投量增加。美聯物業統計十大屋苑周六及日錄得11宗成交，按周大升7宗，但該行預料短期內成交仍於低位徘徊。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，近期一手新盤銷情較好，搶去不少客源；加上二手業主及準買家持續拉鋸，以市價放盤的數量不多，令成交減慢。

太古城高層低10%易手

十大屋苑中，以紅磡黃埔花園表現最好，錄得3宗成交，按周增加2宗；港島區三大屋苑亦各有1宗成交，前周則全為零成交。

中原地產統計十大屋苑，同樣錄得11宗成交，按周升6宗。該行錄得一宗低市價近10%成交，為鰂魚涌太古城高安閣高層E室，實用面積580方呎，以830萬元沽出，呎價1.43萬元。原業主上周六以840萬元放盤，同日晚上多減10萬元連租約售出。

至於利嘉閣地產統計的十大屋苑過去兩天有16宗成交，按周多4宗。

16 Mar 2015

信報

上車盤受捧 辣招前紛破頂

上車盤受捧 辣招前紛破頂

2015-03-13

        (星島日報報道)上車盤持續錄破頂交易，天水圍嘉湖山莊景湖居一座極高層戶，於上月底辣招出台前，以破頂每方呎價八千八百六十九元沽出，較屋苑上次高價紀錄推升百分之二點六。同時，青衣青泰苑兩房每方呎售一萬零二百七十四元，追平屋苑高價紀錄。
        
        最近錄高價易手的嘉湖山莊單位，乃景湖居一座極高層F室，單位面積為四百四十二方呎，屬兩房間隔，土地註冊處資料指出，該單位於上月十八日達成買賣協議，以三百九十二萬元成交，呎價為八千八百六十九元，創屋苑的歷史新高，較今年二月初的舊紀錄再推高百分之二點六。
        
        另一方面，青衣區再錄居屋高價成交，中原地區域營業董事黃國強表示，新近錄得青衣青泰苑兩房戶成交，單位為D座低層八室，面積四百零一方呎，去月底加辣前於自由市場以四百二十八萬元放盤，最終減價十六萬元，以四百一十二萬元沽出，呎價為一萬零二百七十四元，追平屋苑造價新高紀錄。
        
        元朗大型屋苑YOHO TOWN再錄同類新高成交，中原高級分行經理梁志鑫表示，YOHO TOWN新錄兩房戶造價新高成交，單位為八座高層F室，面積為四百六十三方呎，以五百二十三萬元成交，呎價為一萬一千二百九十五元。
        
        美聯聯席區域經理錢永就表示，長沙灣泓景臺新錄多宗低市價成交個案，交易包括七座中低層G室，單位面積為四百七十三方呎，以六百一十五萬元成交，呎價為一萬三千元，上月同屋苑兩房戶以六百六十萬元成交，較市價低近百分之六。
        
        另一宗同屋苑低市價成交個案為二座中層D室，面積為四百六十八方呎，以六百萬元成交，呎價為一萬二千八百二十元，較市價低近百分之七點六。
        
        中原副區域營業經理李世強表示，長沙環美寧中心連辣稅新高價沽，單位為A座中層三室，面積二百八十方呎，屬兩房間隔，獲首置客以三百四十五萬元承接單位，呎價為一萬二千三百二十一元。據悉，原業主見政府再度出招，對後市有顧慮，決定付SSD稅沽貨離場。
        
        祥益地產高級營業經理胡志偉表示，屯門寶怡花園二座高層E室，單位面積四百八十方呎，以四百零八萬元購入自用，呎價為八千五百元，創同類單位高價沽出。
        
        

星鑽僅5分鐘揀樓 市建局捱轟

星鑽僅5分鐘揀樓 市建局捱轟
11伙供重建戶下月選購

市建局多番限制受影響的重建戶揀樓時間，繼觀塘觀月．樺峯後，與中海（00688）合作發展的西營盤星鑽，昨天發出銷售安排，將於下月11日發售11伙供重建受影響的住戶選購，惟限制買家5分鐘內完成揀樓程序。對於揀樓時間只有5分鐘，消委會及銷監局齊轟做法不妥，對買家揀樓造成壓力。

價單樓書早寄發

不過，有學者認為，發展商於開售前3日發價單及7日公布樓書，已有足夠時間供買家考慮，5分鐘揀樓過程已屬極限；市建局亦解釋，根據揀樓程序，準買家實際上有不少於10至15分鐘時間揀樓。

星鑽昨天重發價單，除延長2%特別折扣優惠至5月底外，並發出銷售安排，於下月發售11伙單位，供受影響的重建戶選購，條款中並列明，「當輪到一位登記人揀選住宅物業時，為了不要讓其他登記人的揀選時間受到阻延，該登記人須於其分配的五分鐘內作出揀選」，即只限買家5分鐘完成揀樓程序。事實上，市建局已非首次限制重建戶數分鐘內完成揀樓程序，於2013年開售的觀塘觀月．樺峯，重建戶更只得3分鐘揀選單位，否則「將視作放棄其於首輪揀選中揀選住宅物業之機會」。

雖然星鑽已延長重建戶揀樓時間，但買家亦只有5分鐘時間考慮完成揀樓程序，時間上太倉卒，消委會認為，發展商不應要求準買家在短時間內揀樓，批評做法對準買家構成壓力，影響他們作出最合適的決定。銷監局同樣認為時限令準買家揀樓時有壓力，不鼓勵設定5分鐘時限的做法，惟重申賣方有權決定銷售安排，有關安排應以公平合理為基本原則。

市建局昨晚亦作出回應，強調局方去年12月底、今年1月及昨日先後以雙掛號方式郵寄樓書、價單、銷售安排、付款條款和購樓意向登記等資料予11位準買家，各準買家屆時將按抽籖次序，在5分鐘內揀選其中一個單位。若未能作出決定，下一位次序的重建戶可揀選單位，先前的那一位前業主將會被邀請再揀選單位。局方表示，故每一位準買家都有不少於10至15分鐘時間揀樓。

學者︰買家有足夠時間準備

曾參與訂立《一手住宅物業銷售條例》的城大建築科技學部高級講師潘永祥表示，一手條例規定新盤開售前7天公布樓書、3天發價單，買家在揀樓前應有足夠時間作出準備，而非在開售當日「埋枱」揀樓時才研究及考慮，故發展商提供3分鐘予買家揀選單位已相當足夠，5分鐘更是極限，若每位買家揀樓時間延長至10分鐘、甚至20分鐘，輪候時間大幅增加，反而會對其他等候揀樓的準買家不公平。

13 Mar 2015

信報

蘋果表內置微信 押注中國

蘋果表內置微信 押注中國

蘋果公司昨天凌晨發布新產品智能手表Apple Watch的細節，備受關注的18K金版本最高索價近13萬港元，令各界咋舌，加上中港兩地同步發售，香港業界直言「炒唔起」。不過，蘋果似乎押注這款「名貴」金表在中國，為博取歡心，這次發布會的安排十分照顧中國消費者，且Apple Watch內置中國人常用程式（Apps），例如微信和支付寶，並花極多時間推介，反映蘋果正瞄準這第二大市場強攻。

下月10日預訂 支援支付寶

Apple Watch有38毫米和42毫米兩種尺寸，型號分普通的Apple Watch、運動版Apple Watch Sport和高端18K版Apple Watch Edition，Edition版售價由7.88萬港元起，最貴兩款達12.98萬港元。香港及內地同為首賣區且同步開售，4月10日預訂，4月24日發售。

蘋果公司行政總裁庫克（Tim Cook）在發布會上，甫開始即介紹杭州西湖開設的新分店，宣布在中國已有21間專門店，準備再開設19間分店。這次蘋果在官網即時視像報道中，也特意於介紹中國發展時加上簡體中文翻譯。

騰訊（00700）即時通訊軟件微信（WeChat）對應Apple Watch，蘋果高層在發布會上用頗長時間示範如何以Apple Watch來使用微信、微博和美拍等中國熱門Apps。

高盛昨天發表報告指出，Apple Watch內置微信，將能提升微信全球市場佔有率，鞏固騰訊在內地一哥地位。微信官方表示高興與蘋果合作，相信可進一步拓闊微信連接範圍，令溝通更方便、高效。不過，騰訊股價昨天未有沖喜，收市跌0.83%報131.1元。

騰訊勁敵阿里巴巴同樣受器重，除天貓將同步同價發售手表，Apple Watch亦支援支付寶錢包，提供餘額寶、付款和滙率查詢功能。

分析員普遍認為，中國將成為Edition版的主要銷售點，甚至稱之為「China Watch」。蘋果推出iPhone 5s的「土豪金」和金色iPhone 6在中國大受歡迎後，這次Apple Watch的最貴款式有黃金打造的版本，連同新MacBook電腦也罕有地有金色殼選擇，顯示蘋果努力迎合中國顧客的口味。

上月蘋果收市市值首度突破7000億美元後，庫克曾表示秘訣是押注中國中產人口膨脹，堅持在當地走高檔路線。胡潤研究院發布調查顯示，蘋果已超越路易威登（LV）等名牌，成為當地頂尖奢侈品牌。大中華地區已是蘋果第二大市場，上季帶來160億美元收入。

不過，先達廣場G-World店主劉志剛斷言Apple Watch「炒唔起」，因為內地、香港及美國同步發售，就算即日轉售都無市場，而且中港售價的差額極細，難以炒上。

最豪版內地貴港2.7萬

最低價的一款Sport，香港售2728港元，內地賣2599元人民幣（約3219港元），價差491港元；最貴的Edition版，香港售12.98萬港元，內地賣12.68萬元人民幣（約15.7萬港元），差價達2.72萬港元。

香港零售科技商會副會長梁偉峯更形容蘋果「自信心爆棚」，認為近13萬港元售價是匪夷所思，畢竟它只是電子表，又非人手打造。蘋果股價在MacBook發布時，一度上漲2%，但公布Apple Watch的高昂價錢後隨即轉跌，收市微升0.4%，昨信報段跌2.23%至124.3099美元。

11 Mar 2015

信報

執平貨落空 業主續企硬 新都城呎價1.51萬新高

執平貨落空 業主續企硬
新都城呎價1.51萬新高

金管局出辣招收緊按揭成數，令不少準買家放緩入市步伐，期待業主大減價「執平貨」，但業主普遍只肯輕微擴闊議價空間，導致二手成交萎縮，部分指標屋苑在出招首10天，成交量較對上一個月同期勁減一半。不過，災情較輕的屋苑則相繼錄得高價成交，將軍澳新都城呎價突破1.51萬元，創屋苑新高；沙田第一城兩房戶造價亦再創高位，把出招前的舊紀錄推高5.2%，至約468萬元。

第一城售468萬兩房紀錄

本報綜合各大代理行的數據顯示，多個深受上車客歡迎的屋苑成交都減少，其中上車樂園天水圍嘉湖山莊，在出招後至昨天僅錄得7宗成交，較上月同期的14宗大跌一半。有區內代理指出，本月的數字偏低，因買賣雙方持續拉鋸，業主未肯大幅減價。部分用家擔心辣招效用微及為時短暫，不惜高價入市。新都城在出招後至今錄得3宗成交，按月減少1宗，惟呎價破頂。利嘉閣地產分行經理劉浩勤表示，新都城2期6座頂層C室連天台戶，實用面積363方呎，以548萬元易手，呎價1.51萬元，創屋苑呎價新高。是次屬屋苑呎價首度突破1.5萬元關口，並較上月初所創約1.4萬元呎價舊紀錄，高約7.6%。

另一個上車屋苑沙田第一城，新措施後錄得6宗成交，較上月同期跌33%，但同樣錄得高價個案。美聯物業營業經理吳嘉權表示，屋苑1座高層D室，實用面積327方呎，兩房間隔，城門河景，並附設靚裝修，以約468萬元成交，創屋苑兩房單位新高，呎價1.43萬元。買家為區內分支家庭，鍾情單位有企理裝修及開揚河景，睇樓後決定承接自用。

吳嘉權指出，金管局推出辣招後，沙田第一城成交一度減慢，目前業主普遍願意提供3%至5%的議價幅度。惟今次高價成交後，業主心態或轉趨強硬，估計議價空間將收窄。資料顯示，屋苑原有兩房紀錄在上月所創，當時16座高層C室，實用面積327方呎，以445萬元成交，呎價1.36萬元；今次造價較舊紀錄高5.2%。

學者料交投下月才「復活」

城大社會及人文科學部講師吳家鎚表示，政府推出樓市措施後，業主和準買家往往需要一段時間觀望，料須待復活節後，成交量才有望略為轉活，而發展商由於可以利用二按等吸引買家，預料新盤市場成交氣氛較活躍。對於辣招後仍有高價搶入市個案，他認為，情況反映市民對政府的房屋策略欠信心，措施亦治標不治本，置業需求仍然存在，加上近年樓價升幅顯著，二手業主無壓力大幅減價，估計樓價難以大幅回軟。

10 Mar 2015

信報

樓價加辣前再新高 上車盤領漲

樓價加辣前再新高 上車盤領漲

學者：未反映金管局出招 樓價料下調

辣招前樓價指數再創新高，1月份整體住宅樓價按月升2.16%，創半年新高；二手樓價指數於春節前按周升0.67%，「上車盤」續成升市火車頭。學者料加辣後樓價將回調。

經濟學家關焯照指出，由於金管局最近收緊了「上車盤」的按揭成數，有關物業的成交量已經大跌，相信部分持貨量較多的投資者，會減價出售持有的單位，預計樓價會有數個百分點的跌幅，並會在3月份的數據得到反映。

根據差餉物業估價署最新數據顯示，1月各類單位售價指數報284.2點，按年升16.14%，升勢由去年4月一直延續至今，已連升10個月，1月份的按月升幅高達2.16%，屬半年來新高，其中「上車盤」繼續成為樓市升勢的火車頭。

在各類型單位之中，實用面積753平方呎或以上的單位，按月升幅約1.36%至1.55%，只有752平方呎或以下的兩類中小型單位，錄得逾2%的按月升幅，其中以430平方呎或以下的「上車盤」最凌厲，達2.36%，跑贏大市。1月份港島及九龍市區「上車盤」平均呎價，分別近1.32萬及1.08萬，而新界則近9,665元。

CCL升0.67% 新界創新高

至於各類單位的租金指數方面，1月份則報167點，升勢更持續了11個月，按年升幅約7.4%，按月升幅0.66%，其中繼續以實用面積752平方呎或以下的單位表現最理想，按月升幅約0.6%至0.73%。

另外，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL），最新報137.12點，為歷史次高，按周升0.67%。本周指數主要反映今年2月9日至15日，即金管局收緊按揭前兩周市況。

其間上車客追價入市，刺激新界東及新界西指數創新高。其中新界東指數按周升3.49%，屬逾5年最大升幅，報144.37點。另新界西報123.27點，按周升1.3%。連同新界兩區指數，本周8大分類指數中，6個指數升，4個破頂，包括中原城市大型屋苑領先指數，及中小型單位指數。

二手預約睇樓量 回升1.5%

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，用家趕於新春前入市，推高新界兩區樓價。加辣後對二手樓價影響，最快在3月下旬CCL反映，但認為樓價仍會穩步向上，但交投量偏少。另本年升市火車頭會由中型戶，轉至呎價較低水的大單位。

本周末多個新盤開售，間接刺激二手氣氛，二手睇樓量由低位逐漸回升。根據利嘉閣地產研究部數據顯示，全港50個指標屋苑錄約1,360組客本周末兩天預約睇樓，回升1.5%，結束連跌四周的局面。

撰文:古廣榮、文倩婷

7 Mar 2015

經濟日報

新地34.8億 奪白石角住宅地

新地34.8億 奪白石角住宅地

貴前排臨海地9至17% 攻中小單位

地價回升，新地（00016）以34.8億元，投得大埔白石角住宅地，樓面呎價達3,864元，較前排臨海地高出9%至17%，將主打中小型單位，投資額80億元。

擊退12財團 高估值上限7%購

政府昨天批出的大埔白石角住宅地，位於科進路與博研路交界，因位於發展中的新盤逸瓏灣西南面，部分低層單位的海景會受到遮擋，故絕大部分業界估值，都低於去年批出的前排臨海住宅地，樓面地價3,300及3,552元。

不過，地皮最終由新地以高於估值上限7%的34.8億元奪得，擊退12組財團，包括鷹君（00041）、信置（00083）及億京等區內地主，首度進駐大埔白石角住宅區。

新地副董事總經理雷霆表示，地皮有足夠的發展空間，而且容易剪裁及景觀開揚，認為現時的地價合理，計劃興建中小型單位為主，總投資額約80億元。

總投資80億 料提供逾1500伙

該地皮可建樓面面積達90萬平方呎，市場估計可以提供逾1,500伙單位。

以發展商的投資額計算，連同10%「發水」因素，項目每平方呎發展成本約8,000元，假設銷售利潤為20%及實用率為80%，單位平均開售實用呎價約1.2萬元，跟鄰近的新盤天賦海灣及逸瓏灣，最近的標準單位成交呎價相若。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，現時以樓花發售的逸瓏灣，標準單位的實用呎價約1.14萬至2萬元，部分特色單位更達3.57萬元，故現時的地價亦屬合理。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國指出，大埔白石角地價回升，主要反映區內新盤近期的成交價，正逐步上升，有追落後的現象，又指發展商亦已適應買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）等，針對豪宅的辣招，故即使昨天批出的地皮地價，高於前排臨海用地。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚則預計，項目大部分單位實用面積會在500平方呎，而部分高層海景單位則會超過700平方呎，相信呎價會在1.5萬元或以上。

大埔白石角還有3幅同樣處於後排的住宅用地可供發展，包括創新路東面地盤、創新路西面地盤，以及科研路，總可建樓面面積約41.8萬至111.2萬平方呎，估值約16億至44億元，樓面地價約3,800至4,000元。

撰文:古廣榮

 

5 Mar 2015

經濟日報

市場見招拆招 3方案「解辣」

市場見招拆招 3方案「解辣」

金管局再收緊按揭，惟市場亦見招拆招，綜合市場人士分析，可透過3招拆解，其中有財務公司提供9成按揭，首3年息率低至2.2至2.6厘，僅略高於一般銀行息率。

財務公司推一按 最高造9成

新措施令二手成交冰封，惟業界亦醞釀推出三個方向的新招拆解金管局的「金鐘罩」。第一，近日便有財務公司就新盤推出一按9成按揭，由於並非以按保形式向買家提供，故不受金管局新措施所影響。

據其中一間財務公司的資料顯示，該公司為個別新盤提供低息貸款，成數最高可造9成，首3年的息率低至2.2至2.6厘，第4至第5年為P（P=5.25）減2.5厘，其後則為P減1.5厘，還款期達30年。由於有關財務公司提供的按息，僅略高於現時普遍銀行一按實際息率約1.93厘，故這類財務公司對某部分未能提供收入證明，以致未能向銀行借貸的準買家來說，或有一定吸引力。

不過向財務公司借一按上車並非主流，主因在於公眾對財務公司借貸有一定「戒心」，而準買家亦須注意向財務公司借貸須涉行政費用，而且財務公司首幾年息口可能較低，但往後年期的息率或相當高，買家亦須小心計算及注意每月供款水平。

親屬可擔保 子女首置獲豁免

另一招是現時銀行亦接受業權人找按揭擔保人承造按揭，一般擔保人的數目為1至2個，最高3個。如果業權人本身收入不足以供樓，須找直系親屬作為擔保人彌保差額，可以是父母、子女、兄弟姊妹及夫婦等等，以通過銀行壓力測試，不過須注意的是，倘若擔保人日後置業，銀行計算其負擔能力時，亦會一併計算其按揭供款。再者，如果借款人斷供或欠款，擔保人亦會被銀行追收欠款。

最後，由於近年樓價高企，不少父母會幫助子女置業，為近年市場上相當普遍的現象，而且，由於子女未曾購置物業，可被視為首次置業買家，由於金管局上周公布的收緊樓按措施豁免首置買家，故找子女作為業權人，仍可做到較高成數按揭。假設購400萬元物業，首置買家連同按保仍可造9成按，槓桿比率較大，相信幫助子女置業或以子女名義買樓的做法，未來會更為盛行。（系列二之二‧完）

撰文:梁振鋒 
系列名:加辣衝擊系列

 

5 Mar 2015

經濟日報

細價樓續減價 沙田偉華蝕10萬

細價樓續減價 沙田偉華蝕10萬

買家轉趨觀望 業主擴議價空間

金管局上周末收緊按揭成數後，大屋苑二手交投回落，業主議價空間漸擴大，尤以細價樓減幅較明顯，減價成交亦增加，沙田偉華中心有單位甚至蝕讓近10萬元離場。

中原地產高級區域聯席董事馮澤源透露，金管局加辣後，買家入市態度轉趨觀望，沙田市中心交投急跌。小業主議價空間漸增，例如偉華中心4座高層B室，實用面積358平方呎，加辣前叫價468萬元，日前輕微減價4萬元，以464萬元易手，實用呎價12,961元，較市價略低約2%。

據了解，原業主為八十後年輕人，於2013年2月以404萬元購入上址，是次易手帳面獲利約60萬元，但持貨不足3年，需繳付10%額外印花稅，即約46.4萬元，若連購入單位的釐印費（9.4萬元）及其他雜項支出，估計實質損失近10萬元離場。

嘉湖優質戶 減20萬離場

事實上，近月造價急升的細價屋苑，不少業主擔心新辣招影響後市，紛紛減價沽貨套現離場。以天水圍嘉湖山莊為例，昨日連錄數宗減價離場個案。

例如樂湖居1座高層E室，實用面積448平方呎，向南望內園景，屬於優質單位，業主原本叫價375萬元，金管局出招後減價20萬，以355萬元易手，減幅約5.3%。原業主於2006年以約108萬元購入，是次易手帳面獲利247萬元。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉透露，樂湖居4座高層H室，實用面積549平方呎，由於內籠連豪華裝修，業主叫價一直企硬420萬元，但金管局出招後連減3口價，昨日以415萬元易手，反映業主換心後市轉差，輕微減價1%離場。

灣仔金勝大廈 減幅近1成

另外，業界人士指出，交投一向甚少的單幢樓減價幅度更大。

例如灣仔金勝大廈高層B室，實用面積309平方呎，原本叫價480萬元，近日減價45萬，以435萬元易手，減幅近1成。

至於投資者方面，市場消息透露，一名持重貨的投資者，剛減價10萬元沽出峻瀅一個特色單位，微利離場。

該單位為峻瀅2座高層B室，實用面積758平方呎，連約87呎天台，出招前仍堅持叫價710萬元，昨日減價10萬元以700萬元沽出單位，實用面積呎價9,235元，稍低於市價。

區內代理透露，原業主於2012年先後購入多個物業，包括上述單位，購入價約653萬元，是次易手帳面獲利47萬元，但扣除釐印費及代理佣金等雜項支出後，實屬微利離場。

撰文:黎煥成

5 Mar 2015

經濟日報

何文田地呎價 挑戰佛光街地王

何文田地呎價 挑戰佛光街地王

賣地計劃新增的住宅用地中，以何文田常盛街估值最高，地價估值逾70億元，樓面呎價達1.25萬元，有力挑戰同區佛光街地王，相信將吸引區內地主競爭。

地盤9.8萬呎 可建950細戶

於下個年度新增的3幅九龍區土地中，僅一幅位於何文田區內，何文田常盛街用地現為車輛扣留中心，將會改成住宅（甲類）用途，現時待城規會同意通過改劃，便可推出。該地地盤面積約9.8萬平方呎，地積比率6倍，可建樓面約58.7萬平方呎，估計可建950個中小型單位。

地皮位於斜坡之上，比鄰常盛街公園，鄰近數間中小學校，加上何文田發展密度較低，相信日後建成單位，景觀阻礙不多。

打造豪宅 樓面呎價料1.25萬

市場估值70.4億至73.4億元，樓面呎價1.2萬至1.25萬元，料將打造成豪宅項目。而近期豪宅市道強勢，樓面呎價有望挑戰新地（00016）佛光街地盤創下的紀錄。

現時的何文田區地皮的樓面呎價紀錄由新地保持，發展商以109億元奪得佛光街與忠孝街交界地皮，樓面呎價達1.25萬元，項目1期現正申請預售樓花同意書，預計今年上半年推出，涉256伙，料將成區內樓價指標。

區內住宅項目 「三強鼎立」

區內其他住宅地皮現時為「三強鼎立」局面，除了上述新地項目外，會德豐地產及嘉里建設（00683）在區內亦有地盤，各具發展豪宅經驗。當中嘉里常樂街與常盛街地盤共涉近1,500伙，計劃來年推售，發展商上月以新高價奪下九龍塘筆架山豪宅地，可見對豪宅市道發展頗為樂觀。

同區二手屋苑樓齡大多較舊，最近推出的大型屋苑新盤，已經要數樓齡約6年的半山壹號。資料顯示，鄰近屋苑樓齡普遍10年以上，近半年的平均成交呎價約1.06萬至1.85萬元。（系列之三）

撰文:梁永祥 
系列名:地皮尋寶系列

 
4 Feb 2015

經濟日報