加息將重臨 「租平過供」勢重現

加息將重臨 「租平過供」勢重現

倘加息1厘 50大屋苑平均供款較租金高10%

加息周期重臨，二手「供平過租」將逆轉。本報就全港50大屋苑進行統計，倘按息加1厘，隨着供樓支出增加，全綫50屋苑重現「租平過供」。料買家置業需求減，令樓價添壓。

低息環境供樓支出較租金平，吸引用家「轉租為買」，同時亦有投資者買樓收租，為樓市製造需求。惟近日租金回落，「供平過租」局面逐步扭轉為「租平過供」。

根據利嘉閣研究部最新數據顯示，全港50大屋苑中，屬於「租平過供」現時佔27個屋苑，佔整體比例已經超過一半。港島區屋苑「租平過供」現象明顯，最新平均供款較租金高出5.2%，以鴨脷洲海怡半島供較租金高出23%最為嚴重。

倘加息0.5厘 供款高3.1%

假設本港踏入加息周期，「租平過供」現象將更為明顯。以本港按揭息口增加0.5厘計算，全港50大屋苑之中44個或9成屋苑，將屬於「租平過供」，平均供款較租金高出3.1%，只剩將軍澳新都城及荃灣麗城花園等6個屋苑屬於「供平過租」。

若果加息1厘，更會是全港50大屋苑均陷於「租平過供」，平均供款較租金高出近10%。以紅磡黃埔花園樓價577萬元兩房戶為例，現市值租金1.5萬元。倘加息1厘至3.15厘後，供款年期25年及6成按揭計，單位月供約16,689元，即加息後租樓較供樓支出，平約1,689元或1成。

現影響樓價的負面因素多，租金下調，近日睇樓客「買轉租」的取態明顯。據資料顯示，10大屋苑10月份錄約租賃及買賣成交，分別374宗及86宗，即租售比例約為8（租賃）比2（買賣），租賃比例屬近年高位，估計加息後，租賃比例會再上升。

假設以6成按揭、供款25年及以2.15厘計，柏景灣750萬元兩房單位，月供約19,403元，現帳面上看，加息前租樓支出已較供樓平。

學者：可考慮先租樓居住

加息後「租平過供」，打擊買家入市意慾。城大建築科技學部高級講師潘永祥指，「租平過供」下，市場置業需求會減少，為樓價仍加添下行壓力。面對供應量增，以及經濟環境轉差下，第三季樓價轉勢且呈下行，除非買家有「非買不可」的理由，否則租金及樓價下調，建議買家可考慮先租樓居住，再候入市時機。

他指即使「租平過供」，若市場期望樓市有升值空間，此時買家入市誘因仍大，故供樓及租金之間差幅，並非買家入市的唯一關鍵因素。

（系列三之二）

撰文:文倩婷 
系列名:息魔襲樓系列

12 Nov 2015

經濟日報