加息衝擊將至 樓價恐再跌4%

加息衝擊將至 樓價恐再跌4%

按息明年料升 供樓負擔百上加斤

美國下月加息機會甚高，本港即使未必會即時跟隨，但預計會為樓市造成心理衝擊，樓價恐再跌3%至4%；明年本港按揭息率勢必上升，屆時樓價調整幅度將進一步加大。

翻查過往香港及美國息口走勢，對上一次美國進入加息周期已經是2004年。當年6月底聯儲局宣布由1厘加息0.25厘，啟動加息周期，但本港最優惠利率及按揭息率，均未有即時跟隨上調，而是直到美國加息6次至2.5厘後，在2005年3月時本港銀行才跟隨加息，足足滯後9個月時間。

港未必跟隨 明年第2季或加息

中原按揭經紀董事總經理王美鳳估計，美國首次加息幅度輕微，除非美國累積加息至半厘以上，形成兩地息差差距大，讓本港資金流向出現變化，才會增加跟隨加息機會，料本港加息將於明年第二季出現。

富邦銀行高級副總裁消費金融部主管谷祖明表示，適逢人民幣貶值，香港銀行現資金雖充裕，仍有機會受壓加息，惟幅度較小，若美國加息25點子，估計香港加息幅度僅及一半，即有機會加0.125厘。

事實上，金管局總裁陳德霖早前亦指，在美國加息至港美息差擴闊至0.5厘後，本港走資壓力才會較大，本港才會跟隨加息。而本港加息步伐亦取決於銀行資金成本及資金流動情況，現時香港銀行體系內結餘達4,263億元，較04年時為多，加上歐洲、日本正實施量化寬鬆，全球資金流動將左右本港息率走勢。

綜合業界估計，即使美國加息，今年底本港按揭息率仍有機會維持不變。雖然業主及買家在供款上壓力不會即時增加，但經濟學家關焯照認為，首次加息是反映加息周起來臨的強烈信息，即使本港未有即時跟隨，買家仍然會提前準備，對市場的心理衝擊很大，預計今年底前樓價或再跌3%至4%。

加0.5厘 每月供款增幅6.8%

與此同時，隨着美國逐步加息，明年本港按息勢必上升，屆時對樓市衝擊將會更大。以美國聯儲局早前預測2016年底息率為1.375厘，即較現時加息1.125厘，即使本港未有完全跟着加息幅度，但相信明年按息至少較現時上升0.5至1厘左右，即上升至近2.65至3.15厘左右。

若以金管局公布，今年第二季私樓供樓負擔比率為70.7%，假設在加息1厘後，估計該負擔比率將會上升至76%，進一步加重業主及買家的供樓負擔。

以樓價400萬、500萬及700萬元單位，以相應最高按揭成數，在加息0.5厘後，每月供款將較現時增加900至1,200元，增幅約6.8%，隨着息口在未來幾年逐步上升，假設加息2厘，供款開支將較現時大增3成，將會對樓價構成壓力。（系列三之一）

撰文:余敏欽、鍾綺敏 
系列名:息魔襲樓系列

11 Nov 2015

經濟日報