港人上車難，買轉租亦不輕鬆，被迫愈住愈細，帶動蚊型上車盤租金升幅勝半山豪宅，令2018/19年度（下稱下年度）細單位的應課差餉租值（下稱租值）表現一枝獨秀。差餉物業估價署完成全港物業的租值檢討，本報抽選8個實用面積不足250方呎細單位統計，下年度租值皆爆升，當中漲幅最勁達18%，跑贏大型屋苑以至亞洲一手分層樓王山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON。
曉薈166呎 年租10.76萬
差估署完成全港約250萬項物業的租值重估，涵蓋各類住宅和工商舖物業，昨天起至5月底供公眾查閱。根據署方資料，租值是計算差餉時的參考數字，評估因素包括物業樓齡、面積和配套設施等，並假設該物業於指定的估價日期空置出租，以此估算的合理全年租金。最新的租值，主要反映由2016年10月起的12個月租值變化。
本報統計8個來自不同地區的細單位，追蹤其租值表現，發現該批單位下年度租值全線報升，按年漲幅約7%起，當中4伙更彈升逾一成，以樓齡約4年的九龍城單幢樓曉薈低層C室表現最突出，單位實用面積僅166方呎，租值由2017/18年度（下稱本年度）的9.12萬元，急漲約18%，最新報10.76萬元。入伙接近兩年的西環南里壹號，一個實用面積244方呎的低層戶，租值按年升約13.1%，升幅是前述8伙之中第二大。
超級富豪洋房估值不變
近年屢現破頂成交的資助房屋租值亦上揚，將軍澳兩個居屋屋苑顯明苑和寶明苑，租值按年均有超過一成升幅，其中顯明苑更上漲約12%。相比之下，同區的大型私人屋苑如新都城和將軍澳中心，最新租值只按年升約5%。
在豪宅物業中，貴為亞洲一手分層樓王的MOUNT NICHOLSON，分層單位租值普遍有約一成升幅，其中賭王四太梁安琪於2016年10月一口氣斥資約12.9億元，以兩名女兒名義購入第二期共4伙，其中租值升幅最高的一伙為何超欣名義購買的第二期9A室，最新估值達567萬元，按年升約10.01%，惟幅度仍跑輸單幢盤曉薈及居屋顯明苑。
至於部分富豪持有的超級豪宅洋房，估值更未聞變動，例如絲寶集團主席梁亮勝持有的南區淺水灣道89號大宅，下年度估值維持1311.6萬元不變，意味如果用作出租，市值月租約109.3萬元，而梁亮勝下年度每季須繳的差餉，扣除差餉寬免後料約9.6萬元。即將退任的長和系主席李嘉誠自住的南區深水灣道79號大屋，租值維持939.6萬元。至於近年屢錄高價成交的新晉豪宅屋苑，如西半山干德道39號天匯和東半山司徒拔道53號傲璇等，租值亦未見變動。
地鐵通車 海怡半島升值
另外，大型藍籌屋苑租值升幅同樣給比下去。十大屋苑之中，受惠港鐵（00066）南港島線於2016年底通車的鴨脷洲海怡半島表現最佳，按年升12%，但仍不及前述細單位升得勁，其餘屋苑的升幅則介乎2.29%至約10%。
個別屋苑更出現不同樓層租值走勢分歧的情況，例如鰂魚涌康怡花園，中層和高層單位租值升約6%至7%，惟低層單位則逆市回落約6%至7%。中原地產高級區域營業董事許志凌估計，康怡花園近年低層單位放租盤數量明顯較中高層單位多，有機會因而令低層單位的租值逆市下跌。
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚分析，樓價和租金近年急升，租樓人士在負擔能力以內愈住愈細，令租金和租值上揚。美聯物業住宅部行政總裁布少明預計，未來一年高樓價和高租金的情況下，細單位的租值仍會跑贏大市。
20 Mar 2018
信報
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