澄天周六首輪開售85伙 實呎2萬沽兩特色戶

明報專訊】昨日率先以招標推售、英皇國際（0163）香港仔澄天，發展商敲定項目首輪於本周六發售85伙，並加推30伙，項目最新售出兩伙特色戶，單日吸金1306萬元。此外，新地（0016）旗下屯門兆康NOVO LAND第2A期，將於日內公布不少於93伙新價單，最快下周發售。

英皇國際副主席楊政龍表示，澄天5樓A及D單位，實用面積288及365方呎，成交價576萬元及730萬元，實呎同為2萬元，屬平台特色戶，實呎較第1張價單分層標準戶平均折實實呎高出近兩成，集團將按市况需要加快銷售部署。

UNIVERSITY HILL 2A昨沽49伙

多個新盤餘貨接連公布銷售部署，新地代理總經理陳漢麟表示，NOVO LAND第2A期即將公布的新價單所涉單位數目不少於93伙，戶型涵蓋開放式至3房戶，並會以市價推售，示範單位將於公布價單後正式對外開放。至於長實（1113）旗下油塘親海駅系列，昨日更新價單，為指定單位新增「升級3房Chill Easy」付款計劃，以及提高代繳印花稅優惠至3.75%，最高折扣達19%。現時親海駅整個系列入場單位為親海駅II的2B座20樓E室，實用面積707方呎採3房1套間隔，折實價1049萬元，折實實呎14,837元。

另新地大埔白石角UNIVERSITY HILL第2A期，昨晚萬聖夜推售129伙，其中88伙以價單發售，另41伙以招標發售，以特色單位為主。市場消息稱，全晚以價單形式料沽出約49伙。

1 Nov 2023

新盤上月沽約330伙升逾17%

 新盤上月初仍受到大市氣氛影響，直至《施政報告》推售轉趨活躍，總括10月份新盤共錄得逾330宗成交，按月上升約17%，其中新地大埔白石角University Hill昨日新一輪推售，即晚沽約47伙最為矚目。上月新地及恒基均取得不俗的銷情，可謂平分春色。

上月份新盤銷售仍受到大市氣氛欠佳影響，直至《施政報告》落實「減辣」措施後，發展商推盤隨即轉趨積極，新地連環推售貨尾單位，大埔University Hill第2A期趕及昨日進行新一輪銷售，連招標單位共發售129伙，當中88伙以發價單方式推售，位於南昌站V Walk昨晚進行揀樓，並出現排隊買樓人潮，情況不俗，市場稱，項目即晚共售出47伙。

昨天University Hill新一輪銷售，連同其他樓盤單日共售出逾60伙，成為上月售出單位單日新高，總括10月全月，連同成交紀錄冊未有記載的「先住後買」及建灝地產九龍城文曜成交個案，全月售逾330伙，較9月份約280伙，按月上升約17%。
新地恒基賣樓最佳

University Hill趕及上月底推售，令新地一躍成為10月份的「賣樓王」，全月共售出逾60伙；恒基旗下多個項目包括鰂魚涌THE HOLBORN、紅磡BAKER CIRCLE‧GREENWICH等等錄得不俗銷情，令恒基全月售出逾50伙位列第2位。

其他銷情較佳的新盤鼎珮長沙灣睿峰，昨日售出東翼10樓E室，面積499方呎，成交價約1514萬，呎價30335元，項目上月共沽18伙。

中洲置業旗下沙田火炭星凱‧堤岸上月亦售出22伙，中洲置業營銷策劃總監楊聰永指出，項目昨日售出5座30樓A室，面積673方呎，以1235萬售出，呎價18351元。據悉，買家可享有「子女成長資助金優惠」13.8萬及「育兒津貼優惠」1萬折扣優惠。

其他成交較多的新盤包括何文田豪宅項目傲玟，上月共沽23伙；信和、嘉華、招商局置地及港鐵合作發展的將軍澳凱柏峰III 售出19伙，項目亦加推65伙，周五（3日）發售129伙。

1 Nov 2023

鄧成波家族9億放售海濱廣場

 鄧成波家族9億放售海濱廣場

由鄧成波家族持有的荃灣海濱廣場再透過代理放盤，是次以意向價9億元放售，平均呎價約3,708元，該批物業於今年5月中曾以12億元放售，不足半年劈價3億元。

世邦魏理仕獲委託以公開招募意向書形式出售上述物業，意向書截止日期為12月12日，意向價扣除市值約兩億元的車位後，每方呎約2,884元。物業坐落於荃灣怡樂街與怡康街，商場共有11層，包括地下至8樓及兩層地庫，總樓面面積約242,691方呎，並提供155個私家車位及16個貨車位。該公司香港資本市場部資深董事吳松基料，買入後可改造成主題式零售、休閒及體驗空間。

資料顯示，鄧成波家族於2015年以約8.2億元購入海濱廣場，其後於2022年初以約13億元放售，以最新放盤價計算，已累積減價約4億元或近31%。

灣仔商廈全層意向4.5億

此外，戴德梁行資本市場部經理羅頌謙指，該行代理放售灣仔海港中心中層全層寫字樓，連租約意向價約4.5億元，租約期至明年第一季。該單位建築面積約15,929方呎，是次放盤平均呎價約28,250元。

市場消息指，牛池灣嘉峰臺地下單號舖，市傳以逾4,700萬元易手，原業主買入不足一年半轉售，帳賺逾一千萬元，物業升幅近三成。資料顯示，銅鑼灣金聯商業中心約14個單位，以約9,008萬元登記易手。


原文網址：鄧成波家族9億放售海濱廣場 | 東方日報 | 產經 https://orientaldaily.on.cc/content/finance/odn-20231101-1101_00204_043/

 

企業掀債轉股熱潮 逆境減現金支出 大生農業規模擬涉37億 國美廣告費亦資本化

【明報專訊】香港及內地經濟放緩多時，上市企業經營壓力大增，除了引起市場矚目的內地房地產股面對債務危機，本報翻查資料及統計亦顯示，亦多了不同行業的上市公司尋求將債務資本化，藉此減少現金支出及變相減債。有會計界人士及熟悉企業重組運作的業界不諱言，在當前經濟環境下，加上市場缺錢，上市企業將債轉股的資本化行為預期只會愈來愈多。

明報記者 陳偉燊

根據統計，涉及債務資本化的上市公司，涵蓋內地家電銷售、農業、博彩、製造及醫學行業，當中不乏知名企業如國美電器（0493）或前稱奧瑪士的世紀娛樂國際（0959）。至於要資本化的項目，除了傳統將股東貸款及第三方貸款轉股之外，如國美電器及偉能集團（1608）便甚至將廣告費及開電站支出都資本化，以發新股「抄數」；甚至有個案將附屬公司欠款等，通通透過發新股去對銷（見表）。

世紀娛樂發CB抵付股東貸款

個別個案如世紀娛樂國際（0959），將欠付大股東吳文新的股東貸款，轉為免息可換股債券，實行另類資本化。多數進行債轉股資本化的上市企業，給予的理由是節省現金資源及藉此減債，亦有個別例子如偉能集團藉此變相引入新大股東。

在眾個案中，以國美零售使用資本化的頻率最多，由去年底以來最少出招兩次。按銀碼而言，則以大生農業（1105）所建議的債轉股資本化規模最大，涉資達34.58億元人民幣，相當於37.12億港元，但是計劃仍待落實。

安邁：債主發現逼死公司也無用

安邁顧問董事總經理黃詠詩接受本報訪問時表示：「近期出現多了債轉股的資本化情况，反映了市場沒資金，債主發現「逼死」公司也沒有用，因此願意接受資本化，料情况變得普遍。但是其實公司並沒有因此錄得現金流入。」她進一步指出，市場最近多了企業重組，亦反映了息口較前貴了，企業要付息時便唯有出售資產套現。但是在買方計算不到回報時，面對付息的企業便會遇到壓力。

BDO（立信德豪）審計部董事總經理陳錦榮不諱言，在經濟下行時，預期內房股之外的其他行業亦會愈來愈多債轉股。他說：「對公司而言，若然周轉得到，絕對不想將股份權益攤薄；給予企業貸款的債主，亦不想『夜長夢多』，寧願收回本金及利息。」始終進行債務資本化，債主會多了考慮。若非公司出現估計不到的特殊情况，亦都不想債轉股。

 

特首：政府控炒風 不決定樓價

本港樓價持續回調，《施政報告》宣布一系列樓市「減辣」安排。行政長官李家超表示，當年樓市「辣招」針對的是炒風，避免樓價大起大落，而非樓價高，目前是適當階段作調整，強調政府角色非告訴市場如何控制樓價，樓價是由市場決定。財政司司長陳茂波則指出，只要不造成金融安全隱患，例如銀行體系風險及信心危機，樓價由市場調節比較合適。

李家超上周在《施政報告》提出為3項需求管理措施「減辣」，包括額外印花稅（SSD）的適用年期由3年縮短至2年；買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD，俗稱雙倍印花稅DSD）均減半至7.5%；外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」，若其後未能在港住滿7年成為香港永久性居民，才補交稅項

李家超冀健康發展勿大起大落

社會有聲音質疑，現時市民置業負擔指數與之前高位相差不遠，政府今次「減辣」犧牲部分市民上車的機會。李家超昨在電視節目上回應稱，政府當年推出需求管控措施，目的是不想樓價大上大落、過分炒賣，現時這些因素不存在，而當時亦表明並不是永久措施。

對於目前樓價是否仍高企，李家超認為，市民對樓市有不同態度，「已置業人士當然希望價格高些，因是財富效應，未買樓人士一定希望用便宜價錢買。」他強調政府角色並非操控樓價，而是確保樓市穩定及健康發展，不要大起大落。

他又說，置業是一項大投資，為終身重要的決定，所以要幫市民了解政府政策、未來房屋供應量，市民也可考慮長遠工作發展、晉升機會、家庭成員等，再自己作決定。

李家超指出，如果樓價正常攀升，因市民收入、本地生產總值上升，全世界都反映此趨勢，資產價格與經濟活動和市民購買力有關，這種就是穩健發展，但不希望大上大落。至於樓價大升時會否「加辣」， 他直言不評估任何未發生的事情，無意給予市場錯誤訊息，而政府角色是確保私樓有合理供應、資訊清晰，讓市民決定是否買樓。

陳茂波指土地收入「隨行就市」

陳茂波接受電台訪問時提到，樓價上落受很多因素影響，只要不造成金融安全隱患，例如銀行體系危險、信心危機，樓價由市場調節比較合適。

他續稱，由2021年9月至今樓價下跌大約17%，儘管期間交投量比以往低，惟看不到大家有任何恐慌或信心動搖，樓價有秩序從高位調整，令年輕人結婚置業，或有子女後換較大住所，都相對容易實現。

他認為目前樓價仍然貴，大部分人難以負擔，因此增加津助房屋和其他形式的資助房屋數量很重要，需要持續做，讓大家有更多機會改善生活空間。

對於今年財政赤字有機會超過千億元，陳茂波表示，個別年度土地收入減少，令年度財政赤字增加，屬意料之內，香港財政實力依然充足，短期波動不會影響香港的基本。他謂，當局不擔心樓市調節影響土地收入，土地收入是按市場招標，形容是「隨行就市」，彈性很大。以往物業市場波動曾出現流標，部分土地再重新招標，一樣成功出售，或者轉為資助出售房屋用地。

《施政報告》提出設立「大型發展項目融資辦公室」，評估大型基建引入私人投資的可能。李家超說，無論經濟狀況如何都應該去做，維持財政持續性。陳茂波亦透露，委員會就大型基建項目作研究，例如善用市場資金，部分可透過發債開放給市民參與，當局有7000多億元財政儲備，但即使「荷包」夠錢用，都不會全部用政府儲備，需要預留彈藥應對不同情況。

 30 Oct 2023

 

恒地等申強拍福澤街舊樓 估值2.8億 料可建4.7萬呎

【明報專訊】特首李家超上周公布新《施政報告》，其中一項舉措是修訂強拍門檻，而向來熱中進行市區舊樓併購的恒地（0012）等，未有等待新政策全面落實，近日再遞交新強拍申請，為位於大角嘴福澤街24至30號（雙號）永發大樓，項目估值逾2.84億元。

據土地審裁處文件顯示，項目位於大角嘴福澤街24至30號（雙號），地盤面積約5600方呎，現為一幢1幢6層高商住物業，物業早於1964年落成，樓齡屆59年；上述永發大樓坐落於住宅（甲類）用地，若以純住宅發展，發展地積比率為8.5倍；若作商住發展，發展地積比率則為9倍。

是次提出強拍申請有3間公司，分別是朗殿有限公司、沛峰有限公司，以及明榮投資有限公司，後者註冊董事包括恒地主席兼董事總經理李家誠、執行董事馮李煥瓊等，3間公司合共持有該廈93.75%業權，尚欠一個地舖及一個住宅單位未收購。

據恒地年報，恒地佔上述項目50%權益，重建後樓面約4.76萬方呎，即發展地積比率8.5倍，意味項目有機會屬純住宅發展。

值得留意，永發大樓位於福澤街，在恒地同系利奧坊·曦岸，以及九建（0034）旗下奧城·西岸中間，對面是利奧坊·凱岸，恒地暫時未有透露上述項目會否納入利奧坊系列發展。

九建「太子女」1355萬購伊利近街單位

另資料顯示，中半山伊利近街36號一個中層單位，實用649方呎，在本月以1355萬元成交，呎價20,878元，登記買家為九建「太子女」柯沛縈（OR PUI YING PERANZA），原業主2014年4月以725萬元購入，持貨9年，帳面獲利逾600萬元或八成。翻查資料，柯沛縈2018年11月曾以1265.5萬元購入該大廈低層單位，實用同為649方呎，呎價19,499元，即柯氏購入兩伙涉資2620.5萬元，已取33%業權，不排除作進一步收購。

30 Oct 2023

 

萬科：公司客重臨 The Stellar入住率達八成

明報專訊】一直強調在香港作長線及可持續地產發展的萬科香港，自2018年起先後推出屯門掃管笏上源、長沙灣The Campton等住宅樓盤後，旗下北角酒店項目The Stellar，9月起開始營運，萬科香港董事總經理周銘禧接受專訪稱，隨社會及經濟復常，赴港的境外公司客及學生重新增加，酒店現時平均入住率已達80%，如全部164間客房獲承租，估計每月租金收益介乎200萬至300萬元，為公司在賣樓以外，帶來穩定收益。

專才通助住宅酒店租務轉活

差餉物業估價署最新數據顯示，9月私宅租金指數連升8個月，創45個月新高紀錄，周銘禧認為，雖然經濟仍未完全恢復到疫情前水平，但隨社會復常，境外公司客、內地及東南亞學生重臨香港，加上港府推出專才通計劃，都令住宅，以至酒店租務市道轉活，因為「不論是深度遊旅客，專才及公司客都有住屋需要，他們落地（指初到香港），都會先行租住」。

至於萬科香港持有的北角春秧街酒店The Stellar，共提供164間客房，採開放式至3房設計，並有少數連平台特色房間，建築面積291至1358方呎。

周銘禧指，項目最大特點是租期靈活，短租可由1日至約3周不等，長租由1個月起至兩年，現時短租、長租客源比例約為3：7，而後者的租期，大部分介乎3至6個月。

客房若全租出 月收料300萬

眾所周知，酒店房租會隨旺淡季節不同，而變得相當「海鮮價」，周透露，The Stellar若以建築面積計，目前平均呎租約70元，推算項目若164間客房全獲承租，每月租金收益約在200萬至300萬元水平。

吸內地歐美東南亞公司客

他續指，北角位處銅鑼灣、中環、金鐘傳統購物和商業區，以及港島東新興商業區鰂魚涌之間，所以The Stellar的客源，相當部分屬來自內地、歐美及東南亞的公司客；而香港大學、樹仁大學均位處港島，亦為The Stellar提供一定數量的大學生長租客。

遊客方面，周特別指出，現時來香港自由行的內地年輕一代旅客，在喜好上與以往內地客較着重購物有所不同，年輕一代旅客很多喜歡深度遊，而春秧街屬港島傳統老市集，加上有電車穿梭其中，營造出特別的本土風景，成為近年的打卡熱點。

被問及萬科香港未來會否再物色其他酒店及服務式住宅，作為賣樓以外的收益來源，周回應指日後在合適條件下，綜合市場調查後，如項目能滿足公司財務風險審查，並具合理回報，都會考慮。

明報記者 林可為

30 Oct 2023

 

澄天折實均呎1.7萬 重返8年前同區價

【明報專訊】新一份《施政報告》公布減辣後首個新盤開價，為英皇國際（0163）旗下樓花期長18個月的香港仔澄天，昨日公布首批55伙價單，整批折實均呎17,086元，折實價440萬元起，首批折實均呎不但低過同區8年前登峰·南岸1.77萬元，更為近年港島折實入場1房戶最平新盤，項目昨日起開始收票及開放示範單位。

1房折實440萬入場 昨起收票

英皇國際副主席楊政龍表示，澄天定價參考同區二手市場，他形容定價為「車位價」，之後會觀察市場反應及購買力，再考慮加價加推與否。擁999年地契的澄天與同區二手呎價相若，例如2008年入伙的泛海（0129）南灣御園均呎約1.66萬元；入場折實價方面，區內登峰·南岸與南津·迎岸當年入場價為355.6萬及352萬元，但全屬開放式戶，相信以1房而言，澄天為同區近年最平新盤。至於莊士中國（0298）鴨脷洲弦岸（鄰近港鐵利東站），今年6月曾以貴絕香港仔價折實均呎近2.7萬元推出，惟後來煞停賣樓，事隔數月澄天以平近1萬元的折實均呎推售，反映發展商定價趨保守。

首批55伙 14伙低於500萬

澄天首批55伙，戶型涵蓋1房及兩房戶，實用面積介乎286至400方呎，包括28伙1房及27伙兩房，提供5種付款辦法，價單定價463萬至785萬元，若扣除最高折扣專才即供5%，折實價440萬至746萬元不等，折實實呎15,390至19,434元，其中14伙1房戶更低於500萬元，專才即供計劃不設門檻；入場單位6樓E室，折實價440.14萬元，折實呎價15,390元。

澄天前身分別為5幢舊樓，英皇或有關人士分兩階段併購。資料顯示，集團首階段經由確豐有限公司（ALL HARVEST CORPORATION LIMITED），於2019年3月以4.28億元購入香港仔舊大街74至80號的4幢舊樓，全數25伙業權，收購價由478.8萬至965.3萬元，地舖山窿謝記魚蛋以8000萬元收購；次階段2021年7月再經上述公司1.1億元購入香港仔舊大街72號全幢，並與上述4幢舊樓合併發展，合計可建總樓面面積約50,300方呎，每呎樓面地價約1.07萬元。

27  Oct 2023

 

University Hill發售129伙

樓市減辣後，多個項目加快推售，由新地旗下大埔白石角University Hill，日前加推65伙後，昨日落實下周二新舊價單及招標發售129伙，其中88伙以價單形式發售，餘下41伙招標發售，戶型以特色戶為主。

新地副董事總經理雷霆表示，將於下周二發售項目第2A期中129伙，其中88伙以價單形式公開發售，今日開始收票，其餘41伙招標發售，以特色單位為主。
2房或以下單位逾6成

雷霆指，相信施政報告減辣後發展商會設計更多付款辦法吸引各類買家，預期第四季交投會活躍，樓價會平穩向好；而施政報告提及啟德會重啟捷運交通系統，啟德區住宅、商業、文娛及體育都對交通有一定需求，除方便市民外，亦有利該區持份者及參與者。
入場費320萬

新地代理總經理胡致遠說，今次以價單形式發售的88伙，戶型多元，涵蓋開放式至3房戶，主打2房或以下單位，佔超過6成。該批單位折實售價由320.8萬至1104.89萬，折實呎價13785元至18262元，折實平均呎價16458元；入場單位為漾景閣1座2樓A2室，面積217方呎，開放式間隔，折實售價320.8萬。

胡致遠指出，是次推售的單位有65伙屬新推出的6號價單，餘下23伙為舊價單單位；招標單位主要為新推售單位，以特色單位為主。銷售安排方面，今次不設大手客環節。

27 Oct 2023

 

東涌住宅地今截標 估值降至最多16億

首幅循賣地表推出的東涌東新市鎮擴展區（下稱東涌東擴展區）私人住宅用地，將於今天中午截標，該用地屬於臨海的東涌第106B區住宅地，有測量師因應近月的市況等因素，在截標前夕決定下調該用地的估值16.7%至33.3%。市場對該用地的最新估值為8億至16億元。

前述用地位處公屋迎東邨以北的臨海位置，佔地約11.46萬方呎，可建樓面面積估計約40.12萬方呎。

市況不濟 入標價料趨保守

不過，市場氣氛不理想，美聯測量師行董事林子彬說，該用地最大賣點是享有海景，惟周邊環境尚未開發，中標發展商勢成為「開荒牛」，與鐵路站亦有相當距離，加上發展商手上有不少新盤單位庫存和近月市況未見理想，入標財團出價將趨向保守，決定把估值由6月時的約12億元，大降16.7%至33.3%，到8億至10億元。

綜合測量界對該用地的最新估值為8億至16億元，每方呎樓面地價2000至4000元。

 

27 Oct 2023

 

鄧成波家族逾億放售利園山道舖

【明報專訊】《施政報告》中無直接推出針對工商舖市場的措施，個別投資者對後市不感樂觀，蝕讓放售物業。由已故「舖王」鄧成波的家族成員持有的銅鑼灣利園山道61至73號寶榮大樓地下G及H號，現委託美聯旺舖放售，商舖面積1800方呎，意向價1.08億元，呎價約6萬元。

低6年前購入價近半

翻查資料，鄧氏家族2017年6月以2.08億元購入上述物業，上月以1.68億元放售，即約1個月調低叫價6000萬元或36%。若以現時1.08億元放售價計，鄧氏家族帳蝕約1億元或48%。

另中原工商舖副分區營業董事魏漣表示，觀塘偉業街105號早前拆售，已售出8樓全層，面積1676方呎，成交價約1000萬元，平均呎價約5966元。魏氏透露，項目2019年完成活化，總面積約2.19萬方呎，現時分拆出售，意向呎價約5900元至8000元，部分交吉及部分連現有租約出售，而地下、1樓、天台連電子廣告牌及大廈命名權一同出售，意向價約5000萬元。

27 Oct 2023

 

群盤齊搶攻加快推售步伐

施政報告》迎來「減辣」好消息，發展商推盤步伐隨即加快，繼嘉華牽頭的啟德海灣日前開價後，英皇旗下香港仔澄天落實今日開價，成為《施政報告》後首個開價的全新項目，預計首批推出不少於50伙，並以「較親民」價推售；會德豐地產亦部署推售灣仔春園街項目，此外碧桂園旗下九龍城瓏碧亦乘勢增優惠吸客。

澄天今日公布首張價單，項目提供110伙，面積245至881方呎，涵蓋1房至3房間隔。發展商表示項目將於今日公布首張價單，並計劃短期內開售。項目首批將推出不少於50伙，料以「較親民」價推出。

英皇國際集團有限公司副主席楊政龍表示，對於《施政報告》調整買家印花稅及新住宅印花稅等措施，對樓市起正面作用，有助提升投資者及外來人才的置業需求，料短期內將刺激市場交投，樓市長遠可平穩發展，同時，放寬買家印花稅亦貫徹港府招攬各地人才的施政方針，團隊積極考慮加入針對性的優惠計劃以吸納專才來港安居置業。
考慮增加專才優惠計劃

會德豐地產亦部署推出全新項目，會德豐地產主席梁志堅表示，集團未來將有不少全新項目推售，將推出位於灣仔春園街項目。春園街屬重建項目，毋須申請預售樓花同意書，項目共提供約80伙，料打造為精品豪宅項目。
春園街項目部署推

於《施政報告》前夕開價，由嘉華牽頭，夥拍會德豐地產及中國海外合作發展的啟德海灣，今日亦將公布最新銷售部署，嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）温偉明認為屬正面訊息，對市場具正面作用，當中額外印花稅（SSD）適用期，由3年縮短至2年，有望幫助帶動換樓鏈，增加住宅的供應。

至於本港居民購入第二項住宅物業需繳付的新住宅從價印花稅（DSD），稅率由15%減半至7.5%，他認為由於投資成本大幅降低，預期會有更多投資客買樓收租，令到市場上租盤增加。

至於合資格海外專才在港置業的印花稅，由「先徵後免」變為「先免後徵」，温偉明預期有望吸引更多海外專才來港，不僅對豪宅有利，由於不少來港專才屬年輕人士，相信上車盤最受惠。

全新焦點盤連環推售，亦有貨尾盤趁勢增優惠催俗銷情，碧桂園旗下九龍城現樓項目瓏碧，昨日亦更新價單，發展商表示，《施政報告》昨日出爐，旗下九龍城瓏碧亦推出全新價單，新增「早着先機優惠」現金回贈，由本周六（29日）起首10名選擇指定付款計劃的買家，於90日內提早成交即可獲得樓價8%的現金回贈，個別單位最高可獲贈約91萬元回贈。

項目由開售至今，累售68伙，共套現約5.6億元，項目平均呎價逾2.6萬元，其中逾9成單位已經收樓。

26 Oct 2023

 

THE HOLBORN單日連沽3伙

政府落實為樓市「減辣」，新盤市場成交有加快跡象，恒基旗下4個新盤，於《施政報告》發表後連錄7宗成交，其中鰂魚涌THE HOLBORN單日連沽3伙，呎價最高逾2.56萬。
呎價逾2.56萬

THE HOLBORN昨日沽出的單位，包括29樓B5室，面積255方呎，成交價653.09萬，呎價25611元；11樓A7室，面積230方呎，成交價508.74萬，呎價約22119元；以及15樓A7室，面積230方呎，成交價521.9萬，呎價約22691元。
HENLEY PARK 805萬售

同系啟德HENLEY PARK亦錄得兩宗成交，包括1A座23樓F室，面積384方呎，成交價805.14萬，呎價約20967元；另一個單位為1B座20樓H室，面積389方呎，成交價795.87萬，呎價約20459元。

紅磡BAKER CIRCLE．GREENWICH及粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna，亦各自沽出1伙。

其中，BAKER CIRCLE．GREENWICH 8樓N室，面積264方呎，以502.11萬成交，呎價約19019元；而ONE INNOVALE-Cabanna則以招標方式，售出E座地下16室連花園單位，面積278方呎，連86方呎花園，成交價495萬，呎價17806元。

26 Oct 2023

 

7指定區逾60年舊樓 申強拍門檻降至65%

【明報專訊】政府一直積極增加土地供應，行政長官李家超新一份《施政報告》提出多項措施，提速造地，以改變以往多年缺地的困境。政府主要提出3項措施，其中去年已提出放寬強拍申請門檻，經過各方持份者意見後，有初步建議，由現時80%放寬至65%至70%。

標準化補價擬擴至元朗北區屯門

政府消息人士指出，強拍申請門檻放寬程度除考慮樓齡外，亦考慮地區重建的需要。據悉，政府將7個區域納入為迫切重建需要的舊區，包括西營盤/上環、灣仔、長沙灣/深水埗、油麻地、旺角、馬頭圍（包括九龍城及土瓜灣），以及荃灣，上述區域樓齡50年以上的舊樓，強拍門檻由80%降至70%，涉及4000幢；樓齡60年以上門檻則降至65%，涉約1300幢，預期今年底公布詳情，以及提出法例修訂草案。近年積極參與舊樓併購的樂風集團，其投資管理總監梁鎮峰表示，集團歡迎當局放寬強拍門檻至六成至七成之法例修訂草案，相信可加快推動市區重建步伐，並有利該區之項目發展。

政府亦計劃在今年內恒常化工廈重建的標準金額安排，將適用範圍擴展至1987年前落成的特殊用途工廈，該等特殊用途工廈包括皮革廠、製衣廠及食物製造廠等，估計涉約100幢工廈。資料顯示，政府自2021年3月推出工廈重建的標準金額後，截至今年8月，過去兩年多合共有13宗相關申請，較有標準金額之前平均每年只有3宗工廈補地價個案為多，認為措施有成效，因此擬擴展至特殊用途工廈。

另政府建議擴大標準化補地價安排，分階段將標準金額擴展至新界農地，首階段對象是元朗、北區及屯門的現有新市鎮範圍及鄰近鐵路站的私人發展項目。據悉，具體詳情將在今年底前公布。

政府亦精簡法定及行政程序，如在12周內完成處理簡單業權查核個案，加快發放收地補償，亦加快圖則審批，今年內會公布全面採用建築信息模擬技術（BIM）製作和審批私人發展項目的建築圖則路線圖。此外，當局計劃活化紅磡站及周邊用地，重新規劃及發展紅磡站及周邊鐵路設施用地，以及香港體育館以南的臨海及碼頭設施用地，涉用地共約10公頃。消息人士亦透露，當局將會邀請港鐵（0066）進行初步研究，期望明年完成，不排除部分用地將作商業或住宅用途。

 

恒地中環新海濱地王 批圖則涉175萬呎

【明報專訊】恒地（0012）2021年以508億元投得的中環民耀街新海濱3號商業地王，未來將成本港地標物業，項目今年8月獲屋宇署批出建築圖則，總樓面約174.7萬方呎，項目由一幢4層高（在4層地庫之上）、1幢6層高（在4層基座及6層地庫之上）之商業物業，以及一幢6層高（在3層基座及6層地庫之上）的商業/「政府、機構及社區」物業組成。

葵涌貨櫃碼地皮 獲批建貨倉等涉496萬呎

屋宇署公布，該署8月份共批出22份圖則，包括9項住宅及商住發展、5項商業發展等，除中環地王項目外，由現代貨箱碼頭持有的葵涌貨櫃碼頭一幅地皮，則獲批建一幢12層高貨倉及1座1層高的保安室，涉及約496萬方呎樓面。

長實市建局土瓜灣項目A地盤批圖則

住宅方面，長實（1113）去年以近60億元投得的市建局土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街的「四合一」重建項目，其中A地盤部分，於8月份獲批圖則，由兩座27層高（在3層基座及1層地庫之上）商住及「政府、機構及社區」物業，涉及約28.54萬方呎樓面，當中住宅部分涉23.78萬方呎，非住宅涉約4.76萬方呎。

另據屋宇署數據，8月份全港未有任何私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，今次為有紀錄以來第9次錄得「零動工」的月份，而對上一次為今年1月份。同期共有3個項目落成，涉及97個私人住宅單位落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），較7月份128伙再減少24%，而今年首8個月共有33個項目，涉及7781伙私宅落成，佔差估署全年預測量約39%，並較去年同期13,925伙減少約44%，為近4年同期最少。

26 Oct 2023

 

啟德臨海新盤呎價1.97萬搶灘

啟德一個全新項目醞釀推售多時，發展商在《施政報告》前夕突擊開價，因應近期市況仍有待好轉，首批以低價出擊，每方呎1.97萬，入場價575萬，是近6年以來區內新盤呎價跌破2萬低水平，亦較二手市場呎價低約10%。

由嘉華、會德豐地產及中國海外合作發展的啟德海灣，昨日公布首張價單，涉及208伙，面積306至586方呎，涵蓋1房至3房，計算建期付款折扣及回贈後，折實平均呎價19798元，折實入場價575萬。
首批最低入場費575萬

嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）温偉明表示，項目將於今日起開放示範單位供參觀，將盡快進行收票，集團決定在《施政報告》之前公布首張價單，是因對香港樓市有信心，定價根據市況決定，項目推盤不計成本，堅持「明益買家」的策略，以量行先，政府已經留意最近市況，相信有利好樓市消息推出，發展商對政府有信心。
嘉華温偉明：以量行先

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，新盤陸續推出將帶動市況，樓價有機會提升，息口消息陸續被消化，成交亦將增加，今年餘下樓市市況，他認為情況未必太壞，如果明日《施政報告》公布減辣，必定可以刺激樓市。中國海外地產董事總經理游偉光表示，歡迎政府任何減辣措施，料交投將回升，發展商對市況有信心。
會德豐黃光耀：減辣必刺激樓市

啟德海灣為近年區內推售的全新樓盤首批單位中，首次跌破2萬水平，以近年推售的HENLEY PARK、MIAMI QUAY等樓盤，首批折實平均呎價介乎21088至24833元，啟德海灣較低同區新盤首批低6%至20%不等。項目位於海灣半島（Park Peninsula）之上，若與近年推出的位於半島上的臨海豪宅項目天瀧及澐璟比較，成交呎價介乎3萬至5.77萬不等，啟德海灣較之更低逾30%。追塑啟德區內過去推盤紀錄，項目更是自2017年5月天寰以折實平均呎價17888元推售後，近6年區內新盤首批新低。

項目首批不但較同區新盤為低，亦與二手市場有一定折讓，現時區內二手呎價約介乎1.89萬至2.29萬不等。中原九龍董事劉瑛琳表示，啟德海灣首張價單訂價克制，與同區二手屋苑有近10%折讓，折實平均呎價低於2萬，區內6年未見，可見發展商去貨態度明確，先求量、再求價的推盤策略，預料首批單位認購反應熱烈，可掀起搶購潮。
較同區二手呎價低約10%

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，項目以低價策略推盤，較同區新盤貨尾有一定折讓，加上政府今日將公布《施政報告》，將有減辣措施，項目將搶去市場焦點，預料除吸引用家外，亦吸引投資客關注。

位於承豐道15號的啟德海灣分兩期發展，合共提供2138伙，是次先推出第1期項目，涉及1017伙，預計2025年3月底落成入伙，樓花期約17個月。發展商是次提供4種付款方式，即供付款最高可享有22%折扣，建期付款除享有20%折扣外，買家提供完成交易，更可享有3%現金回贈，較即供付款折扣更多。有業界人士表示，建期付款折扣為高已成為大趨勢，較早前推出的將軍澳日出康城凱柏峰III，建期付款折扣同樣較即供為高。

25 Oct 2023

 

University Hill每呎1.61萬限量測市

新地多個項目部署推售，其中位於大埔白石角的University Hill，相隔約半年再次推售，昨日突擊加推新一張價單，涉及65伙，折實平均呎價16127元，較上一張價單低約2.4%，折實入場費320萬，發展商表示屬原價加推。

University Hill昨日加推第2A期6號價單，涉及65伙，面積介乎217至640方呎，涵蓋開放式至3房間隔，項目最高折扣維持15%，折扣後折實平均呎價16127元，較今年4月推售時加推的最後一張5號價單折實平均呎價16532元，調低約2.4%，發展商表示屬原價加推。
涉及65伙 最細217呎

項目於今年4月首度推售，當時推出首批123伙，折實平均呎價16288元，期後加推的61伙，折實平均呎價進一步下調至16168元，項目相隔6個月再次推售，折實平均呎價進一步調低至16127元，並創第2A期的新低水平，亦是整個優景里項目折實平均呎價最低的價單。
發展商：屬原價加推

價單顯示，整批售價最平的單位位於漾景閣1座2樓A2室，面積217方呎，屬開放式間隔，折實售價320.8萬，呎價14783元；最貴為漾景閣2座11樓A5室，面積634方呎，屬3房間隔，折實售價1104.89萬，呎價17427元。

至於呎價最低單位為漾景閣3座2樓A5室，面積443方呎，為2房間隔，折實售價610.57萬，呎價13783元。

位於優景里63號的University Hill第2A期共提供607伙，面積由206至851方呎，涵蓋開放式至3房間隔，項目於今年4月推售，並取得不俗銷情，項目進行首輪銷售後，隨即以第2B期接力推售，迄今已售出逾360伙，套現逾26.2億，即現時尚有約240伙可供推售，項目預計明年6月中落成入伙，樓花期不足8個月。

現時第2A期售出的單位中，造價最高為漾景閣第2座12樓A6室特色戶，面積851方呎，屬3房間隔，附設有262方呎平台及472方呎天台，單位於今年5月售出，成交價2108萬，呎價24771元，成交價及呎價均是2A期以及整個優景里項目的最高紀錄。

整個優景里項目分3期發展，合共提供1871伙，項目於去年年5月率先推出Silicon Hill，共提供576伙，並取得不俗的銷情，迄今已累售約565伙，套現逾45億；今年緊接2A期推出的2B期，共提供688伙，迄今已累售近600伙，套現逾40億，即整個優景里項目三期項目迄今累售逾1520伙，套現逾112億，即合計共有約345伙可供推售。

25 Oct 2023

 

澄天最快今開價 首批料涉50伙

【明報專訊】新《施政報告》今日出台之際，多個新盤蓄勢待發；英皇國際（0163）旗下香港仔約18個月樓花澄天，昨日起對外開放設於灣仔的兩個示範單位。英皇副主席楊政龍預告，項目有機會於周三（今天）《施政報告》發布後開價，期望趕及本月底發售。對另一大型新盤啟德海灣開售在即，楊表示不擔心競爭。

澄天提供110伙，首推料涉50伙；至於兩個交樓標準示範單位，其中1房示範位以18樓B室為藍本，實用287方呎，浴室設於房內、屬套廁格局；另一以18樓D室為藍本的示範單位，屬實用400方呎兩房戶，兩個示範單位均附設蒸爐、雪櫃、電磁爐以及洗衣機等家電，露台亦採「三合一」設計，共38方呎。

即日對外開放兩示範單位

綜合市場資訊，本月整體新盤成交暫累錄約175宗，其中華懋何文田站瑜一系列的瑜一‧天海，透過招標售出特色戶，為第2A座G樓Maison E室、3房間隔，實用940方呎連375呎平台，成交價2880萬元，實呎3.06萬元。華懋表示，整個瑜一系列今年初開售至今累沽約432伙，套現74億元。

本月一手成交累錄175宗

部分新盤亦提供新優惠。星星地產（1560）旗下元朗雨後已屆現樓，現經美聯購入一手單位的首3名買家，各可獲總值6萬元「入伙傢俬禮券」；建灝九龍城聯合道翻新項目文曜，首5名經香港置業入市買家，可獲贈1.76萬元家俬禮券。

25 Oct 2023

 

市建九龍城項目收31份意向

市建局九龍城啟德道/沙浦道發展項目，昨日截收發展意向，合共接獲31份意向書，包括長實、新地、恒基、信和、華懋、鷹君、中國海外、英皇國際、富豪酒店及資本策略等，符合市場預期。項目預期可提供約810個住宅單位，最新市場估值約25.7億至28.3億，每方呎樓面估值約5000至5500元。

英皇國際物業經理蔡宏基表示，項目靜中帶旺，而且鄰近港鐵站，同時集團在同區亦有其他發展項目。他又說，今日政府發表的《施政報告》，預期會有「減辣」等措施，相信短期內會刺激樓市交投。
英皇蔡宏基：項目鄰近港鐵站

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，項目連接啟德的地下購物街，是將來與九龍城之間的主要行人通道。但項目要提供300個公眾車場，再加上項目本身要求的車位，將增加建築成本。而且早前批出的政府地其餘標價遠低於中標價，因此調低項目估值約10%。最新市場估值約25.7億至28.3億，每方呎樓面估值介乎約5000至5500元。
高息下料發展商出價審慎

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，鄰近啟德地皮以低價批出，而且在高息環境下，建築成本及持貨成本增加，相信屆時推出招標時，發展商出價會審慎。

上述項目位於啟德道及沙浦道，鄰近富豪東方酒店，項目地盤面積約5.71萬方呎，可建總樓面約51.41萬方呎，預計可提供約810個住宅單位。另外，市建局會在項目撥出約8611方呎樓面，以提供一間幼兒中心予社區使用。

項目是將九龍城舊區與啟德發展區連接的重要節點，因此該局將重新規劃及重整道路網絡等，以興建一個面積約10764方呎的分層地下廣場，當中設有各類零售店舖，並連接一條新建的行人隧道至啟德發展區的地下購物街。

與此同時，項目亦會興建一個地庫停車場，提供約300個公眾停車位，期望能解決區內車位不足、減少違例泊車的問題。

25 Oct 2023

 

群盤「圍城」鬥快搶吸購買力

市場憧憬樓市有「減辣」消息，各發展商蓄勢待發，多個新盤短期登場，力吸各路客源；其中啟德海灣率先突圍，搶閘今日開價，發展商曾指，首批不少於約204伙，將以「驚喜價」推出，並採「先求量」推盤策略。

由嘉華夥拍會德豐地產、中國海外合作發展的啟德海灣第1期全速推盤，搶閘於《施政報告》前開價。嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）温偉明表示，啟德海灣銷售部署如箭在弦，在過去周末亦接獲不少有興趣準買家的查詢，為回應市場的熱烈迴響，項目最快有機會今天公布首張價單。
以「驚喜價」推出

發展商曾指，項目首批不少於約204伙，並以「驚喜價」推出，同時採「先求量」推盤策略。該盤昨日與中原進行項目簡介會，並安排參觀示範單位，吸引逾千名代理到場，了解項目優勢，為推盤前作好準備。

啟德海灣細分兩期發展，合共提供2138伙，第1期由3幢相連物業組成，細分為2A、2B及2C座，共提供1017伙，面積介乎269至771方呎， 戶型涵蓋1房至3房單位，另有特色單位，如低層連平台，高層連天台特色戶，單位間隔多元化。

項目提供388伙1房單位，佔全盤約38%，面積由288至315方呎；而2房戶共有564伙，佔全盤約55%，包括有326伙2房戶，面積427至508方呎，亦有238伙2房連儲物室/工作間單位，面積467至553方呎。

而3房戶則有57伙，包括28伙3房1套房戶，面積586方呎，亦有29伙3房1套房連工作間及洗手間單位，面積771方呎；最後8伙則為特色單位，面積269至771方呎。
首批不少於204伙

根據啟德海灣第1期的樓書資料顯示，全盤面積最細為2C座1樓M室，面積269方呎，另連122方呎平台。而面積最大為2A座1樓至35樓A室，面積771方呎，屬3房連套房加多用途房連廁。項目預計關鍵日期為2025年3月31日，樓花期長約17個月。

市場上多個全新樓盤醞釀應市，勢掀起新一輪新盤激戰；其中，新地部署短期內連環推5盤，合共涉及3932伙，包括矚目焦點盤之一的天水圍YOHO WEST部署下月中登場，而未來兩周則推出屯門NOVO LAND 2A期全新1座CHARLOT單位。

新地部署季內連環推5盤，包括全新盤及重推餘貨項目，共有3932伙應市。新地副董事總經理雷霆表示，天水圍天榮站第1期YOHO WEST銷售準備得如火如荼，部署11月中登場。該盤早前已獲批預售，共提供1393伙，將提供多元化間隔，預期落成日期為2024年9月底，樓花期不足1年，屬短樓花項目。
先推NOVO下月YOHO WEST接力

而季內集團亦將推出啟德天璽．天及天璽．海項目。當中天璽．海分2期發展，提供439伙，項目大部分單位擁有維港海景。而天璽．天分2期發展，第1期涉906伙，第2期共提供584伙，即共提供1490伙。

預計未來兩周推出NOVO LAND 2A期座向及景觀最佳的座數CHARLOT，雷霆形容屬「王者登場」，定必會掀起另一次搶購熱潮。而該盤在15個月內售出超過2600伙。除NOVO LAND 2A期CHARLOT之外，集團未來二至三周會推出大埔白石角University Hill第2期的餘貨單位約200伙。

雷霆指，無論政府新一份《施政報告》會否推出利好樓市政策，集團都堅持「月月有樓賣」。現時樓市管理措施已不適用，希望政府能夠就現時市況「撤辣」。目前暫不揣測《施政報告》實際內容，但相信之後市況會向好，市場上較多樓盤推出亦可百花齊放。
啟德「孖寶」盤快登場

新地代理總經理陳漢麟補充，NOVO LAND 2A期最後1座由CHARLOT第1A及1B座組成，共提供410伙，設多元化戶型，主打2房或以下戶型，佔標準單位近六成。項目標準分層單位提供1房至3房間隔，面積293至724方呎，另有20伙特色單位，面積273至1297方呎。

24 Oct 2023

樓價狂跌 蝕讓湧現 上車盤慘烈 撤辣聲熾熱

 樓價狂跌 蝕讓湧現 上車盤慘烈 撤辣聲熾熱

沙田第一城最新平均呎價跌至12,479元，屬2016年中水平。

10大屋苑7個貶值 第一城年內瀉13%最甘

通關後本港經濟復常不似預期，息口持續向上，拖累樓市頻現低價及蝕讓買賣，市場促撤辣招之聲不絕。今年截至10月中，10大二手屋苑中有七成已蒸發年內所有樓價升幅，其中以上車盤跌勢最慘烈，沙田第一城及天水圍嘉湖山莊最新呎價，已分別較去年底倒跌約13.5%及約12.3%。

嘉湖呎價$8459返6年前

本周三將公布新一份施政報告，市場指樓價持續下瀉，政府應推出利好樓市措施。事實上，全港10大藍籌屋苑本月截至月中為止的平均實用呎價，有7個較去年底已錄跌幅，當中，沙田第一城呎價最新報約12,479元，屬2016年中水平。嘉湖山莊則報約8,459元，也跌返2017年初價位。

沙田第一城向來是本港上車指標屋苑，2010年樓市辣招實施前，單月成交量都逾200宗，惟今年至今僅錄約100宗。美聯翁凱傑表示，受今年加息影響，買家對後市失去信心，令交投量非常淡靜，樓價同時下跌，兩房單位成交價今年最低跌至約377.8萬元。資料顯示，同面積單位2018年及2019年期間，成交價達598萬元，樓價跌幅約36.8%。

他又指出，現時屋苑有約500個放盤，當中約50個屬「測試水溫」，叫價偏離市價。隨着近期低於「4球」成交湧現，屋苑叫價低至約398萬元，放盤為2座低層單位，實用面積約327方呎，每方呎叫價約12,171元。

同屬細價屋苑的天水圍嘉湖山莊，今年樓價亦「跌得甘」。中原文家輝指出，屋苑現時有約350個放盤，入場叫價360萬元，單位為景湖居8座低層兩房戶，實用面積約442方呎，每方呎叫價約8,144元。資料顯示，同類型單位2021年期間做價曾達590萬元，單計叫價僅約兩年已低230萬元。

他又指，同屋苑套三房單位跌幅更明顯，個別近日做價跌至470萬元，平過近年兩房成交價，呎價僅約7,000餘元水平。

另外，東涌映灣園10月未錄成交，項目9月平均實用呎價約10,459元，亦較去年底跌約2.6%。鰂魚涌太古城本月中的平均實用呎價約15,588元，今年累跌約2.1%。事實上，該屋苑過往樓價逾千萬元的兩房則王，近日做價都跌至約800萬元。

美孚低估價8%沽 輸兩成

市場蝕讓及跌價情況嚴重，香港置業吳志輝稱，荔枝角美孚新邨本月暫錄14宗成交，有4宗出現虧損，最新為6期恒柏道11號高層C室，實用面積約509方呎，原則兩房間隔，6月放盤680萬元已屬蝕讓價，終進一步減至570萬元成交，低估價約8%，呎價約11,198元。原業主於2019年2月以726萬元入市，持貨約4年半，帳面損失約156萬元或約21.5%。

世紀21奇豐莊端生指出，馬鞍山銀湖‧天峰6座高層B室，實用面積約1,856方呎，四房間隔享海景，放盤8個月累劈310萬元，以2,690萬元連車位售出，呎價約14,494元。同座一個中層同室單位，坐向相同，去年8月連車位售約3,341萬元，最新成交樓層明顯較高，卻賣平約651萬元，差幅約19.5%。


原文網址：樓價狂跌 蝕讓湧現 上車盤慘烈 撤辣聲熾熱 | 東方日報 | 產經 https://orientaldaily.on.cc/content/finance/odn-20231024-1024_00202_001/

24 Oct 2023