內地喜茶連環租舖 16萬落戶旺角
餐飲業續擴充 本地客租尖沙咀3千呎地庫
內地連鎖茶飲店「喜茶」連環擴充，包括租用旺角豉油街舖。
餐飲續有擴充，當中以內地餐飲仍是擴充主力，茶飲店「喜茶」連租兩舖，包括旺角豉油街地舖，月租料約16萬。另尖沙咀加連威老道原由NIKE逾200萬租用4層旗艦店交吉一年，業主分拆並租出地庫予本地餐飲，月租約10萬元。
近日核心區續錄餐飲擴充個案，而近月內地餐飲品牌相繼擴充，熱潮持續。旺角豉油街28至034號地下1及2號舖，面積約979平方呎，獲內地人氣茶飲店「喜茶」租用，月租料約16萬元。該店現正進行裝修，店外已掛起廣告板，預告快將開業。該店位於豉油街並鄰近西洋菜南街，屬旺角最旺地段之一。據悉，該店曾由鞋店租用，早前遷出。
銅鑼灣駱克道分店 剛開業
喜茶早年曾攻港，疫情期間稍為減分店，如今重新擴充。據悉，該品牌早前租用銅鑼灣駱克道518號地下舖位，面積約1,005平方呎，月租料約17萬元，該店於本月初正式開業。
舖位處崇光百貨後面，可見品牌專攻核心區人流暢旺地段作據點。據了解，喜茶亦於非傳統核心區擴充，包括預租屯門Vcity商場開設分店。
核心區錄得不少餐飲租舖個案，消息指，加連威老道20至22A號瑞生尖沙咀酒店地庫，面積約2,859平方呎，以每月約10萬元租出，消息稱新租客為本地餐飲。該酒店鄰近The One商場，地段今年亦錄不少餐飲租舖。
加連威老道複式舖 分拆招租
翻查資料，該酒店基座部份，即地庫至二樓巨舖，面積合共約12,903平方呎，曾由運動服裝NIKE專門店租用1，月租曾高見227.8萬元，惟去年7月品牌遷出。期間業主亦曾放租，惟未獲承接，本年初曾獲特賣場以20萬元，短租地下及1樓。較早前，業主委託代理行再放租4層樓面，意向月租約120萬元，已較高峰期降低近5成。相信因業主有見大手租務相對淡靜，現決定分拆舖位招租，並先租出物業地庫，而地下至2樓仍希望物色零售商戶。
地監局前主席陳韻雲沽尚匯 帳面蝕百萬
前地產代理監管局主席陳韻雲或相關人士，以1750萬元沽出灣仔2房單位，持貨12年貶值約100萬元。
【本報訊】樓價走勢飄忽，不少名人選擇沽貨離場。市場消息透露前地產代理監管局主席陳韻雲或相關人士，剛以1,750萬元，沽出灣仔2房單位，持貨12年貶值約100萬元。
相關位為灣仔尚匯中層A室，實用面積690平方呎，屬於2房間隔，望開揚維港景觀，屬於區內優質項目，單位去年年中叫價2,650萬元放盤，數度調整價格後，日前以約1,750萬元易手，呎價25,362元，比銀行網上估價1,676萬元高約4%。原業主早於2012年以約1,850萬元購入，是次易手帳面蝕讓約100萬元。
收租多年 料實賺離場
區內代理透露，單位購入後一直用作收租，而且租金持續上升，最初早於2014年月租約3.7萬元，2016年升至3.9萬元，至去年中以約4.1萬元租出。換言之，是次沽貨僅屬帳面蝕讓，多年租金收入已經穩賺離場。
資料顯示，資料顯示，位於灣仔告士打道的尚匯，前臨灣仔運動場及維港，視野十分開揚，當年發展商推售時吸引不少投資者入市。其中，陳韻雲透過不同公司名義購入6個單位，涉及約6,610萬元。當中有5個單位曾於2019年以一籃子方式推售，當時叫價8,030萬元，惟未能成功脫手。
西半山嘉富臺 1430萬沽
至於其他豪宅方面，西半山干德道嘉富臺低層B室，實用面積764平方呎，屬於3房間隔，原業主早於1999年以約567萬元購入，剛1,430萬元易手，持貨約25年，帳面獲利1,363萬元離場；同區樂信臺3座低層D室，實用面積746平方呎，剛以約1,400萬元易手。
工商舖7月238買賣 按月微跌
中原（工商舖）統計，7月份工商舖買賣價量表現一般，共錄得約238宗工商舖買賣成交，較上月微跌約1.6%，對比2023年同期亦微跌約4.8%。至於成交金額方面，在缺乏大手買賣成交下，全月共錄得約27.52億元，較上月減少約7.6%，按年對比則見跌約26%，主因去年同期啟德沐泰街7號THE HENLEY地下連一樓以約5.28億元易手，致令兩者基數相差較大。
中原（工商舖）董事總經理潘志明表示分析，礙於全球經濟復甦步伐放緩，現時市場對投資工商舖物業較為審慎，加上銀行取態更見保守，物業回報更需較以往有所提高，才可吸引投資者入市，因而導致還價幅度相對較大，而近期市場出現個別超高回報的買賣成交，亦為工商舖帶來新投資方向。
九龍塘酒店屋地 近2億放售
第一太平戴維斯香港住宅銷售、發展及投資部高級經理但泰利表示，獲業主委託放售九龍塘金巴倫道37號。該物業地皮面積約9,684平方呎，現狀為一幢兩層高住宅別墅現作賓館用途。物業可連同現有賓館牌照及/或以公司股權轉讓方式以現狀出售。他指，現業主初次放售叫價1.98億元，適合改裝或重建自住。
他指，物業現配備近8,000平方呎的戶外空間，以城規會分區計劃大綱圖標示該地積比率為0.6倍，補地價及成功批核後最大可重建面積達5,810平方呎。
3大推高租務需求「新引擎」
空置率近年持續維持穩定及偏低水平。由2019年至2023年期間，徘徊於3.7％至4.4％，踏入2024年，更是回落至4.1％。（資料圖片）
近期樓市正處於租務旺季，成交相當暢旺，加上近期一手樓市缺乏焦點，因此租務及租金走勢更備受市場關注，適逢筆者日前召開記者會公布有關租務最新內容，故信手拈來於本欄分享一下。
其實自從5至6月開始，筆者已多次提及，留意到愈來愈多內地生、外來高才、專才及其受養人持續湧港，衍生出不少租賃需求，在此不贅。筆者今次決定由另一些較少受人提及的角度，再去細看租務市場未來前景。
首先，根據政府統計處數據顯示，雖然自從疫情以來，香港一度經歷「移民潮」，但其實自2021年起，人口已經「觸底」，根據最新2023年底人口數字，不僅較移民離港高峰期回升約10萬人至750.3萬人，創有紀錄以來次高，而且僅與2019年錄得的752.1萬人的高位，相差不足2萬人，估計隨着各地人才湧港步伐進一步加快，勢刺激本港租賃需求。
住宅空置率 回落至4.1%
與此同時，根據英國內政部資料，2023年全年BNO申請數目僅約3.76萬宗，較2022年大幅減少約34%。若與移民高峰期的2021年錄得約9.64萬宗相比，更是大減逾6成，充分反映移民離港熱潮已退。隨着近月英國有進一步收緊移民政策之勢，相信未來本港移民潮將進一步褪色。不得不提的是，近期筆者與前綫同事討論所得，近月已陸續有部分移居人士決定回流，似乎漸成香港租賃市場需求「生力軍」。根據美聯物業分行數據顯示，由本行今年上半年促成的租務交投中，不少均屬移民回流客的租樓及買樓個案。
若以比例而言，當中租賃交投所佔比例近7成，至於買賣僅佔約3成，反映大部分回流客均採取「先租後買」策略，先觀望樓市走勢再決定入市時機。
此外，根據美聯物業研究中心綜合差估署資料，空置率近年持續維持穩定及偏低水平。由2019年至2023年期間，徘徊於3.7%至4.4%，踏入2024年，更是回落至4.1%，反映住屋需求延續有增無減，有助支持租金向上。
綜合以上因素，除了各方人才及其受養人等持續湧港刺激租務市場外，移民潮逐漸褪色、由各地回流的人口漸漸增加，配合空置率低企，此3大「新引擎」均同時有助推高租務需求。
只要9月份美國聯儲局落實減息，相信有助刺激整體樓市。「租轉買」個案及觀望中的購買力肯定有所增加，有助樓市爆發新購買力，令樓市「買賣」及「租賃」市場「雙頭車馬」雙雙向好，帶動樓市重拾升軌。
美聯堅定前行 推時尚商務衣着政策
美聯集團（01200）於2024年上半年開創佳績，已公布「盈喜」，預期首5月盈利達港幣1.7億元。為嘉許表現傑出的代理精英，日前假酒店舉辦上半年頒獎禮，集團主席黃建業及副主席黃靜怡親領眾住宅部管理層出席嘉許，頒獎禮以「初心如一堅定前行」為主題，寄語美聯精英於毋忘初心，攜手前行必可再創高峰。
是次頒獎禮頒發多項重量級大獎，其中「集團最高盈利貢獻大獎」由美聯物業住宅部勇奪，並由集團行政總裁（住宅）馬泰陽及美聯物業住宅部行政總裁布少明攜手領獎。「住宅部最高盈利貢獻大獎（以盈利計算）」及「住宅部最高盈利貢獻大獎（以盈利率計算）」雙雙由九龍區奪得。頒獎禮上亦宣布全新的衣着政策，容許旗下代理，以「時尚商務」（Business Smart）的衣着上班，配合集團年輕化的形象及發展路向，亦希望同事可在愈趨皓熱的天氣下，穿上更輕便舒適的衣服為客戶提供專業服務。
新地暫停掃管笏項目的啟示
嘉興地產行政總裁謝順禮
近日市場傳出新地在掃管笏的住宅項目將會暫停興建，引起市場有不同的猜測。到底新地暫停掃管笏項目的消息對樓市有甚麼啟示？
政府在2月底宣布全面撤辣，之後香港樓市出現小陽春，樓市交投量隨之大增。根據土地註冊處資料顯示，2月份的一手住宅登記宗數只有367宗，而其後3個月分別是1,499宗、3,636宗以及1,934宗，但在6月份卻回落至980宗，反映一手住宅成交量已經大幅放緩。
同時，發展商每次推盤都要大幅減價才能吸引買家入市。就以屯門新盤意嵐為例，項目鄰近黃金海岸商場或及愛琴海岸商場，日常購物相當方便，區內更設有多間國際學校。意嵐由兩座住宅大樓組成，戶型涵蓋開放式至3房，實用面積由204至767平方呎。發展商首批平均呎價格竟然低於10,000元，一個206呎單位只需要184萬元，被市場形容為「用車位價格就可以買到住宅單位」，但銷情卻是一般，市場相信這正是新地暫停屯門掃管笏項目的原因。
有網民形容這次暫停掃管笏事件為「新地爛尾項目」，但筆者認為以新鴻基的實力絕對沒有資金問題。例如新地在上個月都以6.2億元成功買入沙田小瀝源住宅地皮，反映新地對後市仍然是樂觀的。
或減本地住宅未來供應量
掃管笏項目原先預計興建樓高11至20層的住宅，可以提供1,326個住宅單位，而新地已經向政府支付26.83億元的補地價，故此發展商只需要再投放數億元，便可以樓花出售。但是新地的選擇卻將項目停工，相信跟發展商現時的一手存貨量有關。全港現時的一手存貨量高達2.2萬個。截至今年6月，新地有3,641個貨尾單位排首位，第2位恒基亦有3,418個單位，還未計算即將落成的單位數量。但新地畢竟也是香港龍頭發展商，這次的帶頭暫停住宅項目，假如其他發展商跟隨或拖慢項目興建進度，將會減少本地一手住宅的未來供應量。
另一方面，發展商暫停住宅項目興建，亦會對政府賣地計劃造成極大負面影響。假若政府不想地價不斷下跌或者賤賣土地，同時又不想影響整體房屋供應量，可能會把現時公私營房屋住宅地的比例由7比3調整到8比2，屆時市場會預期未來私人住宅供應量就會減少，假如再加上美國減息，香港樓市便可以穩定下來。
只作內部傳閱及參考用途
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