美國9月減息機會大增，新盤重整旗鼓趁機推售。7個全新項目整裝待發，準備9月搶灘，率先上演減息後搶客前哨戰，可供發售共2,871伙，按月激增逾12倍，當中啟德3盤更有機會正面交鋒。分析指，如發展商開價克制，料可誘使投資者趁減息入市，刺激9月一手交投重上逾千宗。
新盤8月持續偏靜，至今暫只有2個全新項目推出，可售共213伙，令月內成交急跌至約410宗，全月能否突破500宗存疑，但隨着美國下月或減息，料新盤9月將逐步回復旺勢。
據本報統計，有7個新盤正籌備最快9月搶閘出擊，分別提供110至906伙，集中市區項目，涉5盤共2,637伙，相當同月潛在新盤供應92%，意味市區新盤搶客戰將一觸即發。
其中，啟德作為住宅供應庫，更有3盤蓄勢推售，包括新地 （00016） 發展的區內天璽‧天第1期，提供906伙，是3個潛在啟德盤中最多，亦是繼同系元朗The YOHO Hub II（939伙）於今年5月中推出後，一手市場約4個月以來伙數最多項目。
新地雷霆：未來兩月3盤齊發
翻查發展商早前指，該項目預計9月初上載樓書，提供開放式至4房，定價將參考同區物業及港島和九龍豪宅項目。
新地副董事總經理雷霆回覆本報指，聯儲局已發出明確信息，就是減息周期將開始，無論對樓市的用家及投資者，都是很大的動力，集團未來兩個月將會3盤齊發，分別天璽‧天第1期、北角海璇II、以及元朗The YOHO Hub II。
另一個由會德豐地產、恒地 （00012） 、新世界 （00017） 及中國海外 （00688） 合作的啟德承豐道19號項目第1期，亦有機會9月應市。
據資料顯示，承豐道19號分3期發展，共1,590伙，已全數獲批預售，當中第1期提供361伙，可挾現樓形式銷售優勢。
會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀回覆指，美國減息訊號清晰，隨着減息周期展開，對樓市帶來正面影響，帶動成交向上，且對樓價有支持，該公司正積極籌備承豐道19號第1期及藍田KOKO系列現樓餘貨銷售，有機會最快本季推出。
此外，中國海外發展的啟德項目維港‧雙鑽，同樣準備就緒，該盤繼本月初宣布取得入伙紙後，發展商早前進一步舉行亮燈儀式，為隨時推盤揭開序幕。該項目由2座組成，共設702伙，標準戶由開放式至3房間隔，另有設特色單位，是中海外繼2021年推出維港1號後，再度推售同區樓盤。
至於港島方面，2個全新項目亦有望接力推售，較矚目如長實 （01113） 與港鐵 （00066） 合作的黃竹坑站港島南岸Blue Coast第3C期，涉558伙，戶型料與Blue Coast第3B期提供2至4房接近，發展商早前指，有機會9月展開銷售。
業界料開價續克制 刺激成交
新界依舊以上車盤作主戰場，除早前已命名的麗新 （00488） 旗下元朗尚柏共112伙預計9月推出外，恒地發展的大埔迎林，亦都有機會最快9月啟動推盤計劃。當中，尚柏提供1及2房，主打一房設87伙，而後者涵蓋開放式至2房，另設小量特色戶，亦集中1房及2房供應。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，減息對樓市正面，但仍有其他不利因素影響着樓市，料發展商暫時難以採進取價推盤，倘新盤開價維持克制，料市場有足夠購買力消化多個新盤同時應市，並可誘使投資者趁減息入市，刺激9月一手成交重上逾千宗。
減息升溫帶動新盤交投略回暖，過去周末一手錄77宗成交，按周增2.9倍，並創4個周末新高；當中，鰂魚涌FINNIE於上周六首輪推售60伙，即日沽78%單位，隨即加推兼盡推最後餘22伙於周三（28日）發售，折實507.1萬元入場。
FINNIE加推22伙 折實507萬入場
過去周末共22個新盤錄得成交，售出共77伙，較前周末（8月17至18日）錄20宗交投，按周增57宗，增幅2.9倍，並扭轉自7月底以來，連續4周末交投量遞減走勢。
大部分成交來自市區項目，包括宏安地產 （01243） 旗下FINNIE上周六發售60伙，即日沽47伙，銷售率達78%，套現逾2.8億元，當中34伙1房沽清，並有大手客一擲逾2,700萬元連購4伙。
發展商乘勝追擊即晚加推3號價單，包括7伙一房及15伙兩房，實用面積245至364平方呎，折實507.1萬至914.3萬元，折實呎價20,698至25,118元，入場單位為23樓A室，實用面積245平方呎，折實呎價20,698元。
參考新價單21樓B室，實用面積364平方呎，價單定價996.9萬元，較上批20樓B室定價988.8萬元，略高0.8%，計及樓層因素，料屬原價加推。
信置 （00083） 與會德豐地產牽頭的西南九龍維港滙系列，周末也連沽2伙，吸金6,400萬元，其中維港滙I的1座18樓B室，實用面積948平方呎，以3,200萬售出，呎價33,755元。會德豐地產與港鐵 （00066） 合作的將軍澳日出康城PARK SEASONS同期沽共3伙，涉資共1,983.6萬。
北角海璇II首推10伙 明起標售
另外，新地 （00016） 旗下北角海璇II，首度推出10伙於周二（27日）起標售，分布3座7至16樓的A及B室，實用面積1,155至1,492平方呎，採3及4房，以每日招標及截標形式銷售。招標文件顯示，項目提供360及720天特長成交期計劃，買家亦享提前入住，另亦設相等樓價4.25%印花稅直送及家具組合等優惠。
憧憬減息，準買家積極物色筍盤，過去周六、日兩天，10大屋苑交投維持在雙位數成交，屬連續４周。其中，沙田第一城連錄3宗成交，包括2房戶蝕讓個案。業界料，下月聯儲局正式啟動減息後，積累的購買力將會釋放，樓市氣氛將會反彈。
上周六、日，中原10大屋苑錄11宗成交，較前周減少1宗；美聯則錄12宗，按周跌14%；利嘉閣錄8宗買賣，升14%；而香港置業錄5宗，跌17%（4大代理選取屋苑有別）。
各主要屋苑中以沙田第一城表現較佳，周末錄3宗成交，中原分區營業經理侯惠良表示，最新成交包括19座高層C室，實用面積327平方呎，2房間隔，議價後以425萬元易手，實用呎價12,997元。原業主於2020年以558.8萬元購入單位，持貨約4年，帳面蝕133.8萬元，貶值約24%。
至於其他地區，二手屋苑普遍睇樓量輕微回升，但交投未見增加，有前綫地產代理指，部分準買家積極睇樓物色心水單位，為落實減息前作準備。另外，元朗區及將軍盤區兩天各僅錄約5宗成交，
YOHO Town持貨4年 蝕105萬
中原副區域營業經理王勤學表示，YOHO Town於亦於過去周末連錄2宗成交，其中2座中層B室，實用393平方呎，2房戶，最新以525萬元易手，呎價13,359元。原業主於2020年以630萬元購入，持貨4年帳面蝕讓105萬元或17%。
而同區譽88則錄持貨11年平手離場個案，單位為2座中層D室，實用519平方呎，剛以508萬元沽出，呎價9,788元，原業主於2013年以490.2萬元購入，現帳面僅獲利17.8萬元或4%。
大埔天鑽3房 呎價13430元
另外，美聯物助理區域經理楊浩然表示，大埔半山天鑽5座高層A室，實用892平方呎，3房間隔。單位早前以1,250萬元放售，被家庭客議價52萬元後以1,198萬元承接，呎價13,430元。原業主2020年以1,359.1萬元購入，持貨4年帳面損手約161.1萬元或12%。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，聯儲局將於下月議息，買家大多採取觀望態度，相信下月聯儲局正式啟動減息後，積累的購買力將會釋放，樓市氣氛將會反彈。
另外，美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，由於新盤搶客及二手客觀望減息等因素，窒礙二手市場交投，9月份息口走勢更趨明朗，可帶動整體樓市交投。
樓市撤辣後，換樓市場明顥轉活，不少老牌家族趁機放售手頭豪宅單位。市場消息透露，五洲琴行趙崇烈家族接連沽出2個豪宅單位，套現逾4,000萬元。
貝沙灣3房2千萬沽 低估價14%
市場消息透露，薄扶林貝沙灣4期7座低層C室，實用面積1047平方呎，屬於3房間隔，業主原本叫價2,480萬元放盤，議價後以2,000萬元易手，較銀行網上估價2,314萬元低約14%。
區內代理透露，該單位業主為五洲琴行創辦人趙崇烈及相關人士，單位一直用作收租，原本收租每月約4.5萬元，租客5月完約後遷出，業主放盤不久即獲承接。該家族早於2004年以約1139萬元購入，持貨約20年，帳面獲利約861萬，升值76%。
資料顯示，趙崇烈家族，於今年2月以1850萬，售出何文田半山壹號半山徑28號一個高層單位，實用面積1,259呎，呎價14,694。
單位早於2008年以約1,890萬元一手購入，持貨16年，帳面蝕約40萬元。不過，趙崇烈同期以200萬元沽出半山壹號一個車位，獲利111萬元，故屬於平手離場。短短約半年連沽2個豪宅單位套現約4,050萬元。
資料顯示，五洲琴行由趙崇烈（Anthony）於80年代創立，代理多個歐洲名牌鋼琴，例如西德德寶（Trebel）及英國金獅（Kingsberg）等，並以全港首創買琴免息分期付款成功打響名堂，並在地產低迷期自置舖位，現時仍有多家分店。
統計指，7月商舖出現交投量跌價升情況，成交宗數跌逾1成。工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，7月份商舖註冊宗數錄77宗，按月下跌約12.5%，註冊金額則錄約12.5億元，按月上升約65.9%。
若按銀碼劃分，價值500萬元或以下及介乎500萬以上至1,000萬元的商舖註冊量最新分別有41宗及11宗，按月分別下跌約9宗及8宗。介乎1,000萬以上至2,000萬元及2,000萬元以上至5,000萬元物業分別錄得13宗及9宗，按月分別上升約3宗及1宗。而介乎5,000萬元以上至1億元的商舖註冊量亦錄得2宗。
華潤隆地5.4億 購藍塘傲商場
另外，上月錄得1宗逾億元註冊成交，華潤隆地以約5.4億元向麗新集團及帝國集團，購入將軍澳唐賢街29號藍塘傲基座商場，物業商舖部分佔地4層，另提供154個車位。
按地區劃分，7月各區註冊登記宗數按月個別發展。其中九龍區最新錄得38宗，按月上升約22.6%。而港島區及新界區則分別錄得14宗及25宗註冊，按月分別下跌約17.6%及37.5%。至於四核心區（中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀）的註冊成交則錄得8宗，按月減少2宗註冊。
本港樓價回落之際，租金則持續攀升，有學者認為，若政府落實「優化」高才通計劃，可進一步刺激租金及租務交投；預計今年全年租金會上升約6至7%。
中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，目前買樓收租回報率約3.2至3.5厘，如果購入價低，租金可以達到4厘，隨着美國下月有機會減息，相信再過數個月，買樓租金回報或較定期存款息率為高。
他建議，有興趣買樓收租準買家，可以現時物色筍盤，再待減息後入市，認為投資東鐵沿線物業的性價比最高，因為沿線有多所大學，足以支持租務。以大圍區屋苑為例，假設年租金為30萬元，樓價約800萬元，租金回報近4厘。
若優化高才通計劃 助刺激交投
最新有調查顯示，絕大部分來港專才選擇在港租樓，只有不足1成選擇買樓。政府近期亦透露有計劃「優化」高才通計劃，以涵蓋更多大學，他認為，措施可進一步刺激租金及租務交投，保守估計最少升5%。展望全年租金走勢，他預計，租金會上升約6至7%。
他續指，租金與樓價要達致相應水平，租金才有力支持樓價穩步發展，「目前租金指數只不過到達120點，樓價指數現時達到約140點，兩者目前有約20點差距，這趨勢持續的話，當兩者均達到130點，則會達至均衡的水平。」
今年商業氣氛一般，帝國集團認為，整體市場挑戰大，加上空置率高企，甲廈租金仍有壓力。集團亦指，黃竹坑商業區整體配套日漸成熟，亦可吸引金融科技客戶作擴充。
帝國集團資產管理董事李康妮形容，目前整體商業市場面對頗大挑戰，「全球經濟挑戰大，亦有不明朗因素，企業普遍傾向保守，在租用寫字樓上採審慎態度，並以減省成本為主。」整體需求疲弱，而甲廈面對較大困難，是供應很高，「2024年已有多幢甲廈落成，涉及約120萬平方呎，而每年整體吸納量約100萬呎。寫字樓空置率維持高企料持續，因吸納量不足以消化。未來兩三年，尚有350萬平方呎新供應，不論核心區及非核心區，租金尚有下跌壓力，下半年料跌2至5%。」
黃竹坑住客增 利商戶進駐
帝國集團旗下黃竹坑香葉道全新甲廈S22去年初落成，總樓面約16.3萬平方呎，至今出租率約3成，包括集團自用3層總部樓面，涉及約2.4萬平方呎。
李康妮指，黃竹坑區為新興商業區，項目亦獲不少外區客前來睇樓，考慮作搬遷，「選擇黃竹區作據點的商戶類型多，例如很多企業老闆居住南區，亦希望辦公室設於黃竹坑。」最關鍵的，是黃竹坑配套比以前成熟，她謂南港島綫通車後，與金鐘僅兩個站距離，而Southside商場今年正式開業，餐廳、商店等配套成熟，「再加上黃竹坑多個新樓盤落成，區內住客增加，便有相應樓面需求。」她解釋，例如S22低層全層8,633平方呎單位，便由香港芭蕾舞團租用，「例如陸續有其他半零售的商戶包括健身中心、教育中心等洽商，反映區內人口增加而產生需求。」
對於商廈整體需求上較為疲弱，她指相對積極擴充的，為金融科技行業，近期亦有相關企業落戶黃竹坑，「數碼港營運多年，培育了很多新金融科技企業，當他們漸自立門戶，便會考慮南區作據點。黃竹坑比數碼港成熟，可吸納金融公司租用。」
面對同區有不少全新甲廈，她指S22在新甲廈中，地理上最接近港鐵站，並擁有3.8米特高樓底。此外，全幢採用Wi-Fi 6，網速非常高配合新企業。
尖沙咀酒店項目 料明年開業
集團同區項目方面，帝國於2017年以18億元購入黃竹坑天豐工業大廈87%業權，其後統一業權，並完成補價金額逾8.06億元，原部署重建商廈。李康妮表示，因應目前甲廈市況，暫緩重建計劃，現階段把物業先作收租。
另外，集團其中一大重頭戲，為尖沙咀「海員之家」酒店重建項目，涉及500間客房，投資額達60億。她透露，項目明年第三季可望開業，早前亦落實與洲際酒店集團合作，由旗下品牌金普頓負責營運。她亦留意到今年旅客消費一般，「有留意到暑假不論酒店入住率以及房價，均出現下跌，長住客人減少。」面對市況具挑戰，她謂集團會好好部署，如何吸引客人前來酒店，「例如酒店餐廳部分包括頂層單位，正物色特色酒吧及星級廚師，透過合作夥伴做好品牌，希望與同區最高級酒店看齊。」
筆者於日前專欄談及，近期地產代理業界聯同政黨表達銀行業要求提前還款及按揭審批問題，冀港府可以協調及提供援助。言猶在耳，金管局日前正式公布，將聯同3家大班銀行成立中小企融資專責小組，協助中小企處理融資及按揭貸款問題，承諾只要客戶提供所需文件，將於2周內回覆審批結果。
筆者自然深明，今次金管局及銀行業的聯合舉措，當然難以立竿見影地令樓市急速反彈，但政府迅速回應業界人士訴求，足證當局有聆聽業界聲音，而且銀行業界樂意為置業人士增加樓按程序的透明度，減少買賣流程上的不確定性，勢有助提振買家入市時的信心，對樓市而言自然是利好的。
事實上，任何政策都是根據市民、經濟及法規需要而制定，應該因應市況檢討或調整。現時香港經濟仍有待進一步復甦，香港政府更應主動積極去推動有利香港的政策。按揭只是其中一例，其他如人口的流動、跨中港兩地的福利等，都需要不時檢定，一些長遠利好，但短期影響經濟的政策可暫緩執行，為香港營造最好的發展條件。
美聯樓價指數 連跌9周
容筆者舉一個簡單的例子，國內最近首度開放非中國籍的港澳永久居民辦理「回鄉證」，鼓勵在港澳居住的外國人，加入大灣區發展。此舉原意是好，但是以香港現時「求才若渴」的情況，或許應專注於「搶人才」來港，對經濟才有更大的效益。
以現時樓市的情況，政府的出手可算是合時。鑑於美國聯儲局9月減息機會高唱入雲，全城正靜待減息，當下一、二手市場成交疏落，整體交投步伐明顯放緩，樓價亦持續疲軟。「美聯樓價指數」最新報130.7點，按周跌約0.54%，連跌9周；本年迄今樓價跌近5%，續創近8年新低。
短期私人住宅供應仍然偏高，資料顯示，7月份累積貨尾量（包括樓花及現樓）錄約22,261個單位，較6月約21,915伙按月增加約1.6%，比起去年底21,886伙亦升約1.7%，在貨尾持續積壓之下，估計發展商仍會持續採取低價銷售策略，難免影響二手樓價走勢。
值得一提的是，因應市況改變，發展商亦主動「變陣」另覓出路。日前有大型發展商將部分一手餘貨由出售轉作出租，雖然以數量而言，並不足以令一手庫存量即時大降，但如果獲得其他發展商「仿效」，相信可減低新盤之間的價格競爭。
假如新盤鬥劈價賣樓的壓力減低，料可增加樓價回穩的機會，發展商亦可靜待未來減息周期來臨，再視乎市況發展而伺機發售；另一方面，適逢近日屬租務旺季，一手賣轉租亦可「食正」租務熱潮，對二手及租賃市場而言，可謂一舉兩得。
近日特首李家超為了10月份的施政報告，率領各位司局長前往大埔出席地區諮詢會，聽取民意。房屋問題當然是市民非常關注的其中一個重要議題，當中更有市民向特首建議：政府應該考慮重推租者置其屋計劃。
租者置其屋計劃由香港首任特首董建華在1997年第一份施政報告中提出，計劃可以讓公屋租戶購買自己居住的公屋單位，目標是讓全港70%居民成功置業，當時推出可以說大受市民歡迎，直至2005年才停止這項計劃。
重推計劃 穩定民心
在租者置其屋計劃推出的八年期間，房委會一共推出39個屋苑，大約有183,700個出租公屋單位供住戶認購。政府選擇在1997年末香港回歸初期時推出計劃，其中一個原因相信是香港回歸前已經有一大批港人選擇移居海外，設立這項計劃有助穩定民心，而香港在過去數年也有數十萬市民移居海外，故此假若重推租者置其屋計劃，相信同樣有助穩定民心。
可能有人會問：現在香港樓市這麼差，公屋租戶會否依然購買？又會否令到現時樓市雪上加霜？
筆者認為假若政府按照1997年的標準來定價，也就是按照市場價的兩折出售的話，相信一定吸引公屋租戶購買。一旦公屋租戶變成業主，他們將會減少移居海外的念頭，也有助提升香港的凝聚力。此外，公屋和私人住宅基本上是兩個不一樣的市場，因此對香港私人住宅的影響並不大。
另一方面，由於發展商現時積存大量貨尾單位，假如政府現時賣地，相信價錢會很低，除了浪費珍貴的土地資源之外，更會推倒香港的樓市，形成負面惡性循環。故此，筆者認為政府應該暫停賣地，以減少未來私人住宅供應量。同時，政府亦可以考慮把一些私人住宅土地改為興建公營房屋，藉此縮短公屋輪候的時間。
由於政府失去賣地收入，故此政府可能會被迫考慮增加不同的稅項以填補赤字，例如開徵增值稅、銷售稅，或者調升薪俸稅、利得稅等，這樣將會損害香港簡單低稅率的國際形象，對香港整體均屬不利。
重推租者置其屋計劃除了可以彌補政府賣地收入，而不需要額外增加其他稅項，還可以利用這筆額外的收入向首次置業人士提供一些額外幫助，至於到底能夠提供甚麼額外幫助，篇幅關係，下期再談。
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