市場對美國聯儲局減息預期雖然正升溫，然而，限制樓價反彈動力的3大趨勢，現時尚未見扭轉迹象，包括1.轉買為租潮持續、2.劈價風蔓延，以及3.庫存量續高企，使新盤有低開壓力，將繼續遏抑銀行估價走勢。
買轉租 減價出貨 庫存高企
銀行估價升跌一向以市場成交作基礎，並取決銀行對樓市前景的判斷。而受制於近年息口高企，市民轉買為租成為趨勢，令樓價在缺乏資金推動下，持續備受調整壓力。
據代理行一項統計顯示，反映住宅租務及買賣情況的住宅租售比率（即住宅租務佔住宅租務及買賣的比率），在7月錄得高見77%，除較6月錄74%，按月再增加3個百分點，更創9個月新高，反映樓市前景明朗化之前，市民仍傾向暫時租樓觀望，資金重返樓市信心薄弱，將導致樓價及估價均缺乏回升動力。
再者，小業主減價壓力持續有增無減，變相拖累樓價及影響銀行估價。以反映小業主放盤叫價取態的「美聯信心指數」為例，截至最新一周雖然終止9連跌，按周持平於52.3點，惟仍遠低於60點的平均值水平，顯示二手業主劈價出貨仍是主流，續為樓市產生下行壓力，遏抑銀行估價走勢。
最後，新盤庫存量高仍是制約樓價的一大關鍵因素，截至上月止，新盤累積餘貨仍達約2.2萬個，若加上獲批預售而未應市單位逾1.4萬伙，合共更積壓逾3.6萬伙待售，庫存量未能回落，變相令發展商短期難以改變低開銷售策略，繼而對二手樓價衝擊將持續，既抵銷往後減息的部分利好作用，也令銀行估價難一鼓作氣上升。
樓市撤辣後，二手樓價指數走勢未如理想，加上多個發展商以震撼價推售細價單位，個別新盤餘貨甚至劈價47%重推，雪球效應令新界區二、三綫屋苑跌勢加劇，屯門龍珠島別墅3房單位呎價低至4,545元，與深圳樓價相若。
成交單位為，屯門龍珠島別墅東座中層B11室，實用面積594平方呎，屬於3房間隔，可望海景，業主去年放盤一度叫價688萬元，惟數度調整價格後，上月中減至330萬元，吸引用家洽購，最終減至270萬元易手，呎價4,545元，與深圳樓價相若。
資料顯示，龍珠島別墅東座則屬於大單位為主，一共48個單位，實用面積介乎576至594平方呎，由於單位大涉及樓價較高，龍珠島別墅東座二手交投相對疏落，最近一宗買賣追溯至2022年，高層B8室以505萬元易手，呎價8,767元。而上述B11室，原業主早於2012年以約243萬元購入，持貨12年，帳面僅升值11%。
屯門萬寶2房 放盤2天198萬售
其次，屯門青海圍萬寶大廈低層F室，實用面積263平方呎，原裝屬於2房間隔，業主叫價200萬元放盤，放盤僅2日即獲承接，以198萬元易手，呎價7,528元，屬屋苑近10年首次跌穿200萬元關口。
其次，北角嘉富大廈低層B室，實用面積222平方呎1房，以270萬元承接，呎價12,162元，售價跌穿2012年280萬元低位。
至於大型屋苑方面，元朗尚悅2房370萬元沽為近7年低位，中原地產副區域營業經理車子毅表示，尚悅12座中層E室，實用面積356平方呎，2房間隔，開放式廚房，向西南，景觀開揚。原業主叫價390萬元，議價後以370萬元沽出，呎價10,393元。新買家為年輕租客。原業主於2013年2月以337.1萬元一手買入，持貨逾11年帳面獲利32.9萬元，單位期內升值9.8%。
餘貨盤頻減價推售，星星地產 （01560） 發展的元朗雨後，將16伙3房累減約0.8%至9.7%，同時增設傢俬組合優惠，買家可選擇直接扣減樓價15萬元，令部分單位折扣連優惠共減價近25%。
星星地產銷售及市場推廣董事總經理李平山表示，以雨後9樓J室為例，實用面積592平方呎，現時折實價約627萬元，折實呎價10,593元，相較去年3月成交，並低一層的8樓J室，當時其成交價約833.9萬元，呎價14,087元，現時低出近25%。項目同時公布新銷售安排，周日以先到先得形式，推售41伙，當中包括11伙已減價及新增優惠的3房單位，折實價由614萬至682萬元，折實呎價由10,336至11,513元。
親海駅I最後一伙3房 送金龍
其次，長實 （01113） 發展的油塘親海駅I，再增優惠吸客，長實營業部經理陳詠慈表示，該盤尚餘最後一伙3房戶，為1座1樓B室，由本周日起直至下月8日，購入該單位的買家，可獲額外3.5%折扣，現時其折實價為1,093.9萬元，折實呎價15,005元，買家同時可獲價值約9.98萬元的足金金龍一隻。
全新項目繼續軟銷，宏安地產 （01243） 旗下鰂魚涌FINNIE進入銷售直路，將於日內上載樓書，預計下周開放示範單位。宏安地產執行董事程德韻表示，項目涉90伙，標準戶實用面積245至364平方呎。樓盤正申請綠建環評的銅級評級，廚房使用法國品牌De Dietrich的家電。
啟德天璽‧天 今公布銷售部署
新地 （00016） 旗下啟德天璽‧天今公布銷售部署，項目第1期涉及906伙，早前已獲批售樓紙，可望於本月內作銷售。同系沙田瓏珀山，昨日以招標形式連沽2伙，包括Crown Tower的11樓C室，實用面積1,494平方呎，成交價2,700萬元，呎價18,072元，另一宗為King Tower 1,的9樓B室，實用面積943平方呎，3房1套間隔，成交價1,594.3萬元，呎價16,907元。該盤於10周內累沽67伙，套現逾13億元。
再者，會德豐地產發展的啟德MONACO MARINE，其1B座20樓E室，實用面積449平方呎，屬2房連開放式廚房，成交價1,121.3萬元，呎價24,973元。據悉，買家為新香港人。
火炭星凱‧堤岸 單日沽3伙
另外，中洲置業旗下火炭星凱‧堤岸，單日連沽3伙，中洲置業營銷策劃總監楊聰永稱，其中3座49樓H室，實用面積755平方呎，屬3房連套房設計，成交價1,478.4萬元，呎價19,581元。同時亦加推3伙高層戶於周六銷售。該盤於8月已錄7宗成交，套現8,261萬元，樓盤開售至今累售1,174伙，佔全盤1,335伙近88%。
樓市再度向下，部分名人加大減價力度沽貨。有「古典才女」之稱的廖碧楨（廖創興銀行創始人廖寶珊孫女），剛累減350萬元，以1,850萬元賣出鴨脷洲南灣單位，除較銀行網上估價低9%外，亦較市價賣平逾1成。
1850萬易手 呎價17257
據市場消息指，南灣10座高層A室，實用面積1,072平方呎，1房間隔，原以2,200萬元放售，新近累減350萬元，減價達15.9%，方以1,850萬元售出，呎價17,257元，對比同類單位現時市價約2,100萬元，低11.9%。參考滙豐銀行網上估價系統，上述單位目前估價為2,033萬元，意味成交價對比估價，也低183萬元或9%。
據了解，上述物業原由廖碧楨及她的已故丈夫胡興正，於2010年聯名斥資1,786.1萬元購入，隨着胡興正離世後，該單位最後轉至由廖碧楨以個人名義持有，而是次售出價，對比二人當年入市金額，高63.9萬元，升值3.6%。
持貨4年 帳面賺64萬元
廖寶珊家族是本港老牌大家族，該家族成員一向活躍於樓市，例如廖寶珊三子廖烈武的遺孀陳嘉綿，曾在2021年動用5,391萬元連掃大嶼山愉景灣4伙；而另一家族成員廖坤城，就於2022年以6,650萬元購入中半山君珀低層A室4房連2個車位，實用面積1,753平方呎計，呎價37,935元。
二手樓價指數走勢反覆，豪宅市場也出現低價買賣。市場消息透露，薄扶林貝沙灣一個3房單位，以2,900萬元易手，較同坐向同質素單位相差約1年，造價相差1,000萬元，即約26%。
成交單位為貝沙灣1期7座高層B室，實用面積1,409平方呎，業主原本叫價3,300萬元放盤，議價後連車位以2,900萬元易手，呎價約20,581元。原業主早於2003年沙士期以約847萬元購入單位，持貨約21年帳面獲利2,053萬元離場。
高層1409呎 呎價20581
據悉，新買家為同區租客，見屋苑造價回落轉租為買。事實上，同座一個稍低約5層的B室，去年3月才以3,900萬元易手，同坐向同質素單位相差約1年，造價相差1,000萬元，即約26%。
華翠園相連 賺2740萬
其次，西半山華翠園高層E、F室相連單位，實用面積共約2,493平方呎，原本叫價6,000萬元放盤，議價後以約4,820萬元易手，呎價約1.9萬元。原業主早於2004及2005年先後購入上述2個單位，涉資約2,080萬元，其後打通為相連單位，是次易手帳面獲利約2,740萬元。
至於其他豪宅方面，土地註冊處資料顯示，亞皆老街君柏5座低層B室，實用面積1,611平方呎，屬於4間隔，日前以2,500萬元易手，呎價15,518元，與不少大型傳統屋苑相若。原業主早於2018年高峰期以3,570.3萬元購入單位，是次易手帳面蝕讓約1,070萬元，單位於約6年間貶值30%。
再者，世紀21奇豐行經理胡國強表示，馬鞍山迎海．御峰10座中層B室，實用面積1,554平方呎，屬4房2廳間隔，原叫價2,798萬元放盤，減188萬元至2,610萬元連車位獲買家承接，實用面積呎價16,795元。原業主於2021年5月購入上址，當時作價3,048萬元，持貨3年至今沽售，賬面虧蝕438萬元，單位期內跌14%。
租務需求有增無減，租金趨升，大額租務亦受到追捧，啟德新區啟德1號（II）一個4房特色戶以13.6萬元租出，媲美豪宅價。
呎租56元 租金回報2.1厘
市場人士透露，啟德1號（II）低座15座複式戶，實用面積2,414平方呎，4房間隔，以13.6萬元租出，呎租56元，租金貴絕同區。原業主於2017年以7,604.1萬元購入，以購入價計算，租金回報率約2.1厘。
啟德新區最多新樓供應，故租務市場向來不俗，上月錄得逾180宗租務成交，涉及租金的廣泛。然而「大租」成交較罕見，對上1宗為今年3月天寰2座頂層複式單位，實用面積2,399平方呎，屬4房間隔，以13.7萬元租出，呎租約57.1元。
另外，租務旺季，住宅租務更趨活躍，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，以美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算，美聯住宅租售比率（即美聯物業促成的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率）7月錄約77%，較6月約74%按月增加約3個百分點，創9個月新高。
若將7月10大屋苑劃分，租務個案合共錄415宗，較6月396宗按月上升約4.8%，連升3個月，並創11個月新高，其中康怡花園租務宗數按月升幅最大，錄28宗租務，較6月急升約86.7%。
拍賣場再錄成交，忠誠拍賣行昨日舉行拍賣會，並在場內以低價沽出2項住宅，其中一個單位位於南丫島大灣新村26號1樓，屬遺產貨，建築面積500平方呎，採2房間隔，原開價130萬元，每口叫價5萬元，吸引6組客爭購，最後搶高約65%至215萬元沽出，呎價約4,300元，較市價有約20%折讓。
據悉，單位最後由一對外籍夫婦買入，代理透露，他們十分鍾情區內環境，是次競投可謂志在必得。
而原業主亦為一名外籍人士，於2020年以290萬元購入上述單位，但他近日已在外地離世，目前沽出帳面貶值約26%。
屯門興發大廈低層 251萬售
另一在場內拍出的物業位於屯門興發大廈低層D室，屬於銀主單位，實用面積約241平方呎，連803平方呎平台，開價195萬元，最後搶高約29%至251萬元出售，呎價約10,415元。同類中層單位在2023年初曾以260萬元成交，僅較最新單位成交價相差僅約3.5%。
資料顯示，原業主在2019年斥約520萬元購入單位，意味目前出售單位帳面大幅貶值約52%。
隨着北部都會區發展陸續落實，政府亦展開收地。據地政總署資料顯示，今年至今首7個月發出的收地通告，合共涉及294公頃，屬於逾20年最多。隨着新田科技城等上馬，料收地規模將持續增加。
根據地政總署就着土地徵收發出的政府公告，今年首7個月大約有6份主要的收地公告，合共涉及294公頃，相較去年全年收地規模亦只是約4.1公頃，大增70倍，屬於超過20年以來最多。
事實上，按照當局早前今年預算，因應工務工程計劃收地規模將達330公頃。政府收地規模大增，正反映當局加速發展北部都會區，不少項目正進入收地發展階段。
主要涉洪水橋古洞北兩區
至於上述294公頃的收地規模，主要涉及洪水橋及古洞北/粉嶺北兩區，分別涉及176公頃及110公頃。當中古洞北/粉嶺北餘下階段的原址換地期限在去年底結束，政府進場收地收回，包括恒地 （00012） 被收回13.5公頃農地，涉及18.6億元賠償。
除了收地通告之外，地政總署今年亦發出4份的收地建議，合計涉及188.1公頃，若果有關項目最終落實收地，相信未來一段時間，大規模收地情況仍然會持續。
例如，今年3月時候，當局便引用《收回土地條例》擬議收回新田171公頃私人土地，作為新田科技城1期，主要集中在新田公路以北用地，用作為創科產業發展。
中環甲廈租務淡靜，業主惟有變陣。中環長江中心全層，曾由共享空間用租用，遷出交吉半年後，業主沿用裝修自家營運共享工作空間並進行招租，獨立辦公室每人月租約7,000元起。翻查資料，該單位於6年前，一度成為全港最貴租商廈單位。
中環超甲廈長江中心45樓全層，面積逾2萬平方呎，2022年尾，共享空間THE GREAT ROOM擴充業務，當時提供22間私人辦公室，當中包括兩個企業辦公室，另有流動辦公桌，以及共享工作廳。私人辦公室會籍月租由1萬元起。至於流動辦公桌的每月會籍由3,600元起。當時辦公室除了有豪華裝修外，賣點之一因物業位於中環核心，地點優越以及享全維港海景。
創「CK Office Suites」 租4千元起
據了解，該商戶年初時已退租，相關樓面交回業主手上，並重新進行招租，惟目前甲廈需求仍疲弱，業主見該層樓面未獲承租，兼仍有豪華共享空間辦公室設計及裝修，業主決定創立「CK Office Suites」，開拓共享空間業務。據代理提供放租單位圖，該層樓面基本上沿用上手裝修，續定位為高級共享空間，享全維港海景。叫價方面，辦公室獨立單位，每人平均收費約7,000元起，而其他流動位置，則約4,000元起，相信已因應市況，較兩年前上手營運商調整。
翻查資料，該層單位亦曾見證商廈最高峰之時。2018年整體商業氣氛理想，甲廈優質單位供不應求，美資機構BitMEX原預租長江中心高層半層樓面，面積約1萬平方呎，呎租逾205元，及後因為業務尚有擴充空間，加上業主可以安排更大樓面，最終預租物業45樓全層，呎租高見225元，不僅打破長江中心紀錄，一度成為中環以至全港歷來最貴呎租單位。
英皇集團主席楊受成或相關人士近期沽出多項物業，最新以1.48億元售出西環香港工業大廈兩間地舖連車位，相較18年前購入價大賺1.35億元，新買家為法定機構職安局。
18年賺1.35億 新買家為職安局
香港工業大廈位於德輔道西444至452號，早年楊受成或相關人士購入部分工廈地舖及樓層單位，其中地下A及B號舖連7個車位，最新以1.48億元沽出，相較2006年1,300萬元購入價，持貨18年帳面賺約1.35億元，期內升值逾10倍。
至於新買家則為由政府成立的職業安全健康局，屬於法定機構，主要經費來源為僱員補償保險徵款、訓練課程收回部分成本等。
除了上述舖位外，同一工廈的17樓全層，原本亦由楊受成所持有，亦在今年初以8,288萬元沽出，相較購入價600萬元，帳面大賺7,688萬元。單是上述香港工業大廈兩宗成交，楊受成已經成功套現2.3億元，目前仍然持有香港工業大廈部分樓層的若干單位，以及地下兩間舖位。
由會德豐地產收購的黃竹坑合隆工業大廈，今日進行強拍，底價7.28億元。
項目位於黃竹坑道52號，早於1971年落成，現為1座13層高的工廈。發展商於2022年為項目申請強拍，當時已集合項目約85%業權，其地盤面積約7,830平方呎，假設以最高地積比率約15倍重建為新式工廈，總樓面面積約11.7萬平方呎。
過去半個世紀，每次樓市大蕭條會維持多久？筆者翻查資料，做了些研究，發現大部分情況下，這種大規模的淡市，最多會維持約6年。1980至1986年期間，中英就香港問題談判，造成社會很大動盪，並引發了地產及金融的危機，整整維持了約6年。由1997至2003年，香港先後受亞洲金融風暴及沙士的衝擊，這段期間樓市跌幅最大，整體下挫了約7成，這次跌市歷時約6年。
到了今次的蕭條期，大體上由2018年的中美貿易戰開始，之後接連出現社會運動、新冠疫情，以及連環加息，經濟和樓市都遭遇強震；到了今年，樓價的調整仍未完成，但重點是也剛好已經有6年。就看看今年之後，樓市及樓價會否重新振作，大家拭目以待。
目前，市場的負面消息仍然有很多，香港經濟疲弱，零售及餐飲業面對巨大的挑戰，香港人的消費力不斷轉到在內地，令香港經濟寸步難移。港人的負面情緒擴散，並且在網上放大及互相感染。這些年，港人聚在一起閒談時，話題總離不開內地的消費有多划算，服務有多好；試問在這種氛圍之下，香港的經濟又怎會不雪上加霜呢？
未來每年料增2.5萬人 住屋需求大
不過，縱使經濟受重壓，樓市也不是從此就一沉不起的。長遠看，香港樓市仍有很大的需求，只是大家都要熬過當前的難關。政府統計處的文件顯示，預計香港人口將由2019年的751萬，增加至2046年的819萬，合共估計增加68萬人，即是每年平均增加25,185人。這些新增人口對居住絕對有剛性的需求，但目前香港的每年供應量，並不能夠滿足這個增長速度，所以樓價和租金在未來必定繼續有上升空間。
其實，筆者絕不反對香港人到內地消費，這個趨勢已形成。北上消費幫助香港人用較少的成本去紓緩生活壓力，這也絕對是好事。不過，香港始終是我們的根，所以也不忍心讓香港一直差落去。要激活香港經濟，總不能只靠外力，香港人也應該同舟共濟，多一些留港消費，多給香港商家機會，說好香港的故事。只要大家能夠集氣，香港才可以逐漸「康復」過來。正如樓市一樣，筆者相信「六六無窮」的定律，樓市經過了6年的困境，必定可以否極泰來。
尖東區商廈續受追捧，當中吸引不少用家入市。三鐵滙聚交通便利，成為該區賣點，加物業價格相宜，可選擇的單位面積亦相對較多，有業主趁勢放售尖東新文華中心A座大面積相連單位，呎價僅約8,900元。
備裝修實用 正向電梯位
中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事許榮偉表示，獨家代理項目位於尖沙咀東科學館道14號新文華中心A座7樓11至17室，面積共約6,900平方呎，意向價約6,141萬元，平均呎價僅約8,900元。單位目前由業主自用，備有寫字樓裝修及佈局，四正實用，正向電梯位，將會以交吉形式出售，其市場租金水平約為每平方呎25至28元，以意向價計，新買家將單位出租，可享逾3.3厘租金回報。若遇誠意準買家，業主更會擴大議價空間，務求互惠互利。
許氏表示，新文華中心位於尖東人流最暢旺的核心區域。大廈交通便捷，臨近港鐵站及渡輪，享尖沙咀、尖東及紅磡站三鐵滙聚優勢，過海巴士站亦近在咫尺，為企業帶來強大地利之便，而東鐵過海段自通車後已大大縮短往返港島及新界時間，前往港鐵會展站只需5分鐘。此外，大廈低層地庫設有停車場，提供約150個車位，方便駕車人士前往。
港鐵三綫滙聚 交通便捷
新文華中心由A座及B座組成，設有10層寫字樓，每層樓面接近約2萬平方呎，屬區內具規模商廈，基座設有商場。大廈保養不俗，設有中央冷氣及合共6部客貨升降機。物業間隔呈正方形，內籠實用，而大部分單位屬長形，景觀方面以A座面向百周年紀念花園單位較為優勝。今次放售的A座7樓相連單位，更屬對正電梯口大單邊戶，附設企理寫字樓裝潢，間隔四正，投資自用皆宜。
許氏續指，新文華中心目前市場放盤單位呎價大部分於1萬元以上，而據中原（工商舖）資料顯示，新文華中心今年內僅錄得1宗買賣成交，屬細單位，面積約487平方呎，成交價約540.5萬元，呎價約11,099元。相比是次放售單位呎價約8,000餘元，顯示出業主誠意十足，加上尖沙咀區寫字樓市場近月進入回暖期，加上物業放售面積屬市場矜罕單位，合不少企業作據點之用，相信今番放售會獲實力企業洽詢。
仲量聯行獲業主委託為拍賣人，公開拍售觀塘偉業街133號全幢商廈，為區內罕有大樓面兼全層海景商廈，項目將於9月4日（星期三），上午11時正拍賣。
罕有大樓面 擁全海景
仲量聯行香港主席曾煥平表示，觀塘為本港核心商業區之一，憑藉其便利的交通、緊密的商業聯繫以及合理的辦公空間價格，已成為本地和國際企業的理想辦公地點，升值潛力不容忽視，而是次拍賣的項目，為觀塘偉業街133號全幢商廈，該廈於1969年落成，樓高13層，並連天台，總建築面積約為192,857平方呎，基本樓面面積為14,710平方呎，提供區內同類型商廈少有的大樓面設計，並有罕有的全層海景商業樓層。
根據改動及加建圖則，地下連儲藏室可作商舖用途，1至2樓可作餐廳及廚房用途，而3樓至12樓及天台頂層可作辦公室用途。物業配備4部載客電梯、1部服務電梯以及連接地下至2樓的一對扶手電梯，並提供10個私人停車位及6個上落貨車位。項目將9月4日上午11時正於鰂魚涌英皇道979號太古坊一座7樓仲量聯行辦事處公開拍賣該物業。
該物業坐落於轉角地段，擁有寬闊的臨街窗戶，坐擁開揚海景景致，提供舒適寬敞的辦公空間，適合各行各業使用。此外，物業位處九龍東核心商業區，區內雲集眾多甲級寫字樓和商場，各式零售店舖及食肆林立，商業氣氛濃厚。交通方面，物業距離港鐵牛頭角站僅2分鐘步程，四周更有完善的巴士及道路網絡，方便往來香港各區。物業將按「現狀」連租約及/或許可證（如有）出售，並將連同其內的附著物、裝置及動產一併出售。
曾氏續指，該物業盡享地利優勢，有利吸引優質租客進駐，相信亦將受投資者追捧，作長綫投資以獲取穩定的租金回報。
自上星期日本宣布加息，以及美國宣布失業率上升，憂慮經濟出現衰退，觸發日圓套息交易持續拆倉，日圓由低位161升至141；短短一星期，升值13%非常驚人。
環球股市在星期一遭到嚴重拋售，最誇張是日股，日經指數可以一天內下跌4451點跌幅達12%，南韓綜合指數也跌超過9%，台灣加權指數下跌超過8%，澳洲普通股指數跌超過3.5%。星期一晚上，美國道指低開681點後，最多曾跌1237點。除了股票市場風聲鶴唳之外，其他資產，石油、礦產、加密貨幣Bitcoin也跌穿5萬美元，資產市場無一倖免。
今次全球資產風暴，其中一個主要觸發點是對美國經濟衰退的憂慮！筆者今年到過美國兩個星期，已發現消費市道環境不佳；但美國聯儲局卻因通脹數字未達標，而不肯減息，令市場人士非常擔心。恐慌情緒一旦觸發，便愈演愈烈；以日股的跌幅最不合理，日圓與美元息差減少，令日圓拆倉，日圓上升對持有日股的投資者，並沒有滙率變換的影響，不應該令他們需要急急拋售日股！結果日股跌幅最大，拆倉只是導火綫，真正原因可能先是情緒因素，及後觸動電腦程式所致，賣盤互相踐踏造成。
及早減息 令經濟軟着陸
其實，2021年美國通脹已經很厲害，鮑威爾卻遲遲不肯加息，結果要在2022年大幅加息去遏抑通脹。今次經濟受到高息影響，應該及早減息，令經濟可以軟着陸。現在又一次重蹈覆轍錯失時機，最後可能又要加速大幅減息。有人預計，美國聯儲局可能在下星期舉行特別會議減息。但筆者認為以鮑威爾保守的性格，年內減息1.25厘可能性極低，而減息0.75厘至1厘卻機會大增。
加速減息，對香港物業市場當然是及時甘露。大家可能認為香港最優惠利率未必會立即跟隨減息，但減息令發展商的利息支出立即下降，發展商的資金壓力減少的話，自然不會劈價求售，對穩定大市有非常大的幫助！無論如何，金融市場瞬息萬變，大家投資時務必小心為上。
英國倫敦Zone 1鄰近多個交通樞紐及核心商業區，故住宅向來為實力買家所追捧。是次介紹該區的現樓豪宅盤The Sky Residences，屬摩天混合項目One Bishopsgate Plaza的住宅部分，賣點為戶戶享開闊倫敦市景，以及備有高級物業管理服務；當中1房戶入場價約116萬英鎊（約1,155.1萬港元）。
位於利物浦街的One Bishopsgate Plaza，為英國倫敦Zone 1首個混合豪宅及高級酒店的摩天大廈項目，由UOL Group Limited負責發展，目前已屆現樓。
現樓推售 1房1155萬起
其中，項目的酒店部分位於大樓下半部分，為全歐洲首間泛太平洋酒店，由室內設計公司Yabu Pushelberg設計，備有237間客房，已於2021年9月起營運，今年暑假的每晚平均房價約495英鎊（約4,929港元）；住宅部分則名為「The Sky Residences」，位處大樓的21至41樓，提供160伙1房至3房單位，實用面積由580至1,632平方呎不等。
發展商目前委託中原地產（海外）負責推售其1房及2房單位，當中1房戶實用面積介乎580至638平方呎，售價由約116萬英鎊（約1,155.1萬港元）起，呎價則介乎1,827至2,396英鎊（約18,181至23,844港元）；2房戶入場價則約180萬英鎊（約1,792.4萬港元），呎價介乎1,927至2,453英鎊（約19,176至24,411港元）。所有業主均享999年租賃業權。
首個混合豪宅酒店項目
項目由PLP Architecture建築公司負責設計，每戶均設有偌大玻璃窗，以享受最佳的採光度及空間感；同時均享雙朝向，可將附近泰晤士河、塔橋、小黃瓜大樓及聖保羅大教堂等地標盡收眼底。
自身配套方面，住客會所備有圖書館、酒吧、私人會議室、空中露台及多用途活動室等設施；住戶亦可享用大廈下半部分酒店的豪華設施，包括游泳池、健身中心、餐廳等。另外，項目由泛太平洋酒店提供管理服務，除了24小時禮賓服務，其星級禮賓及專業家政團隊，亦可於住戶外出期間，處理家居清潔、植物澆水、收發郵件、寵物看護等服務，貼心照顧住戶生活需要。
交通方面，項目所在的核心地段「平方英里（Square Mile）」，距離利物浦街車站（Liverpool Street Station）僅約兩分鐘步程；同時亦鄰近歐洲之星（Eurostar）、倫敦城市機場（London City Airport）及希斯羅機場（Heathrow Airport），不論往返市內或出國旅行均相當方便。
近期歐洲多國的移民政策不斷收緊，最新西班牙最近更已正式啟動廢除「黃金簽證」的流程。有移民顧問建議，有意移民者宜盡快遞交申請，以免錯失良機。
立法程序料9月展開
由佩德羅‧桑切斯（Pedro Sánchez）領導的社會黨及左翼Sumar黨組成的西班牙政府，日前向議會提出一項修正案，旨在廢除所有透過投資獲得西班牙居留身份的途徑。雖然現時相關修正案的具體文本尚未公開，惟消息來源表明，該修正案旨在廢除第63至67條，有關未來授予任何新黃金簽證的可能性，包括房產、股票、基金及公共債務的投資。
近年來，隨着該國房地產市場的投機行為增加，加上住屋壓力加大，且歐盟成員國對移民政策批評日增，西班牙政府開始考慮取消或調整此項政策。整個立法過程預計在9月展開。
已生效簽證 可續簽
不過，官方消息指出，投資者將來仍可透過以下方式獲得「黃金簽證」，包括於該國金融實體銀行存款，或公司股票投資達100萬歐元或以上，或者對西班牙公共債務投資200萬歐元或以上；又或者於該國開展有利當地的商業項目，從而創造就業機會，以及促進技術、科學創新，並對當地社會經濟產生正面影響。與此同時，目前已生效的黃金簽證可以續簽，且繼續有效。
美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷預計，關停「黃金簽證」乃勢在必行，且範圍將由原本的「關閉購房選項」，擴大至「關閉所有投資選項」。她續指，申請者目前透過50萬歐元買樓的方法，仍可申請西班牙黃金簽證；又建議有意通過投資移民取得歐洲居留權，或是有意在歐洲長期發展的本港投資者，態度宜更積極，一旦決定申請，宜盡快準備所需材料，以免因政策突變而失去機會。
政府撤辣效力減退，樓價更已蒸發撤辣帶來的升幅，拖累銀行估價節節後退。10大屋苑最新有6個屋苑估價跌穿撤辣前水平，佔4個較撤辣前估價低5%或以上，最多一個更大幅低近9%。分析指，銀行估價短期勢續偏軟，直至本港經濟有明顯起色，以及銀行開始減息方有轉機。
本港樓價於今年3月及4月短暫回升2個月後，近月隨即再掉頭向下，據代理統計的樓價指數顯示，最新樓價指數已較撤辣前低1.3%，令銀行估價取態漸趨向審慎，並有反覆下調估價之勢。
本報連月追蹤10大屋苑部分單位網上估價走勢，不論中銀 （02388） 或滙豐銀行，本月均再度調低多個單位估值。其中中銀下調單位共6個，削幅1.6%至4%，而滙豐同期降3個單位估值，幅度介乎1%至3.1%，當中鴨脷洲海怡半島29座中層E室3房，以及東涌映灣園6座中層A室3房，更同時遭到上述2間銀行調低估價，降幅分別0.9%及4%。
值得留意是，隨着近期樓價再度尋底，除令銀行估價升勢不保，佔多達6個屋苑最新估價，更已跌穿今年2月底樓市撤辣前水平，較當時的估價分別低0.1%至8.8%。
其中，市區藍籌屋苑成為重災區，包括海怡半島、荔枝角美孚新邨、藍田麗港城，以及鰂魚涌康怡花園共4個屋苑的估價均回落至低於撤辣之前，回落幅度最勁為前述海怡半島29座中層E室3房，實用面積687平方呎，中銀及滙豐目前對該單位網上估價各錄得790萬及853萬元，比起撤辣前已低8.8%及4.4%。
東涌映灣園 估值回落5%
緊隨之後累積跌幅較大為美孚新邨百老滙街108號中層B室，實用面積1,373平方呎，上述兩間銀行於今年2月底撤辣前，對該單位估價分別達1,650萬及1,646萬元，但現時估價已各降至1,599萬及1,563萬元，分別較撤辣前估價低3.1%及5%。至於新界藍籌屋苑則以東涌映灣園估價回落情況較明顯，涉及單位為6座中層A室，實用面積894平方呎，兩間銀行現時估價錄926萬及824萬元，相對撤辣前已低3.9%及5%。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明直言，近月樓價升勢無以為繼，令銀行因應市況再調整估價，而基於目前樓市欠缺實質利好因素，令二手減價潮持續，均有機會拖累銀行估價短期繼續反覆偏軟，直至本港經濟有明顯起色，以及本港銀行首度減息，屆時方對市場帶來實質提振作用，銀行估價有機會隨之扭轉跌勢。
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