多個老牌屋苑連環跌穿心理關口，元朗洋房錦綉花園再失守千萬關，以770萬元「插水價」沽，呎價約9,000元等同居屋價；九龍灣德福花園再錄呎價低於萬元成交；屯門新屯門中心2房再現「3字頭」成交；學者指，本港減息步伐未必一致，難免加添其他業主叫價壓力。
老牌洋房錦綉花園再失守千萬元關口，以770萬元插水價沽出，創5年低價。中原地產副區域營業經理劉喜燕表示，錦綉花園I段2街雙號屋，實用面積848平方呎，3房間隔，今年3月以1,100萬元放盤，上星期調低至850萬元，終以770萬元沽出，累減330萬元，呎價9,080元等同居屋價。原業主2011年1月以450萬元購入，持貨13年帳面獲利320萬元。
錦綉770萬5年低 呎價9080
其次，九龍灣德福花園本月至今暫錄9宗成交，可望追平上月全月10宗，實用呎價10,194元，再有個別單位呎價低於1萬元。剛易手單位為德福花園F座高層9室，實用面積556平方呎，2房戶，最初叫價570萬元，議價後減至555萬元達成協議，呎價9,982元。
新買家為同區分支家庭客，見近日樓價有所調整，即積極物色單位，鍾情屋苑位處港鐵沿綫。原業主於1985年11月以49.8萬元購入單位，持貨近39年帳面大幅獲利505.2萬元，升值10倍。
另外，新屯門中心2房再現「3字頭」成交。祥益地產區域董事黃慶德指出，新屯門中心3座中層D室，實用面積501平方呎，2房間隔，6月放盤，原叫價430萬元，現以390萬元沽出，減價40萬元，呎價7,784元。新買家為區內分支戶上車客，鍾情單位間隔實用。原業主於2002年以82萬元購入，持貨22年帳面獲利308萬元，升值3.8倍。
其他屋苑亦錄低價成交，荃灣縉庭山1房戶跌穿400萬元，現「時光倒流價」，美聯物業高級分區營業經理鍾家豪指，縉庭山1座高層F室，實用面積282平方呎1房，原叫價500萬，近期調低叫價至430萬，買家母親有買樓及投資物業經驗，見樓價已調整一段時間，叮囑兒子若「鍾意就放心買」，買家本着一試無妨心態即場還價，最終即睇即日以399.8萬元承接，呎價14,177元。
屋苑對上1房造價低於400萬元，要追溯至2014年。原業主於2009年一手樓花價199.5萬元購入，買入後收租多年，直至租客於6月搬走後轉租為售，持貨15年帳面獲利200.5萬元。
明翹匯2房555萬 5年蝕194萬
減息前蝕讓持續，青衣半新樓明翹匯一個2房單位以555萬元沽出，持貨5年蝕近200萬元，貶值26%。市場消息指出、明翹匯2座高層C室，實用面積413平方呎，單位原本叫價600萬元，現以555萬元易手，減價45萬元，呎價13,438元。原業主於2019年11月買入748.7萬元，持貨近5年帳面蝕讓193.7萬元。8月至今青衣區二手暫錄22宗買賣成交，低迷情況將創今年成交量單月新低。
中大（深圳）高等金融研究院客座講師李兆波指，現時樓市彌漫悲觀情緒，而大型屋苑樓價失守心理關口位，難免加添其他業主叫價壓力，形成雪球效應，加劇樓市調整壓力。他指，即使美國有機會減息，惟本港減息步伐未必一致，而且目前經濟表現及入市需求疲弱，料現時至今年底，樓價仍有機會再跌3%。
新盤餘貨積極推，元朗雨後昨推10伙並增設置業優惠，買家可獲一個價值149萬元指定車位或樓價減100萬元，折實861萬元入場。
星星地產 （01560） 發展的雨後，8月售出15伙，而開售至今累售303伙，佔全盤逾9成單位，套現18億元。星星地產主席及首席執行官陳文輝表示，項目承諾不向買家追差價，希望增加買家置業信心。
雨後3房戶入場單位為8樓E室，實用面積717平方呎，買家如若不選擇私家電動車位即可扣減樓價100萬元，扣除折扣後，售價僅為861萬元，呎價12,009元，較早前成交的低一層單位7樓E室，成交呎價12,936元，減幅近7%。
柏蔚森III樓王 3房售1449萬
星星地產銷售及市場推廣董事總經理李平山指，由本周五（30日）至9月16日，凡選購該批單位將送一個指定車位或樓價減100萬元。此外，項目提供安心利息保障優惠，若美國不減息，至今年底仍維持息率，買家可獲贈樓價1%回贈。
另外，新世界 （00017） 及遠展 （00035） 合作的啟德柏蔚森III，昨沽出樓王1座6樓A室，實用面積666平方呎，屬3房1套加儲物室連廁間隔，成交價1,449.3萬元，呎價21,761元，現時可供發售的同類單位僅尚餘2伙。柏蔚森系列約一個半月已售出310伙，佔可售單位逾73%，套現逾21億元。
新地 （00016） 旗下屯門NOVO LAND 3B期再沽1伙，代理指，2A座高層D室，實用面積292平方呎，1房間隔，望內園，成交價383萬元，呎價13,116元。同系北角海璇II將於今日起推出10伙招標，實用面積1,155至1,492平方呎，採3房及4房間隔。
中洲置業發展的火炭星凱‧堤岸，3座48樓D室，實用面積677平方呎，採3房間隔，以1,312.1萬元沽出，呎價19,381元。中洲置業營銷策劃總監楊聰永稱，樓盤在月內已售出24伙，吸金逾2.5億元，全盤累售1,191伙，佔項目總數1,335伙逾89%。
長沙灣連方II 加推10伙周五售
萬科香港旗下長沙灣連方II，則加推10伙於周五發售，最平為7樓S10室，實用面積259平方呎，屬開放式間隔，定價709.5萬元，呎價27,394元，折實價約596萬元，折實呎價23,012元。此外，長實 （01113） 發展的黃竹坑港島南岸BLUE COAST，則推出9伙於周四作銷售。
華潤置地（海外）及保利置業 （00119） 發展的啟德澐璟，獲同一組買家斥逾2,600萬元連購2伙，全盤累售264伙，吸金逾109.9億元。
工商舖交投淡靜，鋑聯控股 （00459） 半年賺約950萬元，按年跌近46%。集團認為，今年積存工商舖銀主盤多，有急售壓力，價格尚有調查空間，而工商舖全年交投或創新低。
鋑聯控股公布中期業績，2024年上半年收益為2.01億元，按年跌12.5%，而半年賺950.4萬元，按年跌45.7%。
集團指，溢利倒退主要是於中期業績期間並無出售物業，以及本港非住宅物業市場表現欠佳所致。由於集團的物業投資組合包括服務式住宅、商舖、寫字樓及工廈，皆較易受到市況疲弱的不利影響。
工商舖業主 Call loan壓力較大
對於今年市況，據顯示，截至今年8月中為止，逾億元大手買賣宗數僅錄51宗，雖然較去年同期增約4.1%，惟金額僅錄得逾250億元，按年減少約15.4%，出現「量升額跌」的情況，更創出歷史次低紀錄。買家中，以企業入市佔44.5%最多，涉112億元，其次為個人投資者，佔約20.8%，涉約53億元。他預計，全年工商舖成交量僅錄3,350宗，屆時將創自1996年有紀錄以來29年新低。商舖全年料錄960宗成交，是歷年來首次跌穿1,000宗水平，而工廈全年預料則錄1,700宗成交，兩者皆創有紀錄以來29年新低。
他分析，個別工商舖業主面對銀行call loan壓力，甚至物業淪銀主盤，而積存工商舖銀主盤多，有急售壓力，故料價格尚有下跌壓力。不過，他預計減息在即，可成為支持工商舖較利好因素。他料賣家願意擴大議價空間，而部分買家亦會願意趁低吸納物業，下半年大手成交量值將在現水平維持平穩，預料全年大手成交有80宗，涉資約400億元。
去年有多幅地皮流標，反映發展商投標意慾低，發展局局長甯漢豪接受訪問時表示，推地步伐需要視乎市況，如果發覺發展商在該區的出價意慾不高，而且出價與市場估值有距離，當局會審慎，以免對當區樓價構成過大衝擊。
她表示，目前當局亦無意恢復勾地制度，因為這會讓主動權重回市場。若屆時沒有人勾地，大家或會認為市場很悲情，變相會釋放負面信息，故沒有恢復勾地制度的意向。
無意恢復勾地制度
她亦指，如果未來兩季商廈的空置率與現時差不多，加上經考慮賣地表內的商業地位置後，當局會小心考慮要否推出商業地，或會繼續暫緩推商業用地。
另外，去年紅山半島僭建風波引起社會關注，她稱當局年底會提出《建築物條例》修例建議，擬增加罰款，亦會按不同嚴重性的僭建而訂立罰款。她舉例，紅山半島僭建地庫屬嚴重個案，危害可以很大，相信其牽涉罰款與外牆支架這類僭建的有分別，並研究在法例列明不同類別僭建設有不同最高罰款。
她補充，當局發現有僭建後，會發出清拆令予違規人士，當違規人士不遵從清拆令才作出檢控，但日後當發現項目有僭建，不管違規人士有否清拆，便會即時檢控。
發展局最新亦指，截至8月上旬，已向紅山半島17間獨立屋發出共97張傳票，涉及相關人士明知沒有事先獲得屋宇署批准，而進行建築工程。屋宇署亦會繼續檢控工作。
世邦魏理仕香港資本市場及私募投資部副董事甄梓謙表示，獲業主委託，放售屯門青棉徑2號菁雋T-Plus商業基座及停車場，市場估值約2億元。
是次出售物業包括商場、地舖及停車場三個主要部分，總建築面積合共約39,228平方呎。商場部分包括地下入口、1樓和2樓全層，合共約35,691平方呎。據悉，目前商舖部分交吉。
物業由鄧成波家族持有，翻查資料，2年前家族以3.88億元放售物業，如今降價近半再度放盤。
資料顯示，元朗建業街96至104號滿利大廈1樓舖位，面積約3,547平方呎，以2,800萬元成交，呎價約7,893元。翻查資料，原業主於2004年以1,300萬元購入，持貨20年轉手，獲利約1,500萬元離場，舖位升值1.1倍。
現時市場憧憬美國聯儲局下月減息，部分買賣雙方處於按兵不動，近期樓市存在一定觀望氣氛。另外，若以目前註冊進度推算，料今年首8個月逾1,000萬元二手住宅錄不足3,200宗註冊，屆時將創8年同期新低，可見二手仍然受壓。
據土地註冊處資料顯示，本年至今（截至8月20日）二手住宅錄26,178宗註冊，較去年同期的26,856宗減少約2.5%；當中逾1,000萬元二手住宅本年至今錄3,082宗註冊，較去年同期的3,793宗減少約18.7%，按年同期表現差過大市。
另一方面，新盤繼續以貼市價搶佔市場焦點。現時本港的租務需求強勁，加上市場上優質租盤「租少見少」，導致租金走勢持續向上，故有發展商表示由於惜售單位，並配合租務需求，故將部分現樓單位推出放租回應市場。事實上，現時有不少內地生來港升讀大學，加上有不少的高才及專才家庭來港發展，帶動本港的租務需求持續增加。同時，有部分租客偏向承租新盤，故發展商變陣將旗下新盤住宅項目「轉售為租」，可以趁租金的升勢中受惠。
銀行承諾 加快按揭審批
雖然樓市交投略為減慢，但睇樓活動仍然維持健康水平，部分買家憧憬減息將至，積極於二手市場尋覓筍盤，趁樓價處於低位及減息前偷步入市，為本港樓市注入動力。值得注意的是，為了回應近期市場對銀行收緊按揭政策的擔憂，金管局特別聯同3大發鈔銀行成立中小企融資專責小組，協助中小企處理融資及宣布新的按揭服務承諾，只要業主交齊按揭申請所需文件，銀行將承諾於兩周內回覆審批結果，筆者認為此舉有助提高物業按揭申請流程的透明度，以及加快審批流程，亦減少了申請過程中的不確定性，相信可提升準業主的置業信心。
下半年至今，本港樓市未及撤辣後初期的表現強勁，除了因為市民靜候下月減息外，亦因為美國11月大選已展開倒數，投資者關注政策變動，有機會左右市場對未來的政策走向和經濟前景的預期，會對股市造成波動，間接影響本港樓市。不過美國9月減息預期逐漸升溫，利好消息支持下或有助帶動大市氣氛，發展商已蓄勢待發進行新一輪銷售部署，一手吸金力強之下，相信二手業主需擴闊議價空間，以增加對買家的吸引力，當美國啟動減息步伐後，本港樓市可望迎來曙光。
近期市場連環錄得大型企業租用九龍甲廈，由於租金較便宜，吸引企業搬遷及擴充。
最近九龍區甲廈成為市場租務焦點，並來自尖沙咀及紅磡區，最大手落在紅磡海濱廣場。消息稱，紅磡海濱廣場1座寫字樓錄得大手租務，主要涉及低層為主，包括1至3樓、5、8、13樓，以及部分樓層半層樓面。該廈1座每層約2.1萬平方呎，合共涉及約20萬平方呎。據悉，1至5樓目前由和黃集團自用，其他部分樓層現交吉。消息指，該批樓面現由工銀亞洲承租，呎租料約25元。
棄創紀之城 工銀轉租紅磡海濱廣場
是次工銀亞洲租用樓面，主要作集團旗下後勤部門之用。集團自2007年起，租用觀塘創紀之城1期，多年來合共租用約13萬平方呎作後勤，租約即將到期，如今決定放棄創紀之城，而轉租紅磡海濱廣場，地區上可提升級數，並可享全維港景致。
按是次租務成交計，為本年市場錄得最大呎數租務。對上一宗大手租務，為友邦保險租啟德全新甲廈AIRSIDE 4層約15萬平方呎樓面，作為整合業務。
翻查資料，工銀亞洲近年多番研究搬遷，該集團目前主要租用中環花園道3號約7萬平方呎作總部，以及觀塘創紀之城約13萬平方呎作後勤。此外，長實 （01113） 旗下長江中心2期去年招租，消息稱項目多層樓面涉及約20萬平方呎，獲工銀亞洲洽租，預計呎租約80至90元，惟有關方案至今尚未落實。
另外，亦有銀行於尖沙咀區進行擴充，北京道一號中高層全層，面積約1.2萬平方呎，以每平方呎約70元租出。由於該廈享優質全海景，並有半零售成分，向來租務亦理想，租金水平屬同區偏高。據了解，該層樓面原由一家美容集團租用3層，其後續租樓面降至1層，另外兩層交由業主重新招租。據悉，新租客為渣打銀行，料作財富管理業務之用，屬擴充性質。
友邦增租港威大廈一層
另尖沙咀指標甲廈之一的海港城港威大廈錄全層租務，涉及5座38樓全層，面積約2.4萬平方呎，以每平方呎約55元租出。據了解，新租客為友邦保險，集團於該廈已租用多層，涉及逾20萬平方呎，如今再進行擴充。自從通關後，保險業為擴充較明顯的行業，而不少內地客到訪尖沙咀廣東道觀光及購物，加上鄰近高鐵站，故位處廣東道的海港城寫字樓部分租務亦頗理想，多次獲保險機構承租樓面，包括友邦保險、友誠保險等。
分析指，九龍區甲廈空置樓面仍多，而租金水平較港島區為低，吸引企業承租，一方面可作擴充業務，或搬遷以節省成本。尖沙咀及紅磡因交通及地利上，適合中港業務的商戶，故區內甲廈吸引相關的銀行、保險等大型企業承租。
甲廈買賣方面，市場再錄低價成價，中環美國銀行中心錄6,000平方呎單位易手，呎價約1.8萬元。
持貨4年 貶值17%
中環美國銀行中心中高層04至07及13室，面積約6,632平方呎，由一間金融財務公司租用，月租約22萬元，租約期至2025年11月。單位今個月初以1.21億元沽出，呎價約18,245元，屬於市價水平，以成交價計算租金回報率約2.2厘。
翻查資料，單位曾由美國商會於2020年以約1.45億元沽出，由活星地產集團創辦人兼主席李耀湘或相關人士承接。相隔4年沽出，業主蝕約2,400萬元離場，單位貶值約17%。
今年美銀中心先後錄兩宗全層買賣，包括德祥地產 （00199） 以約2.6億元沽出30樓總部全層連4個車位，不計車位價值，呎價約1.87萬元，呎價為逾10年新低。另外，曾由內企持有同廈23樓，淪為銀主盤一段時間，及後由內地投資者以約2.5億元購入，呎價同約1.8萬餘元。
近期不少中小企指經營環境困難，太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明表示，希望政府可協助各大小企業度過難關，銀行取態可令企業周轉上較易。
太子鄧表示，暑假生意向來比平日理想，但僅屬不過不失。早前有中小企代表向政府提出協助，太子鄧旗下集團擁10多間分店，涉及數百員工，他謂，其實生意困難不僅出現於中小企，「擁有多連鎖店的商家同樣面對困難，因涉及員工更多，所以亦對市場有指標作用。希望政府續協助企業，包括向銀行提指引，不會對商家Call loan（即時收回按揭貸款），令他們資金調配上較靈活。」
此外，他亦希望政府能向中央反映現時營商情況，可在政策上有更多協助。
減息可令樓市止跌
至於投資市場上，美國已表明減息在即，太子鄧料對樓市有一定幫助，「要視乎減息幅度，但至少釋出正面信息，息口即將向下，樓價可望止跌，而市民消費力亦有望提升。」
市況去年轉弱，高力去年成立特別部門，專攻銀主盤買賣，並接連促成交易。早前曾由舖王鄧成波家族旗下尖沙咀加拿芬道兩幢物業被接管，並委託高力招標出售，結果項目獲本港投資者以約4.2億元購入，看來高力處理銀主物業確有心得。
本港老年人口愈來愈多，對護老院需求龐大，市場相繼錄得護老院租務，主攻民生區逾6,000平方呎的大舖，平均呎租約22至36元，個別續租更提價逾1成，反映業界對前景仍具信心，相信有助帶動民生區舖租走俏。
市場消息透露，灣仔軒尼詩道71至85號熙華大廈2樓及地下B舖，總面積約20,933平方呎，獲護老院承租多年，雙方近日達成續租協議，新租金每月約76.2萬元，平均呎租約36元，較舊租金每月約68萬元上調約12%，可見業界對前景仍然樂觀。
粉嶺6735呎舖 加17%續租
其次，粉嶺聯和道65至73號地下及閣樓11A號舖，面積約6,735平方呎，同獲護老院續租，新租金約22.2萬元，平均呎租約33元，較舊租金每月約19萬元，上調約17%。
另外，民生區亦見租務個案，葵涌大隴街113至127號昌盛樓地下連地庫至1樓，面積約7,257平方呎，獲護老院續租，新租金約15.7萬元，平均呎租約22元，與舊租金大致持平。
美聯旺舖高級營業董事唐德財表示，護老院發牌條例要求嚴格，租客較喜歡租用全層單位，採光要求亦要充足，以及需要符合政府老人院出牌嚴格規定的走火要求。除此以外亦要設有方便的出入口及電梯或升降機，及可停泊救護車位置，而位處交通最好為交通不繁忙的位置。因符合上述要求的舖位不多，故租金有一定承托力。
唐德財續稱，護老院多租用舊區舖位，因應市建局近年在舊區積極收購重建，不少護老院都有搬遷可能性或需要，加上老年人口逐漸增加，令市場上有一定租務需求。不過，近年政府積極推動大灣區養老，影響市場上對本地安老服務需求，令業主態度較為軟化，租金方面亦有商討空間。唐德財補充，護老院呎租一般約20至30元水平，但因舖位面積往往在7,000至8,000平方呎或以上，加上租期一般長達9年或以上，不少持有大面積樓面業主仍樂於改裝物業，以符合護老院行業出牌條例，為物業增值作長綫收租。
川菜為中國主要菜系之一，以重口味著稱，在內地相當受歡迎。市場近日錄川菜館相關成交，平均呎租約39至92元。
其中旺角奶路臣街33至37號依利大廈地下F號舖，面積約1,200平方呎，獲川菜館以約11萬元續租，平均呎租約92元，較舊租金回落約1成半。餐廳招牌菜包括酸菜魚及麻辣火鍋，除旺角以外，在銅鑼灣亦有分店。
西環富基大廈舖 呎租39
另外，西環日富里7至13號富基大廈地下及閣樓2號舖，面積約800平方呎，連700平方呎入則閣，以5.8萬元續租，平均呎租約39元，較舊租金升幅約半成。資料顯示，租客在上址經營近十年，料有一定數量熟客捧場。
美聯旺舖營業董事危挺進表示，隨着中資餐飲近年在港積極擴充，川菜館在香港亦愈來愈流行。因中資餐飲在港除擴充業務外，亦希望更多人認識其品牌，故多要求人流較多及鄰近地鐵站的位置，租金方面亦相對較進取。
危挺進續稱，中資餐飲需要的面積較大，一般約2,000至4,000平方呎，加上絕大部分為連鎖集團，一般會租用多於一個舖位，為吸納市面上空置舖位的主力。考慮到優質舖位供應有限，料相關舖位租金已見底，更有望錄溫和升幅。
過去兩個月樓市踏入暑期模式，因應暑假是租賃市場的傳統旺季，加上今年有不少內地學生以及專才來港，增加房屋租住需求，而同時之間由於高息環境持續，令近期樓市持續整固，買家入市心態審慎，部分準買家更會因應市況而轉買為租，令整體租賃市場「旺上加旺」，令過去兩個月的暑期模式下，樓價持續急跌而整體租金卻持續上升，不過隨着暑假即將過去，下月美國亦會展開減息，或許現時樓市是黎明前最黑暗的一刻，但市況將要逆轉，而近期已有個別買家趁逆轉前偷步入市。
正所謂「黎明前的黑暗永遠是最黑暗」，在現時按揭息口仍然高企，加上在跌市的環境下，銀行承造按揭時亦會較為保守，近月銀行明顯收窄部分按揭審批，令整體一、二手交投均較為淡靜，樓市確實處於一個低迷環境，樓價持續整固，業主為求盡快出售物業，自然需要一減再減，不過與此同時，整體樓市卻持續上升，租務市場顯著暢旺下，令近月租金的升幅更為顯著。
息率勢必回落 樓市將逆轉
不過樓價持續跌、租金繼續升始終是罕見的「怪現象」，相信情況亦只會是短暫維持，當然短期內租務市場仍然暢旺，因為仍有部分升讀大學的內地生仍未來港，短期內租金仍會上升，但隨着美國下月將展開減息，雖然現階段亦難以確定香港銀行會否即時跟隨，但未來息率勢必回落，供樓負擔減低的同時，租金卻持續上升，供平過租的情況亦勢必重現，目前低迷的樓市將會逆轉。
現在是黎明前的黑暗，不過黑暗終必過去，目前的樓市已接近隧道的盡頭，樓市已出現曙光，息口將要見頂回落，供平過租亦會重現，無可否認過去一段時間，樓市受制於銀行審批按揭的審慎態度，但新近金管局已經與銀行代表開會，討論如何提升按揭審批的效率，銀行方面已表明未來會加快按揭審批，承諾於兩周內回覆客戶審批結果，相信未來樓市逆轉在即，近期已有個別買家趁低價偷步入市。
帝國集團旗下黃竹坑香葉道全新商廈S22最大優勢，定為眾多新甲廈中最接近港鐵站，加上樓底特高，空間感充足。
S22位於黃竹坑香葉道及黃竹坑道，為該區傳統工商業地段。近兩年黃竹坑有不少新甲廈落成包括S22、Landmark South、偉華匯及宏基匯等，而S22最大優勢，為黃竹坑港鐵站出口天橋前往該行，步行僅5分鐘之內，而黃竹坑站來往金鐘及中環非常快捷。黃竹坑道一帶有多條巴士綫前往各區。
車位85個 可作充電用途
項目提供85個車位，所有車位可作充電用途，迎合目前電動車需要。飲食配套上，過往黃竹坑餐廳選擇不多，自從去年港鐵商場Southside落成，約51萬平方呎，提供約130間商戶，包括多間餐廳、零售及戲院等，配套大幅提升。
此外，上班人士可前往ONE ISLAND SOUTH商廈地下，有數間餐廳提供，而附近亦有熟食中心。
物業入口位於香葉道，有扶手電梯直上大堂，現時地下舖位由餐廳租用。大堂甚寬敞，並用上柔和色調，相當舒適。值得一提，業主於大堂預留部分樓面，作為展示集團古董收藏品，為大廈增添藝術氣氛。物業提供4部升降機通往各樓層，非常充足。
大廈樓高28層，寫字樓由5至28樓，項目總樓面約16.3萬平方呎，每層面積約7,630平方呎，而5及6樓面積較大，另物業地下及1樓為零售樓層，涉及約4,580平方呎。
分層樓面樓底高4.55米，淨樓底亦高見3.88米，空間感十足。景觀上，大廈位處香葉道，中高層更可享有開揚海景及望向深灣遊艇會，景觀舒適，另一面則望向黃竹坑山景及大廈景觀。此外，項目提供空中花園供租戶使用。
醫療行業10.8萬 租半層
翻查資料，項目原為仁孚香港仔車廠，2017年帝國集團以15.6億元購入，其後進行補地價，總值約20.9億元，每平方呎樓面總地價成本約1.3萬元，重建成商廈。
目前S22出租率約30%，包括最頂3層業主自用，而中低層亦有教學中心租用全層。另外，S22新近錄得租務成交，該單位為21樓半層樓面，面積約4,500平方呎，以每月約10.8萬元租出，平均呎租約24元，新租客為醫療行業。
黃竹坑S22質素佳，現多層樓面進行放租，意向呎租約24元起。
中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生表示，獲委託放租S22多層樓面，除了全層逾7,000平方呎單位外，集團提供更多間隔靈活組合，面積由1,000至4,000呎不等，意向呎租約24至28元。
提供管理費減免 延長免租期
他指，為迎合新一代企業靈活風格及彈性的工作模式，業主會提供不同優惠，例如提供管理費減免，延長免租期，補貼租戶裝修及還原費，希望吸引原先租用租金較高昂的傳統寫字樓區企業租戶，以及人流較密集的東九龍區遷移到黃竹坑，此外，為了激勵客戶盡快進駐，若12月前能成功簽約的企業租戶更可獲豁免首6個月的管理費，作為發展商對客戶的支持。
近期同區租務上，包括香葉道28號嘉尚匯21樓至22樓全層樓面，面積共約14,100平方呎，以約32萬元租出，平均呎租同約23元，新租客為財政司司長法團。另香港舞蹈劇場承租LANDMARK SOUTH中層單位，面積約8,000平方呎，涉及月租約24萬元，呎租約30元。
由於市況前景未明朗，買家取態審慎，因此工廈大手成交主要以普通分層工廈為主，成交宗數為5宗，佔比達71%。相反，全幢工廈買賣僅佔該板塊大手成交的29%，錄得2宗成交。
今年以來中資及本地資金合共斥資約8.6億元入市，比去年同期減少近2成。以入市金額佔比來看，本地資金入市金額為約7.3億元，佔比達86.6%，佔比按年升近56.9%。而中資入市金額為約1.4億元，佔比達13.4%，佔比按年下跌近4成。
至於有關各類型買家今年以來入貨金額分布方面，工廈大手成交市場以非房地產的企業買家為主導，佔比超過5成半，其他及個人投資者則分別佔28%及15%。
地廠吸引企業租用上半年工廈市況主要由資金充裕的買家所支撐，當中部分大手成交的買家屬於具有一定財政實力的企業、團體或投資者，包括大型國有企業、本地商家、醫療機構等，相信該類買家會繼續把握合適的入市機會，並主導工廈市場的主要買賣成交。留意到地廠在上半年成功吸引到不少企業租用，包括部分汽車品牌租用地廠作後勤維修或汽車陳列室，相信是由於地廠面積較大且出入方便，亦具備較高實用性，因而成功吸引該類企業青睞。
同時，有關因素亦受到投資者注視，例如上半年便錄得位於九龍灣的地廠買賣成交，相信地廠的市場吸引力可望能夠繼續維持。
灣仔指標乙廈之一的北海中心，現有高層單位放售，意向每呎約9,000元。灣仔軒尼詩道338號北海中心一個高層相連單位，建築面積合共約2,460平方呎，意向售價為2,214萬元，折合平均呎價約9,000元。
上述物業樓底特高，間隔靈活實用，典雅玻璃幕牆設計，適合各大小型企業進駐作辦公之用。北海中心地理位置優越，坐落灣仔及銅鑼灣黃金地段，四周商廈林立，商貿氣氛濃厚，加上滙聚灣仔站、銅鑼灣站或會展站之優勢。
翻查資料，7月份該廈錄得一宗租務，涉及一低層單位，面積約940平方呎，以每月約2.2萬元租出，呎租約23元。
英偉特（Nvidia）近年的股價表現，無疑是資本市場近年最受觸目的話題，其所在的集成器與晶體行業便有一個「摩爾定律」（Moore's Law）的信仰：晶片的效能每18個月便能提升1倍。同時意味着科技發展的速度，一日千里。
在科技的加持下，創科公司有如雨後春筍般湧現，席卷的浪潮，也推動到社會對數碼化、大數據資料庫、以至日常生活的用戶體驗對比傳統有着巨大的轉變需求。據香港貿發局今年3月發布的經貿報告指出，至2023年10月底，於2017年成立的香港創科創投基金，目前連同企業投資夥伴，已向27家初創公司進行投資，政府佔2.09億港元，並同時吸引21億元的私人投資。
目前香港於全球創新指數排名為17/132。以致力打造香港成為未來的國際創科中心而言，相對的投資活躍程度，還可以致力提升，而事實上香港亦具備優良的環境和土堪進行，據香港在國際創新指數（Global Innovation Index）中細項在「市場成熟度」（Market Sophistication）及「機構」（Institutions）環節中，均是領先全球，評分為71.77分及81.38分，高於全球頭十的61.93及79.85的平均分。由此顯示，香港有優質及具潛力的投資人和市場機制尚待發掘。
創投風險 不容忽視
創科投資於企業而言，除了是捕捉資本紅利的機會，更加是立足市場，長促發展，必需要訂立的核心策略。只是最終目的為何，創投的風險仍然是不容忽視，即使在產業鏈最為成熟的美國「矽谷」，創科公司能成功走到公開招股或被收購的終極目標，統計上成功率也僅有1%，而創科公司的生意營運放眼於未來，包括技術的發展可行性、市場規模、團隊能力、營運模式及專利或知識產權等等，並多以輕資產配置，如是者，創科公司的商業估值及投資策略，更有別於傳統公司，使得專業的商業估值及策略師，在一宗投資案中扮演關鍵角色。
商業估值師會在投資者具投資意向前，先了解其投資目的、對投資項目的參與度、風險傾向及預期回報作出分析，從而判斷項目的募資方式，是否能達到預期目的。例如，投資人希望獲得企業成長的穩定資本紅利，則優先股（Preference Share）或可轉股債劵（Convertible Bond）的投資模式比起直接買入原始股（Ordinary Share）更為合適，並且在經營不穩的情況下，資金贖回次序也更高；及後，再使用公司現金流、營銷比及同類對比等估價方式，預測項目的發展潛力，考慮市況向好及向下的情況下，能多大程度實現投資目的，從而獲取公允價值，以便再下一步的合約談判；至到合約階段，策略師也可因應實現目標與平衡股東風險間，為投資者出謀獻策，制定相關的保護措施（Protective Provision）及退出機制，由此更大程度地達到投資目的及風險管理。
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