新居屋「拆細」平賣百餘萬

新居屋「拆細」平賣百餘萬
2014-02-14

        (星島日報報道)協助當局制定長遠房屋策略的長策會，即將向政府提交最後報告。據了解，面對年輕人「上車」需求急切，顧及他們的供樓能力，港府正研究進一步增加居屋供應量，包括興建更多售價百餘萬的小型居屋單位，甚至讓正在輪候公屋的年輕人亦有機會「轉隊」，減低社會對公屋的需求。身兼長策會委員的房委會資助房屋小組主席黃遠輝估計，房署未來設計居屋單位時，中小型單位比例會較以往高，以滿足年輕人的置業夢想。
        
        去年發表的長策報告，建議未來十年興建房屋四十七萬，當中公營房屋及私營房屋比例為六四之比。剛發表的《施政報告》中，進一步確定公營房屋中，居屋佔八萬，公屋約二十萬。據了解，特首梁振英認為，本港對居屋的需求殷切，有意在即將發表的長策最後報告中，進一步增加居屋供應量。
        
        據評估，進一步增加居屋的供應量有兩個辦法。較為直接的，是將一些原擬興建公屋的地盤轉作發展居屋，以提升居屋在公營房屋中所佔的比例，但此舉將令公屋供應相對減少；另一個方案，是將未來十年供應的居屋單位盡量「切細」，透過供應中小型單位為主，增加可建居屋的數量。
        
        消息人士指出，以一個三百方呎的居屋為例，若引用最新的建屋技術，每方呎成本二千元，房委會若以四千元出售，一個單位可售百餘萬，房委會不會蝕本，還有錢賺，又可幫助年輕人置業，較公屋長期補貼用家，要好得多。據了解，特首梁振英即傾向多建居屋，多於公屋；他亦希望能重建置業階梯，吸引公屋住戶轉買居屋。
        
        身兼長策會委員的房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，由於過去一段時間落成的居屋和公屋，興建規格分別不大，導致公屋「旋轉門」的功能並不明顯，未來仍不能忽略供應一些面積較大的居屋單位，才可吸引家庭以綠表購買居屋，騰出公屋單位。
        
        但他估計，未來居屋中小型單位的比例會較以往為高，因現時加建居屋的其中一個政策目標，正是為着滿足部分年輕人的置業夢想，設計階段已需要考慮售價的因素，以及該組群的實際供樓能力，「儘管近期樓價可能有所回落，但初出社會工作的年輕人若要一步到位，負擔私樓水平，基本上仍不容易；若未來出售的居屋單位偏大，即使如何折讓，供樓時也會較為吃力，期望上或會造成落差，因此有需要提供多些整體售價較便宜的小型單位。」
        
        同是公營房屋機構的房協，早前重新設計沙田小瀝源的資助房屋項目，已決定「間細」部分單位，增加一房及兩房單位的數量，令單位的供應數目由原來的七至八百個，驟增至一千個。
        
        房協主席鄔滿海指出，近年本港住戶的平均人數已降至二點九，足見細家庭愈來愈多，加上曾就綠悠雅苑的申請情況進行分析，發現單身人士的住屋需求甚為殷切，因而決定調整小瀝源項目的單位比例。但他認為，房委會未來重推居屋時，需要顧及綠表家庭的需要，未來釐定不同居屋單位的供應比例時，未必可以「跟足」房協的做法。
        
        不過，同是長策會委員的公屋聯會主席王坤認為，隨着居屋優惠減少，加上新建單位地點欠理想，公屋家庭以綠表購買居屋的需求已不大如前，倘認為增建居屋後即可提升公屋的流動性，或是一廂情願的想法。
        
        
星島日報

14 Feb 2014

玫瑰新邨劈千萬 平7%沽吳君如賣碧瑤灣 賺218萬

玫瑰新邨劈千萬 平7%沽吳君如賣碧瑤灣 賺218萬

豪宅屢現劈價拋售個案，東半山玫瑰新邨一個中層單位，近日大幅減價逾1000萬元售出，較去年年中同類單位成交價低逾7%；另藝人吳君如則售出旗下薄扶林碧瑤灣物業，賬面賺218萬元。

豪宅再有大幅劈價個案，市場消息透露，玫瑰新邨F座中層2室，單位實用面積2832方呎（建呎3300），早前開價7900萬元，惟市況持續淡靜，二手買賣氣氛疲弱，新近大劈價至6868萬元易手，實用呎價24251元（建呎20812元），也是屋苑本年首宗買賣。

【表】資料顯示，屋苑去年年中F座高層2室，面積相同，但造價則逾7400萬元，故最新成交價跌逾7%。雖然造價較去年低，原業主在2000年以1650萬元購入物業，是次易手賬面獲利5218萬元，升值逾3倍。藝人吳君如也伺機售出物業，土地註冊處資料顯示，由她持有的碧瑤灣23座高層B室，實用面積906方呎（建呎1020），剛在上月以1238萬元售出，實用呎價13664元（建呎12137元）。

物業於2011年10月底時以1020萬元購入，升值21.4%。中小型物業亦現減價情況，利嘉閣地產高級經理鮑允中稱，九龍灣德福花園C座低層16號室，實用面積556方呎（建呎625），近日原業主累減57萬元，至473萬元沽出，實用呎價8507元（建呎7568元），較市價略低。

該單位曾於去年年底以遺囑形式轉入是次賣方名下，若以其1988年入市價61.8萬元計，物業26年間已升值6.7倍。此外，市場消息透露，藍田麗港城22座高層H室新近以838萬元市價易手，原業主在1997年以849萬元入市，易手賬面虧損11萬元，以成交價計，實呎11203元（建呎8924元）。

南豐新邨呎價跌破1萬鰂魚涌南豐新邨再有單位實用呎價跌破1萬元。中原地產首席分區營業經理楊文傑表示，呎價低因原業主看淡後市，涉屋苑7座極低層D單位，減價逾8%後以513萬元售出，實用面積516方呎（建呎627），實用呎價9942元（建呎8182元）。

香港置業高級執行董事伍創業相信，加息始終是必行之事，預計2014年樓價跌幅一成，全年一、二手成交量或較去年更小，更認為小型地產代理或區域性代理行會因此面臨巨大生存壓力。該行行政總裁李志成補充表示，鑑於現時樓市整體交投膠着，今年加開分行機會不大，惟發展商積極推盤，二手業主或面對現實陸續減價，年內有計劃增聘1成人手。

信報

11 Feb 2014

辣招影響浮現 代理分行結業

辣招影響浮現 代理分行結業

上月減117間 從業員9個月累跌4%

「辣招」對代理業影響浮現，地監局公布上月營業說明書（代理分行數目）新報6,200個，單月減少117個，創14個月新低，而代理持牌人數亦連跌9個月至3.56萬人，減少4%。

有資深代理指，中小型代理行經營困難，預計近幾個月為續牌高峰期，分行牌照跌幅會趨明顯，估計整體代理行數目有機會再減少10%，重回2010年年底推出額外印花稅前約5,500間水平。

地監局公布截至1月31日，反映代理分行數目的營業說明詳情書報6,204個，亦創2012年10月以來14個月新低，按月跌幅1.9%，屬08年金融海嘯後最大單月跌幅，顯示市場出現代理行結業潮。雖然現時代理分行數目仍然較03年「沙士」約2,800間或08年金融海嘯低谷約4,100間，分別高出1.2倍及50%，

不過地產代理聯會主席郭德亮指出，由於代理行在結業後普遍不會主動報告地監局，一般要到續牌的時候才能夠反映業內最新情況，故上月單月減少的117家分店並不代表1個月內關門，大部分屬滯後數字。

郭氏相信，自「辣招」推出後，二手成交量跌至不足3,000宗，現時9成代理行都「蝕緊」，不少中小型代理行面臨結業潮，而近幾個月會屬於續牌高峰，屆時營業說明書數目跌幅會進一步加大。

中原：未來一年交投仍低中原亞太區總裁（住宅）陳永傑認為，現時樓市交投萎縮的情況已經持續10個月以上，每個月成交量不足養活業界，而市場預期樓價將會下跌，不會有買家願意入市買樓，故此未來一年交投仍然會偏低，預計持牌的代理分行數目至少會減少10至20%，情況稍為較08年金融海嘯好。

事實上，有資深代理指，缺乏新盤供應，過往依靠投資者為主的舊區中小型代理行最受衝擊，例如紅磡、土瓜灣及灣仔等有不少代理行結業。

而上水、粉嶺一帶，據了解，過往高峰期有多達50間中小型代理分店，但近期減至只有15間。至於持牌人數，地監局指，代理持牌總人數約35,645人，連跌9個月，較高峰期3.7萬元，減少4%（約1,528人），亦屬15個月新低，其中以代理（個人）牌照（E牌，俗稱大牌）減幅較明顯，最新報約1.66萬人，按月減少176人（1%），而營業員牌照（S牌）則減少145人至1.9萬人。

地監局：代理不會戲劇性急跌地監局主席陳韻雲相信，今年地產代理持牌人數將會持續減少，但不會出現戲劇性急跌。業界相信，市場上活躍的代理只有2萬多人，隨着已轉業的營業員牌照到期，而新投考代理牌照的人數亦減，整體代理持牌人數將會明顯萎縮。

撰文:余敏欽

經濟日報
7 Jan 2014

陽明山莊中層戶 業主蝕270萬沽

陽明山莊中層戶 業主蝕270萬沽

豪宅現蝕讓個案，市場消息指出，大潭豪宅陽明山莊一個中層單位，剛以1795萬元易手，計入額外印花稅（SSD）及其他行政費後，原業主料蝕近270萬元。市場消息指，陽明山莊3座低層25室，單位實用面積1001方呎（建呎1259），新近以1795萬元易手，實用呎價17932元（建呎14257元）。

資料顯示，物業於2012年8月份以1900萬元購入，單計賬面已蝕105萬元，但原業主須另繳5% SSD，再連同其他行政費計算後，損手近270萬元。原業主為鄭世進，名字是普通話拼音，市場人士估計，可能是內地人士。他多次購入本港住宅物業，早前以2930萬元購入九龍站凱旋門一個單位，並斥近3750萬元購入毗鄰天璽兩伙。

信報

7 Feb 2014

地監聘前警司任執行總監

地監聘前警司任執行總監
2014-02-07

        (星島日報報道)地監局去年底屢生人事變動，局方先後有行政總裁及執行總監兩名高層要員離職。該局昨天公布，已委任曾任前警隊警司的方安妮為新任執行總監，接替早前離任、亦曾有警界工作經驗的黃維豐職務；另外，行政總裁一職亦正在進行公開招聘中，局方冀望新人選可於四月上任。方安妮昨天表示，加入地監局相信可憑過往於紀律部隊的執法經驗，提升業界質素及紀律。
        
        原任地監局執行總監一職的「黃Sir」黃維豐，於去年十一月因私人理由請辭，及至十二月再有行政總裁伍華強同告離任，令外界關注地監局的高層人事變動。踏入馬年，地監局亦公布喜訊，覓得新任人選，並由曾在警隊工作二十七年的方安妮，接替執行總監職務，於本月四日正式上班工作。
        
        方安妮昨首次代表地監局與外界會面，並透露對加入「地監局大家庭」感到高興，又指，於紀律部隊任職多年，故希望憑藉過往的執法經驗，可有助處理地監局的職務，提升業界質素及紀律。
        
        她又指，地監局近年致力公眾教育及宣傳，成功提升市場關注度，其上任後亦會盡忠職守，協助市民安居置業。
        
        據悉，其上任執行總監後，主要負責監督該局的執法部門，包括巡查樓盤及代理行等，亦協助處理公眾投訴。
        
        該局又透露，至於行政總裁一職，目前亦正處理遴選工作，會透過獵頭公司及公開招聘，希望最快可於四月底覓到人選後，能即時上任工作。
        
        對於馬年樓市走勢，地監局主席陳韻雲昨表示，預料今年樓市以一手市場為主導，故該局亦會加強人手處理一手樓盤，惟亦希望整體市況不會偏重一手。她又表示，雖然地產代理持牌人數下跌，但料出現戲劇性大跌機會不高，而目前未有減牌費計畫，局方仍會以審慎理財為大原則，亦未有財政壓力。
        
        過往積極入市豪宅物業的陳韻雲，又表示看好九龍站及南區豪宅市場，認為兩區均有內地及本地豪客支持。
        
        地監局署理行政總裁韓婉萍表示，該局去年於一手物業方面，共接獲兩宗有關代理代客墊支投訴個案，以及局方有一宗經「放蛇」調查個案，亦一併處理當中。
        
        她又指，一手銷售監管局成立後，代理於買賣一手樓時亦有清晰指引，而地監局亦會致力協助監管銷售工作，包括向代理傳手機短訊，以提醒業界守則等，故相關投訴也相應減少。
        
        另外，地監局昨公布最新地產代理人數，截至上月底代理錄三萬五千六百四十五人，再按月減少三百二十一人，連跌九個月，減幅近百分之一，其中持營業員牌照人數錄一萬九千零五十二人，按月再減少一百四十五人，另持地產代理個人牌照人數錄一萬六千五百九十三人，減少一百七十六人，亦告連跌八個月。而期間代理分行數量錄六千二百零四間，按月減少一百一十七間。
        
        

投資者「賣魚冼」連殼沽海怡南灣業主蝕113萬離場

投資者「賣魚冼」連殼沽海怡南灣業主蝕113萬離場

樓市前景被看淡，資深投資者伺機出貨。資深投資者「賣魚冼」持有鴨脷洲海怡半島多個單位，市傳以賣公司形式售出旗下物業，作價820萬元；同區南灣則有業主蝕讓出貨，連釐印費及代理佣金等蝕近113萬元【表】。

二手樓市氣氛持續偏淡，市場消息透露，海怡半島29座中層H室，實用面積687方呎（建呎856），新近以公司轉讓形式易手，實呎11936元（建呎9579元）。原業主為榮冠國際有限公司，公司董事為有別名「賣魚冼」的冼榮耀，他在海怡半島持有大量物業，但近一年鮮見他出貨或入市。單位於2012年680萬元購入，賬面賺140萬元，由於以公司轉讓形式易手，故毋須繳付額外印花稅（SSD）費用。御金．國峯今年首錄蝕讓此外，同區豪宅南灣則錄得蝕讓個案。據悉，單位是3座中低層C室，實用763方呎（建呎990），以1150萬元售出，實用呎價15072元（建呎11616元）。

原業主持貨近3年，賬面蝕近113萬元，連同釐印費及代理佣金計算，實際蝕讓超過170萬元。美聯物業助理聯席董事李子樂稱，西九龍御金．國峯剛錄得本年首宗買賣，也是蝕讓易手個案，涉6座中層D室，實用454方呎（建呎587），一房單位，單位在放盤一個月內劈價逾150萬元，成交價698萬元，實用呎價15374元（建呎11891元），較市價低20%。單位在2012年1月以739.4萬元購入，連行政費蝕近80萬元。

內地客付稅購映灣園高層市場憧憬東涌區前景，也吸引內地客入市。美聯物業營業經理馬創強稱，東涌映灣園11座高層A室，剛獲內地客以760萬元購入，單位實用915方呎（建呎1220），為三房單位，實呎8306元（建呎6230元），買家須繳付買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），涉及稅款約171萬元。

另一方面，利嘉閣地產高級經理傅德強稱，落禾沙迎海剛錄得首宗租務個案，有租客以近1.4萬元預租1座低層兩房戶，單位實用面積497方呎（建呎639），實用呎租28.2元（建呎21.9元）。

23 Jan 2014
信報

私樓未來3至4年 7.1萬伙供應

私樓未來3至4年 7.1萬伙供應

近兩年首回落 學者指屬短期現象

政府最新數據顯示，未來3至4年私樓潛在供應在去年第四季下跌，按季回落1,000伙，錄7.1萬伙，屬近8個季度內首度回落。學者料，政府持續推地，供應下跌僅屬短期現象。

隨着港府主動推地以來，運輸及房屋局所公布的未來3至4年私樓潛在供應量，由2011年第四季的6.2萬伙開始，私樓潛在供應量按季持續增加，並在2013年第三季達到7.2萬伙的新高紀錄。不過，根據當局最新的數據顯示，私樓未來3至4年潛在供應量最新報7.1萬伙，按季跌1,000伙、或下跌1.4%，屬於連升7個季度後首度「斷纜」，即兩年首次回落。

年均1.8萬伙 貼近長策會預計按現時數據推算，未來3至4年平均每年新樓供應介乎1.78萬至2.37萬伙，仍然貼近長遠房屋策略督導委員會估算每年1.88萬伙的私樓需求，亦遠高於過去10年平均每年新盤成交量（土地註冊處一手樓登記量）的1.17萬伙，預計新盤供應仍充足，樓價面臨壓力的形勢不變。

私樓潛在供應回落，背後最主要原因是建築中待售的樓花，及可隨時動工的熟地單位數量各自減少1,000伙，其中前者最新報5萬伙，而後者則有1.6萬伙。至於已落成而未出售的餘貨單位，則由見低4,000伙回升至5,000伙，按季增25%，亦是近8個季度的新高。

雨水期長缺人手 礙施工進度香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，去年雨水期較長，加上建築業人手短缺，發展商在新盤供應充裕的情況下，不會急於施工發展，亦是潛在供應稍為回落的原因。不過，由於政府批出的地皮均設落成期限，而發展商亦不能拖延太多時間，相信未來供應會恢復升勢。

同時，他預計，餘貨單位增加或成趨勢，若果下半年餘貨數目突破1萬伙，一手新盤減價的壓力將會增加。至於香港理工大學建築及房地產學系教授兼長策會成員許智文認為，未來幾年預測供應量仍然貼近長策會的估計數字，短期內問題不大，認為只要政府持續供應新的土地，相信發展商「流水作業」將一手樓推出，不需要特別加大力度推地。

逾7萬伙已達高峰 料難再增此外，亦有業界認為，每年1.8萬至2萬伙的潛在供應，貼近過去幾年政府土地供應量，逾7萬伙的供應量已經達高峰，相信未來再增加的機會不大，即使遇到發展商自行調節減慢建築步伐，只要政府做好佔整體供應6成的公營房屋，樓市供應亦不會出現嚴重失衡。

經濟日報

23 Jan 2014