減息利好樓市 代理料2月見小陽春

　受到加息等因素影響，本港住宅樓價連跌2年，去年插水15%後，今年料再跌約5%。買家入市猶豫，全年樓宇買賣料僅5.8萬宗，其中二手住宅料跌至3萬宗，兩項數字均創有紀錄新低。業界指出，樓市下行，特區政府明年有機會「撤辣」，若樓市「鬆綁」，明年上半年樓價有望反彈5%。\大公報記者 林惠芳

　　中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，今年首11個月整體樓宇買賣登記錄54271宗，預測全年5.8萬宗，或創1991年有紀錄以來的33年新低。期內，一手私樓暫錄9731宗，預測全年約10500宗，將為近10年次低；二手私樓暫錄27850宗，預測全年僅約3萬宗，或創1996年有紀錄以來28年新低。

　　明年樓價料反彈5%

　　在各類價格二手私樓中，只有500萬元或以下的買賣宗數錄升幅，今年截至11月暫錄9798宗，較去年全年8593宗增加14%，反映上車盤剛需強勁。

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，今年樓市起局不錯，受惠全面通關復常，樓市首季「小陽春」，樓價首4個月急升約7%。惟今年美國聯儲局8次議息當中，加息4次，加重供樓人士負擔，亦令部分資金轉向定期存款，加上新盤掀減價戰，二手交投受壓，中原城市領先指數CCL先升後回，最新報149.99點，今年暫跌逾4%，由於樓市下行，買家觀望氣氛濃厚，儘管特區政府10月為樓市減辣，但市況仍欠缺起色，估計年底CCL跌至148點，比今年4月高位回落約12%，全年跌幅約5%。

　　美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，美息持續向上，加上經濟復甦步伐未似預期，導致本港樓市連續2年「價量齊跌」，為逾20年表現最差。他說，對上一次「價量齊跌」為1998年至2000年，當時連續3年「價量齊跌」。

　　展望明年，布少明表示，美國聯儲局連續3次暫停加息，並暗示明年可能減息3次，若美國啟動減息，本港息率亦有望下調，樓價有機會止跌回升，明年升幅約5%，屆時「價量齊跌」有望斷纜。

　　陳永傑認為，聯儲局表示明年減息，為本港樓市注入強心針，農曆新年前後一向為樓市傳統旺季，料明年2月可迎來成交量「小陽春」。

　　他又預計，特區政府面對仍未復甦的樓市，加上銀主盤量高企，明年2月公布的財政預算案，有逾半機會提出減辣甚至全面撤辣，以免出現金融危機，若成功「撤辣」，明年首季成交量增加，或帶動樓價谷底反彈5%，CCL有機會回升約5%至155點。

　　專才來港帶動買樓需求

　　成交量方面，受惠搶人才措施，專才置業需求增，陳永傑預料明年一手成交約1.5萬宗，按年升約40%。二手方面，若明年「撤辣」，包括撤銷額外印花稅（SSD），二手盤鬆綁，買賣有望增至約4萬宗，按年升逾30%。

19 Dec 2023

 

淺水灣南灣坊7號12.8億放售 每呎2.8萬

【明報專訊】再有老牌家族放售物業，第一太平戴維斯獲委託，以公開招標出售淺水灣南灣坊7號兩幢住宅大廈，總實用面積45,533方呎，物業將以現狀部分連租約及部分交吉形式出售，意向價12.8億元，平均呎價約2.8萬元，較市場估值約13.5億元低約5%，而項目截標日期為明年3月15日。

低估值5% 明年3月中截標

第一太平戴維斯投資部首席資深董事温武忠表示，物業現時出租率達88%，受惠政府「高才通計劃」，預料巿場對傳統豪宅的租賃需求將持續增加。

資料顯示，南灣坊7號由本地老牌家族持有，分為A、B兩座，每座共有13個住宅單位，每個單位皆設私人電梯大堂，1樓至6樓每層共提供兩個標準兩房至三房戶，7樓為頂層連天台特色單位，高層單位可於露台眺望淺水灣海景。項目設44個車位，另設戶外游泳池、兒童游泳池、健身室等。

「磁帶大王」4725萬沽鰂魚涌工廈

另投資者「磁帶大王」陳秉志再沽售物業，上月底4725萬元沽出鰂魚涌七姊妹道昌利大廈2樓全層，為工業大廈物業，面積約9082方呎，呎價5203元。陳氏2010年1月430萬元購入，持貨快將14年，帳面獲利4295萬元或近10倍。

19 Dec 2023

 

紅山洋房低價成交加辣條款曝光 若政府頒令拆僭建物 由買家負責

【明報專訊】今年9月初經歷世紀黑雨後，港島大潭老牌豪宅紅山半島多間洋房被揭發涉嫌僭建及非法佔用政府用地，但仍有買家無懼違規而購入物業。紅山半島在黑雨後暫只錄一宗二手洋房成交，一幢逾3000方呎的洋房今年9月底以6000萬元易手，並在上月底完成交易。本報獲悉，該成交背後附有多項附帶加辣條款，包括在成交前收到政府頒令清拆僭建物，須由買家負責。有法律界人士指出，條款傾斜賣方，讓賣方可全身而退，而買家雖可低價購入物業，但未來或要承受昂貴拆除僭建費等風險。

自紅山半島僭建事件曝光後，屋苑至今錄一宗二手洋房成交，為松柏徑雙號屋。本報翻查買賣合約，買家姓林，交易印花稅255萬元，為樓價4.25%，意味以首置名義購入物業。該交易的臨時買賣合約中，包含一份附件，是「未經授權改建樓宇私人附加協議」，文件中列明洋房內改建及加建情况，包括房間間隔改動，當中最嚴重的是花園地面拆除及向下掘。

雙方更訂明，簽署臨時買賣合約後，若原業主在正式買賣合約或該物業成交前收到政府信函就有關於樓宇建築物頒令（包括維修或還原或清拆），均需由買家負責，而新買家知悉不可就此頒令而拒絕成交該物業。另原業主已確認該物業沒有非法佔用政府土地，新買家發現該物業有非法佔用政府土地，則有權取消交易。

大律師指買家或需付昂貴拆除僭建費

大律師陸偉雄表示，買賣雙方擬訂的附加協議，令買家仍需承受風險。一般而言，若買家在交易過程中被誤導，即使完成交易亦可踢契，但現時附加協議中列明不能因建築物頒令而取消交易，條款傾斜賣方，保障賣方可全身而退。不過，合約中列明洋房內未經授權的改動，買家有潛在維修或清拆僭建物的可能，或涉及額外的維修費用，因此買家只會以低於市價購入物業。

業主付樓價2%代理佣金促銷

此外，本報今年9月率先報道，該洋房在黑雨後大幅減價求售，而據買賣文件，原業主除大幅劈價放售外，亦「加佣」促銷，據臨時買賣合約顯示，是次交易，買家向代理支付120萬元作佣金，為樓價2%，較一般主流二手買賣的1%佣金高，反映業主求售心切。資料顯示，上述物業在今年9月底易手，洋房位於嚴重山泥滑下斜坡的70、72、74號屋的「街尾」，實用面積3142方呎連花園及天台，原則屬4房雙套間隔。原業主去年中以9600萬元放售，因暴雨引發山泥傾瀉後，而大幅劈價沽售，疑因僭建被「鋤價」，終以6000萬元易手，呎價19,096元，較2018年4月時購入價1.115億元低5150萬元或46%，料為該屋苑近年蝕幅最大個案。

 

YOHO WEST收逾1.02萬票明開售

「北都」焦點大型新盤推售潮浪接浪，由新地發展的天水圍YOHO WEST越戰越勇，項目昨日率先截票，合共收10262票，該盤連續首3輪收票均錄逾萬票，為近期新盤罕見，並以超額認購約35.7倍之勢，鐵定於明日推售280伙價單單位。據悉，以向隅客為主，同時不乏新票源，整體以上車客及家庭客為主，亦不乏換樓及投資客。

YOHO WEST連日來持續開放其位於南昌站的示範單位參觀，昨日仍有睇樓客於截票前夕趕往參觀，而展銷廳鄰近一帶，有不少代理駐足撈客。

發展商昨日表示，項目昨日截票，經核數共接獲10262票，成績理想。該盤連續首3輪票數均接獲逾萬票，為近期新盤罕見。
涉及280伙

據代理表示，項目有不少首2輪未能認購單位的向隅客，復活票眾多，但亦有不少首次入票抽籤的新票源，佔整體約20%，並以上車客及家庭客為主，亦吸引部分換樓客入票，同時亦有部分投資者看好「北都」前景而入票，形容是力吸各類客源。

據銷售安排顯示，第3輪銷售於明日上午9時開售，細分為A組及B組發售，當中A組為大手客時段，買家須購買最少2伙至4伙第A節單位，或最少1個指定第A節單位；餘下則為B組散客時段，買家則可購買1伙至2伙。
入場價321萬

是次推售的280伙價單位，面積由245至651方呎，涵蓋開放式至3房間隔，以最高折扣13.5%計算後，折實售價由321.73萬至895.08萬，折實呎價10569至15776元。
平均呎價1.24萬

該批單位折實平均呎價約12456元，較次輪銷售推出的310伙折實平均呎價11952元，高出約4.2%，若與首輪銷售350伙折實平均呎價11801元比較，更高出5.6%。

入場單位為3B座5樓B11室，面積266方呎，計算折扣後折實入場費為321.73萬，呎價12095元；最貴單位為2B座29樓B1室，面積596方呎，屬3房連套房加開放式廚房設計，折售價895.08萬，呎價15018元。

是次推位售的單位折實售價均低於900萬，當中折實售價低於400萬單位共有50伙，佔推出發售單位的18%；折實售價在600萬以內的單位更多達244伙，佔整體約87%，料將力吸市場上一眾上車及換樓客，換言之，折實售價600萬以上單位只有約36伙。
首兩輪售逾640伙

位於天恩路1號的YOHO WEST為今年至今推售規模最大的住宅項目，提供1393伙，單位面積介乎245至1073方呎，涵蓋開放式至4房間隔，主打2房戶佔60%，項目預計明年9月底落成入伙，樓花期不足10個月。

15 Dec 2023

減辣」效應新盤成交量增20%

 政府推出「減辣」措施後，帶動市場氣氛，發展商普遍對明年樓市均有憧憬，富豪物業代理董事衞振聲表示，政府「減辣」帶動新盤查詢及睇樓，明年息口將喘定並有機會減息，整體樓市發展料向好，相信明年下半年樓價將重拾升軌，全年則有溫和的增長，由於豪宅供應少，過往跌幅較中小型為高，料明年豪宅升幅將跑羸大市，今年新盤整體交投放緩，料明年可望反彈，料有20%至30%的升幅。

衞振聲接受本報專訪時表示，政府推出三項「減辣」措施，以「高才通」計劃下入市買家可「先免後徵」及多購1伙「辣稅」減至7.5%，對樓市幫助較大，前者在符合計劃的專才只需繳付基本稅率，入市成本降低，將令投資者重新考慮入市，亦會帶動換樓活動增加，相信未來交投將有所增長，而旗下樓盤包括沙田九肚富豪．山峯，在「減辣」後睇樓及查詢即時已錄得升幅，雖然措施未有令樓市交投及樓價有大幅反彈，但最少令市場氣氛好轉，成交量亦有幫助，以及穩定樓價。

衞振聲續稱，明年下半年有機會出現減息，屆時樓價便可重拾升軌，但預期樓價不會大幅反彈，相信明年整體樓價會有溫和的增長。

衞振聲表示，中小型單位需求較為穩定，但豪宅市場在過去一段時間跌幅較中小型為高，加上豪宅供應少，對明年豪宅表現較有信心，相信豪宅造價有機會跑贏大市。
料豪宅造價跑贏大市

「減辣」後二手市場仍出現蝕讓個案，衞振聲相信，待市場這批急於出售的單位逐步被消化後，樓價會轉趨穩定，相信明年在「減辣」及經濟逐漸復甦的推動下下，一手交投將顯著增加，料明年新盤整體交投將較今年回升20%至30%。

富豪近年積極在私人市場上吸納土地儲備，衞振聲表示，集團未來仍會在政府官地，包括市建局項目及私人市場上覓地，政府強拍政策有機會於明年降低門檻，或調低至約70%，相信有助市區供應增加。

15 Dec 2023

 

「減辣」效應新盤成交量增20%

政府推出「減辣」措施後，帶動市場氣氛，發展商普遍對明年樓市均有憧憬，富豪物業代理董事衞振聲表示，政府「減辣」帶動新盤查詢及睇樓，明年息口將喘定並有機會減息，整體樓市發展料向好，相信明年下半年樓價將重拾升軌，全年則有溫和的增長，由於豪宅供應少，過往跌幅較中小型為高，料明年豪宅升幅將跑羸大市，今年新盤整體交投放緩，料明年可望反彈，料有20%至30%的升幅。

衞振聲接受本報專訪時表示，政府推出三項「減辣」措施，以「高才通」計劃下入市買家可「先免後徵」及多購1伙「辣稅」減至7.5%，對樓市幫助較大，前者在符合計劃的專才只需繳付基本稅率，入市成本降低，將令投資者重新考慮入市，亦會帶動換樓活動增加，相信未來交投將有所增長，而旗下樓盤包括沙田九肚富豪．山峯，在「減辣」後睇樓及查詢即時已錄得升幅，雖然措施未有令樓市交投及樓價有大幅反彈，但最少令市場氣氛好轉，成交量亦有幫助，以及穩定樓價。

衞振聲續稱，明年下半年有機會出現減息，屆時樓價便可重拾升軌，但預期樓價不會大幅反彈，相信明年整體樓價會有溫和的增長。

衞振聲表示，中小型單位需求較為穩定，但豪宅市場在過去一段時間跌幅較中小型為高，加上豪宅供應少，對明年豪宅表現較有信心，相信豪宅造價有機會跑贏大市。
料豪宅造價跑贏大市

「減辣」後二手市場仍出現蝕讓個案，衞振聲相信，待市場這批急於出售的單位逐步被消化後，樓價會轉趨穩定，相信明年在「減辣」及經濟逐漸復甦的推動下下，一手交投將顯著增加，料明年新盤整體交投將較今年回升20%至30%。

富豪近年積極在私人市場上吸納土地儲備，衞振聲表示，集團未來仍會在政府官地，包括市建局項目及私人市場上覓地，政府強拍政策有機會於明年降低門檻，或調低至約70%，相信有助市區供應增加。

15 Dec 2023

信置財團19億奪市建局九龍城項目 樓面價4694元 黃永光：為集團土儲添佳地

 

信置財團19億奪市建局九龍城項目 樓面價4694元 黃永光：為集團土儲添佳地

【明報專訊】樓市氣氛持續疲弱、加上高息環境未變，近期發展商投地意欲偏低，更接連有地皮流標收場，惟信置（0083）卻在淡市中突圍而出積極投地，最新以19.34億元作價，與招商局置地（0978）、鷹君（0041）合組財團，中標市建局九龍城盛德街/馬頭涌道發展項目，每方呎樓面價約4694元，較市場估值下限5740元低約18%。連同此中標項目，信置過去1年多已斥資近100億元，投得東九龍3個發展項目，可建總樓面168.53萬方呎，打造系內東九龍新版圖。

明報記者 甘潔瑩

上述市建局盛德街/馬頭涌道前公務員建屋合作樓宇試點項目，11月截標時共收6份標書，最終由信置牽頭財團奪標，每方呎樓面價約4694元。

相較去年10月，信置投得市建局土瓜灣榮光街項目、每方呎樓面價8571元低45%。

1年斥近百億 投得東九3項目

信置副主席黃永光表示，集團非常高興與伙伴招商局置地、鷹君合作投得優質用地，顯示集團對香港、國家發展前景充滿信心。

黃永光又認為，項目位置優越，亦屬九龍優質中小學校網，而區內發展成熟，鄰近港鐵宋王臺站、土瓜灣站，為集團土地儲備增添一幅上佳地皮，將發展成優質、舒泰適意的住宅。

招商局置地回應，項目鄰近啓德新發展區，待物業落成後，相關配套設施，將與區內大型基建發揮協同效應。

樓面價較去年榮光街項目低逾四成

美聯測量師行董事林子彬表示，項目入標反應不俗，惟未來東南九龍不乏一手新供應，加上息口仍高企，令發展成本及風險增加，故發展商出價審慎，批出地價遠低於市場預期。不過，他認為是次屬公務員合作社試點項目，即使地價比市場預期低，但仍成功批出發展，有助日後釋出更多同類項目作重建。

總樓面逾41萬呎 料提供640伙

資料顯示，上述項目地盤面積逾4.6萬方呎，可建總樓面逾41.4萬方呎，提供約640伙；項目11月截標共收6份標書，大部分屬港資發展商，包括獨資入標的長實（1113）、新地（0016）、新世界（0017）、會德豐、嘉華（0173）。

按發展合約，中標者需在項目內預留3個低層住宅單位，予市建局推行原址「樓換樓」計劃。據悉，今次招標條款列明，若未來賣樓收益超過82.5億元，局方將劃一收取40%分紅。綜合市場估計，項目截標前的估值約23.8億至31.1億元，每方呎樓面價約5740至7500元。

15 Dec 2023