下重藥壓抑需求　政策成效欠穩定 社評 政府上周五重手「穩定樓市」，大幅增加買家交易成本壓抑需求，冀達到改善市場供求短期嚴重失衡的狀態。過去兩天，無論一手或二手樓成交急遽萎縮。財經事務局局長昨天表示，物業交投減少是意料中事，且不排除推出更多新措施，顯示政府以「危機管理」手段遏止樓價升勢的決心。 政府向樓市下「重藥」，通過改變稅收制度，增加交易費用的市場手段來應對問題，總算好過用行政手段處理。然而，即使以市場方法進行干預，並取得預期的政策效果，但此舉會否帶來其他不利甚至更危險的後果，顯然需要很小心衡量。 照今回穩定樓價的凌厲措施看，據政府官員闡釋，政策目標是將「短炒」的投機活動排除出市場之外；對非本地居民購買樓宇推高價格的源源需求，則通過新增買家印花稅（BSD）加以壓抑甚至消除，以協助本地居民置業，並迴避巨大資產泡沫形成對日後經濟造成破壞的風險。 但看深一層，金融危機後，香港物業市場迄今飆升之勢，顯然並非主要由「炒賣」活動所推動。由於長期性的超低利率環境，借貸成本便宜、港元與美元掛鈎所形成的本幣購買力萎縮，加上物業供應不足、對物業升值預期強烈，既吸引外資對香港物業的覬覦，也刺激本地邊際需求遽增。可以說，樓市飆升，更多是「金融貨幣」驅動的後果。 據資料顯示，今年第三季，以確認人身份轉讓的二手私人住宅「摸貨」，買賣合約登記數目有十九宗，且連續三季處於二十宗以下水平。再從樓宇空置量看，按照《香港物業報告二○一二》的初步統計數字，住宅空置率跌至百分之四點三，為近年新低，反映近年物業交易「量升價升」，背後有實質性租住需求支撐，「炒賣」的投機亢奮，顯然未到泛濫地步。 但銳意把「炒家」痛加排斥出市場之外的凌厲措施，包括杜絕以公司名義購買物業，以逃避BSD稅項的可能漏洞，此舉無疑也帶有剝奪公司購買物業進行正常投資甚至以此供應僱員作宿舍之用的商業活動機會，產生了顯著的政策「負外部性」效果，社會成本不菲。 上周六及周日兩天，據報十大屋苑只錄得十餘宗成交，按周急跌逾四成，並創下四個月新低，反映政策即時令成交量萎縮。 然而，如今樓市交投「量跌」，立竿見影幾乎完全凍結了邊際需求，但會否導致「價跌」，關鍵在於樓價「上升預期」會否改變甚至逆轉，促使邊際供應量同時出現變化，賣方增加供應，使樓價產生持續性下跌壓力。 可以看到，未來兩年，在美國聯儲局維持基準利率在零至零點二五厘超低水平，流動性泛濫，令通脹升壓變本加厲，有助支撐物業的投資價值。 基於本地新增供應量無法短期內大幅提升，一旦用家的強烈需求沒有弱化，樓價「上升預期」整體上也沒有改變，如今政府壓抑樓價的「重藥」亦未能逼放出更多供應量，反而令供應萎縮，不排除當前政策重蹈兩年前推出額外印花稅「無效」的覆轍。 光在需求面「下重藥」，缺乏改善或增加供應的政策投入因素，這種「單邊」措施，政策成效不易取得穩定性。因此，必須增加在供應面的政策投入因素，以作配合。 很清楚，只有政府持續而穩定增加土地供應，及時向市場釋放出清晰信息，讓投資者或潛在物業買家，對未來土地和樓宇供應的規模、期限和不確定性，能夠進行相對準確的評估和預測，減弱樓價「上升預期」，最終出現有序的市場調整和買賣利潤合理壓縮，本地物業市場相信才能健康和穩定發展。 信報 29 Oct 2012

代理業恐爆裁員結業潮 房產 政府新招推出僅兩天，即剎停樓市交投，最受影響的地產代理提早進入「寒冬」；四大代理行「中美利港」暫採觀望態度。至於以中小型代理行為主的地產代理業界聯席會議，亦急趕於本周開會商議救亡對策，業內人士估計，未來三個月最為關鍵，或有捱不住的小型代理行需要裁員，甚至倒閉結業。 小型代理行本周商救亡對策 業界聯席會議發言人郭德亮表示，新招推出，本地一手及二手住宅市場同受打擊，相信未來數月成交量按月將下跌50%，對代理、發展商，以至銀行按揭業務均有影響，未來三至六個月市況將成為行業關鍵，小型代理行如捱不住，或出現裁員潮甚至結業潮。 他指出，政府兩年前推首次推出額外印花稅（SSD）時，業界已大受打擊，部分代理遂轉投工商舖代理市場；延長SSD時間及加重稅項對行業可說「雪上加霜」。郭德亮估計，短期內將有更多代理轉投工商舖市，甚至出現5%至10%的代理行結業；而八大商會本周內將召開會議商討對策。 已於上周六向旗下代理表示不裁員的祥益地產，集團總裁汪敦敬直言，代理行業將進入淘汰戰，部分代理將回流二手市場，在僧多粥少下，過去的人海戰略亦將終結，該行將協助較新的代理主攻租賃市場。他預料，未來三個月內，交投將下跌20%至30%，首階段樓價或挫6%至9%，並難以估計成交低迷期將持續多久。 「中美利港」暫觀望 政府上周五推出兩招遏抑樓市，「四大」代理行紛表觀望，暫未見削減分行及人手的計劃。中原地產住宅亞太區總裁陳永傑表示，過去兩天睇樓量仍不俗，預料未來三個月成交量將較上月縮減一半，集團暫未有任何削分行及人手的方案。利嘉閣總裁廖偉強表示，目前將靜觀其變，倘第四季至農曆新年交投仍然低迷，相信市場或出現縮減分行或人手的情況。 美聯物業住宅部行政總裁陳坤興指出，新招後一至兩個月內交投將受影響，樓價亦有機會下跌，集團將按需要擴充，對於非必要增加的分行亦考慮放慢開行步伐。香港置業高級執行董事伍創業表示，需要較多時間以觀察後市發展。 29 oct 2012

樓市交投挫四成 炒風未止再出招 要聞 政府上周五推出重稅打擊樓市炒風，出招後首個周六日，二手市場接近癱瘓，交投應聲下挫，10大指標屋苑僅錄得12宗成交，半數屋苑陷入「零」成交局面，並已創近4個月的新低水平，按周跌逾40％。過去兩日多位局長亦相繼為「落重藥」解畫，並強調若樓市炒風不止，政府仍有很多措施可推。 財經事務及庫務局局長陳家強表示，一手巿場淡靜在政府預期之內。「過去幾個月很多市場人士說政府無招數，現在你見到了，我們有很多 plans（計劃）」。至於會否推出資產增值稅或其他稅種，他說，不會排除任何稅種以打擊炒賣活動。行政會議召集人林煥光表示，贊成政府出手穩定樓市，未來一 兩個月要監察樓市反應，如果未能壓抑炒風，應該加推新措施。 中原地產報告指出，過去2天二手市場接近癱瘓，只有嘉湖山莊、太古城等仍錄得成交，10大屋苑僅錄12宗買賣，較前周急跌43％，減價情況更不在話下，美聯物業營業經理潘泳釗表示，太古城安盛台高安閣連天台單位，雖以755萬元易手，但成交價較原叫價調低約4.4％，中原地產區域營業經理黎宗文亦指出，沙田第一城兩天唯一一宗成交，為20座低層G室，業主原先叫價308萬元，最終降價9％以280萬元沽出。 政府出招雖然令整體交投及造價下挫，但並非「高價不再」，嘉湖山莊美湖居一個714方呎單位以318萬元易手，呎價4524元，成交金額及呎價均創97年後同類型單位新高，美孚新邨8期一個「凹海戶」，以1380萬元成交，呎價7757元。 調低叫價仍獲承接 中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，政府上周五公布穩定樓市新措施，買賣雙方仍需時間消化消息，本周末十大屋苑成交量下跌可算是正常現象。買家入市意欲仍在，只要業主願意調低叫價約5至10％，放盤仍獲買家快速承接。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，一二手市場均會全面進入觀望狀態，並會維持一段時間。由於措施才剛推出，仍需靜觀市場消化力，故此二手業主暫時只會觀察市場變化，不會有即時反應，亦未會大幅減價放售物業。 十大屋苑由下半年開始，周六日成交量，已由第2季平均40至50宗，減少至不足30宗，過去2天錄12宗成交，只屬4個月來的新低，重返6月底水平。 事實上，雖然政府推出新措施後，二手市場未有顯著出現「劈價」情況，一般只較原來叫價調低3％至5％不等，絕大部分買家採觀望態度，令買賣雙方出現膠着局面。 經濟學家關焯照表示，政府出招後二手交投大幅下挫是理所當然，但未能判斷措施是否有成效，相信至年底二手交投仍然處於低水平，但若然樓價下挫情況不明顯，待市場消化有關消息後，樓價仍然會重拾升軌，故政府始終要從問題的根本，即供應着手，才是根治問題的主要良藥。 科大經濟學系主任雷鼎鳴表示，政府新措施打壓樓市，仍然是「頭痛醫頭」的措施，短時間降低購買意欲必定見效，但按以往經驗，壓抑愈大反彈力愈強，雷氏形容政府現時有如賭「白頭片」，未有徹底解決供應問題，樓價仍然會繼續上升。 信報 29 Oct 2012

港樓價跑贏亞太區 房產 萊坊發表報告顯示，本港樓價第二季升幅達8.4%，屬自2009年第三季以來最強勁的季度升幅，升幅更冠絕整個亞太區。 萊坊最新發表的亞太區住宅報告顯示，香港住宅市場氣氛改善，加上積壓需求爆發，帶動交投量上升，令樓價增長由第一季的1.8%，升至第二季的8.4%。報告顯示，香港樓價第二季升幅冠絕亞太區，第二位為紐西蘭，印度、印尼、新加坡、馬來西亞及南韓升幅則不足2%，至於上海和北京在第二季則下跌7.1%。 第二季樓價上揚，第三季升勢也持續，萊坊董事及大中華研究部主管林浩文表示，本港樓價上升令政府增加力度抑壓樓市，例如宣布進一步收緊物業按揭成數，以及推出「新十招」致力增加土地供應等，有關措施雖有助樓市長遠穩定發展，但對市場短期影響有限。 近日有指政府有意再出招，包括開徵按揭利息稅，受到有關消息影響，二手住宅成交量及查詢量均下跌。林浩文預期，短期內新措施將減少資金流入市場及減慢樓價升幅。 信報 26 Oct 2012

百老滙家族5年逾8.4億購18豪宅

百老滙家族5年逾8.4億購18豪宅 莫華倫家族成加多近山最大買家 房產 樓市愈升愈有，老牌家族亦見進取。專營售賣電子產品的百老滙電器，其家族成員近年更大舉入市，五年內動用最少8.4億元先後購入18項物業，絕大部分均屬豪宅級物業，並作長線持有，未見售出；歌唱家莫華倫家族成員亦以逾5000萬元掃入西環加多近山5伙。業界人士指出，老牌家族主要購入單位作長線收租，惟樓市處於高位，預料入市個案或減少。 本港物業市場深受投資者追捧，老牌家族更是常客。百老滙家族成員自2007年起便積極物色本港豪宅投資機會，去年起入市次數更見頻密。由2007年統計（只包括以公司名義持有，私人名義未能計算）至今，其家族成員最少斥逾8.4億元購入住宅、工商舖物業，其中以豪宅居多。 例如仍在推售的中半山君珀，該家族在今年5月便斥2.2億元購入3伙，其中面積2478方呎的中層A室，呎價達3.36萬元；去年7月推售的西九龍瓏璽，該家族成員亦掃入4伙，涉資1.1億元。 百老滙家族成員以購入一手物業較多，並偏重港島和九龍區豪宅，二手涉及的屋苑則包括西九龍凱旋門、跑馬地禮頓山、薄扶林貝沙灣以及西灣河逸濤灣。有關物業普遍長線持有，以該18項物業為例，均未見售出紀錄，可見其實力雄厚。 除住宅外，該家族在2008年亦以2.1億元購入荃灣萬利工業大廈，持有人為瀚林集團，董事為李子良及鄧渭良，前者便是百老滙電器董事長。 內地買家佔比例下降 此外，土地註冊處資料顯示，歌唱家莫華倫家族成員亦大手連購5個西環加多近山單位，涉及資金5030.1萬元，屬樓盤開售至今最大手買家，其中中層B室購入價727.4萬元，面積446方呎，呎價1.63萬元。買家為汎能有限公司，公司董事包括莫綺文、莫禮安等人。 香港置業高級執行董事伍創業指出，老牌家族入市多傾向長線持有單位收租，鮮有售出物業，目前樓市已處於高位，不少投資者亦轉為觀望後市，故相信老牌家族入市個案亦將減少。 本地投資者大舉入市，內地客入市略為放緩。中原地產指出，第三季新盤內地個人買家佔宗數23.1%，按季下跌1.2個百分點，與去年同期比較則急跌18.9個百分點；若以金額計算，第三季佔31.2%，按季下跌3.4個百分點，按年挫19.8個百分點。 信報 24 Oct 2012

林奮強高位沽貨 勁賺1.3倍 西半山寶華軒呎售12269 獲利570萬 2012年10月19日 星期五 樓價火熱，各界名人業主紛趁高位減持，就連行政會議成員林奮強亦不例外，剛以約995萬元賣出西半山寶華軒一個與太太共同持有的單位，並大幅獲利逾570萬元，超過1.3倍。 向來有「樓市大好友」之稱的行會成員林奮強，持有超過20項物業，在近期樓價急速升溫下，把握時機沽貨獲利。有代理透露，其持有的西半山寶華軒數個位於14樓的單位，其中一個B室最近成功以995萬元售出，以單位面積約811平方呎計算，呎價12,269元。 同層尚餘兩單位 傳放售 資料顯示，林氏及太太蘇載玓透過豐陞有限公司名義，在2001年僅以423.5萬元購入該單位，現轉手帳面勁賺571.5萬元，大幅升值約1.34倍。 代理稱，林奮強夫婦二人透過不同公司名義，現仍持有14樓其餘兩個單位，市傳也一併在市場上放售，每伙叫價一律超過1,100萬元。 當中A單位面積1,136平方呎，目前索價更達1,820萬元，遠較買入價561.1萬元高出逾1,200萬元。 翻查資料發現，林氏夫婦早在01年11月中，一次過使用三家不同的公司名義，購入該廈14樓三伙，總金額共1,390.8萬元。 淺水灣道松苑 呎價2.4萬 行政會議成員林奮強早前曾表示，隨着本港樓價不斷上升，產品及服務價格亦會因此上漲，屆時不論本地人或旅客均會到內地或其他東南亞地區消費，而金融機構亦會到成本較低的地區開設總部，相信會導致本港物業市場的需求下降，而樓價亦難以獨善其身，不相信樓價可無止境上揚。 另一方面，中建許氏家族成員持有的淺水灣道松苑，剛賣出一個低層B單位。 市場消息指，單位面積2,250呎，以逾5,500萬元沽低層B室，呎價2.4萬元。 據知，許氏家族一直為該廈的大業主，而近年在該廈仍持有單位的家族成員包括，遊艇Sunseeker的亞太區總裁許業宏等人。 御花園低層 2500萬售 其他豪宅方面，中半山御花園2座低層B室，面積1,350平方呎，消息人士指，成交價2,500萬元，呎價逾1.85萬元。 撰文: 呂勁康 經濟日報 19 Oct 2012

松柏新邨每呎破2萬創新高 房產 二手豪宅破頂成交不絕，市場消息指出，東半山司徒拔道松柏新邨A座高層1室剛以5900萬元易手，面積2700方呎，呎價21852元，屬首次突破2萬元，成交價及呎價均創屋苑歷史新高。 南區近期二手交投亦明顯上升，市場人士指出，松苑低層B室以約6000萬元沽出，面積2250方呎，呎價2.67萬元。陽明山莊亦再錄成交，市傳9座低層57室以4600萬元易手，面積2628方呎，呎價1.75萬元；原業主於2000年以1700萬元購入，賬面獲利2900萬元。 此外，大坑上林近期交投亦活躍，市傳最後一伙分層單位2座高層B室以3798萬元沽出，面積1563方呎，呎價2.43萬元。 九龍區方面，九龍站擎天半島1座高層B室連車位以3250萬元成交，呎價1.96萬元；原業主在2002年以828.8萬元購入，持貨約十年大幅獲利逾2400萬元。 信報 19 Oct 2012

美孚價升量跌曼克頓山兩房破800萬關 房產 二手市場價升量跌，藍籌屋苑美孚新邨一個低層連平台單位以1500萬元售出，樓價在一年多炒高逾二成，呎價8681元，創屋苑園景戶新高，原業主扣額外印花稅（SSD）後，仍獲利177萬元，賺幅逾14%。 美聯物業聯席區域經理余柏表示，美孚新邨7期萬事達廣場11號低層特色戶以1500萬元易手，面積1728方呎連1400方呎花園，呎價8681元，買家為同區業主；原業主為投資者，單位在2011年以1248萬元購入，由於持貨未滿二年，故須繳付5% SSD，原業主在扣除稅款後仍獲利177萬元，利潤可觀。 余柏表示，樓價屢創新高，一眾業主封盤反價，令買家入市步伐受挫，承接有所放緩，美孚新邨本月只錄得27宗成交，較上月同期跌33%，平均呎價最新報6800元，較上月上升3%。 毗鄰的曼克頓山兩房戶樓價剛突破800萬元，美聯物業高級營業經理林海成表示，屋苑3座中層H室以806.8萬元沽出，面積747方呎，呎價10801元，創兩房戶新高，買家為外區換樓客；原業主在2010年以594萬元購入單位，易手賬面獲利212.8萬元，升值36%。 祥益地產高級營業經理胡志偉表示，屯門怡樂花園同樣錄得連SSD成交個案，涉3座中層A室，獲一位外區投資者「即睇即買」，成交價206.5萬元，面積440方呎，呎價4693元，創屋苑新高；原業主在扣除5%的SSD後，仍賺58萬元。 此外，市場消息指出，馬鞍山居屋錦龍苑B座高層2室以自由市場價286萬元售出，面積515方呎，呎價5553元，創屋苑新高。 信報 19 Oct 2012

天晉二期今命名 將軍澳二手搶先反價一成 房產 新盤紛紛高價開售，帶動同區二手市況；將軍澳天晉二期已獲批售，尚未賣樓，區內二手已率先起哄，兩成放盤業主反價，其中將軍澳廣場便有業主加價35萬元放售。代理指出，將軍澳市中心、調景嶺區400萬元以下盤源現已絕迹，預料反價潮將持續。 天晉二期將於今天公布命名，屆時發展商亦將披露最新銷情部署，代理指出，由於天晉一期去年推售時以貴絕同區登場，預料二期推售時定價必定不低，加上目前樓價不斷破頂，將軍澳區內二手業主已「新盤未賣先反價」。 美聯物業高級區域經理馬立成指出，受到新盤即將登場刺激，區內一眾業主紛紛起哄，多達兩成放盤反價，幅度介乎5%至10%不等，例如將軍澳中心1座中層A室，面積617方呎，以480萬元放售，原本已有客人出價洽購，但業主相信新盤將以高價開售，即反價20萬元或4.2%，每方呎叫價達8104元。 市中心400萬盤源絕迹 將軍澳廣場同樣有業主反價，涉1座低層G室，面積996方呎，原本索價665萬元，現反價至700萬元，加幅5.3%，最新每方呎叫價7028元。馬立成表示，在目前反價浪潮下，將軍澳市中心一帶400萬元以下的盤源已經絕迹，新近將軍澳中心10座低層D室，面積527方呎兩房戶，成交價400萬元，呎價7590元，已是屋苑最平的一個放盤。實際上，屋苑部分兩房戶成交價更突破500萬元關口，本月初一個617方呎兩房單位成交價更達530萬元，呎價8590元，創屋苑歷史新高。 調景嶺區造價更高，兩房單位起步價逾450萬元，日前維景灣畔1期1座中層H室以489萬元售出，面積695方呎，呎價7036元。維景灣畔亦是將軍澳區少有提供一房單位的屋苑，但入場費亦要400萬元。 馬立成指出，400萬元以下的盤源只有在寶林及坑口仍有選擇，相信未來一段時間區內二手業主反價個案將愈來愈多。 其他區域方面，中原地產分行經理陳永忠指出，大角咀帝柏海灣2座高層F室成交價779萬元，面積645方呎，呎價12078元，貴絕「奧運三寶」兩房戶；世紀21北山地產營業董事嚴智贇指出，北角和富中心12座高層A室以1928萬元售出，呎價12544元，為屋苑分層呎價次高。 信報 18 Oct 2012