下重藥壓抑需求　政策成效欠穩定 社評 政府上周五重手「穩定樓市」，大幅增加買家交易成本壓抑需求，冀達到改善市場供求短期嚴重失衡的狀態。過去兩天，無論一手或二手樓成交急遽萎縮。財經事務局局長昨天表示，物業交投減少是意料中事，且不排除推出更多新措施，顯示政府以「危機管理」手段遏止樓價升勢的決心。 政府向樓市下「重藥」，通過改變稅收制度，增加交易費用的市場手段來應對問題，總算好過用行政手段處理。然而，即使以市場方法進行干預，並取得預期的政策效果，但此舉會否帶來其他不利甚至更危險的後果，顯然需要很小心衡量。 照今回穩定樓價的凌厲措施看，據政府官員闡釋，政策目標是將「短炒」的投機活動排除出市場之外；對非本地居民購買樓宇推高價格的源源需求，則通過新增買家印花稅（BSD）加以壓抑甚至消除，以協助本地居民置業，並迴避巨大資產泡沫形成對日後經濟造成破壞的風險。 但看深一層，金融危機後，香港物業市場迄今飆升之勢，顯然並非主要由「炒賣」活動所推動。由於長期性的超低利率環境，借貸成本便宜、港元與美元掛鈎所形成的本幣購買力萎縮，加上物業供應不足、對物業升值預期強烈，既吸引外資對香港物業的覬覦，也刺激本地邊際需求遽增。可以說，樓市飆升，更多是「金融貨幣」驅動的後果。 據資料顯示，今年第三季，以確認人身份轉讓的二手私人住宅「摸貨」，買賣合約登記數目有十九宗，且連續三季處於二十宗以下水平。再從樓宇空置量看，按照《香港物業報告二○一二》的初步統計數字，住宅空置率跌至百分之四點三，為近年新低，反映近年物業交易「量升價升」，背後有實質性租住需求支撐，「炒賣」的投機亢奮，顯然未到泛濫地步。 但銳意把「炒家」痛加排斥出市場之外的凌厲措施，包括杜絕以公司名義購買物業，以逃避BSD稅項的可能漏洞，此舉無疑也帶有剝奪公司購買物業進行正常投資甚至以此供應僱員作宿舍之用的商業活動機會，產生了顯著的政策「負外部性」效果，社會成本不菲。 上周六及周日兩天，據報十大屋苑只錄得十餘宗成交，按周急跌逾四成，並創下四個月新低，反映政策即時令成交量萎縮。 然而，如今樓市交投「量跌」，立竿見影幾乎完全凍結了邊際需求，但會否導致「價跌」，關鍵在於樓價「上升預期」會否改變甚至逆轉，促使邊際供應量同時出現變化，賣方增加供應，使樓價產生持續性下跌壓力。 可以看到，未來兩年，在美國聯儲局維持基準利率在零至零點二五厘超低水平，流動性泛濫，令通脹升壓變本加厲，有助支撐物業的投資價值。 基於本地新增供應量無法短期內大幅提升，一旦用家的強烈需求沒有弱化，樓價「上升預期」整體上也沒有改變，如今政府壓抑樓價的「重藥」亦未能逼放出更多供應量，反而令供應萎縮，不排除當前政策重蹈兩年前推出額外印花稅「無效」的覆轍。 光在需求面「下重藥」，缺乏改善或增加供應的政策投入因素，這種「單邊」措施，政策成效不易取得穩定性。因此，必須增加在供應面的政策投入因素，以作配合。 很清楚，只有政府持續而穩定增加土地供應，及時向市場釋放出清晰信息，讓投資者或潛在物業買家，對未來土地和樓宇供應的規模、期限和不確定性，能夠進行相對準確的評估和預測，減弱樓價「上升預期」，最終出現有序的市場調整和買賣利潤合理壓縮，本地物業市場相信才能健康和穩定發展。 信報 29 Oct 2012