太古城單日連環錄四成交

太古城單日連環錄四成交
2014-03-06

        (星島日報報道)政府公布賣地計畫後，市場預期住宅供應增多已成定局，部分指標屋苑業主叫價態度回軟，吸引買家恢復入市，市場隨即錄得多宗減價後低市價成交，其中龍頭屋苑鰂魚涌太古城，昨單日就錄得四宗成交，減價後分別較屋苑同類戶造價低百分之二至四。
        
        中原區域營業經理張光耀表示，鰂魚涌太古城受農曆新年假日氣氛影響，上月全月僅錄十二宗成交，市場已積累一訂購買力，加上買賣雙方對樓市供應、辣稅等消息逐漸消化，在業主普遍願意減價的情況下，成功吸引買家入市，故屋苑昨單日連環錄得四宗成交，合共涉資三千四百多萬元。
        
        張氏指出，四宗買賣業主均有讓步減價，其中恆山閣高層E室，單位面積五百九十三方呎，兩房間隔，原業主以市價七百二十萬元開售，昨減至六百八十八萬元成交，減幅約百分之四，呎價一萬一千六百零二元，較同類單位造價低約百分之四，屬屋苑近期同類戶造價新低。
        
        另外，春櫻閣高層C室，原業主減至一千零七十萬元沽，呎價一萬一千九百二十九元，低市價逾百分之二，屋苑本月至今暫錄六宗買賣。
        
        另外，利嘉閣聯席董事何家健指出，沙田第一城三月至今六天共錄得八宗成交，較上月全月約二十七宗，買賣明顯加快，成交個案亦以低市價為主，其中三座低層B室，面積四百五十一方呎，以三百八十萬元成交，低市價約一成二，另外，屋苑業主議價空間已見增加，由原先的百分之三，擴闊至百分之五至六，料成交將會加快。
        
        祥益高級營業經理蕭嘉偉稱，天水圍嘉湖山莊業主已接受跌市消息，議價態度積極，屋苑本月暫錄九宗買賣，不少單位業主累積減價一成後，臨場再願意減約百分之三，故帶動交投加快，如美湖居七座高層F室，前後共減逾一成後，以二百六十三萬元沽出，呎價五千九百六十四元，低市價百分之六。
        
        世紀21日昇執行董事黃文龍指出，北角區放盤量按月上升約一成，業主議價空間亦由原先的百分之三至五，擴大至一成水平，另外，美聯首席高級營業經理李錦榮稱，東涌東堤灣畔三座高層G室，面積五百四十七方呎，兩房間隔，望開揚景，減價後以四百三十五萬元成交，呎價七千九百五十二元，較去年高位低水約一成。
        
        

付政府5.4億連太古城中心10層交換太地統一康和業權 重建露曙光

付政府5.4億連太古城中心10層交換太地統一康和業權 重建露曙光

太古地產（1972）昨天公布，已與特區政府（由財政司司長法團為代表）達成協議，落實購入鰂魚涌太古坊康和大廈約8層樓面的權益，太古地產將以鰂魚涌太古城中心3座10層樓面作交換，並向政府支付5.37億元現金補償和其他相關金額。

隨着購入有關樓面，太古地產掃除重建大樓的主要障礙，令籌備多年的重建計劃得以落實。

該協議是以太古城中心3座約20.5萬方呎，換取由政府持有的康和大廈約8層樓面，包括7至14樓（連同14樓的平台）、1樓A室，和1樓F1及F2號上落貨車位，共約18.7萬方呎。業界人士估計，上述太古城樓面每方呎估值約1.4至1.5萬元，即該批單位估值逾30億元 。

除交換樓面外，太古地產亦須支付5.37億元的現金補償，在重建完成後，再提供一筆根據差餉物業估價署編制的甲級寫字樓價格指數變動而計算的額外款項。此外，太古地產也會全費負責按政府辦公室規格裝修所交換物業，並償還進行這項物業交換而引致的相關開支，預計將不遲於2016年12月30日前完成。

將建兩座甲級商廈太古地產行政總裁郭鵬指出，這可讓太古地產能夠重建現有的3幢工業大廈為2座甲級辦公樓，進一步改造太古坊。政府發言人表示，康和大廈樓面供六個政府部門使用，包括政府物流服務署的印務工場。受影響的政府部門會按運作需要，遷往其他合適的地方或太古城中心3座，強調有關部門的運作將不會受影響。

高緯環球香港執行總監蕭亮輝認為，政府雖然早前曾主動出售花旗銀行大廈部分樓層，物業終由大業主購得並統一業權，惟是次情況不同，成交涉及交換樓面、現金補償以及其他金額等，情況罕見，現階段難以評估交易是否「好價」，但可以推斷太古地產希望盡快收回康和大廈的業權。

資料顯示，獲批的太古坊重建計劃第1階段，包括把常盛大廈重建為1座51層高寫字樓；次階段則把康和大廈及和域大廈重建成1座46層高的寫字樓，2廈共約200萬方呎，第1座新寫字樓預計於2018年可移交。有關重建計劃亦將提供面積約6.9萬方呎的新園景廣場。

娛樂行MCM 300萬續租此外，由賭王「四太」梁安琪持有的中環娛樂行地庫，面積約8547方呎，現由皮具品牌MCM租用，市傳該品牌最新以約300萬元續租，較舊租約200萬元升50%。

1 Mar 2014

信報

下年度賣地涉1.37萬伙 兩年高

下年度賣地涉1.37萬伙 兩年高

詳情本周揭盅 加大住宅供應力度

政府增加住宅供應的力度，未有因樓價回落而有所放鬆。下年度賣地計劃出售的住宅用地，合共可興建逾1.37萬伙私人住宅單位，創兩年供應新高。

陳茂波：不受短期市況影響發展局局長陳茂波已明確表示，賣地計劃原則不會受短期市況變動影響，而且會加大賣地力度，應對發展商補地價及重建申請減少的情況，本周將公布2014至2015年度賣地計劃住宅用地，合共可興建逾1.37萬伙，將會比本年度1.36萬伙為高。

據發展局資料顯示，政府2010年度恢復主動賣地，與勾地制度雙管齊下或雙軌並行，成功令賣地計劃或勾地表住宅供應回升，由2010至2011年度的9,000伙，增加近78%，至2011至2012年度的1.6萬伙。

雖然供應已由高位下跌，但透過按季主動賣地、改劃土地用途及增加發展密度等，近年供應已見逐步回升，由2012至2013年度的1.35萬伙，升至下年度逾1.37萬伙，連續3個年度上升，供應比過往更趨穩定。

長沙灣石硤尾兩地皮 最矚目事實上，政府近年完成不少土地改劃工作，有望納入下年度賣地計劃。據悉，其中包括長沙灣副食品批發市場2期用地，地皮位於西九四小龍（碧海藍天、泓景臺、昇悅居及宇晴軒）東南面的臨海位置，而且鄰近西鐵南昌站。

長沙灣副食品批發市場2期用地，地盤面積達20.77萬平方呎，地積比率約4.8倍，可建總樓面面積98.78萬平方呎，屬下年度大型中小型住宅項目，估值約60億元，樓面呎價約6,000元。至於另一幅焦點地皮，則是石硤尾前龍坪道臨屋區住宅用地，屬新賣地計劃矚目的市區低密度豪宅用地，估值約27.54億至32.13億元，樓面呎價約6,000至7,000元。

石硤尾前龍坪道臨屋區住宅用地，位於畢架山花園旁邊，劃分為東面及西面兩個地盤，地盤面積約34.9萬平方呎，地積比率約1.3倍，樓面面積約45.9萬平方呎，預計可興建68幢樓高2至8層豪宅，涉及約380伙，平均單位面積達1,200平方呎。（系列二之一）撰文:古廣榮 系列名:賣地前瞻系列

25 Feb 2014

經濟日報

郭炳江：二手樓價今年跌10%

郭炳江：二手樓價今年跌10%

立法會三讀通過「雙辣招」，意味有關樓市措施將維持一段時間。新地（016）主席郭炳江坦言，雙辣招已令樓市出現下調迹象，一、二手市場的成交量已顯著放緩，預期未來一年，二手樓價跌幅將達到10%，供應較多的一手市場也不能倖免。

不過，他相信，雙辣招並非針對任何一人，新地將依舊每月推出新盤，短期內亦繼續補貼買家印花稅。

郭炳江昨天出席集團舉行的公開活動時表示，雙辣招已令樓市下調，相信二手市場將因為成交減慢，個別銀主盤或業主將降價求售。

「二手市場的樓價視乎個別地區而定，整體而言，估計未來一年樓價或下跌10%。至於一手市場跌幅不會太多，因為建築費仍然高昂，預期市區盤樓價將較穩定，而供應較多的地區跌幅較多。」

他指出，在雙辣招推出後，樓市成交量每況愈下，但雙辣招並非針對任何一人，相信有關辣招只是短期，待供應充足後，政府將作檢討。他又對港府實施的所有房屋政策表示支持，如清楚列明未來的私樓、公屋及居屋的落成量，讓市場盡早了解長遠樓市政策是好事。

短期繼續補貼印花稅郭炳江強調：「集團未來仍然每月推出新盤，有售樓紙（預售樓花同意書）就會賣；優惠亦會繼續，有好多買家需要，補貼70%印花稅也將繼續推行，其後慢慢減少。」

早前有報道指出，新地旗下位於元朗的新盤爾巒以「劑牙膏」方式推售，郭炳江解釋說，首批先推售不足70伙，主因該項目屬現貨樓盤，在買賣方面手續繁多，如每位買家均需視察整個項目的設施及示範單位等，根本難以一次性推出過百個單位，強調集團非「劑牙膏」。

提到本周三公布的財政預算案，郭炳江認為，香港人口老化，故在房屋、教育及醫療等開支一定會增加，而有關開支必定會成為經常性開支。被問到政府應否「減派糖」，他表示，現階段不清楚政府的財政盈餘等狀況，但他認同政府的做法，因為社會有需要。

至於政府的經常開支持續增加下，是否將在稅收方面作調整，他認為：「迄今暫未看到加稅的迫切性，因為香港經濟持續增長，各項稅收亦隨之而增加。至於應否開徵新稅種如銷售稅等，我對此沒有立場，但認為暫時未有此需要。」

24 Feb 2014

信報

業主減幅擴大 二手近9個月最旺

業主減幅擴大 二手近9個月最旺

辣招通過加快入市 10大屋苑兩天20成交

樓市「雙辣招」於上周六終通過，業主面對減價幅度增，促使買家加快入市步伐，過去周六、日，新盤及二手市場交投轉活，10大屋苑錄20宗成交，屬近9個月最旺周末。

業界人士預期，在多個新盤增加優惠促銷刺激下，將令更多小業主提高議價空間，相信短期二手樓市會持續升溫，預期未來1至兩個月，10大屋苑周末交投可維持雙位數字水平。

業界料二手短期續升溫身兼長遠房屋策略督導委員會成員的經濟學家關焯照指，新盤大幅減價，二手業主開始「守不住」，樓價調整步伐明顯加快，個別更以低市價6至7%成交，加上二手已累積一定購買力，故過去周末交投增加，相信業主大幅減價下，可刺激二手成交。

至於中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量則指，低息環境下業主持貨能力仍強，成交量未必可長時間處高位，但預期全年樓價跌5%的話，整體成交量可跟隨升約5%。事實上，在二手業主減價作招徠帶動下，過去周末二手睇樓量及成交好轉。

根據中原地產資料顯示，過去周六、日兩天10大屋錄得20宗成交，屬近36周中最多，較上周的13宗多7宗，按周升54%。數字顯示過去兩個周末，10大屋苑成交宗數均錄雙位數字，較1月初起過去6周的0至7宗有明顯改善。

美孚表現佳兩天6成交屋苑中以美孚新邨表現最好，兩天錄6宗成交，減價幅度較大有百老滙街67號高層B室，實用面積717平方呎，建築面積約955平方呎，去年以730萬元放盤，累減110萬元以620萬元沽出，較市價低約4%。代理指美孚新邨睇樓量有約兩成增幅，有同事更一日內帶4組客睇樓，與旺市情況相若。

另外，沙田第一城兩日錄5宗成交，至於港島區屋苑太古城、海怡半島及康怡花園，相隔多天後，終在過去周末再錄成交。其他二手屋苑造價受壓，利嘉閣高級經理鮑允中指，牛頭角淘大花園M座高層3室，實用面積322平方呎，減價20萬元以340萬元沽出，較個別銀行估價低10多萬元。綜合其他代理，利嘉閣地產表示錄21宗成交，按周增加50%。

另美聯物業分行統計，錄得約14宗，按周升4成。香港置業指錄約12宗成交，按周增加約9%（註：4大代理行統計的10大屋苑有別）。不過，有業界人士強調，近日二手睇樓量的確有所改善，但睇樓量及成交量與小陽春樓市相距甚遠，暫時未能確定會否出現小陽春市況。撰文:文倩婷

24 Feb 2014

經濟日報

DSD一周年 二手住宅成交跌47%

DSD一周年 二手住宅成交跌47%

辣招推出後樓市轉靜，其中將在本周末屆一周年的雙倍印花稅（DSD），代理數據顯示，其去年2月推出至今年1月，二手住宅成交量按年跌47%。實際上，二手市場近期陸續出現明賺實蝕個案，火炭御龍山高層三房戶以1200萬元易手，原業主賬面微賺約3萬元，惟扣除行政費等料虧損逾53萬元。

【表】御龍山高層明賺實蝕辣招打擊樓市成交，中原地產數據顯示，去年2月至今年1月的二手私人住宅登記共34486宗，按年跌47%，較未有辣招前的09年2月至10年1月，更跌63%。若按成交金額分析，300萬元以下上車盤及1000萬元以上豪宅物業成交量跌幅顯著，按年分別跌57.8%和40.4%。

近月市場也屢有減價或蝕讓個案，其中御龍山錄得本月首宗買賣成交，涉及2座高層B室，實用面積996方呎（建呎1276），享馬場景，中原地產分區經理陳錦輝稱，單位近日以1200萬元易手，實用呎價12048元（建呎9404元）。原業主2010年以1196.8萬元購入單位，惟扣除行政費後須損手超過53萬元。名家匯銀主1100萬沽市場消息指出，大圍名家匯2座低層C室，單位已淪為銀主貨，日前銀主以約1100萬元將單位售出，該物業實用面積1070方呎（建呎1456），實用呎價10280元（建呎7555元），單位於2010年以1468.8萬元購入，成交價較購入價低逾25%。

翠麗花園呎價創9個月新低中原地產副區域營業經理謝耀明表示，上水居屋翠麗花園3座極低層D室，實用面積590方呎（建呎668），原業主減價14%，以自由市場價266萬元售出物業，實用呎價4508元（建呎3982元），呎價創屋苑近9個月新低。土地註冊處資料顯示，由「師奶兵團」持有的荔枝角美孚新邨一期百老匯街18號高層D室，實用面積883方呎（建呎1208)，本月初以795萬元易手，較2009年的購入價升近一倍。

利嘉閣地產高級經理陳維進透露，藍田滙景花園11座低層G室，業主減價15萬元以715萬元沽貨，實用呎價9972元（建呎7831元），造價低較同類單位5%。此外，資深投資者鄧成波及有關人士去年以近4億元掃入尖沙咀柯士甸道148至150A號一籃子單位後，該廈再有單位易手，土地註冊處資料顯示，柯士甸道148號地舖以7680萬元沽出，市場人士估計，新買家亦為鄧氏相關人士。

20 Feb 2014

信報

辣招挫換樓 大戶交投急跌29%

辣招挫換樓 大戶交投急跌29%

500萬至1000萬大單位 跌價壓力大

雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）推出快滿1周年，措施雖然有穩定樓價作用，但同時衍生不少副作用，尤其換樓活動受嚴重破壞，大單位跌價壓力最大。

政府去年2月22日實施雙倍印花稅，主要是控制需求，向擁有超過1個住宅物業的人士加徵雙倍印花稅，但遏抑投資活動的同時也衝擊到換樓活動，令傳統換樓單位價格受挫。據差餉物業估價署公布樓價指數顯示，2013年全年各類樓價指數上升5.4%，比2012年上升26.6%明顯放緩。當中2013年D及E類（面積1,076平方呎以上）單位，樓價指數按年下跌0.2%，反映換樓活動放緩，樓價因而受拖累。

太古城去年261成交 差過沙士除了樓價下跌外，樓價介乎500萬至1,000萬元（一般市區3房單位造價）的換樓單位交投量急跌，去年全年僅錄8,528宗登記，平均每月711宗，較2012年的每月1,007宗，急跌29%。鰂魚涌太古城一向被視為換樓屋苑，其交投走勢最能反映換樓客受DSD的衝擊，2013年屋苑僅錄261宗成交，是沙士後最差的一年，當中2月份僅9宗成交，代理指連沙士期也沒有出現過單位數。

樓價方面2013年12月建築面積呎價報11,593元，較2月份高位的12,748元下跌約9%。區內代理指出，DSD去年2月生效後，太古城交投明顯放緩，長綫收租客源跌幅最明顯，過去長綫收租客佔整體交投量的3成或以上，但DSD生效後，只剩15%至20%。

該代理又指，現時太古城3房造價約1,200萬元，換樓客原本只須交45萬印花稅，但DSD生效後，要額外多交45萬元，稅額約相等於一年租金，所以收租客望而卻步。事實上，政府去年推出DSD後，原本給予換樓客半年的換樓期限，先買後賣的換樓客只要在6個月內沽出舊有單位，便可申請取回新買單位的一半印花稅。惟條例推行至今近1年，條例仍未獲立法會通過，不少換樓業主的DSD款項一直交由律師樓託管，令換樓客大失預算，尤其是購買二手樓的換樓客，買家需要預留更多款項作裝修新居之用途（見圖）。

緊按揭成數 通過壓力測試另一方面，除了稅款的增加外，政府近年不斷多次收緊按揭成數，樓價1,000萬元的單位，最多只能借500萬，即換樓客要有575萬資金才敢換樓，尚未計代理佣金及律師費等雜項支出，較未有辣招前的換樓資金337.5萬，高出70%。而且換樓客新造按揭須通過供樓利息加3厘的壓力測試，換樓客的換樓意慾即時大打折扣。在缺乏投資者及換樓客的支持下，二手大單位的跌價壓力遠比中小型單位大，有業界人士預期，800萬至1,500萬元的豪宅單位，今年樓價跌幅逾10%。

學者：不排除換樓客續觀望城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，現時市況不明朗，不排除有不少換樓客在沽出現時單位後，觀望後市放棄原有換樓計劃，令市場上的換樓個案減少。他又相信，購買大單位的人士大多數屬富裕一群，不止追求自住、解決居住問題，亦有投資方面的考慮，當「辣招」推出後樓市投資價值降低，導致大單位跌幅會較大。（系列三之一）撰文:黎煥成 系列名:DSD副作用系列 

18 Feb 2014

經濟日報