今日地產新聞摘要2015年7月18日

今日地產新聞摘要2015年7月18日

【明報】指，新界西樓價逆市創新高，下半年6000伙新盤列隊登場。今年上半年，新盤市場戰線聚焦將軍澳；踏入下半年，新盤戰幔勢將轉移至新界西北，當中元朗、屯門預計更將是主戰場。本報統計，下半年起準備列隊登場的新界西北主要新盤共10個、涉逾6000伙，當中不少更為龍頭發展商旗下項目。

【太陽報】報道，有破產紀錄仍可做樓按。拖欠貸款難免會影響個人的信貸紀錄，若然拖欠貸款以致債務問題嚴重，需要申請破產，未來的置業計劃亦會受到牽連。

【東方日報】指，旺角舖新租平逾16%。核心區舖位持續出現劈租情況，由資深投資者黎永滔持有並已交吉一段時間的旺角文華MPM商場一個地舖，近日終以約50萬元租予鐘錶店，較三年前舊租約還低約10萬元，減幅約16.7%，該舖目前短租予運動用品店至九月。

【信報】謂，東北發展第一擊，恒地闖關。新界東北新發展區相關的大綱圖6月獲行政會議核准後，政府隨即加緊粉嶺北和古洞北的發展，其中兩宗由發展商自行提出的原址換地申請已「入選」，獲地政總署接納作進一步處理；兩幅地皮為粉嶺北馬屎埔一帶的大型用地及古洞北用地，發展商恒基地產（00012）須於明年底前與政府達成補地價協議，才能自行發展。

【蘋果日報】說，張一鳴：樓價再升應加辣。開元產業（1275）行政總裁兼執董張一鳴於記者會表示，過去數年本港樓價上升逾三至四成，若然樓巿繼續熾熱，政府有必要再出招加辣。他又認為內地買家佔私人市場跌至六年新低，或反映買家認為本港樓價上升空間下降。

【文匯報】指，白石角住宅地招標估值25億。大埔白石角創新路地皮昨日推出招標，下月28日截標。理想城市集團企業估值部主管張聖典預料，該住宅地估值約25.2億元，每方呎樓面地價為3,800元。

【星島日報】指，壽臣山道西洋房2.6億成交。傳統豪宅區頻錄高價成交，其中南區壽臣山道西一座獨立屋，以約二億六千二百八十萬元易手，平均呎價八萬一千九百七十一元，創壽臣山一帶新高價，新買家以公司名義購入，交易料涉六千一百餘萬元辣稅。

【成報】稱，中原指數報142.62點，微跌0.37%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，中原城市領先指數CCL報142.62點，按周跌0.37%。中原城市大型屋苑領先指數CCLMass報144.57點，按周跌0.26%。CCL（中小型單位）報142.87點，按周跌0.32%。

紅山半島撻訂百萬 近期最大宗

紅山半島撻訂百萬 近期最大宗

股市震盪買家心態轉弱，近日市場接連出現撻訂個案，其中大潭紅山半島買家撻訂近百萬元離場，為股市大跌後最大宗撻訂；另新居屋沙田美柏苑買家撤銷買賣，屬新居屋第三宗撻訂。

上周股災，不少買家信心受挫，華懋牽頭的大潭紅山半島錄得股市大跌後最大宗撻訂，涉及單位屬6座1樓B室特色戶，面積1,017平方呎，另連200平方呎平台。

連天台特色單位 買家棄購

單位於上周二簽訂臨時買賣合約，成交價1,982.1萬元，呎價1.95萬元，港股在翌日（上周三）曾一度暴挫逾2,000點，未知買家是否因此而信心受挫。據項目的成交紀錄冊顯示，交易在簽訂臨約後已再未有進展，意味買家已撻訂，以臨約5%計算，買家損失訂金約99.1萬元，為股災後樓市最大宗撻訂個案，事實上，近期新盤已頻現撻訂個案，如旺角SKYPARK、沙田玖瓏山、東涌昇薈等等。

沙田居屋美柏苑 取消交易

另邊廂新居屋再錄撻訂個案，最新為美柏苑17樓2室，實用面積371平方呎，買家原於6月29日入市，成交價232.73萬元。資料顯示，買家於昨日（7月16日）撤銷買賣，若買家以白表資格入市，需損失樓價1成、即約23.27萬元的訂金；如以綠表資格入市，即被殺訂5%，即11.64萬元。加上早前荃灣尚翠苑、以及青衣青俊苑，是次新居屋暫錄三宗撻訂個案。

目前美柏苑僅餘兩個單位可供買家選購，屬本年5個新居屋項目中，最受歡迎的項目之一，但市場氣氛轉差下，出現撻訂個案。惟業界認為，細價樓樓價逐漸見頂，下半年有加息機會，料令個別實力較弱的買家，率先選擇放棄入市，撻訂離場。

撰文:梁振鋒、文倩婷

17 July 2015 

經濟日報

細價樓供應增 樓價升幅勢放緩

細價樓供應增 樓價升幅勢放緩

個別「超升」上車屋苑 有機先下調

下半年樓市負面因素較多，面對新界樓供應增，細價樓樓價升幅勢必減慢，個別「超升」細價樓如沙田河畔花園、屯門時代廣場等，樓價已較97價高近1倍，有機會率先回落。

上半年二手形勢不俗，惟下半年面對新盤搶客、加息以及投資市場氣氛不佳，或令上車屋苑樓價升勢受阻。資料顯示，新界區有逾10個新盤項目，正申請預售樓花同意書，意味着有機會於下半年推出，連同已獲批預售，以及現樓項目等，涉及單位總數約7,770伙。

河畔時代廣場 較97價升1倍

當中有3個屬逾千伙的大型項目，包元朗安寧路、大橋路、安樂路項目，屬限呎盤料主攻細單位，以及Grand YOHO Development 第1期等。經濟學者關焯照認為，下半年新盤主要集中於新界區，料發展商提供的優惠會比市區盤更多，對新界二手樓價構成壓力。

若樓市現轉勢，而過去樓價升幅過多的屋苑，或會率先下調。本報統計市場上20個主要二手屋苑，有18個屋苑平均呎價，已突破97年時高位。當中有11個，比較97年高出5成，並集中於新界上車屋苑，其中屯門時代廣場及沙田河畔花園，超越97樓價近1倍。

分析兩個排名居首位屯門時代廣場及沙田河畔花園，最新呎價11,223元及15,162元。但單計上半年，兩個屋苑樓價已分別升逾1成半，主因上述屋苑樓價400萬元以下有交易，可承造8、9成按揭，上車易吸引買家入市，刺激樓價升。

不過，資料顯示最新私樓的家庭月入中位數為34,600元，較97年第二季的20,600元，上升約68%，即家庭入息升幅，仍是跑輸了是次統計中，9個細價樓價升幅（分別由75.3%至97.7%不等）。

關焯照續指，樓價較97年貴近倍的屋苑如屯門時代廣場，現樓價已與物業本身的質素並不相稱。另外，上車戶為主的屋苑，買家負擔能力及收入較弱，假設下半年樓市轉勢，抗跌力較弱的屯門區屋苑，樓價或現5%至7%回調。至於沙田區屋苑，區內發展較成熟，樓價跌幅約於3%至5%以內。

另比較97年上半年成交量，2015年上半年交投明顯較97年少9成，20個屋苑只有1,700多宗成交，交投不足下，市場憂慮能否支持樓價上升。（系列三之二）

撰文:文倩婷 
系列名:樓市新形勢系列

今日地產新聞摘要2015年7月16日

今日地產新聞摘要2015年7月16日

【東方日報】指，每平方呎近九萬元，山頂道貴絕全球。香港山頂道貴絕全球，名副其實是黃金路！外國奢華網站選出全球十大最貴街道，香港山頂道以平均每平方呎約八萬八千七百多元，成為全球最貴街道。

【明報】指，安柏投資總監梁偉民：港隨美加息3厘，樓價始回落。雖然港股近日顯著波動，本港二手樓價仍然硬淨。安柏環球投資顧問投資總監梁偉民接受訪問時表示，本港息口過去6年半持續低企，令借按揭買樓者的負擔能力增加，是支持樓價上升重大因素。

【太陽報】報道，補地價收入按季減55%。地政總署資料顯示，新地天水圍輕鐵天榮站項目涉及補地價金額15.1899億元，較其首次招標時補地價金額約26.86億元低約43.45%；而新地元朗峻巒I期亦額外補地價2.1979億元。

【香港商報】稱，5面臨拆村非原居民冀免審查上樓。新界已成為香港城市和經濟可持續發展的新起點，政府為解決香港長遠的房屋和發展需要，積極推動新界東北（古洞北）、洪水橋等多個地區發展，6月17日政府就「洪水橋新發展區規劃及工程研究（簡稱發展規劃）」展開第3階段諮詢，由於發展規劃影響或改變廈村鄉、屏山鄉及屯門的近20條村民和居民生活環境，故當地人士對發展計劃各有不同回響。

【文匯報】指，青衣休憩地建公屋，周五審議。政府早前向葵青區議會提出，有意將青衣青衣路及青鴻路交界的一幅約4公頃「休憩用地」，改為興建5幢公營房屋，預計可提供約3,800個單位，雖然葵青區議會要求政府擱置計劃，但政府剛向城規會建議修訂《青衣分區計劃大綱核准圖》，似未有意剎停該住宅項目，安排本周五審議。

【星島日報】指，維港．星岸快推售，海外客頻查詢。長實發展的紅磡豪宅項目維港．星岸推售進入直路。項目最快於下周開放示範單位及料於月內開售，首批將不少於六十五伙。

【信報】謂，股市波動買家少，綠表銀主盤流拍。綠表公營房屋銀主盤湧現，忠誠拍賣行昨天拍賣2個綠表銀主盤及1個綠表業主盤，惟全數未能售出。業界認為，由於該類銀主物業只售予綠表人士，合資格的買家少，加上近日股市波動，投資者採觀望態度，所以未能拍出是預料中事。

【蘋果日報】說，銅鑼灣舖租跌一成。受零售業表現持續下滑影響，第二季商舖租賃需求放緩，根據世邦魏理仕發表的研究報告指出，第二季整體舖租下跌5%，其中銅鑼灣街舖租金跌幅最為嚴重，按季下跌10.7%。

【成報】稱，上月工廈註冊錄384宗增17%。根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處數據顯示，6月份市場錄得384宗工廈買賣登記，涉及總值約38.54億元，分別按月回升17%及28%。至於上月只錄5宗逾億元登記成交，按月激增4倍；期內註冊金額同步按月攀升77%至約16.52億元。

【晴報】稱，首批料推100伙，喜薈力吸上車客。市區細單位有價有市，房協旗下長沙灣喜薈趁勢推售。項目預期首批推售單位有機會達100伙，而開價則會參考同系喜雅二手價及喜盈、喜韻價錢，項目今日開始開放示範單位予公眾參觀。

內外夾擊 樓價上升動力減

內外夾擊 樓價上升動力減

供應增外圍利淡 下半年受考驗

下半年樓市內外夾擊，面對內部住宅供應增加、息口上升；而外圍及內地股市波動、希臘債務危機未完全解決等，多項負面因素影響下，預期本港樓市將受考驗，樓價上升動力勢減弱。

樓市上半年在低息環境持續，及內部經濟增長穩定，接近全民就業水平等因素的支持下，樓價在半年內持續上升5%至10%，不過下半年樓市卻面對更多中國、美國及歐洲三大市場的外圍不明朗因素衝擊，樓價隨時由升轉跌。

內地增長放緩 港經濟受累

過去幾年擔當全球經濟增長動力的中國，正經歷經濟結構調整及增長放慢的情況，早前公布的首季經濟增長為7%，創金融海嘯後6年新低，勉強守住在政府經濟增長目標。但是，由於進出口下跌持續，而內需及固定資產投資增長溫和，市場憂慮次季經濟增長能否「保七」，而國際貨幣基金等國際機構更預期全年預測只有6.8%，創11年新低。

由於香港與內地經濟關聯度大，例如總體出口貨值計，內地佔超過一半，而旅遊業方面超過7成屬於內地旅客，因此內地增長放緩，本港經濟亦難免受衝擊，失業率有機會從歷史低位回升，繼而影響樓市需求。

股市續波動 或礙樓市交投

同時，上半年市場憧憬在滬港通推動下，港股上升造成財富效應，帶動資金「套股換樓」推動樓市，惟近一個月A股大幅波動，恒指亦從高位下跌逾一成，股市如果持續波動，或禍連影響樓市交投氣氛，甚至在過去一周出現撻訂及減價個案。

至於最直接對本港樓市造成影響的外圍因素，則莫過於美國聯儲局加息在即。美國聯邦利息自2008年底降至0至0.25厘的歷史低位，在聯繫滙率下本港按揭息率在過去6年維持在2厘或以下低位，成為支撑樓市上升的最大動力。

美快加息 按揭料升至3厘

不過，隨着美國經濟復甦，美國聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）預計，今年內將會加息，當中市場預計首次加息較大機會在9月份，預計在美國進入加息周期後，本港按揭亦會從低位逐步回升至逾3厘水平，屆時將會直接影響準買家及業主的供樓負擔壓力。

值得一提的是，希臘債務危機雖然在希臘與歐元區領導達成援助協議後，局勢得到緩和，出現希臘「脫歐」的機會大減。

但協議須經希臘、德國等多國國會通過，除了希臘內部可能對援助協議有爭議，有機會引起政局動盪；同時，德國、芬蘭等債權國亦面臨國內反對援助的聲音，其間金融市場仍然有機會受局勢影響而波動，將繼而對本港經濟及樓市造成影響。（系列三之一）

撰文:余敏欽 
系列名:樓市新形勢系列

15 July 2015

經濟日報

太古城3房海景戶 2350萬破頂

太古城3房海景戶 2350萬破頂

港股回穩，鰂魚涌太古城經過近一周零成交後，終出現零的突破。屋苑套3房海景戶減價30萬元後，仍以新高價2,350萬元沽，呎價2.1萬元，破屋苑分層樓價及呎價紀錄。

分層單位呎價 首破兩萬

中價樓轉旺刺激太古城「破冰」，錄得近1周首宗成交，分層呎價首見兩萬元。中原地產太古城恒星閣分行區域營業經理陳彪指，太古城綠楊閣高層A室，實用面積1,114平方呎，屬3房連套房，加多用途房間隔，望開揚海景及園景，單位4月份開價2,380萬元。由於可交吉的同類戶少放盤，最終獲同屋苑換樓客，斥資2,350萬元承接，呎價21,095元，創分層呎價及造價新高。

單位原由日資公司持有作員工宿舍，於1990年以230萬元購入單位，持貨25年，帳面獲利2,120萬元，升值逾9倍。目前太古城同類單位，連租約叫價由2,400萬元起。

陳彪續指，買家睇樓期間股市曾大跌，惟未有減低入市意慾，而目前太古城樓景、園景分層戶，呎價動輒要1.7萬至1.8萬元。

上述海景樓王以實用呎價2.1萬元沽出，相比下只屬追落後，料7月份太古城交投及樓價，仍會平穩發展。

買家具實力 首期逾千萬

事實上，是次樓王買家實力亦相當「雄厚」，以5成按揭，供款25年及利息2.15%計，涉及首期要1,175萬元，另月供要50,665元，買家最低每月入息要求逾11萬元。

另外，是次成交價亦比銀行估價高，參考兩間主要銀行網上估價，對單位估值分別為2,263萬元及2,120萬元，最少相距87萬元或約4%。

近日股市回穩，買家重拾入市信心，趁業主仍有議價空間「執筍貨」。中原地產副區域營業經理包偉倫指，黃埔區3天錄4宗成交，大部分屬減價貨，其中黃埔花園12期1座低層A室，實用面積797平方呎，降價100萬元以1,000萬元易手，每平方呎實用造價12,547元。

撰文:文倩婷

 15 July 2015

經濟日報

股市震盪礙樓市 銀主盤減價沽

股市震盪礙樓市 銀主盤減價沽

半島豪庭低市價7%售 大埔比華利山減172萬

股市大幅波動，對樓市造成一定影響，當中以銀主盤議價空間較大，大埔比華利山別墅銀主盤減價172萬元易手，紅磡半島豪庭銀主低市價7%沽貨，反映銀行對股市波動較敏感。

上周股票市場大幅波動，二手市場連錄數宗銀主盤減價成交個案。其中大埔比華利山別墅湖景道單號屋，實用面積2,475平方呎（建築面積4,000平方呎），銀主放盤多時，一直堅持叫價2,500萬元，上周末突然減價172萬元，以2,328萬元易手，減幅約7%。

湖景道單號屋 3年貶值13%

資料顯示，原業主於2012年以約2,680萬元購入單位，是次銀主以2,328萬元沽貨，單位於3年間貶值13%。若連雜項支出計，原業主可能要損失逾470萬元。

利嘉閣地產助理分區董事徐俊豪透露，大埔比華利山別墅連錄兩宗蝕讓個案，例如溫莎道單號屋，實用面積1,902平方呎，業主數年前以2,079萬元購入，近日以2,100萬元放盤，減價120萬元，以1,980萬元沽出，持貨8年帳面損失約100萬元離場。

紅磡半島豪庭 減幅逾9%

其次，市場消息透露，紅磡半島豪庭3座高層H室，實用面積約750平方呎，銀主放盤近1年時間，原本叫1,380萬元，剛減價130萬元，以約1,250萬元易手，減幅逾9%。區內代理指出，同類型單位造價約1,350萬元，反映銀主以低市價約7%易手。

代理又謂，該單位原業主早於2001年以約450萬元購入單位，是次易手帳面升值約800萬元。不過，由於業主先後於2006年及2013年兩次加按單位借錢，估計財務出現困難，最終被銀行沒收單位抵債。

銀主看淡後市 低市價交易

另一方面，中原地產高級分區聯席董事余社朝表示，又一居6座高層複式單位，實用面積1,022平方呎，原裝3房套房改為兩房套房間隔，另設工人套房，擁3個露台，可享遼闊內園景，屬於屋苑優質單位。銀主原本叫價1,980萬元，近日減價100萬元，以1,880萬元售出單位，減幅約5%。

不過，值得留意的是，銀行估值最高可達2,200萬元，反映銀主是次以低市價沽貨，可見銀主對後市走勢相對悲觀。原業主早於1993年以678.6萬元一手購入單位，估計也是加按單位後，最終無力償還債項而淪為銀主盤。

另外，業界人士指出，雖然接連錄得銀主盤減價沽貨個案，但是現時市場僅存的銀主盤數量有限，相信不會對整體樓市構成嚴重衝擊。

撰文:黎煥成

14 July 2015

經濟日報