內外夾擊 樓價上升動力減

內外夾擊 樓價上升動力減

供應增外圍利淡 下半年受考驗

下半年樓市內外夾擊，面對內部住宅供應增加、息口上升；而外圍及內地股市波動、希臘債務危機未完全解決等，多項負面因素影響下，預期本港樓市將受考驗，樓價上升動力勢減弱。

樓市上半年在低息環境持續，及內部經濟增長穩定，接近全民就業水平等因素的支持下，樓價在半年內持續上升5%至10%，不過下半年樓市卻面對更多中國、美國及歐洲三大市場的外圍不明朗因素衝擊，樓價隨時由升轉跌。

內地增長放緩 港經濟受累

過去幾年擔當全球經濟增長動力的中國，正經歷經濟結構調整及增長放慢的情況，早前公布的首季經濟增長為7%，創金融海嘯後6年新低，勉強守住在政府經濟增長目標。但是，由於進出口下跌持續，而內需及固定資產投資增長溫和，市場憂慮次季經濟增長能否「保七」，而國際貨幣基金等國際機構更預期全年預測只有6.8%，創11年新低。

由於香港與內地經濟關聯度大，例如總體出口貨值計，內地佔超過一半，而旅遊業方面超過7成屬於內地旅客，因此內地增長放緩，本港經濟亦難免受衝擊，失業率有機會從歷史低位回升，繼而影響樓市需求。

股市續波動 或礙樓市交投

同時，上半年市場憧憬在滬港通推動下，港股上升造成財富效應，帶動資金「套股換樓」推動樓市，惟近一個月A股大幅波動，恒指亦從高位下跌逾一成，股市如果持續波動，或禍連影響樓市交投氣氛，甚至在過去一周出現撻訂及減價個案。

至於最直接對本港樓市造成影響的外圍因素，則莫過於美國聯儲局加息在即。美國聯邦利息自2008年底降至0至0.25厘的歷史低位，在聯繫滙率下本港按揭息率在過去6年維持在2厘或以下低位，成為支撑樓市上升的最大動力。

美快加息 按揭料升至3厘

不過，隨着美國經濟復甦，美國聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）預計，今年內將會加息，當中市場預計首次加息較大機會在9月份，預計在美國進入加息周期後，本港按揭亦會從低位逐步回升至逾3厘水平，屆時將會直接影響準買家及業主的供樓負擔壓力。

值得一提的是，希臘債務危機雖然在希臘與歐元區領導達成援助協議後，局勢得到緩和，出現希臘「脫歐」的機會大減。

但協議須經希臘、德國等多國國會通過，除了希臘內部可能對援助協議有爭議，有機會引起政局動盪；同時，德國、芬蘭等債權國亦面臨國內反對援助的聲音，其間金融市場仍然有機會受局勢影響而波動，將繼而對本港經濟及樓市造成影響。（系列三之一）

撰文:余敏欽 
系列名:樓市新形勢系列

15 July 2015

經濟日報