利用DSD漏洞 買家購兩屋避125萬稅

利用DSD漏洞 買家購兩屋避125萬稅

立法會仍在審議雙倍印花稅（DSD），惟市場已出現投資者利用「漏洞」避交DSD個案，一名早已沽清手上物業的投資者，剛斥5900萬元，購入屯門豪宅星堤兩座洋房收租。據悉，由於買家以一份文書購入上述兩個單位，故能避過第二項物業要繳交DSD的規定，涉及稅款約125萬元。

有議員促政府盡快作出修訂，以堵塞漏洞。沽清物業再入市 一文書過購買辣招推出後，過往買家多以買賣公司形式以避過政府稅項，但由於是次星堤兩物業均以私人名義持有，故無法以賣殼形式出售。

據了解，由於是次星堤買家現時並未持有物業，故屬首次購入住宅物業，將毋須繳DSD，並透過條例容許首次購入單位以同一買賣文書（即與同一賣家簽訂的合約）購入多個單位都豁免DSD的做法，決定以此方法減省DSD支出。

以物業成交價5900萬元計算，假設該名買家分開兩張文書購買單位，第二間洋房便須繳DSD，若以平均價2950萬元計算，買家須多繳約125萬元DSD，若以一份買賣文書，則可避免此部分的DSD。

陳家強指修訂涉及複雜問題事實上，早前立法會審議DSD條例草案時，在委員會會議上已有議員指出，如果在同一文書同時購買多項物業，只一次過徵稅實為漏洞，但財經事務及庫務局長陳家強當時回應指出，若向以同一文書同時購買多套物業的人徵收DSD，涉及複雜改動，間接表明政府無意作出修訂。

立法會議員謝偉俊解釋，現時印花稅是依照買賣合約而徵收，若買家在一份正式買賣合約，列明同時購入兩個單位，則只須繳交一次印花稅，若以上述情況為例，該名買家相當「着數」，確可避免第二個物業被徵收DSD。對於會否引致更多其他買家效法，謝偉俊稱這要視乎樓市氣氛，是否有買家願意大手入貨作投資。

謝形容，此漏洞有違政府立例希望打擊炒樓活動初衷，希望政府就有關方面作出修訂。中原地產分行經理何建輝表示，屯門青山公路一帶屋苑受惠早前國際學校進駐，區內租務成交活躍，租金水漲船高，新近有投資者斥5900萬元購入兩間星堤相鄰洋房收租。

據悉，兩物業在一年前放盤叫價8000萬元，但原業主長期身處海外，寧願將單位賣出套現，直至上月已減至6800萬元，最終累劈26%易手。購星堤收租 回報2.9厘兩洋房面積相同，實用面積均是1903方呎（建築3060方呎），附1035方呎花園，折算平均實用呎價15502元（建呎9641元）。現時兩洋房均連7萬及7.5萬元租約，租金回報約2.9厘，以豪宅計算回報算是不俗。

資料顯示，兩物業在2012年由同一名業主合共斥5308萬元購入，賬面獲利592萬元。該名「首置買家」相當富貴，因物業按揭成數最高只有樓價5成，首期金額便需要2950萬元；以最長還款期30年，利率為最優惠利率2.15厘計算，每月供款11.1萬元，租金收入足以抵銷供款。

31 May 2014

信報

雙倍印花稅 撤「先訂立後審議」

雙倍印花稅 撤「先訂立後審議」

【本報訊】為加快「辣招」審議進度，政府決定放棄在雙倍印花稅法案內加入「先訂立後審議」機制，日後修訂「辣招」須按一般修訂草案程序進行，審議過程動輒幾個月，靈活性大減。

政府冀草案盡快通過為了增加調節「辣招」時的靈活性，政府在買家印花稅、加強版額外印花稅及雙倍印花稅，引入「先訂立後審議」機制（Negative Vetting），令當局能夠在宣布措施後，即時令新稅率生效，毋須等待立法會漫長的審議過程，減少不明確性。

不過，「先訂立後審議」的機制卻引起立法會政黨的爭議，因此財經事務及庫務局局長陳家強昨日致函立法會，決定作出「讓步」，不再堅持在買家印花稅草案內引入「先訂立後審議」機制，當政府日後擬對雙倍印花稅作出調整時，會沿用過往藉條例草案方式提交立法會審議。

據接近政府消息解釋，今次讓步純粹回應議員訴求，希望減少爭議，促使草案盡快獲得通過。選擇減辣時機更審慎有關讓步會否對政府對「辣招」部署構成不便？消息指，效果肯定會較差，即使政府想「減辣」，屆時亦不能夠即時生效，稅務局會向市場繼續徵收雙倍稅，會影響市場運作，期望議員屆時會盡快作出決定，而當局在選擇「減辣」時機時，亦會更為審慎。

早前表明反對「先訂立後審議」的民主黨涂謹申歡迎有關讓步，更表明該黨會支持「辣招」通過；而測量及建築界議員謝偉銓認為，政府日後靈活性肯定有所減少，但能夠避免引起削弱立法會權力的爭議。

同時，會計界議員梁繼昌建議，豁免連續自用兩年的商家能夠就非住宅物業申請退稅，不過政府認為現行印花稅制度不區分自用或投資用途，而稅務局如要逐個覆核是否自用在執行上亦會有困難。

28 May 2014
經濟日報

太古城撻訂戶 減價100萬沽

太古城撻訂戶 減價100萬沽

【本報訊】中價樓造價受壓，太古城美菊閣有單位撻訂重售，較去年低100萬元沽出，成交價1,688萬元。

美聯物業首席高級營業經理吳肇基指出，該單位為美菊閣中層H室，實用面積1,114平方呎，建築面積1,237平方呎，去年10月份單位以約1,788萬元獲承接，但最終買家撻訂離場。1688萬成交 呎價15153單位業主去年11月份以1,780萬元把單位再放盤，近日累減92萬元，時隔約半年後，再以1,688萬元再度沽出單位，惟較撻訂價低100萬元，實用面積呎價15,153元，原業主2006年以835萬元購入。

太古城本月已錄38宗成交，單日錄3宗成交，包括景天閣中層C室，實用面積707平方呎，以939萬元沽出。

盤源少二綫單位獲承接，市場珀麗灣疑似凶宅戶沽出，為2座中層單位，實用面積531平方呎，減價15萬元以375萬元沽出，較市價低近1成。

另邊廂公屋造價有支持，根據EPRC經濟地產庫資料顯示，沙田廣源邨廣橡樓高層9室，以303萬元（已補地價）沽出，創屋苑造價新高。

27 May 2014

經濟日報

10大屋苑兩日13成交 按周跌28%

10大屋苑兩日13成交 按周跌28%

惟港島3屋苑回勇 太古城5宗最多

新盤分薄二手購買力，過去周末新界及九龍區屋苑交投失色，惟3個港島區主要屋苑錄9宗成交，按周多兩倍，其中太古城兩天錄5宗成交。

麗港城黃埔映灣園 零成交中原地產指出，該行錄得10大屋苑過去周末兩天有約13宗成交，按上周的18宗少27.8%。

過往支撑大市成交的新界區兩個主要屋苑，沙田第一城及嘉湖山莊合共只錄3宗成交，交投按周大跌50%及75%。另外，麗港城、黃埔花園及映灣園更未錄成交。

另外，美聯物業指過去周末錄17宗成交，無升跌。至於利嘉閣地產分錄得19宗按周增加約27%，香港置業錄得約13宗，按周升約85.7%。新盤對港島區交投影響明顯較少，政府修訂雙倍印花稅後第二個周末，買家入市決定加快，3個港島區屋苑太古城、康怡花園及海怡半島，合共錄9宗成交，較上周的約3宗多出兩倍。海怡本月至今 暫錄28交投過去周末太古城錄約5宗成交，屬自2013年1月份第3個周末以來最多。

中原地產太古城副區域營業經理趙鴻運表示，氣氛帶動買家加快入市，由於盤源缺，5宗成交中只有寧安閣高層G室是交吉戶，單位實用面積530平方呎（建築面積628平方呎），以750萬元沽出，原業主於2007年12月以約400萬元入市。

相較早前同座同室較高層一個連約戶，成交價約698萬元，交吉單位造價高出近52萬元。另本月太古城暫錄34宗成交，已超過4月全月的32宗。

另鴨脷洲海怡半島本月至今暫錄約28宗，較上月全月多約10宗，過去兩天錄3宗成交，包括16座極低層C室，實用面積621平方呎（建築面積767平方呎），成交價620萬元。

代理指由於質素較好的3房戶，近日樓價已升至730至750萬元，相比極低層戶相差近百萬元，樓價筍吸引性大，於過去周末成功沽出。嘉湖連減3口價 削22萬沽新盤搶客下，細價樓減價沽。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指，天水圍嘉湖山莊樂湖居13座高層B室，實用面積633平方呎，原開價400萬元，連減3口價以378萬元沽出。

另一方面，業界指出，由於環宇海灣定價及間隔，幾乎涵蓋九龍及新界區買家入市預算，吸納兩區大批購買力。相反港島區客源不同，影響較微，加上有修訂稅項的利好消息下，刺激入市，估計短期內九龍及新界區二手交投仍處膠着，二手業主或需減價應市。撰文:文倩婷

26 May 2014

經濟日報

南灣地易主 傳馬化騰入市

南灣地易主 傳馬化騰入市

南區除有豪宅地皮批出外，二手市場也有矚目豪宅屋地成交。何世柱家族旗下淺水灣南灣道35號連屋地日前傳出以4.75億元易手，市場昨天再有消息傳出，買家為騰訊（700）主席馬化騰。

此外，英皇國際（163）牽頭財團以樓面地價每方呎逾3萬元投得壽臣山地皮，區內代理表示，現時交投仍然偏低，未有條件反價，但相信業主放售態度轉趨強硬，議價幅度將收窄至不足5%。

區內交投偏低未見反價南灣道35號連屋地以4.75億元易手仍然有待證實，昨天有消息指買家為騰訊主席馬化騰。騰訊發言人回覆查詢時，只說沒有資料提供。

南灣道35號地皮面積8000方呎，另外連10800方呎花園，現址建有1幢物業，提供2伙，實用面積合計約7300方呎。

若有關成交屬實，將是馬化騰2009年後，第二度入市南區物業。資料顯示，馬化騰2009年向華光船務趙世光以4.8億元購入石澳大浪灣道13號，據悉，他購入後一直作自住用途，未有放盤。

在壽臣山地皮昨天批出後，區內代理表示，雖然地皮造價不俗，但對區內樓價刺激有限。利嘉閣地產高級營業董事趙保杰表示，地皮造價理想，加上同區SHOUSON PEAK洋房以創紀錄呎價售出，兩項利好消息連環出現，有機會令準買家加快入市，

但業主放售態度亦相對堅持，料議價空間將收窄，由現時約10%以內，調低至約5%內。美聯物業區域經理高美燕稱，辣招推出後南區交投偏低，雖然利好消息頻現，但現階段暫未有條件反價。

15 May 2014

信報

地價兩極化 壽臣山地兩年升27%

地價兩極化 壽臣山地兩年升27%

政府持續推地，地價兩極化情況愈趨顯著，上周五截標的南區壽臣山豪宅地，由中資財團與英皇集團聯手以每方呎樓面價逾3.08萬元奪得，區內地價兩年升27.7%，並屬本港官地樓面地價第五高；同日開標的屯門限量地，則創12年新低，每方呎樓面地價僅1530元。

業界認為，市區豪宅地供應緊絀，料豪宅地仍將吸引發展商爭奪，但在目前市況下難再創新高，中資也可望繼續投得地皮；新界土地則受供應多影響，隨時再跌破低位。

英皇財團27億奪得地政總署公布，以逾29.4億元批出南區壽臣山和屯門井財街住宅地，批租期各50年，中標者均為出價最高的財團。其中南區用地位於壽臣山道西與黃竹坑徑交界，與近日高價售出洋房的新盤SHOUSON PEAK僅一街之隔，最終由英皇集團牽頭的財團以27.08億元投得，每方呎樓面地價約30888元。

英皇國際（163）執行董事張炳強表示，集團持有用地四成權益，世茂集團主席許榮茂亦以私人名義持有四成權益，餘下兩成則屬內地開發商明發集團（846），許榮茂及明發大股東黃煥明皆來自福建。張炳強預計，用地可發展為提供20至30幢洋房的低密度住宅項目，每幢洋房面積介乎3000至4000方呎，預計2017年落成，地價連建築費等發展成本約37億元。

張炳強指出，近日區內有其他樓盤以每方呎實用面積約8萬元售出，相信日後壽臣山道西用地建成的單位，如以相若造價售出，可以獲得可觀利潤。測量師對壽臣山用地的估價，介乎24.6億至30.7億元不等，雖然是次地盤造價只屬市場預期的中游，但以用地的每方呎樓面地價計，成交價已足以晉身為由政府批出地盤中的第五貴地皮。

樓面地價全港第五高同區對上一幅矚目地皮，屬是次開標地皮以西的深水灣徑8至12號地盤，由南豐發展於2012年5月投得，當時每方呎樓面地價約2.4萬元，意味壽臣山一帶的地皮價值，在兩年間已漲升27.7%。實際上，政府雖然推出不少地皮招標，但港島區用地少之又少，故每次有港島區地皮推出，都吸引發展商蜂擁入標，是次用地收到16份標書，也屬於港島區反應最佳的住宅地。

對於港島豪宅地和新界限量地招標反應和成交價迥異，學者相信與供應量極有關係。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎表示，港島豪宅用地新供應不多，發展商雖然估計樓價未必大升，但仍屬於「做得過」，故豪宅地仍受歡迎，情況未來也將持續，但造價料在市場預期之內。至於屯門、大埔和元朗等「重災區」，由於大量供應將推出市場，發展商預期這些區域會「消化不良」，地價可能進一步下跌，兩極化的局面將更明顯。今次大型發展商未有成功奪得土地，姚松炎認為大型發展商對地價看法更趨審慎，一些持有較少本港地產業資訊的中資財團，由於其融資成本或低於本港發展商，加上希望取得地皮進入本港市場，故出價較為進取，更易取得土地。

另外，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出，中港財團合作取得壽臣山用地，反映全國而言，本港位置優異，加上法制完善，吸引中資財團來港投資，豪宅更可以看高一線，由於不少超級豪宅受內地客青睞，本地發展商與中資合作，可以更了解目標顧客群對物業的需要。

15 May 2014

信報

君滙港特色戶6600萬沽

君滙港特色戶6600萬沽

大角咀君滙港最近連錄多宗大碼成交，新近屋苑一個特色戶，以6600萬元售出，實呎2.44萬元（建呎1.95萬元）。

利嘉閣地產分區董事馮樹勳表示，君滙港新近1座極高層A室特色單位，剛連車位以6600萬元售出，單位實用面積2707方呎（建呎3385），為五房單位，成交實呎24381元（建呎19498元）。原業主於2007年以3395萬元購入單位，是次易手賬面獲利3205萬元，升值94%。

實際上，近日君滙港已接連錄得數宗大碼成交，如日前2座中層D室四房單位，便以2750萬元售出，實呎1.63萬元。

擎天半島減10%賣市場消息指出，九龍站擎天半島1座中層D室，實用1344方呎（建呎1805），剛以約3060萬元易手，折合實呎2.28萬元，據悉，單位原以3400萬元放售，減幅約10%。

原業主在2004年以734.2萬元購入，賬面獲利逾2300萬元；毗鄰凱旋門觀星閣中層F室，實用420方呎（建呎562），則輕微減價40萬元，以1060萬元易手，折合實呎2.5萬元（建呎1.9萬元），原業主持有物業約7年，賬面賺522萬元。

15 May 2014

信報