今年樓價仍向下，戴德梁行預計，明年樓市在息口持續回落下，價量可望齊升，農曆年後樓市可望起動，下年樓價反彈約5%。
據戴德梁行統計，11月再次減息加上政府在最新一份施政報告進一步放寬物業按揭貸款成數上限，住宅市場氣氛有所回暖，預計2024年第四季住宅成交宗數約15,800宗，按季及按年分別升54%及108%，即全年總成交量約53,800宗，較去年低位升25%，而1月至10月的一手成交約佔整體住宅交投數目的32%。
指銀行部署 爭取明年按揭
戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指出，樓價今年曾因撤辣而上升，其後再回落，直至今年10月樓價按月微升0.6%，年初至今樓價跌幅收窄至6.8%。他指出，銀行已經開始部署爭取明年上半年按揭業務，在現金回贈，或者物業估價方面態度趨積極，預計明年農曆年後交投有望明顯上升。
黎劍明指，由於中小型住宅回報率已升至約4%水平，明年料進一步吸引投資者入市。
樓價表現方面，該行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，息口向來是樓市關鍵，今年9月起連續兩次減息，部分準買家再次衡量銀行定存息率與住宅租金回報的表現，市場普遍認為息口已經見頂，支持部分資金重新回到住宅市場當中。若息口能夠持續向下，以及股票市場表現穩定，明年住宅成交量有望比今年提升5至8%，至約5.6萬至5.8萬宗水平，支持整體樓價反彈約5%。
一簽多行落實 商舖可受惠
而業界普遍相信明年樓市走勢，息口是重要因素。浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才預計，樓市距離見底的情況不遠，又估計明年樓市表現主要受美國會否持續減息及地緣政治等因素影響。他表示，如息口可以回落至3厘或以下，將會吸引更多投資者入市，並帶動本港樓市。
至於非住宅市場上，戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝稱，目前甲廈空置樓面達1,400萬平方呎，消化需時，而今年全年甲廈租金跌約6%，明年供應量不少，料甲廈租金跌勢未止，將再下挫近1成。相比之下，他指出一簽多行落實帶動旅客訪港，令商舖市場能夠受惠，料核心區舖位租金明年平穩向上。
二手樓價走勢反覆，優質屋苑同樣面對大幅蝕讓困擾，其中，鰂魚涌太古城園景套3房，造價較銀行估值高，但持貨6年仍需蝕逾400萬元離場，另深井皇璧高層戶，14年間帳面蝕讓1,097萬元。
太古城本月至今交投平穩，暫錄8宗成交，惟放盤多時的業主，希望趕及年終前沽售，不惜蝕讓成交。如剛易手的太古城恒星閣中層E室，實用面積748平方呎，套3房隔，向西南，望開闊園景。
業主早於2021年3月以1,700萬元放盤，因當時仍有辣招及有長期租客，故賣樓意慾不大，直至今年6月才開始積極放售，並調低叫價至1,250萬元，現獲區內用家客以1,200萬元承接，呎價16,043元，造價較網上銀行估價高約7%。但原業主於2018年11月以1,608萬元買入，6年間轉手帳面需蝕讓408萬元，期內樓價貶值25%，同時亦為近半年以來，屋苑蝕讓金額最大的成交。
深井皇璧4房 3238萬新低
另外，據土地註冊處資料顯示，深井皇璧高層複式D室，實用面積2,432平方呎，4房，可望青馬橋一帶海景，屬優質單位，剛以3,238萬元易手，造價創屋苑歷史新低。區內代理指，單位由內地客持有，原本一直放租，月租約7.5萬元，去年轉賣為租叫價約5,300萬元放盤，現累減逾2,000萬元售出單位。原業主於2010年以4,335萬元全資形式購入單位，持貨14年帳面蝕讓1,097萬元離場。
而北角半山雲景台高層G室，實用面積1,065平方呎，3房連工人房，望維港景，業主兩個月前以2,098萬元放售，現獲外區客議價後以1,800萬元連車位承接，呎價16,901元，較市價低約3%。原業主於2018年2月以2,350萬元購入，6年間轉售帳面虧損550萬元。
息口有望再度回落，路勁地產銷售及市場推廣總監顏景鳳認為，隨着息口回落，對上車、換樓及投資客，均屬利好入市消息。
今年中市況曾一度較為淡靜，顏景鳳分析，當時大家正預期會減息，等待減息落實，故當時抱觀望態度。近兩個月連環減息，立即帶動入市，「減息對所有類型物業均可推動，住宅市場上，不論對上車客、換樓客及投資者，均屬利好消息，一方面供樓負擔減輕，亦吸引投資者買樓收租。」她預計，2025年應該是減息年，「明年有機會減息兩次或以上，樓市表現一定較今年有改善。」
寬按揭 有助投資者換樓鏈
樓價今年整體仍下跌，她分析，過去數年疫情影響下，很多庫存累積，而撤辣後很多發展商推出的樓盤價錢很貼市，「發展商多以貼市價，甚至略低於市價推盤，近期樓價頗合理。」
明年樓市尚有不少利好消息，她認為，政府全面及多元化利好措施對於不同樓價的單位都有着刺激作用。豪宅市場上，施政報告更新了新資本投資者入境計劃，刺激資金流入豪宅市場。剛需市場方面，「放寬按揭成數上限調整至7成，有助投資者及換樓鏈。
推盤部署上，顏景鳳稱，屯門凱和山累售143伙，套現7.1億元，目前交付單位中約有50%已入住，凱和山會所將於明年初正式投入服務。項目短期內將進行新一輪銷售，屆時將提供新的支付辦法，定價亦將會有適當調整，本星期再度開放2個全新示範單位。
黃竹坑晉環 聚焦推大單位
至於黃竹坑晉環以持續推售為主，推售重心於大單位頂層及複式單位，因有見政府的利好政策已重啟換樓鏈及投資者入市。
未來部署方面，她指集團對香港房地產市場一直保持積極正面的態度，將積極尋找合適的投資機會，包括獨資或與其他發展商合作開發項目。例如之前投地發展的山水盈，以及合作項目晉環及凱和山。無論是政府推出的官地、市區重建局項目，或透過私人併購獲取土地均有興趣，會視乎地塊、地段及其未來可塑性、認為只要具發展潛力，並根據實際情況評估是否適合投資。目前集團尚有一個待發展項目，位於屯門區，鄰近屯門市廣場及華都花園，現劃為綠化地帶用途，提供約250伙住宅，預計以一房至兩房為主。
路勁地產銷售及市場推廣總監顏景鳳認為，集團項目在設計上做到人性化，對用家來說甚舒適。
路勁以基建起家，顏景鳳指出，集團因對建築有一定認識，因此在選材、設計等均甚理想，「凱和山開則較大，即使1房達至384至408平方呎，開放式單位也空間感十足，非常人性化。設計上亦考量通風和吸納自然光因素，加入270度曲尺窗設計，引景入室，令買家在家也能享受自然風光。
另外，集團注重品質與細節，凱和山園林會所設施充足，項目綠化面積亦超過20%，「Club MORI」綠化面積連園林逾4.7萬平方呎，並設多個主題區，提供27種多元化運動及消閒設施，包括多用途運動館，住戶可租用籃球場、室內恒溫游泳池等。
未來加入科技靈活性
至於高端設施與服務上，她表示，貼心考慮未來加入科技靈活性與可擴展性，以及預留升級空間，設計階段就考慮到系統的靈活性和可擴展性，以便在未來可以輕鬆升級或替換部分組件來提升系統，例如屋苑燈光、保安系統也設置timer功能，可靈活配合屋苑及住戶而調整。為關鍵系統預留一定的升級空間，以便在未來可以輕鬆添加新功能或提高性能，例如屋苑App等設施也會持續升級。
全新盤浪接浪登場，嘉里建設 （00683） 發展的元朗十八鄉路項目，正式命名為「朗天峰」，涉及594伙，主打1房及2房，示範單位及售樓說明書的準備工作已進入最後階段，將於明年第一季推售。
嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗表示，朗天峰（HAVA）提供1房至3房戶型，另設特色戶，實用面積245至851平方呎，主打1房及2房單位，佔全盤逾9成，而項目定價將參考同區新盤，爭取最快農曆新年前開售。
主打1及2房 佔全盤逾9成
另外，湯耀宗續稱，項目名字意指位於元朗，屬於具有無限發展潛力的社區，好比宏闊無邊的天空，滿載勃勃生機與活力，而「峰」則參照項目周邊山巒翠綠，繁花盛放的境況。
至於HAVA乃來自希伯來語，意指生活和呼吸，同時比喻項目內寧靜及慢活的生活態度。
嘉里物業代理銷售及市場策劃副總監王維榮指，項目設2座，提供594伙，呈雙子式布局，分別為22層及23層，項目已獲批預售樓花同意書，預計入伙日期為2025年12月31日，樓花期約12個月。
翻查資料，項目早於2021年8月以近11.4億元完成補地價，以可建樓面約24.5萬平方呎計算，每呎補價約4,637元。
The YOHO Hub II沽約5伙
餘貨盤繼續推售，新地 （00016） 旗下元朗The YOHO Hub II第6座，昨晚再推售15伙，實用面積由447至905平方呎，屬2房及3房戶，折實價約664.8萬元起，市場指，昨晚即沽約5伙。
萬科香港旗下的長沙灣連方I已屆現樓，項目早前展開交樓程序，現推出頂層及複式特色戶應市。萬科香港董事總經理周銘禧表示，項目頂層及複式特色戶僅提供6伙，涵蓋1房至3房，實用面積411至547平方呎。
另外，由華潤置地（海外）及保利置業 （00119） 發展的啟德澐璟，再錄1宗成交，單位1座15樓B室，實用面積為1,870平方呎，成交價7,835.3萬元，呎價41,900元。澐璟至今共售出300伙，成交金額近122.6億元。
另方面，中洲置業旗下的火炭星凱‧堤岸，昨日再連沽2伙，套現逾1,989萬元。最新成交包括第3座45樓H室，實用面積755平方呎，3房間隔，成交價1,446萬元，呎價19,152元。另一個單位為第2座39樓H室，實用面積259平方呎，開放式間隔，成交價543.2萬元，呎價20,973元。發展商稱，項目2021年開售至今累售1,266伙，佔全盤近95%。
旭日國際屯門黃金海灣‧意嵐，昨沽出5B座低層D室，實用面積199平方呎，另連79平方呎平台，成交價264萬元，呎價13,266元。
屯門居屋兆山苑，業主今年3月於自由市場斥298萬元買入2房，現見屋苑近期造價回升，選擇套現離場，9個月帳面獲利72萬元。
成交為兆山苑D座中層6室，實用面積546平方呎，2房，望遠樓景，附全新裝修，業主上月底以390萬元放盤，放盤僅10日即獲用家還價20萬元，以自由市場價370萬元承接，呎價6,776元，造價較近期同類單位約310萬至360萬元，略高10萬至60萬元不等。原業主於2024年3月以298萬元自由市場價買入，持貨9個月沽售，帳面獲利72萬元，樓價升值24%。
買家為區內家庭租客，有見樓價已大幅回落，料本月再減息機會亦大，把握樓價仍處低位的時機置業，睇樓兩星期，因父母亦居於附近，方便照顧，加上上址附帶全新裝修，即還價入市。隨着息口回落，屯門區睇樓氣氛亦活躍，本月至今區內暫錄約30宗二手買賣成交。
最新按揭統計顯示，11月新取用按揭保險貸款宗數及金額，分別創6年及5年新低。市場指，數字反映施政報告前交投市況，料相關統計明年會止跌回穩。
根據香港按揭證券有限公司最新公布統計數字，11月新取用按保量按月微降0.2%至476宗，再創自2018年11月後6年新低，涉及金額按月回落3.4%至23億元，創自2019年10月後5年新低。有關11月新取用按保主要屬於減息前及施政報告前第三季內樓市交投個案，期內樓市較疲弱拖累按保申請量亦處低水平。
新批1355宗 按月跌2.2%
至於11月新批按保宗數按月微跌2.2%至1,355宗，金額按月回落4.4%至70億元。王美鳳表示，10月份樓按全面放寬後，一、二手交投曾一度大幅上升，帶動10月份新批按保回升約兩成，及至11月份美國新總統特朗普當選令市場增添不明朗因素，部分買家入市取態轉觀望，交投隨即回軟，故此11月份新批按保乏力再上，出現微跌幅。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，11月平均新取用按保貸款金額為490萬元，按月跌16萬元（3.2%），創6個月新低；另新取用按保個案中，一手物業佔比為28%，二手佔比為72%。
曹氏表示，11月本港銀行再度減息，配合施政報告放寬按揭措施等利好因素，加快買家入市步伐，樓市交投亦有所回升，同時將會帶動按揭需求增加，預計按揭及按保數字於下年初或止跌回穩。
甲廈錄得外資新租務，金鐘太古廣場兩層合共4.5萬平方呎，以每呎約90元租出，為近期核心區大手租務。新租客為台灣凱基銀行，成為凱基銀行首間台灣以外分行。
市場消息指，金鐘指標甲廈太古廣場錄得大手租務，涉及物業1期33及34兩層，面積合共約4.5萬平方呎，以每平方呎約90元租出。以租用樓面計，為近期核心區較大手租甲廈租務。
據了解，新租客為台資凱基銀行，屬首度來港設立銀行業務。上月初，凱基銀行集團指，凱基銀行香港分行獲香港金融管理局核准，順利取得營業執照，成為凱基銀行首間海外分行，預計明年中正式開業，將有助於建立區域性金融網絡，發揮集團綜效。該集團亦稱，香港作為國際金融中心，具備高度成熟的金融基礎設施和專業服務，資本市場及金融產業的發展都相當完整，可提供各產業企業客戶資金支持，未來將藉由香港分行延伸服務客戶台灣以外的金融需求。
渣打續租國金2期 呎租110
凱基集團旗下亦有凱基證券，過往在港亦有業務，集團指是次銀行落戶，香港分行也將與其聯手，提供一站式全方位的金融服務，運用集團資源擴大業務發展規模，逐步推動海外發展策略。事實上，今年甲廈租務，主要來自搬遷，較少新需求個案出現，是次屬近期較罕見全新金融機構租用核心區大樓面單位。
另外，銀行亦保留核心區超甲廈樓面。中環指標甲廈國金2期中層全層，面積約22,981平方呎，一直由渣打銀行租用。消息稱，近日租務即將屆滿，現銀行以每呎約110元續租全層單位，屬市價水平。
永倫灣仔W Square最新連命名權出售，截止邀約日期為2025年3月18日中午12時，項目估值約22億元。
每月租金收入約500萬
第一太平戴維斯（香港）表示，灣仔軒尼詩道318號W Square全幢現連命名權出售，項目截止邀約日期為2025年3月18日，最新估值為22億港元。物業的地盤面積約7,651平方呎，總建築面積約12.9萬平方呎，由8層商舖及16層寫字樓組成，每層建築面積約為2,998至7,338平方呎。資料顯示，永倫集團於2018年2月以約28.5億元，向永泰地產 （00369） 購入上址。
第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠預計，項目每月租金收入約為500萬元。商舖樓層的現租戶包括多間食府，租金收入穩定，提供即時回報。
由恒地 （00012） 收購的大角咀福澤街永發大樓，最新獲土地審裁處批出強拍令，拍賣底價2.86億元，日後或有機會成為利奧坊系列新一期。
永發大樓位於位於福澤街24至30號，於1964年落成，亦即是利奧坊‧曉岸及利奧坊‧凱岸之間、奧城‧西岸旁邊，佔地約5,600平方呎，目前為2座6層高的舊樓。據今年中就項目進行的估值報告，測量師假設將項目以地積比率約8.3倍重建為1幢25層高的商住項目，總樓面面積約46,676平方呎。發展商於去年10月遞交強拍申請，當時集合項目約93.8%業權，目前已經增至約97.92%。
近期恒地亦密密擴大旗下版圖，自上周修訂強拍條例後，恒地隨即就黃埔街的兩個地段舊樓遞交強拍申請，包括黃埔街18至20A號，及黃埔街22A至24號及必嘉街88至90A號舊樓。如合併兩地盤，面積約8,000平方呎，可建樓面約7.2萬平方呎，現時重建價值約3.5億元。
希慎 （00014） 與華懋集團共同發展的銅鑼灣加路連山道項目，正式命名為「利園八期」，預計於2026年第二季落成。
項目由希慎與華懋於2021年以逾197.7億元投得，發展商最新表示，項目總面積逾100萬平方呎。希慎興業執行董事及首席營運總監呂幹威表示，項目包括設6萬平方呎綠化開放空間的城市公園，透過全新的行人通道系統加強連接性和可步行性，於能源消耗、可再生能源、廢物管理和水資源管理等方面採取措施提升資源效率，相信將成為本地最先進的可持續發展項目之一。
華懋集團執行董事兼行政總裁張利民指，項目將秉持最高的綠色建築標準，華懋與希慎興業的互動夥伴關係，建立於雙方對可持續發展和香港長期繁榮的共同信念。
踏入年尾，有部分發展商放慢全新盤的銷售步伐，並增加貨尾新盤優惠「吸客」。日前地政總署最新公布，11月申請售樓紙的情況，為今年7月以來再次出現零申請。
目前約有20個項目待批售樓紙，涉及12,350伙，相較10月的17,915伙，按月減少5,565伙或31%，同時為今年2月後約9個月的低位。
10項目批售樓紙 涉5521單位
在預售樓花同意書方面，11月份共有10個項目獲批，當中包括啟德Victoria Blossom第1期，涉及307伙，協調道10號第2期，涉及584伙、日出康城13A期，涉及1,284伙及13B期，涉及1,266伙、大埔馬窩路19號第2期，涉及682伙及第3期，涉及565伙、筆架山龍翔道188號第1期涉及73伙、第2期涉及14伙及第3期涉及46伙；另外一個項目則為公營，位於啟德沐縉街2號第2期，涉及700伙，合共提供5,521個單位，與10月份獲批的單位比較，按月大幅上升約2.4倍，創下22年來按月新高。
另外，為應對過去3年樓價累計下跌超過25%的情況，以及部分買家在申請按揭時面臨估價低於成交價的困境，金管局日前推出一次性特別按揭安排，以減輕買家財務壓力，降低撻訂風險。此安排允許合資格買家申請最高8成按揭貸款，並將供款與入息比率上限提高至6成。
此措施適用於2021年1月1日至2023年12月31日期間簽訂臨時買賣合約，並以建築期付款的自用樓花住宅物業，且按揭申請日期須為12月4日或以後。
事實上，在此段時間本港樓市已出現很大的變化，樓價下跌及息率上升均對買家造成壓力。筆者認為，金管局是次發出指引，能為早年購入樓花住宅的業主提供靈活的上會方式，減輕買家「抬錢」的壓力，亦減少買家「一上會即變負資產」的情況出現。此措施有助降低市場風險的重要舉措，不但能協助買家度過難關，更能有效地穩定樓市，有助減少買家撻訂的情況。
貴為10大藍籌屋苑之一的美孚新邨，因地理位置優越兼單位開則多變化、實用率高，成交一向暢旺；而於區內扎根多年的，憑藉全面的配套及專業的銷售團隊，穩佔市場大份額。
在區內工作多年，深受街坊愛戴，其8人團隊更上下一心，默默耕耘，10月份業績突破逾百萬，促成多宗一手及二手買賣，包括區內新盤如連方及曉柏峰等，團隊亦做得十分出色，Ryan更成功躋身該月百萬雄獅之列，表現卓越，成績有目共睹。
為答謝旗下同事的付出，郭永峰早前舉行慶功宴，與每日並肩的「藍戰士」一齊享用美食兼唱K耍樂，實踐工作要投入、玩樂要盡情的「Play Hard Work Hard」精神。未來仍會繼續招兵買馬，以加強團隊實力，冀携手拓展更大的網絡，同心協力成就更好的將來，共同創造另一個業績高峰。
對於團隊做出亮麗成績，Ryan感恩公司這個強大後盾，讓自己與團隊能夠好好善用公司所提供的資源，去成功促成每宗買賣；同時亦感激上司的提攜及協助。
11月份工商舖買賣增加，而入市個案上，不少來自用家買商廈及工廈。
統計，11月份工商舖買賣價量齊升，共錄得約279宗工商舖買賣成交，較10月增約11.6%，按年亦增約24.6%；至於成交金額方面，整體成交金額錄得約57.74億元，較10月急升逾1倍，惟由於去年同期出現證監會以約54億元購入港島東中心12層樓面的大手成交，故成交金額按年對比則有約43.4%的差距。
工廈196宗買賣 年內新高
從不同板塊分析，11月份工廈表現亮麗，一手成交增多，錄得約196宗買賣成交，按月及按年分別增加約21%及約48.5%，為連續2個月錄得升幅，更創年內新高。月內亦有餐飲集團購入工廈物業自用，其中觀塘海濱道177號海裕工業中心9樓B室連車位，面積約1.2萬平方呎，由蛋撻王創辦人等相關人士購入，作價共約5,838萬元。
此外，商舖交投亦價量齊升，11月份商舖買賣成交錄得約59宗，按月增約18%，按年則跌約10.6%，成交金額則錄得約12.99億元，按月大增約82.1%。其中由萬科香港持有的長沙灣THE CAMPTON住宅項目商場部分，面積約15,034平方呎，以約1.04億元成交，平均呎價約6,918元，新買家為珠海市新東升集團董事長鄭文強或有關人士。
至於寫字樓方面，11月份表現轉遜色，買賣成交錄得約24宗，按月跌約36.8%，但月內出現多宗大手成交，故成交金額按月大增逾4倍至約31.99億元。其中紅磡號祥祺中心全幢，原有內地富豪陳紅天持有，近期由銀行接管售出，項目面積約243,164平方呎，成交價約26.5億元，平均呎價約10,898元，新買家為香港都會大學。
宏基資本大廈 德國寶購最頂兩層
另一宗大額成交則為德國寶成功購入觀塘宏基資本大廈27及28樓全層，涉及面積約24,048平方呎，作價約1.56億元，呎價約6,487元。
11月份工商舖交投明顯增多，可見聯儲局再次減息後進一步增強投資者信心，同時，受惠於內地先在深圳推行一簽多行政策，相信對本港零售及餐飲帶來正面幫助，預料舖位買賣市場受惠最大，相信在物業價格持續回落至吸引水平情況下，不少用家及投資者會積極部署入市吸納優質物業，預料12月份整體買賣交投會向好，維持量升價穩的趨勢。
原由台資財團持有，中環德輔道中環球大廈最頂兩全層銀主盤，現由代理行標售，市值逾4.78億。
中環德輔道中19號環球大廈26樓及27樓全層，總建築面積約20,766方呎，以現狀交吉出售，項目明年1月22日截標，第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示，環球大廈全層寫字樓向來罕有放盤，上述兩全層更是頂樓及鳳凰樓層，市值呎價逾2.3萬元。
原由台資財團持有
溫武忠表示，對上一宗環球大廈全層成交追溯至2018年，11樓全層呎價約達4.4萬元，最近中環中心66樓及75樓全層均以約每呎約2.7萬元售出。
物業曾由台灣背景財團持有，除了環球大廈外，曾持有北角威非路道酒店TWENTY ONE WHITFIELD，2014年以約3.95億元購入，早前淪銀主盤，並以約2.68億元沽出。
深圳一簽多行剛落實，太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明指，近一星期多旗下生意及人流均有上升，認為是零售反彈好開始。
港府於12月1日正式落實一簽多行，而從數字顯示，近兩次周末訪港人流明顯增加。太子鄧謂，旗下生意亦受惠，「人流至少多了兩成，生意也有1成左右升幅。今次絕對是好政策，希望先為香港帶來良好氣氛，消費再下一步提高。」他又提到，希望歡迎更多旅客，「我絕對不認同形容內地客窮遊，其實內地客開始作有文化的生活旅遊及體會，絕對是好事。」
投資物業如打牌 有贏有輸
至於樓市方面，近期太子鄧不時有沽豪宅及舖位，他指沽貨不代表看淡後市，「只是希望個人重新作資產配置，息口回落仍對樓市有利。」至於個別物業要蝕讓，他笑言，「好似打麻雀，有贏有輸根本是閒事。」
近期市場成交不少來自銀主盤，而第一太平戴維斯似乎是處理這類物業專家，最近先協助都會大學購入紅磡全幢商廈銀主盤。
而原由內地豪客持有，九龍站凱旋門天際屋早前亦淪銀主盤，結果一太又把握機會，協助以約4.1億元沽出。
核心區租金回落加上訪港旅客回升，吸引鐘錶品牌進駐。市場新錄得數宗鐘錶品牌相關租務成交，主攻零售核心區旺舖，平均呎租約114至289元，有助穩定核心區舖租。
其中銅鑼灣恩平道44至48號恩平中心地下1、2號舖，獲美國鐘錶品牌租用，為其在港首間旗艦店，面積約796平方呎，新租金約23萬元，平均呎租約289元，較舊租金回落逾兩成。
皇后大道中舖152萬租 跌近半
另外，中環舖位亦錄大額成交，中環皇后大道中12號上海商業銀行大廈地下及1樓，面積約13,299平方呎，新租金約152萬元，平均呎租約114元，較舊租金回落近半。據了解租客為本地大型鐘錶珠寶集團，上述舖位將作為其新旗艦店，租期長達5年。
九龍核心區亦錄成交，尖沙咀彌敦道132至134號美麗華商場地下G35號舖，獲瑞士鐘錶品牌租用，面積約1,781平方呎，以約40萬元租出，平均呎租約225元。據了解，舖位位處單邊，並附設大型廣告外牆，料因此受奢侈品牌歡迎。
美聯旺舖營業董事劉啟聰表示，近期有意擴充的鐘錶品牌，以中等價位的品牌為主，主要因目前訪港旅客及消費主力以年輕客群為主，中價品牌在年輕客群中較受歡迎。至於高價品牌，因不少目標客群會出國購買，令銷售額相對疲軟，對擴充業務態度保守，租務成交以搬遷舖位為主。
劉啟聰續指，中價品牌較少選擇一綫街巨舖，多選擇核心區二綫街等，租金較一綫街相宜但仍有一定人流保證。另外，因舖位面積不大，故整體租金與其他零售店舖相近。另外，核心區舖位租金雖較舊租約回落，但議價幅度不算太大，故亦吸引租客以長約來鎖定租金支出。
近年愈來愈多年輕家庭飼養寵物，令市場對動物診所需求有所增加。市場近日錄動物診所相關租務成交，平均呎租約33至51元。
深水埗萬安舖 租13.5萬跌1成
其中旺角洗衣街26號興業樓地下，獲動物診所續租，面積約950平方呎，連950平方呎入則閣，新租金約9.6萬元，平均呎租約51元，與舊租金持平。資料顯示，租客於上址已經營逾16年，為寵物提供門診、急診及住院服務等。另外，深水埗界限街12B至12D號萬安大廈地下及1樓E號舖，面積約4,100平方呎，新租金約13.5萬元，平均呎租約33元，較舊租金回落近1成。舖位前身為餐廳，料因附近容易泊車而獲動物診所租用。
美聯旺舖營業董事危挺進表示，近年不少年輕家庭選擇不生育改養寵物，加上寵物相關醫療支出所費不菲，都令動物診承租能力較其他行業高。另外，因診所需要一定空間供人候診，部分大型診所更設有大型醫療儀器，故多選擇較大型舖位。
危挺進續指，動物診所多開設於跑馬地、深水埗、何文田等住宅區，方便鄰近較高收入的居民前往。另外，因寵物不能乘搭公共交通工具，不少人會選擇駕車前往動物診所，故附近較多泊車位置的舖位，會較受歡迎。
美國股市有一名諺語，「buy when it snows, sell when it goes」，意思指在每逢年底的冬季，是傳統購買旺季，預計每年冬天股市的升值幅度會較高，追求利潤的投資者應該冬季買入，夏季賣出。
雖然香港環境應該截然不同，不過香港股市亦有一個傳統智慧，就是「聖誕鐘、買滙豐」，所指是以往每年年底基金經理往往會買入滙豐股票，推高恒指來「粉飾櫥窗」，聖誕節前滙豐的表現往往較理想，這一句今年再度「炒熱」。至於樓市的傳統智慧，就是「趁減息加快入市」。
臨近聖誕，可以提早為今年二手市場表現作年結。無可否認，年初的撤辣以至過去的9月美國開始減息，撤辣加減息效應，令今年整體二手樓市成交回升。按土地註冊處的紀錄，截至目前為止，今年至今整體二手註冊量逾3.8萬宗，已超越去年全年約3.6萬宗，預計今年整體二手註冊量能達4.1萬宗，按年增加13%。二手交投成功終結連跌兩年的頹勢，不過比對於自2013年起過去十一年間平均每年接近4.4萬宗，今年二手交投雖有所增加，但整體來說只是微溫狀態。
投資換樓客重返 料來年暢旺
整體而言，今年二手成交增加，整體經濟表現有所回升，消費市場氣氛亦稍為好轉，訪港旅客人數亦有一定增長，不過實際上經濟復甦緩慢，整體零售總銷貨總額維持於低水平，臨近聖誕節日氣氛仍然未見濃厚，反映市民的消費意慾有待提升。樓市的情況一樣，減息效應下，市民供樓負擔減低，購買力亦有所增加，加上租金回報顯著回升，已有個別投資者趁低吸納買樓收租，但二手成交增幅依然緩慢。
當然現階段減息周期只是剛剛展開，最新滙豐發表調查顯示，有六分之一的受訪者計劃於未來5年內置業，調查反映隨着樓價已有一定調整，現時有不少買家考慮趁低吸納，趁減息加快入市，可見減息有助整體成交增加。相信隨着息口回落，加上租金回報持續提高，相信來年二手成交量仍有力上升，始終按揭上限早前才放寬，市場的換樓鏈剛剛重新啟動，相信來年換樓市場可回復暢旺，在市民更容易換樓下，入市意慾自然提高，希望來年整體二手市場可望重上5萬宗水平。
九龍灣億京中心屬區內具規模商廈，樓面大而享全海景，甚為優質。
億京中心處於九龍灣傳統工商業核心段，位於九龍灣宏光道，附近有企業廣場項目，包括Megabox商場，整體商業氣氛理想。
交通方面，港鐵九龍灣站前往該廈，步行需15分鐘以上，而大廈設有接駁巴士前往港鐵站。另外，由啟德站坐車前往該廈，需時約10分鐘。另大廈鄰近設有多個巴士站，來往港島區亦便捷。
飲食配套上，物業地下仍有數間餐廳，上班人士可步行至Megabox商場，餐廳及商店多。另大廈附近有零碳公園，公餘時亦可前往散步。
物業由億京發展，2009年落成，物業樓高35層，由於項目地盤較大，令地下大堂非常寬敞，樓底高兼設有梳化提供。門口左面為A座，右面為B座，每座均設多部升降機，可有效疏導人流。
兩座樓面可打通 達2.5萬呎
大廈A座每層面積約1.26萬平方呎，另B座每層面積約1.24萬平方呎，兩座樓面可打通，相連樓面面積達2.5萬平方呎，均可適合大手用家作整合業務。
寫字樓層由7樓起，A、B座原則每層間有5伙，全層可提供約10多個單位，面積較大A室分布於每層兩邊，面積可達4,000平方呎，其餘單位面積由1,000多平方呎起。單位間隔四正，柱位全位於牆身內，間隔上靈活。
景觀為物業最大賣點，A座正面向啟德維港海景，望向郵輪碼頭、跑道區住宅項目等，極為舒適。由於大廈前方沒有建築物遮擋，海景非常優質。
買賣方面，該廈交投不算多，去年尾呎價約9,000餘元。今年整體商廈呎價出現下挫，而該廈亦不例外，億京中心A座19樓C室，建築面積約1,652平方呎，原業主早前以2,200萬放售，今年3月大減價5成，以1,033萬元售出，呎價低見6,253元，創該廈近11年呎價新低。
九龍灣億京中心海景吸引，現業主放租中層單位，意向呎租約18元。
面積3927呎 意向月租7萬
億京中心B座單位。涉及物業B座19樓A室，面積約3,927平方呎，意向月租約7萬元，呎租約18元。單位享開揚維港海景，另一面望向九龍灣城市景，甚為舒適。
該廈租務上，今年初物業錄兩宗租務，包括B座35樓B室，面積約1,863平方呎，成交呎租僅約17元。另B座25樓D室，面積約2,100平方呎，以每呎約21元租出。
同區租務方面，九龍灣企業廣場1期2座中層08至09室，面積約4,042平方呎，成交呎租約14元。
工商舖受惠整體大市向好而有較明顯好轉，惟最新市況略有轉慢，後市在「一簽多行」重啟下，店舖市場可較樂觀。
商廈錄84登記 增58.5%
據土地註冊處初步臨時數字顯示，2024年11月全港共錄得375宗工商舖物業買賣登記，較10月份的267宗大增40.5%，連升兩月兼創近18個月新高；月內登記總值錄得41.96億元，為近2個月最多。
11月份3大範疇物業登記量全綫上升，當中商廈再漲近6成，工廈也大升4成，而店舖也升近3成，實現全面轉旺。
11月份工廈買賣登記量顯著上升，並一舉突破久違了的200宗大關，創下17個月以來新高，亦為期內首破200宗水平，反映減息及救市具提振作用；上月工廈登記佔比維持在接近55%的水平，按月微跌0.13個百分點。初步數字顯示，11月全月工廈共錄得206宗買賣登記，按月大升40.1%或59宗。至於11月份工廈登記總值共達13.88億元，按月急升82.4%，為近2個月最多。
商廈買賣登記方面，黃應年表示，在中央救市之下，商廈受惠大幅反彈，終擺脫多月來在半百宗水平窄幅浮沉的困窘，反映有買家乘好消息出台而趁低吸納。總結11月全月商廈錄得84宗買賣登記，較10月份的53宗激增58.5%，為工商舖中登記量升幅最凌厲者。至於月內商廈登記總值則升21.9%，錄得16.43億元，為近6個月次多。
店舖市道方面，商業及投資部高級營業董事鄭得明指出，店舖買賣近月反覆向好，上月再現升勢，並創下近5個月最熱鬧市況。數據顯示，11月份店舖買賣登記錄得85宗，按月漲26.9%。深圳居民赴港「一簽多行」在12月重啟，料可為零售市道帶來沖喜，並帶旺本地店舖交投，後市登記量有望持續反覆向好。
當前香港的寫字樓供應持續增加，預計在2024年至2027年間將新增670萬平方呎的樓面面積。面對激烈的市場競爭，各大業主紛紛推出創新招租策略，並對其大廈進行增值改造，以提供租客更全面的一體化服務。
筆者近日參觀了一幢超甲級寫字樓，其頂層設有全玻璃設計的宴會廳與會議空間，無論是俯瞰維港的壯麗全景，還是享受遠眺半山的美麗風光，都為租戶塑造了卓越的企業形象。
值得一提的是，該場地自開幕以來僅數個月，已受到不同規模品牌及跨國企業的青睞，紛紛預訂該場地舉辦各類活動。
在租金下調的大環境中，全港寫字樓的租金整體已下跌40%，這使得租戶對性價比的需求愈發明顯。許多中小企業得以接近以往的租金進駐甲級寫字樓，這不僅讓他們的辦公環境得以升級，還提升了企業形象。
同時，部分業主也開始提供裝修間隔，進一步減輕租戶的裝修成本，這無疑是對租戶的一大福音。近期，我們亦見到一些公司選擇從偏遠地區遷往傳統商業旺區，如尖沙咀、銅鑼灣及灣仔，這不僅提升了員工的通勤便利性，也使招聘時更具吸引力。
企業重視提升品牌形象
這一現象反映了企業對提升品牌形象與員工吸引力的重視。這些公司認識到，位於中央商務區（CBD）的寫字樓不僅能提供更佳的商業機會，還能讓員工享受便利的交通以及更高的生活質量。這樣的策略不僅改善了他們的業務環境，也顯著增強了市場競爭力。未來，預計將有更多企業選擇在CBD尋求新的辦公空間，以應對不斷變化的市場需求。
筆者相信，這些調整並非偶然，而是寫字樓市場在經歷租金調整期後所帶來的新方向。隨着市場的持續演變，這樣的情況在未來或將更為普遍。企業在選擇寫字樓時，除了考慮租金外，也會更加重視辦公環境的質量及其對企業形象的影響。這不僅是市場需求的反映，也是業主們在激烈競爭中必須適應的事實。
上環乙廈低水，現海港商業大廈低層單位，以每呎約8,800元放售
面積1100呎 意向價968萬
上環干諾道中122號海港商業大廈低層單位，建築面積約1,100平方呎，業主意向售價約968萬元，折合每平方呎約8,800元。
是次代理物業間隔方正，設全寫字樓裝修，外望海景，單位租約將於2025年5月到期，現在每月租金收入約2.75萬元，若以叫價計算，新買家可享約3.4厘租金回報。物業景觀開揚，為區內罕有優質海景單位，投資自用皆宜。物業位處上環核心，鄰近信德中心、中遠大廈、永安中心等著名商廈，距上環港鐵站僅約3分鐘步程，前往信德港澳碼頭亦只需約數分鐘。市場資料顯示，大廈對上一宗成交單位為高層全層，建築面積約2,200平方呎，以1,800萬元售出，每呎約8,182元。
唐榮上月撰文「本地財團睇好一類物業」，多個業界似乎都有相同睇法，對全幢式租賃住宅青睞有加。
文章提到，最近市場一連出現3宗大手成交，從3宗成交分析，物業類型、地點、銀碼及買家背景上均有共通點，反映出本地投資者對後市睇法，就是較為看淡商業市道，住宅租賃項目成首選。
3宗成交包括北角威非路道21號Twenty One Whitfield酒店，以2.68億元由港區人大陳振彬買入、嘉里郭氏家族成員，私人投資收租用途，以1.6億元買入灣仔皇后大道東100至102號全幢服務式住宅、本地投資財團茶德行以2.75億買入西環堅尼地城租賃公寓The Unit Davis。
3宗大手成交 屬租賃需求強地區
3財團入市的方向非常一致，就是選港島區的全幢住宅租賃相關項目。分別為灣仔、西環及天后，均鄰近主要商業區，以及大學校院，屬租賃需求強勁地區，租金表現理想，故有不俗的回報率，吸引本地資金承接。
戴德梁行昨日發表香港房地產市場2024年回顧及2025年展望，亦確認相關趨勢，指出2024年大額非住宅物業投資市場（截至12月6日）暫錄65宗大額成交，總成交金額較去年全年跌41%至285億元（見表）。面對高息環境下的資金周轉挑戰和高昂利息支出，業主在放售物業時更願意提供折讓，各類型物業價格持續回調，平均每宗成交金額也有所回落，為具資金實力的投資者和自用型買家提供撈底尋寶的機會。
物業投資市場活動繼續由本地買家支撐，2024下半年，本地資金佔總成交金額的接近一半，另有中資和外資參與大宗交易，分別佔投資總額34%和17%。
投資學生宿舍 料續成市場焦點
報告特別提到，年內共有9宗屬於酒店類型物業和出租住宅項目的成交，宗數佔比從2023年的5%，上升至今年的14%。事實上，隨着來港專才和非本地學生人數不斷增加，市場對共居空間、多戶型物業和學生公寓的需求有升無減，加上在最新一份施政報告中，政府更提倡鼓勵私人市場改裝酒店和其他商廈成為學生宿舍，相信來年相關物業成交將繼續成為市場焦點，尤其是位置優越且具潛力改裝為出租公寓的物業。預期2025年整體大額非住宅物業投資總額，約升10%至300億元。
高力早前亦預期，明年上半年，機構和房地產基金將發掘香港和中國內地等獲利豐厚的市場，尋找價值驅動的投資機會。在政府為吸引人才並建設香港成為國際教育樞紐而推出的支持政策推動下，明顯出現投資者轉投另類資產的情況，尤其是學生宿舍。對於有意在香港把握新機遇的投資者來說，上述因素都具有鼓勵作用。
10 Dec 2024
只作內部傳閱及參考用
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