樓價走勢反覆，二手樓價指數報約138.4點，按周跌0.1%，惟年初至今樓價仍跌6%。二手膠着，惟造價偏軟，荔枝角美孚新邨3房造價低見538萬元，呎價低於7,556元，呎價屬年內低位。
反映二手樓價的城市領先指數（Centa-City Leading Index，CCL），本周最新報約138.4點，按周下跌0.1%，指數近4周反覆出現一周升一周跌情況，市況仍然膠着。本周指數反映11月11日至17日二手市況，期內恒指失守2萬點，以及北角新盤101 Kings Road以貼市價推出首張價單。
CCL按周跌0.1% 九龍降幅最大
自今年9月開始，受到減息周期影響，CCL走勢反覆，以最新指數138.4點較今年低位升1.9%，不過相較去年底仍然低近6%。在8大指數之中，則只有港島區及新界西指數逆市上升，其餘6大指數均下跌，其中以九龍區按周跌0.7%跌幅最大。
事實上，近日二手交投膠着，即使成交量與上月同期相若，惟造價偏軟，其中每日一成交的鰂魚涌太古城，月內暫錄6宗成交。太古城本月集中質素一般的單位身上，令均價與上月相比大幅回軟，至實用呎價又回到1.3萬餘元水平。
新近市場促成的春櫻閣高層B室，實用面積1,015平方呎，套3房，以約1,716萬元易手，呎價16,906元，造價較銀行網上估價低約7%至12%。另外，鄱陽閣低層E室，實用面積583平方呎，2房，據悉單位放盤近1年，至今年7月叫價為850萬元，現以650萬元沽出，呎價11,149元，原業主於2015年以約770萬元入市，9年間轉手帳面虧蝕120萬元。
美孚呎價 再失守9000元
至於荔枝角美孚新邨本月至今亦暫錄4宗成交，實用呎價再度失守9,000元關口，至呎價約8,751元，包括2期百老滙街34號低層D室，實用面積712平方呎，3房，望內街景，業主原叫價580萬元，最新減價42萬元至538萬元成交，呎價7,556元，為屋苑年內呎價低位。
交投速度放緩下，有業主不惜蝕讓盡快沽貨。其中元朗溱柏2座低層B室，實用面積598平方呎，2房套房戶，業主數月前以530萬元放盤，近日獲買家洽購，見長假將至，近日市場睇樓及交投氣氛逐漸回落，因而擴大議價空間，最後減價14萬元至516萬元沽出，呎價8,629元，屬筍價成交。而原業主於2022年2月以710萬元入市，持貨2年轉手帳面蝕194萬元，期內樓價貶值27%。
臨近年終聖誕節長假期，二手市場氣氛放緩，，全港50個指標屋苑共錄1,120組客戶於周末預約睇樓，按周減少3%，連跌4周，創近12個周末新低。
豪宅租賃成交活躍，其中萬泰集團主席田北俊旗下山頂加列山道洋房日前以月租47萬元租出，呎租達93元。
貝沙灣洋房 25萬租出
上述涉及加列山道58號，原本由已故全國政協副主席霍英東持有，在2006年由田北俊旗下萬泰集團收購，聯同旁邊的加列山道54號等一併重建成3幢洋房，實用面積4,577至5,043平方呎，今次租出的則為最大單位的加列山道58號。
該洋房據悉實用面積5,043平方呎，據知原本放租大約50萬元，最終成功以月租47萬元租出，呎租約93元。
另一邊廂，日本半導體公司MACNICA（茂綸）董事陳子光及相關人士，據悉亦成功以25萬元，租出位於薄扶林貝沙灣貝沙徑5號洋房，以該洋房實用面積6,024平方呎計算，呎租約41.5元。
據資料顯示，陳子光等在2012年以3.1億元購入該洋房，以現時月租25萬元計算，租金回報率不足1厘。
山頂南區豪宅 11月8成交
11月山頂南區豪宅交投略放緩，，根據山頂南區統計數字，不計內部轉讓個案，11月份山頂南區錄8宗買賣成交，涉資10.97億元，分別按月下跌4成及6成。
至於租賃方面，月內則錄得33宗租賃成交，涉資約448萬元，較10月32宗及約286萬元，分別上升3%及56.6%，其中3宗更屬於逾45萬元租賃成交。
何兆棠指，在高收入外來人才的驅動下，優質單位及豪宅買賣、租賃需求顯著增強。而今年截至12月4日，山頂南區錄36宗20萬元或以上的租賃成交，近半租客為內地客。
政府放寬投資移民購買住宅後，政策刺激超豪宅交投增多，土地註冊處資料顯示，原由伯明翰前班主楊家誠持有的白加道31號大宅，由銀主身份以約2.66億元易手，新買家以海外公司（BVI）名義入市。
資料顯示，山頂白加道31號B號屋，實用面積約3,203平方呎，屬3房3套間隔，設有平台花園、天台，提供超過3,700呎戶外空間，物業現進行裝修，包括加裝升降機等。
呎價8.3萬 物業現進行裝修
單位早於2014年時一度推出市場放售，惟受司法程予影響未能出售，至去年中正式委託測量師放售，當時叫價4.1億元，今年7月調低至3.1億元，11月初以2.66億元售出，呎價約8.3萬元。據悉，楊家誠於2005年以1.46億元購入。
其次，中半山嘉慧園低層F室，實用面積3,349平方呎，屬於4房間隔，剛以1.27億元易手，呎價約37,922元。原業主早於2014年以約1.04億元購入，持貨10年帳面獲利2,300萬元離場。
另外，東半山司徒拔道47A號中層A室，實用面積2,039平方呎，屬於4房間隔，原本叫價6,600萬元放盤，議價後以約6,080萬元易手，29,819元。
原業主於2000年以約1,688萬元購入，持貨24年帳面獲利4,392萬元離場。
中半山寶樺臺3房 4630萬售
再者，樓市氣氛好轉，買家入市信心增，中半山麥當勞道寶樺臺高層C室，實用面積1,539平方呎，3房1套間隔，可望東、西兩面開揚景觀，最新叫價4,838萬元，最終以4,630萬元連一車位沽出，呎價約30,084元。
據了解，新買家為本地客，心儀上址位處半山地段，景觀開揚，加上罕有連車位放售，遂入市單位自用。原業主則於2009年以3,100萬元連車位買入，持貨15年，是次轉手帳面獲利1,530萬元，單位升值約5成。
滙豐發布置業調查報告稱，六分一的受訪者考慮在未來5年內置業，相當於超過30萬戶，其中三分一人屬於首次置業。滙豐調查亦發現，62%的現有業主計劃兩年內購置新物業。
料潛在買家相當逾30萬戶
滙豐的「按揭市場狀況及樓市前景」置業調查於今年9月進行，在網上調查訪問了3,170名18至65歲香港居民，其中950名是合資格的受訪者，即在過去3年有使用按揭貸款產品或打算在未來5年內置業。
滙豐指，六分一的受訪者考慮在未來5年內置業，參考政府統計處今年中發表的人口及住戶統計，相當於超過30萬戶。潛在買家當中，三分之二為現有業主，其餘三分之一為首次置業人士。比對政府早前公布的房屋供應目標，未來10年，將有13.2萬個私營房屋，以及12.3萬個公營資助出售房屋。
當中62%現有業主計劃在未來兩年內購置新物業，而考慮購入第二個單位的受訪者中，72%視投資和被動收入為主要誘因。此外，約31%的首次置業受訪者亦表示有意以物業作為投資用途。
受訪者重視按揭批核速度
滙豐香港區財富管理及個人銀行業務零售產品主管麥信翎（Sidney Massunaga）指，由於供款年期通常達20至30年，按揭是一個重要的承諾。同時，受訪者在選擇按揭服務時愈趨重視批核速度，滙豐香港區財富管理及個人銀行按揭業務主管徐凱廉稱，該行不斷優化按揭申請流程，確保在兩周內完成信貸審核。
交通便、校網優的地區最為移民家庭、學生喜愛，而澳洲墨爾本、英國倫敦兩地港人買家更情有獨鍾，其中，本周作展銷的墨爾本傳統豪宅區新盤，1房首期由33萬港元起。
位於墨爾本傳統豪宅區South Yarra的低密度住宅671 Chapel Street，樓高19層，提供約128戶全新公寓，間隔由1房至4房不等，項目實用面積較同區平均呎數為大，獨特典雅設計與高實用率並存，現時1房約785平方呎，首期由33萬港元起。另外，買家可享高達8成印花稅減免優惠，海外買家與本地人士同時受惠，投資及自住人士亦可申請。
671 Chapel Street處名校網
671 Chapel Street緊靠維州排名第一公校Melbourne High School，更是該區6年來唯一新盤，項目既處於高尚住宅區、坐擁名校網，同時鄰近政府大力推動的墨爾本新地鐵計劃，明年開通後可接駁墨爾本大學主校區，2站可至市中心，4站直達墨爾本大學。
而負責本港代理的Ray White Hong Kong，於本周六、日除設有展銷會外，同場設有免費講座，講解墨爾本新地鐵沿綫地區入市攻略及由澳洲澳洲執業律師主講法律學堂。
Bermondsey Heights明夏竣工
而不少有意投資倫敦物業的買家，漸將其注意力集中於倫敦Bermondsey區域，而Bermondsey Heights為Barratt London於Zone 2的全新發展項目，位處泰晤士河以南，屬Bermondsey活化重建區的心臟地帶，首批住宅項目去年推售，並預計將於2025年夏季竣工。
Bermondsey Heights主座樓由26層住宅物業及底座商業單位組成，提供163個1至3房單位，並設32套共享業權房屋，而景觀以座擁倫敦城全景為主，現以樓花形式預售，1房售價由45.5萬英鎊起（約443.7萬港元）。
位置上，Bermondsey處於Borough of Southwark，與首都地標性建築為鄰，另外，受惠於Old Kent Road的活化重建計劃，未來Bakerloo Line將會擴充，屆時交通會更加方便。
降低舊樓強拍門檻昨（6日）生效，隨即接獲首宗申請，恒地 （00012） 收購逾十載的紅磡黃埔街舊樓透過合併地盤重建，申請強拍「釘子戶」持有的逾2成業權等。
項目為今年首宗強拍申請
土地審裁處昨日錄修訂強拍條例後的首宗申請，亦是今年首宗強拍申請，涉及黃埔街的兩個地段。其中黃埔街18至20A號，發展商目前只擁有約70.3%業權，並未符合舊樓強拍放寬前的8成業權門檻，加上手持逾2成業權的金源燒臘茶餐廳的東主關位源等，在收購價上與恒地存在分歧，因此發展商未能申請強拍。
隨着昨日起舊樓強拍門檻下調，以及容許發展商合併地盤申請強拍，因此恒地逐即將黃埔街18至20A號，聯同比鄰手持100%業權的黃埔街22至24號和必嘉街88至90A號一併申請強拍，平均業權達87.5%。
記者昨日亦到金源燒臘茶餐廳嘗試邀請關位源訪問，惟對方並未在場，在截稿前亦未獲回覆。據強拍申請文件顯示，持有關鍵業權的關位源及相關人士，目前共持有黃埔街18至20A號7個物業，包括兩間地舖及5個住宅單位，按照發展商提交的測量師估值報告顯示，該批物業現況市值約3,182萬元，佔黃埔街18至20A號整幢舊樓市值1.2億元的27%。
測量師：條例修訂 助發展商收購
至於恒地回應指，市區重建一直是集團土地儲備來源之一，現時新修例生效有助加快業權統一，促進舊區活化，改善民生。政府同時成立強拍條例小業主專責辦事處及小業主支援中心，相信可以平衡地區發展及小業主的利益。
資料顯示，黃埔街18至20A號舊樓樓齡約67年，佔地約3,400平方呎，若以最高地積比9倍重建，可建樓面約3.1萬平方呎，不過由於該地段位於恒地黃埔街逾11萬平方呎的大型重建地盤範圍內，目前整區只有該黃埔街18至20A號受「釘子戶」影響未能重建，在完成強拍後，將有望為整個黃埔街項目拼上最後一塊砌圖。
至於現時以黃埔街18至20號，合併黃埔街22A至24號兩個地段計算，總地盤面積約8,000平方呎，可建樓面約7.2萬平方呎，目前重建價值約3.5億元，每呎樓面地價約4,860多元。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，強拍條例修訂後，有助發展商收購如前述相連、但沒有共用樓梯連接的個案，但因庫存高，預計即使發展商申請強拍的信心增強，估計強拍申請數字短期難以回復以往高位。
舊樓強拍條例降低門檻生效，市區重建局亦調整供聯售服務計劃的申請門檻，降低至4成；而正式啟動招標或拍賣的聯售門檻，亦降低至與最新強拍申請門檻一致，於昨日生效。
市建局的聯售服務是作為中介人，希望獲得收購重建的小業主達到指定門檻後，可以聯合市建局旗下的中介公司提出申請，過往門檻為不少於5成，昨日起則降低至4成。
在市建局接納小業主申請後，將與全體業主舉行啟動會議，在小業主交回意向回條並達到聯售門檻後，會由市建局旗下公司安排舉行拍賣或招標，物色發展商負責重建，過往位於九龍城獅子石道67至71號則透過聯售服務式公開拍賣成功以2.4億元售出。
同時亦宣布，若聯售招標或拍賣不成功，而申請人願意就聯售條件包括出售底價作出合理調整，及在未有發展商自行接洽業主進行收購的情況下，申請者可於該次不成功的招標或拍賣日起計3個月內，要求市建中介為物業進行多一次聯售招標或拍賣。據市建局指，此優化服務是希望能提升聯售成功的機率，協助有關業主成功聯合售出物業。
一手市場連錄承接，新地 （00016） 旗下屯門NOVO LAND 3B期，昨日以價單形式再推86伙，吸引逾30組買家到場揀樓，市場指，即晚再沽約27伙。
NOVO LAND 3B期昨推售的86伙，實用面積由303至697平方呎，屬1房至3房戶型，折實入場價約368萬元起，據悉，昨晚售出單位中，以1房戶為主。
至於同系元朗The YOHO Hub II亦加推新一批單位，並於下周一（9日）銷售，涉及15伙，全數為6座單位。大埔雲滙1期亦由今日起推出4伙招標。
黃竹坑站晉環3房 售2400萬
新盤市場再錄大額交投，百利保 （00617） 及富豪酒店 （00078） 合作的沙田九肚富豪‧山峯，昨售出1伙4房分層戶，單位為第3座6樓A室，實用面積為2,023平方呎，成交價為3,820萬元，呎價約18,883元。
富豪物業代理董事衞振聲表示，隨着減息周期展開，以及政府推出多項利好樓市措施，令市場信心明顯增強，交投隨之增加。而項目在不足1個月內再錄成交，亦反映出市場需求持續強勁，買家及投資者對高端住宅市場的信心不減。
路勁 （01098） 及港鐵 （00066） 合作發展的黃竹坑站港島南岸1期晉環，昨售出1伙，為第2B座12樓A室，3房間隔，實用面積856平方呎，成交價2,400萬元，呎價28,037元。宏安地產 （01243） 旗下北角101 KINGS ROAD，沽出15樓L室，實用面積434平方呎，屬2房梗廚，成交價1,065.6萬元，呎價24,553元。
九建 （00034） 旗下的將軍澳海茵莊園，昨日亦錄得1宗成交，單位為2座37樓B6室，實用面積293平方呎，成交價583.3萬，呎價19,908元。發展商稱，項目於今年至今累售503伙，套現超過26.8億元。另外，項目將於今日以價單推售10伙。
新盤本周末兩天 共推106伙
另方面，本周末沒有全新盤登場，以推售餘貨為主，合共106伙，較上周推售129伙，減少18%。主要銷售來自香港興業 （00480） 及希慎 （00014） 合作的大埔林海山城，今日以招標形式推售84伙。
此外，據美聯物業研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料及市場消息，今年首11個月一手成交量錄14,917宗，相比去年全年10,438宗大幅高出逾4成，並創3年新高。其中，全新盤錄8,298宗交投，餘貨盤涉及約6,619宗。
新地 （00016） 旗下的廣州南站ICC•峻鑾，戶型間隔多元化，首批住宅將於明年2月底開始交樓程序。
峻鑾為廣州南站ICC的住宅部分，項目第1期成交單位的均價約每平方米4.5萬至5萬元人民幣（呎價約4,473至4,970港元），其中近7成買家為香港人。
發展商亦首次在廣州引入「生活無憂」服務，廣州啟勝高級經理施量表示，由於收樓在即，考慮到不少來自香港及外地業主將入住項目，將為業主提供一站式家居清潔、家政有償服務。此外，亦提供鐘點及包月等套餐服務，即使業主身處外地，也能隨時聯絡管家安排專人上門清潔及其他代收、代存物件服務。
日前，新地榮獲「大灣區最佳地產發展獎」，而項目峻鑾於上周參與「廣州優質房地產項目香港推介會」，現場備受關注。另外，廣州南站ICC的商場首期經已封頂，並預計於2026年逐步開放，配備優質的餐飲、娛樂等消費場所。
連鎖健身中心24/7 Fitness連環出擊自置舖位經營，市場消息透露，筲箕灣南安街嘉裕大廈地下B及1樓，面積逾6,000平方呎，剛以約3,000萬元易手，新買家為連鎖健身室24/7 FITNESS。
裕泰興家族 12年蝕2850萬
據悉，原業主為裕泰興羅氏家族成員，早於2012年舖市高峰期以約5,850萬元購入，持貨12年帳面貶值約2,850萬元。
資料顯示，24/7 FITNESS屬於本港最大型連錄健身中心，近期急速擴充，不乏自置舖位，例如早前以2,800萬元，購入油麻地眾坊街59A號舖地下及1樓逾5,300平方呎大舖。
沈運龍5270萬 沽紅磡物業
至於其他買賣方面，土地註冊處資料顯示，紅磡恆藝珠寶大廈1樓08至12室，面積12,607平方呎，連一個車位，上月以5,270萬元售出，呎價約4,180元，原業主為珠寶界「中東王子」的中東經貿協會主席沈運龍及相關人士，於2011年以4,500萬元購入一籃子單位，2012年以1,488萬元沽出部分單位，連同今次售出之單位，共作價6,758萬元，帳面獲利2,258萬元，賺幅50%。
另一方面，再有近期攻港內地餐飲品牌出現「水土不服」，消息指一家來自北京主打串燒的小食店，今年5月以月租5.3萬元，進駐花園街好景商業中心地下19號舖，面積約200平方呎，惟開業約半年近日已提早退租。
城規會昨日（6日）宣布修訂荃灣分區計劃大綱核准圖，包括將荃灣永順街社區用地改劃為私人住宅發展，最高可建樓面約44萬平方呎，涉及約790個單位。
用地位於永順街及德士古道交界，亦即是環宇海灣跟德士古道工業中心之間的露天停車場，佔地約7.1萬平方呎，由原先的「政府、機構及社區」用地，改劃成「住宅（甲類）」用途，並擬以總地積比率約6.2倍發展2幢35層高的住宅，提供約790伙，最高可建樓面約44萬平方呎，其中42.6萬平方呎屬住宅樓面，料於2030或2031年落成。
另一修訂則是將馬頭壩道19至31號金泰線廠有限公司所在用地，由「綜合發展區（1）」地帶改劃為「商業（7）」地帶。
蓮香樓舊址 批建商住大樓
另外，老牌茶樓蓮香樓所在的上環舊樓威靈頓街148至164號曾昭灝大廈，早前獲發展商資本策略 （00497） 申請重建為30層高商住大樓，涉175伙。而城規會昨日審議後，決定在批准申請。
而上述方案申請人曾在申請中提議兩個有關交通設施的方案，包括在地下層提供上落貨車位，而城規會亦表明，申請人需要按文件提及提供前述上落貨車位，才會批准申請。
只作內部傳閱及參考用
7 Dec 2024
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