減息效應逐漸呈現，樓市略為回暖，銀行估價同見升幅。當中，沙田第一城2房單位估價升幅高見5.3%，升幅最大。業界指，受減息及多項利好因素帶動，10月至11月上旬樓價平均回升1.2%，帶動估價低位反彈。
本報追蹤滙豐及中銀香港 （02388） ，對10大屋苑部分單位的銀行網上估價走勢，繼滙豐上月單方面扭轉8個屋苑估價跌況後，再有4個屋苑同時獲兩家銀行調升估價，包括沙田第一城、鴨脷洲海怡半島、紅磡黃埔花園，及鰂魚涌康怡花園，升0.1%至5.3%不等。
其中沙田第一城1座中層C室，實用面積327平方呎，2房間隔，除同時獲滙豐和中銀調升估價外，其上調幅度均是兩家銀行估價中最大，分別升5.3%及4.9%，獲估值416萬元及446萬元。
值得留意的是，滙豐本月估價轉趨保守，有4個屋苑估價與上月持平，而獲調升估價的5個屋苑，亦只有海怡半島3房戶，及上述的沙田第一城2房戶升幅較為明顯，分別升3.9%及5.3%，顯示二手市場雖有回暖迹象，但銀行估值採保守且樂觀的取態。
太古城麗港城 估值持平
反觀中銀，9大屋苑估價力保不失，除鰂魚涌太古城及麗港城估值持平外，其餘7個屋苑估值均見升勢，按月升1.9%至4.9%。惟獨東涌映灣園6座中層A室，實用面積894平方呎，3房間隔，估價連跌7個月，更見今年最低位。
事實上，該屋苑在過去12個月的銀行估價中均跌多過升，只有滙豐今個月將其估價調升2.5%，獲估值836萬元。中銀估價更是未曾現升勢，現估值871萬元，較今年高位、1月錄得的964萬，跌價93萬元或9.6%。
對此，映灣園過去一年樓價橫行，雖受限於放售單位較多，且部分劈價成交，但呎價仍介乎9,000至11,000元，隨近期有不少交投反映屋苑樓價回升，相信稍後亦能從估價中反映。而同區藍天海岸的回升力度亮麗，有望帶動同區樓價。
業界：樓價料橫行至明年初
至於整體樓市，她指10月至11月上旬一、二手交投回暖，推動整體樓價平均回升1.2%，港島及新界西區更為明顯，平均升3%。其中太古城近月的成交價升3至9%不等，而嘉湖山莊因早前有鋤價成交個案，料未來屋苑樓價回彈力更大。
然而隨特朗普當選，其執政風格及關稅政策走勢，令市場憂慮加劇。加上自10月樓市轉好，業主議價空間收窄，加深市場觀望氣氛，樓市交投膠着情況增加，以致11月交投回落，料稍後樓價仍會窄幅上落，未來網上估價也未必一面倒，升幅亦不太顯著，料樓價橫行至明年初，待減息周期延續，拆息逐步下跌，香港銀行再有減息條件，以及經濟復甦步伐明顯才會轉趨明朗化並穩步向上。
臨近年尾，雖然二手市場偏向淡靜，不過銀行已經開始部署爭取明年上半年按揭業務，無論在現金回贈，或者物業估價方面態度趨積極，再加上減息周期持續，預計有利明年第一季樓市回穩。
近期銀行就按揭業務態度轉趨積極，一方面隨着市況回穩，就着住宅單位的估價亦開始穩定，甚至有上調估值，對於推動準買家入市有一定幫助。
同時，在現金回贈方面，目前4大主要銀行均已恢復提供現金回贈，連遲遲未有行動的滙豐亦在上周開始恢復提供回贈，其他中小型銀行就更加進取，提供現金回贈最高可達1%，反映銀行按揭業務的前哨戰已經提前開打，開始為搶佔明年按揭市場市佔率作出部署。
資金成本回落 銀行有空間積極
事實上，過往按揭市場排名前四的銀行合計市佔率將近8成，不過今年首11個月計算，排前四的銀行市佔率74.6%，較去年下跌3個百分點，部分大行為維持市佔率上有壓力。
另一方面，近期銀行按揭審批態度及速度亦有所加快，反映銀行於按揭市場轉趨積極。
由今年9月美國減息周期開始，本港銀行已經先後兩次跟隨減息，在市場預期今個月中聯儲局有機會進一步減息，隨着資金成本回落，相信本港銀行有空間在按揭業務上更為積極。
隨着按揭市場恢復活躍，再加上減息以及政府放寬按揭成數，將會有利推動更多買家轉租為買，特別是經過聖誕節、春節等節日淡季累積不少購買力，有機會在春節後入市，有利明年第一季樓市回穩。
過去周末未有新盤開售下，二手成交量持平，10大屋苑於周六、日錄15宗成交，按周倍升，其中鰂魚涌康怡花園2日錄5買賣，3房600萬元獲承接。
年終長假期逼近，放盤業主亦擴大議幅加快沽貨，以統計10大屋苑於剛過去周六、日錄15宗成交，按月同期倍升，而美聯10大屋苑錄15宗成交，分別錄9宗成交（4大代理選取屋苑略有不同）。
其中，康怡花園2天錄5買成交，總成交量追上同區太古城，月內暫錄7宗成交，而新近易手的D座低層05室，實用面積596平方呎，3房，原叫價650萬元，現獲外區用家議價至600萬元筍價承接，呎價10,067元，上址造價較網上銀行估價低約7%至12%，外區用家以2房價錢買入3房。
嘉湖3房435萬 呎價7967
而天水圍嘉湖山莊月內交投量逼近10宗，稍勝上月同期。嘉湖山莊本月至今暫錄9宗成交，以3房成交為主，剛易手的5期麗湖居2座高層C室，實用面積546平方呎，3房，單位已放盤一段時間，之前因放租，加上叫價高而未獲買家青睞，期後叫價調整至470萬元，近期再回落至450萬元，現以435萬元交吉沽，呎價7,967元。原業主於2007年以113萬元買入，轉手帳面獲利322萬元。
赤柱富豪海灣 4年貶15%
另外，將軍澳月內整區成交雖按月同期減約32%，惟個別優質素單位仍能以理想價沽售。美聯區域營業董事劉卓豪指，剛成交將軍澳廣場1座中層G室，實用面積736平方呎，套3房另工人套房，大單邊望將軍澳運動場景，屬有質素放盤。業主於10月下旬放盤，開價1,100萬元，至11月調整叫價至1,050萬元，現以1,008萬元易手，屬屋苑罕有千萬成交，2個月間降價92萬元，呎價13,696元，造價較網上銀行估價仍高2%至3%。原業主於2010年3月以525萬元買入，樓價升值92%。
至於豪宅市場方面，赤柱富豪海灣為B型單號洋房，實用面積約2,790平方呎，原業主叫價約6,400萬元，議價後以6,000萬元成交，原業主於2020年8月以約7,080萬元入市，持貨4年，是次轉手帳面蝕讓約1,080萬元，貶值約15%。
2024年政府推出多項有利樓市的措施，政府以「組合拳」形式推出各項房策，令市民重拾對樓市信心，來年樓價可升5%至8%，特別看好800至1,200平方呎中型單位。
對樓市有刺激作用的並非單一措施，而是「組合拳」，關鍵是令市民重拾對樓市信心，現屆政府大致將這「組合拳」逐步發揮，當中包括：2月底開始全面撤辣，大大降低買樓成本；金管局將按揭成數也一律放寬至7成，有助釋放過去多年被遏抑的投資需求；各項人才計劃吸引不少人才流入香港，截至9月底，約16萬名人才攜同家人抵港，對樓市起着支撑作用。
料明年樓價升5至8%
「更重要的是香港銀行緊貼美國減息步伐，美國進入減息周期，香港市民同樣受惠，降低供樓成本。樓市負面因素逐漸減退，個人預期2025年樓價可有5%至8%上升空間。」
他又指出，自從樓市撤辣後，大量內地客來港買樓，以旗下沙田火炭星凱．堤岸為例，撤辣後至11月中，共售出約330個單位，套現近35億元，當中有55%屬於內地客（以登記姓名為普通話拼音計），而內地客在內地居住空間普遍較大，來港置業同樣以大單位為主。故看好800至1,263平方呎的中型單位，因為內地買家在內地普遍居住這類型面積的單位，來港同樣追求一定空間及質素的單位，令這類中型單位有剛性需求，自然看高一綫。
物色土儲 攻精品豪宅
至於中洲置業未來銷售部署方面，陳志興指出，星凱．堤岸全盤開售至今累售1,256伙，佔全盤1,335伙逾94%，銷售工作基本完成。未來專注沙田銅鑼灣山及大坑道豪宅項目。「2個項目均在前期研究階段，希望明年順利完成補地價，預計未來2年可推出市場，當中以大坑道項目較快，項目位於傳統豪宅區，周邊亦夾雜不少年輕人喜歡的文娛康樂設施，目標客戶群為對生活空間及質素有要求的一群，故此開則方面每一個房間及客飯廳均會比市面會大一些，暫時傾向以現樓形式發售。」
長綫而言，中洲置業對香港市場仍具信心，近期正積極物色新土儲，主攻精品豪宅市場，目標物色以面積7,000至8,000平方呎的地盤。陳志興強調，一方面籌備未來2至3年銷售的項目，另一方面物色新投資機會，不想出現賣樓「真空期」。
近年不少樓盤在規劃與發展的同時，增設周邊配套改善社區環境，優化住宅質素與舒適度，提升生活幸福感。
中洲置業行政總裁陳志興強調，集團一向以「創新．科技．藝術」3大元素注入發展，未來希望進一步提升軟件服務。
他指出，沙田火炭星凱．堤岸是集團在香港首個項目，為「省招牌」在設計上及用料上可謂「不惜工本」，事實證明星凱．堤岸獲得不少用家及業界認同。近日獲得香港項目管理學會頒發的「項目管理成就大獎2024」，早前亦獲香港專業驗樓學會頒發的「2023年度五星級屋苑」，更在2023 Property Guru Asia Property Awards中榮獲3個獎項，包括年度會所室內設計（中國香港及中國澳門）金獎；而設計類獎項方面，則奪得年度住宅建築設計（中國香港及中國澳門）金獎及年度住宅項目（中國香港及中國澳門）優秀獎。
積極引入住戶平台 提升幸福感
陳志興又謂，明白近年新屋苑落成，很多業主都會自發建立業主電子平台，作為提升鄰里之間溝通的渠道，從而提升生活質素。有見及此，公司希望日後項目在硬件及軟件開發上，積極引入「睦鄰．友好平台」，令住戶提升生活的幸福感。
配合港府2050年碳中和目標，愈來愈多零碳建築物落成。香港綠色建築議會認為，節能成效等ESG作用已成企業選址辦公室時的關鍵因素，未來項目中亦會更關注生物多樣性等與用戶福祉相關的元素。
香港綠色建築議會主席張天祥表示，香港綠色建築議會15年來一直致力從系統發展、網絡及知識3方面，推動本地綠色建築發展，其中將節能成效可視為綠色建築評估工具「綠建環評」，成為發展商申請總樓面面積寬免先決條件，及綠色金融工具中最常被採用的綠色建築評級之一，進一步加增加興建綠色建築物的誘因。
以恒地 （00012） 旗下的中環甲廈The Henderson為例，項目引入建築信息模擬（BIM）、數位孿生（digital twin）等多項創新科技以監控大廈內的各種電子系統，另採用了4至7層不等的隔熱玻璃幕牆，提高室內採光度、景觀和有助降溫。集團還透過自主研發的專利技術「太陽能幕牆降溫裝置」，讓用戶在陽光普照時坐在玻璃幕牆旁，亦可感到清涼舒適。
恒地主席辦公室顧問于正人透露，The Henderson目前出租率為6成，不少租戶在洽談租務時除租金外，也關注大廈的節能成效。而考慮到大廈最耗電的是冷氣，為更有效地因應周邊天氣變化來調節冷氣設定，項目亦設有專用的「天文台」實時檢測周邊天氣變化及空氣質素數據。
綠建會：3方面推動綠建發展
他又提到，項目融入了大量的藝術文化元素，及設置了不少休憩綠化空間，如在大廈3樓辦公大堂引入知名當代藝術家JEFF KOONS的《氣球天鵝（紅色）》藝術作品，及設有Sky Garden。
至於日後推動本港綠色建築發展，張天祥表示該議會將繼續從3方面着手，如明年第二季將會推出「綠建環評既有建築3.0版」、將旗下綠色產品認證範圍增至32個類別、為建築環境氣候變化框架增設「生物多樣性章節」及「具韌性建築案例」。另會以不同培訓計劃及公眾活動，培育綠建人才及建構社區綠建文化。
新盤市場仍以餘貨盤為主，交投持續放緩。過去周末一手成交錄約38宗，較上周末的65宗跌41%，其中洪水橋滙都，周末連沽11伙。
由泛海國際 （00129） 發展的元朗洪水橋滙都系列，過去周末連錄11宗成交，最新成交包括滙都II第6座7樓A05室，實用面積445平方呎，2房間隔，成交價逾437.5萬元，呎價9,831元。
新地 （00016） 旗下的屯門御海灣II，亦新錄1宗成交，為第1座11樓D室，實用面積501平方呎，3房間隔，成交價1,075.3萬元，呎價21,463元。
由嘉華國際 （00173） 、會德豐地產及及中國海外 （00688） 合作發展的啟德海灣，以504.8萬元沽1房，單位為第2A座5樓K室，實用面積308平方呎，呎價約16,390元。
另方面，由於本月暫未有全新盤應市，12月首8日一手成交錄約182宗，較11月同期錄約316伙，按月挫逾4成。
高臨3705萬售 呎價高見33500
市場亦不乏大額成交，資本策略 （00497） 發展的佐敦高臨，新以3,705.1萬元售出A1座30樓A室，實用面積為1,106平方呎，屬3房1套間隔，呎價33,500元，屬項目成交價及呎價次高。
資本策略地產執行董事何樂輝表示，項目自今年5月開售以來，累售184伙，佔項目全數單位逾7成，銷售金額已突破15億元。
此外，會德豐地產牽頭發展的啟德DOUBLE COAST I，上周六加推38伙，並將於周三（11日）推售11伙，包括6伙3房以及5伙1房，折實價由562.9萬元起，折實呎價由17,414元起。
台資財團旗下物業先後被接管放售，最新涉及中環環球大廈26及27樓全層，面積逾2萬平方呎，總面積約20,766平方呎，目前市值約4.8億元，呎價2.3萬元，明年1月22日（周三）截標。
據資料顯示，物業由台資財團在2016年以7.3億元向會德豐購入，呎價約3.5萬元，及後向恒生銀行 （00011） 承造按揭，惟現時已經被接管，若果較8年前購入，物業貶值超過3成。
11月份錄得約279宗買賣成交，按月增約11.6%，當中工廈表現更為突出，按月錄得約196宗買賣，創年內新高。
潘氏分析，受惠於內地先在深圳推行一簽多行政策，相信對本港零售及餐飲帶來正面幫助，預料對舖位買賣市場受惠最大，預料12月份整體買賣交投會向好，維持量升價穩的趨勢。
今年舖市整體買賣及租務較淡靜，盛滙商舖基金創辦人李根興認為，舖市還看息口及人流兩大因素，而一簽多行落實肯定推動人流，故看好明年核心區舖位，租金勢跑贏售價。
據中截至11月28日，本港整體商舖租務成交宗數錄得3,380宗，與2023全年4,238宗有兩成差距，涉及樓面面積約518萬平方呎，較2023年差約24%。
李根興指出，舖市今年整體未見興旺，他認為或多或少投資焦點有轉。今年初政府決定撤辣，「住宅投資市場再度活躍，反而不利工商舖，畢竟投資者買住宅再沒有限制，而利好消息遠較工商舖多，資金流向住宅市場。」
人流多有生意 租金自然升
舖市能否轉勢視乎兩大關鍵因素。買賣方面，最重要是息口走勢，他指美國早前啟動減息，香港亦兩度降低最優惠利率，惟拆息變化不大，「拆息與美國減息前分別不大，拆息要回落至約3厘，舖位回報率普遍約4厘以上，便開始有投資者重新注視。」對於息口走勢，他謂暫時仍屬減息周期，明年可望有所回落。
另一項重要指標，他認為是人流，亦直接影響舖租表現，「只要人流多，便多人租舖做生意，租金自然會升。」他指現時與疫情前約仍相差3至4成，但較疫情期間大為改善，至少舖位可以租出，空置率下降。
市場期待利好零售消息，港府早前公布，12月1日起深圳市戶籍居民和居住證持有人，可以申請辦理赴香港旅遊「一簽多行」簽注，在1年內可不限次數往來香港地區，每次在香港逗留不超過7天。
李根興認為，近一年多零售市道接連有好消息，包括自由行城市增加、旅客免稅額提高等，而一簽多行是最有利舖市。市場憧憬「一簽多行」日後定愈來愈多，主要會利好租務市場，特別核心零售區，更多旅客到訪，租金跑贏售價，升約5至10%。」相信聖誕、新年假期後，一簽多行數字更具參考。
港暫失財富效應 礙消費市場
買賣方面，他認為息口尚屬不確定因素，另一令舖位價格有壓力的因素，為很多舖王級數的投資者有急售壓力，會對價格有影響，「近期名投資者大手放盤，始終吸納的財團有限。」即使傳統投資者放貨多，市場亦非無新動力，他透露旗下舖位獲投資者洽購的個案中，近來多了內地背景，「只對傳統的地段如尖少咀、銅鑼灣感興趣。此外，用家買舖自用個案亦有上升，為舖市動力之一。」
旅客多，但會否出現旺丁不旺財？他認為近一年旅客消費有少許降級，但認為屬理性消費，「內地客狂掃貨的情況難回復當年，但我自己去旅行，何嘗不是窮遊，只是有基本消費便足夠帶動旅遊業。」對於本土消費市場上，他指香港失業率低，只是地產市道一般，失去財富效應，成為消費市場較弱的原因之一，但相信港人手持的資金其實沒有減少。
具備投資及營商經驗，盛滙商舖基金創辦人李根興認為，營商人士必須把握具香港特色的賣點，商機仍無處不在，強調營商要變通。
近一年市民北上消費持續，不少本地商戶面對經營困難。李根興分析，北上消費一定會繼續存在，「香港人覺得北上消費平靚正，在港變得消費保守，因此香港要做有獨特香港特色的產品，特別在吸引遊客消費上。」他指出，飲食方面不妨多向港式茶餐廳、燒味、蛋撻、粉麵等入手。此外，香港優勢仍有不少，「金融業、保險等理財產品，亦是香港強項，旅遊上，西方特色的節日如聖誕節、萬聖節，也是香港可吸引遊客之處。
只集中「街坊生意」 易受衝擊
對於老店出現結業情況，他指商戶要懂變通，如果做生意多年，只集中於「街坊生意」，是最容易受北上消費衝擊，故不論任何產品，也要重新包裝。
至於旗下的商舖基金上，暫時持有約57間舖，市值逾10億元，他指目前狀況仍屬健康，「舖位每月租金收入合共約300萬元，而銀行利息涉約200萬元，絕對可負擔。」基金於2019年8月成立，現時價值下跌逾10%，他謂主因外圍市況包括息口等因素，希望透過不斷改進，提高表現。
對於今年不時成為網民攻擊對象，他指網上負面消息，或多或少會對基金投資者情緒有影響，故會舉行座談會，為投資者講解清楚，而目前基金涉100名投資者，與之前變化不大。面對負評，他謂要先做好自己，「同時要檢討，對於一些言論會否太過火，會汲取教訓。」
由嘉里、培新發展位於上環的西浦屬區內年輕物業，更是精品豪宅入門之選，向北中高層單位更享有維港海景，正如介紹的3房單位，廳房均坐擁無遮擋維港海景。
物業位於皇后大道西189號，由嘉里、培新合作發展，住宅樓層由6樓起，提供149個單位，實用面積由507至1,567平方呎，間隔由2房至4房，另備平台或天台特色戶。
另住客會所面積1.56萬平方呎，分別設於2、3及5樓，合共3層，設有多項室內外設施，包括多用途宴會廳、水療天地、燒烤場地、約2,000多呎享泳池景的健身室，以及23米長的戶外泳池，迎合不同年紀住戶需要。
位處小學11校網 名校林立
介紹單位高層C室，實用面積745平方呎，3房連套房，樓底高逾10呎，空間感足；單位備有戶外露台及工作平台，可租可售，叫價2,500萬元，平均呎價33,557元。另租金叫價5萬元，平均呎租67元。
單位裝修清雅簡約，甫入大門正是廳區，直廳間隔，兩廳分明，近大門位置作飯廳。3房歸邊，其中主人房最具氣派，曲尺大窗可近距離望海景；其中一細房集多用功能，拉開下層變睡床，可作客房，另亦可作工作室。
物業位處小學11校網，被譽為全港最靚校網，共16間小學均屬優質之選，不少設有直屬中學或聯繫中學，計有聖士提反女子中學附屬小學、嘉諾撒聖心學校和英皇書院同學會小學第二校等。對外交通方面，物業步行至港鐵西營盤站約1分鐘，比鄰德輔道西備有多條巴士綫途經。
資料顯示，物業今年錄得4宗轉售個案，其中包括中層D室，實用面積554平方呎2房間隔，售價1,188萬元，呎價21,444元。
日前金管局向發出指引，推出一次性特別安排，銀行可向合資格用家提供最高8成按揭，以及上調「供款與入息比率」上限至6成。新安排涵蓋於2021年1月1日至2023年12月31日購入，並以建築期付款的樓花單位。
筆者當然歡迎金管局是次推出的指引及特別安排，原因是此這為有需要業主提供更靈活的上會方法，相信可幫助數以千計的樓花買家更易「上會」，避免撻訂個案增加。
2021年至今 樓價高位回落28%
事實上，根據「美聯樓價指數」顯示，樓價由2021年高位回落至今，累計已跌約28%，令過去數年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，於近期申請按揭貸款上會時面對估價低於成交價的情況，部分因資金不足、又未有額外首期的業主未能上會，導致被迫撻訂，所以今次金管局的措施對穩定樓市有正面作用，可說是「雙贏」方案。
不過，有市場人士認為，今次的安排可能讓買家和銀行承受更多風險，因為假如其後樓價延續跌勢，這批「已上會」買家恐將損失更大，甚至會淪為負資產。
筆者對此觀點不表認同，主要由於當下樓價已「觸底」並靜待反彈。
其次，早前財爺公布，今年香港政府的財赤或達1,000億港元，遠較最初預期約481億港元為高，箇中主因之一，是來自賣地情況欠佳，以及補地價收入減少，相信需要本港樓價及早止跌回穩，發展商賣新盤情況顯著改善並成功套現，屆時它們才有望在投地上變得積極。
與此同時，近月中央政府頻頻推出多項提振樓市的措施，取態上已由昔日的「限購」，轉為鼓勵居民買樓投資或自用。
基於以上因素，再加上文首金管局「出招」提振樓市的取態，均反映明年初公布的財政預算案，大有機會繼續推出一些刺激樓市的政策，一方面香港政府可憑藉措施穩定樓價，盡快透過賣地「開源」以減少財赤；另一方面亦可以緊跟國策放寬樓市的大方向。由此推測，港府於明年初財案再推出「救市」措施機會不低。
值得留意的是，根據過往經驗，在美國聯儲局的減息周期期間，本港樓股市場很大機會出現一股上升動力，但樓市回暖亦非一蹴而就的過程，需時慢慢回暖。故此，在香港政府有潛在「救市」機會、以及現時減息周期開始但樓價仍未大幅反彈下，這段時期正好是準買家趁低入市的良機，只要發展商重推一些震撼市場的矚目大盤，帶動整體樓市氛圍，相信其後的交投表現可望再度看俏。
中央政府宣布在12月1日起恢復深圳居民可以一簽多行來港，香港各界均認為這是非常利好的消息，並相信此舉可以提振香港經濟。
如今「北上消費」已成為大部分港人的生活模式，因為國內衣食住行均價廉物美，令香港人難以抗拒北上消費。現時每個星期均有數以10萬計的香港人北上消費，並且更有不少人回港時，在過關前購買家禽類的食物，這種情況必定會持續下去，因此將對香港零售及飲食業造成極大的負面影響。
記得香港在1998年經濟及樓市持續轉差，直至2003年香港更爆發沙士，樓價更從高位大幅下調65%，所以當時中央政府推出自由行政策，讓內地居民可隨時自由地往返香港，結果香港的旅遊、餐飲以及零售業隨即活躍起來，香港經濟很快便恢復過來。到了今天，香港政府向中央政府請求恢復國內居民可以一簽多行自由往返香港，雖然現在國內遊客平均消費遠不及以前，但是只要每星期可以吸引到數以10萬計的國內居民來香港，某程度上便可以抵銷港人北上消費的影響。
舖位減少CALL LOAN機會
深圳人口現時大約有1,800萬人，比香港人口多出1,000萬人以上，因此如果兩地居民可以自由地往來，自然對香港旅遊、飲食及零售更為有利。當飲食及零售業活躍起來，香港舖位的空置率便有望改善，舖位價格也有機會止跌回升，業主便可以減少被銀行CALL LOAN補差價的機會。
筆者認識一位朋友手持一些非住宅物業，由於非住宅物業價格大幅下跌，最近他不斷地被銀行CALL LOAN補差價。基於他手上的工商舖物業現在難以出售，最終他被迫出售自住物業，以填補銀行追收的按揭差額。
中央政府是香港強大後盾，假若恢復深圳一簽多行仍未能大幅改善香港經濟，這樣下一步便有機會擴展至整個大灣區，實施類似「一周一行」的政策。大灣區人口高達8,700萬人，就算只有1%的人口選擇自由行來港旅遊消費購物，都足以令香港經濟蓬勃起來。只要香港經濟轉好，股市便會上升，屆時香港樓市也可以止跌回升。
早前房屋局局長就「進一步完善房屋階梯」議員議案發言提到，由下一期「白表居屋第二市場計劃（白居二）」起，增加1,500個配額至6,000個，理論上將會增加購買力。
局長又提到，並將新增配額全數撥予40歲以下的青年家庭及1人申請者，是增加青年購買資助出售單位機會的措施之一，在增加白居二配額後，預計可以刺激二手市場的成交，帶動交投。除了新居屋之外，白居二都是一個上車機會。
白居二配額增 利刺激二手成交
相關發言亦披露了一些二手居屋成交資訊，今年3至9月的二手資助出售單位成交總數約3,200宗，平均每月成交宗數約為450宗。這數字對比上12個月（即2023年3月開始的12個月）的平均每月約230宗，升幅約1倍，當中30年以上樓齡的居屋成交佔整體近乎兩成，比率遠高2023年的8%。此外，第二市場按揭還款期延長至最長30年後，於第二市場購買資助出售單位而申請按揭的買家當中，有超過一半以上個案的還款期為25年或以上。
報告指出，受惠於房委會今年上半年放寬居屋擔保期及「白居二」批證安排，次季二手居屋登記量曾一度躍升至近年高位；然而居屋業主洞悉市況好轉，叫價轉趨硬朗，在首批有急切需求的居屋客陸續購入心儀居所後，市場氣氛稍微降溫，致使第3季二手居屋未能延續升勢，表現回軟。
上季二手居屋買賣 按季挫43%
根據土地註冊處最新數據顯示，今年第3季全港錄得1,241宗居屋二手買賣登記（包括第二市場及自由市場），較次季的2,174宗按季急瀉43%，按季跌幅為近20個季度（即5年）最多；至於期內成交總值錄約50.11億元，較前季的86.22億元，按季同步萎縮42%，但登記量及總值仍為近5季次高。
售價方面，今年第3季二手居屋平均每宗售價約403.8萬元，較第2季的396.6萬元上升約1.8%，重返400萬元水平，創近3季新高。上述數字反映房委會於上半年期內推出的政策，成功為二手居屋交投帶來振奮作用，次季交投量更呈現急速彈升，業主有感市況轉旺，遂緩緩上調單位叫價，令居屋平均作價逐步回升。
附表為今年第3季十大熱門居屋，如按屋苑細分，長沙灣凱樂苑錄17宗買賣，按季大減64%，而上述屋苑成交總值錄約9,342.6萬元，較次季同步銳減6成。另外，該屋苑亦是唯一實用平均呎價普遍在10,000元以上。
9 Dec 2024
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