市場觀望本周美國議息結果，二手交投轉慢，10大屋苑12月上半月錄78宗成交，按月微升4%；樓價走勢各異，升跌屋苑參半，龍頭屋苑太古城呎價按月跌5.2%。業界指，多個節日影響入市氣氛，短期交投仍緩慢。
本報統計，12月上半月，10大屋苑累錄約78宗成交，按月同期增加3宗，升幅4%，樓市經歷10月旺市後，目前正值「回氣」階段，加上新盤同告轉慢，未能帶動整體氣氛，二手買家轉趨觀望，屏息等待本周四（19日）美國議息結果，令買賣膠着。
而10大屋苑中交投報跌居多，包括太古城在內共有6個，幅度由13%至50%不等，實質成交量按月僅跌1至2宗，變化不大，其中太古城雖下滑13%，但仍錄14宗成交，佔據榜首席位。
而交投報升屋苑有3個，包括美孚新邨、新都城及康怡花園。
其中康怡花園因上月同期基數低，12月上半月累錄9宗成交而大升3.5倍；美孚新邨亦因為有業主肯低價沽貨，吸引買家入市，上半月錄14宗成交，與太古城看齊。
康怡呎價12480 月跌6.9%最多
樓價方面，變化呈升跌參半局面，報跌屋苑中，普遍交投量較為活躍，樓價低走，如太古城實用均價14,118元，按月回落5.2%；而康怡花園則按月跌6.9%，最新報12,480元。
康怡花園期內是價格跌幅最大的屋苑，而近日亦連錄2宗極低層單位成交，包括L座低層15室，實用面積605平方呎，成交價710萬元，呎價11,736元，造價較銀行網上估價723萬元低2%。
美孚新邨月內2宗 呎價約7000
此外，美孚新邨月內有2宗實用呎價7,000餘元成交，因而拖低整體造價。該行促成2期吉利徑7號低層A室，實用面積705平方呎，3房間隔，向東南，望市景，屬遺產貨，最新僅以525萬元成交，實用呎價低見7,447元。
上半月入市進度十分緩慢，樓價則呈窄幅拉鋸。此外，本周中雖有美國議息，但緊接着是冬至、聖誕及元旦假期，買賣雙方都忙於度節及放假外遊，估計入市進度仍然相對緩慢。
另外，如果美國減息，香港也有跟隨，估計1月上半月的交投會回暖，但下半月臨近春節假期恐將再次轉靜，更明顯的復甦可能要在2月份才出現。
節日氣氛漸濃，過去周六、日10大屋苑二手睇樓氣氛轉靜，兩天成交約12宗，按周升20%。市場續錄蝕讓成交，馬鞍山新港城業主持貨約1年半，帳面蝕75萬元或10%離場。
10大屋苑周末成交 按周增20%
剛過去的周六及周日，4大代理統計10大屋苑成交宗數各有升跌，美聯同錄12宗，按周同跌2成；錄10宗，升11%；香港置業錄9宗，按周持平（4大代理選取屋苑有別）。
世紀21奇豐物業錦豐分行助理區域營業董事黎健峯表示，馬鞍山新港城H座中層1室，實用519平方呎，3房2廳，望樓景，成交價653萬元，呎價12,582元。原業主去年2月以728萬元購入，放盤6個月，原叫價660萬元，最終蝕讓離場，帳面損失75萬元，物業約1年半貶值10%。
此外，美聯首席高級營業經理賴嘉敏表示，大埔白石角嘉熙3座低層B室，實用面積489平方呎，2房設計。單位早前以690萬元放售，而買家為外國回流，議價後以628萬元承接，實用呎價12,843元。原業主2018年以842.9萬元購入單位，持貨6年，帳面蝕214.9萬元，或貶值約25%。
御金‧國峯銀主盤 低估價5%售
而油麻地御金．國峯2房銀主盤獲區內用家承接，造價低銀行估價5%沽出。單位為2座高層C室，實用面積603平方呎，外望城市景，屬銀主盤。區內客心儀單位景觀開揚，睇樓兩次即以1,000萬元承接，實用呎價約16,584元，較銀行估價1,050萬元低約5%。
部分投資者對本周美國議息結果觀望，但市場筍盤仍有承接力，料本月二手交投平穩發展。美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，年尾的新盤市場轉趨沉靜，料有助12月的二手成交價量齊穩。
一手依然淡靜，過去周六、日新盤錄約44宗買賣，與上周同期相若，當中元朗洪水橋滙都II涉約10伙，另外亦再有投資者豪斥逾半億掃5伙黃竹坑港島南岸Blue Coast II。
新盤周末沽44伙 滙都II涉10伙
市場消息指，泛海國際 （00292） 發展的洪水橋滙都II，過去周六日共錄約10宗買賣，包括第6座10樓B03單位，實用面積441平方呎，獲買家以約466.7萬元買入，呎價約10,582元；第6座1樓A02單位亦賣出，實用面積320平方呎，屬1房間隔，成交價約336.4萬元，呎價10,514元。
發展商指，周五、六及日3天滙都系列全盤共沽出14伙，成交單位包括一個位於第一期的單位及13個位於第二期的單位，總成交金額接近7,000萬元。
另外，由會德豐地產、恒地、中國海外及新世界合作發展的啟德DOUBLE COAST I，兩日合共賣出6伙，單計昨日（15日）沽出5伙，成交價介乎569.8萬至782.1萬元，戶型涵蓋1房至2房，該5宗成交共涉約3,076萬元。
而過去周六再有投資者斥逾半億購入新盤，項目為由長實 （01113） 及港鐵 （00066） 發展的黃竹坑港島南岸Blue Coast II，獲一組內地投資者連掃5伙，涉資逾5,099萬元，據知新買家計劃日後放租物業。
凱和山今推70伙 折實428萬起
另外，近期不少新盤部署現樓推出，當中屯門凱和山今日以現樓形式公開發售70伙，出售單位實用面積由291至586平方呎，包括4伙開放式、27伙1房、39伙2房，折實價由248萬至565萬元，折實呎價約7,998至9,943元。項目首度開放2個連家具示範單位予公眾參觀，並於過去周末錄逾5,200人參觀。
保利置業 （00119） （香港）副總經理孔建表示，新一份施政報告中的多項樓市措施，均對香港樓市有明顯助力，未來走勢仍需視乎世界經濟環境而定，但相信基本上明年不會比今年更差。
今年10月，政府將按揭成數上限一律調整至7成，供款與入息比率上限一律調整為5成。孔建指，此政策確實可減輕首置及換樓客的首期壓力，同時亦將會吸引部分投資客重返市場，「對現時市場有刺激作用，但長遠的發展還需考慮其他因素」。
優化投資計劃 利豪宅市場
而隨着美國開始進入減息周期，孔建稱，美國減息對香港樓市是一個比較大的影響，釋放了部分購買力，「但中美兩國之間的政治及經濟博弈，才是影響香港樓市的最主要因素」，料美國明年減息步伐將會放慢。
縱觀目前的樓市仍然充滿許多不確定性，但孔建直言，因「香港背靠祖國，中央將不遺餘力的支持香港經濟及樓市的發展」，相信明年樓市不會比今年更差，將處於平穩發展的一個過程。
對於政府提出的優化新資本投資入境計劃，孔建預料，該計劃將刺激內地及海外人士對香港豪宅的需求，對豪宅市場有積極作用。至於中小型住宅，孔建則表示，由於近年的供應量比較多，競爭相對較為激烈，故銷售策略需採「區域化」。
澐璟朗譽 明年現樓推售
雖然今年一手交投有回升迹象，但發展商仍持有不少餘貨。孔建指，集團明年將持續銷售現有項目，則以出售現樓為主，並將「隨行就市」。而旗下油塘朗譽及啟德澐璟兩項目均於2025年上半年交樓，屆時將根據市況推出新一批單位作現樓銷售。
此外，孔建稱，集團一直看好香港樓市發展前景，主要以住宅項目為主，「料2025年樓市已觸底，屆時將會是投地的好時機」，因「項目的開發周期較長，相信未來樓市將會反彈」。除了購入政府出讓的土地之外，集團還將考慮舊樓重建。至於北部都會區的深度開發，孔建認為，「長遠來說，是一個值得去投資的方向」。
另外，集團亦希望能夠多途徑地去履行社會責任，包括興建資助房屋，例如公屋或者居屋項目等。
受惠於政府撤辣、美國減息、內地推經濟刺激政策，以及施政報告的利好樓市措施，2024年保利置業 （00119） 旗下的住宅項目銷售成績理想。
保利置業（香港）副總經理孔建透露，包括位於屯門的瑧譽，目前僅餘2套洋房及6間居室待售，項目成交額錄逾30億元。
而與華潤置地（海外）合作的啟德澐璟，全盤累售300伙，套現122.6億元，包括日前最新成交的4房大宅，以7,835.3萬元售出，實用面積1,870平方呎，呎價達41,900元。至於與尚嘉控股合作發展的油塘朗譽，則累沽約230伙，吸金18億元。
注重可持續發展 照顧住戶需求
另方面，孔建指，集團於項目設計及建築上注重綠色和可持續發展，例如集團旗下的油塘朗譽及啟德龍譽項目，提供了充裕的戶外綠化空間。而集團旗下的啟德澐璟，則以園林布局，並於會所及大堂加入智能科技元素，包括一系列免觸式設計及智能家居系統等，全面照顧住戶需求。
孔建續指，集團着重可持續發展與建築環境的連結之餘，更希望為住戶提供個性化的配套及服務，以增添「人情味」。
樓市撤辣及銀行減息後，藝人趁有利潤沽貨。其中陳偉霆放售名下柏傲山單位，較2年前減價720萬元；另「MAN姐」佘詩曼放售跑馬地紀雲峰單位，叫價6,300萬元；而資深藝人薛家燕放售西半山景雅花園單位。
市場消息透露，由中港紅星陳偉霆持有的北角柏傲山1座低層A室，實用面積1,078平方呎，3房間隔，並連約161平方呎平台，2年前叫價3,400萬放售，惟當時未獲承接轉為收租，近日連租約（現時月租近6萬元）放售，最新叫價2,680萬元，較2年前低約720萬元。不過，現時銀行網上估價約值510萬元，反映陳偉霆叫價仍屬進取。
據了解，該單位由陳偉霆（WILLIAM）私人持有，早於2015年以約2,650萬元購入，一直用作收租，以最新叫價計，帳面僅比購入價高30萬元。不過，陳偉霆當購入單位時，發展商提供一定現金回贈及釐印費津貼，故即使減價720萬元放盤，仍有一定利潤。
佘詩曼跑馬地紀雲峰 6300萬放售
位於北角天后廟道的柏傲山，為北角新晉豪宅，當中不乏名人業主，如：鄭家純妻子葉美卿，以及前TVB總經理陳志雲。
其次，近期憑新聞女王「MAN姐」一角而人氣急升的女藝人佘詩曼，同樣有意放售名下跑馬地紀雲峰單位。該單位為紀雲峰高層A室，實用面積1,509平方呎，早年於二手市場以買公司形式購入，當年購入價約3,998萬元，現時每月收租約8萬元，享約2.4厘租金回報。
據悉，佘詩曼近日將單位叫價6,300萬元放售，比購入價高約57%。不過，現時銀行網上估價約值3,375萬元，反映佘詩蔓高估價約87%放盤，相信有一定難度。
薛家燕景雅花園放盤 高估價12%
另一方面，資深藝人薛家燕近日亦放售名下西半山豪宅，單位為羅便臣道景雅花園低層C室，實用面積592平方呎，屬於2房間隔，現時連租約（月租約2.3萬元）放售，叫價980萬元，比銀行網上估價872萬元略高約12%，仍屬於市價水平。
區內代理透露，單位業主正是薛家燕（NANCY）私人名持有，早於1997年以約585萬元購入，持有至今逾27年，估計由於景雅花園樓齡漸老（35年）而套現換貨。
業內人士稱，樓市撤辣及銀行減息後，雖然二手樓價暫未見反彈趨勢，但不少藝人趁其所持單位有利潤，故選擇沽貨止賺離場。
報告指，11月份商舖租務宗數及金額有增，而成交金額更按月升14%。
11月份錄得324宗的租務成交，較10月份上升約1宗，按年則微跌約3.6%；成交金額方面錄得約3,521萬元，按月升約13.9%，按年則跌約9.7%。月內市場錄得矚目租務成交，其中六福珠寶重新返租用多年的舊舖址，地點位於旺角彌敦道皇上皇大廈地下B舖連閣樓及1至3樓多層巨舖，舖位面積約12,706平方呎，涉及月租約60萬元，
至於空置率方面，11月四大核心消費區商舖空置率個別發展，以尖沙咀區表現最為突出，最新空置率錄得6.1%，按月調低約1.78個百分點，不僅走出疫情頹勢，較2021年2月的高點（17.2%）降低11.1個百分點，更是繼上月（7.9%）後進一步回落，再度創下9年來新低。此外，在六大核心區中旺角區空置率最高達8.29%，但相比起去年情況則有所改善，下跌0.3個百分點。
市建局今年3月開展旺角洗衣街/花墟道發展計劃（洗衣街項目），該局最新指會為洗衣街項目制定短、中期措施，於項目開展後的不同階段，維持花墟的經濟活力，並帶動人流及新客源，促進地區經濟。
該局行政總監韋志成最新在網誌稱，短期措施主要涵蓋四方面，包括設置大型聖誕裝置、在情人節前推出電子購物券，及美化花墟街道。
就美化花墟街道，該局計劃在明年逐步展開下一階段的工作，與政府部門、花店、街坊及地區組織等，探索推動「社區營造」的手法，展現花墟的獨特性，包括將花墟道的美化工程延展至園圃街，物色適合的位置製作大型壁畫，構建更具特色和型格的小區環境及增加「打卡」點，並與花墟商戶及政府部門合作。
規劃打造「第三條步行街」
當洗衣街項目收購工作開展後，該局亦會著手規劃打造「第三條步行街」的工作，美化及活化連接園圃街及園藝街的後巷，包括為合適的樓宇改造面向後巷的立面，增加可供展示花卉或花藝產品的臨街舖面，並配合「地方營造」的手法，加強地區特色及氛圍，如增設一些彰顯花墟特色的街頭藝術品等。
中期措施方面，該局計劃為受影響的花店研究過渡經營方案，擬在花墟一帶物色可用作花店臨時經營的場地或店舖，為已遷出重建原址的花店能繼續留在花墟經營，希望在項目進行期間盡力做到「留店、留客、留氛圍」。
就回遷安排，該局擬率先開展不涉及業權收購的地盤B（即界限街遊樂場、體育館及苗圃等政府設施及休憩空間用地）工程，以一地多用的模式，興建多用途綜合大樓，並設置以花藝或園藝為主題的臨街零售舖位，讓日後有意回遷經營的花店租用外，亦給予空間讓更多花店經營者參與。
高息下投資市場難免受衝擊，戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄認為，明年息口預計持續回落，大額買賣改善可期，而商業投資範疇上，以商舖相對較值看好。
戴德梁行統計指，高息環境持續，一方面銀行對商業按揭貸款取態審慎，另一方面市場上高回報物業選擇有限，促使整體投資市場成交仍然低走。2024年大額非住宅物業投資市場（截至12月6日）暫錄65宗大額成交，總成交金額較去年全年跌41%至285億元。
高偉雄指出，息口高企是主因，「2022年開始加息，當時投資者或認為息口高不會維持很久，手上尚有資金應付，可是經歷兩年，當息口高企，而租金持續向下，業主亦感吃力。同時間，銀行定期息口高，令投資者寧存放定期而不作投資。」成交金額低，業主面對高息環境下的資金周轉挑戰和高昂利息支出，放售物業時更願意提供折讓，各類型物業價格持續回調，平均每宗成交金額也有所回落。
預計明年再減息 引發資金入市
息口是投資市場關鍵因累，而美國今年兩度減息，高偉雄指，目前息口未及投資者入市水平，「拆息仍在4厘以上，投資成本約6%，買任何物業暫時亦難有如此回報。」他指，「市場預計明年再減約1厘，估計拆息要回落至2厘，才開始引發資金踴躍入市，但相信明年市況仍比今年好。」他預期2025年大額非住宅物業投資總額約升10%至300億元。
從投資者背景上，他指外資基金參與較少，因銀行取態有關，「在港投資的基金多屬增值類型，現市況下融資入市工商物較難，而基金普遍以亞太區作分析，便會走向其他國家尋找機會，例如低息的日本市場。」今年的買家，主要為具資金實力的投資者和自用型，下半年本地資金佔總成交金額接近一半。
投資物業類型方面，2024年以寫字樓物業成交宗數佔比最高，佔全年總成交宗數43%，他指主要因為寫字樓物業的降價幅度尤為明顯，吸引不少自用型買家自置物業來節省未來租金開支，同時亦有部分投資者看好新落成甲廈未來的升值潛力而趁低吸納。其次為佔總成交宗數約三分一為舖位，包括租金收入較為穩定的民生商場和位處旺區的舖位。
商廈續來 冀優化政策助吸內企
高偉雄分析，租金走勢是投資者非常關注，早年工業成投資之選，或多或少受惠於疫情期間出現的需求如網購、凍倉等。如今疫情已過，而出口轉弱，令工廈租金有下行壓力。寫字樓方面，供應多是最大問題，「用家沒有明顯減少，可是供應太多，2025至26年同樣有大量甲廈落成，消化需時。」他表示，希望政府在專才計劃加以優化，以及吸引內地企業來港設業務，既可吸納商廈，亦可提供更多就業機會予留況專才。
商用物業比較上，他相信舖位較值得投資，因核心區舖位租金在通關後已在改善，一簽多行可帶動商舖租金平穩向上。另外，他亦看好民生相關商舖，事實上，近期華潤隆地以逾10億元，向房協購入長沙灣等多項屋苑商場，「民生區商場明顯較多財團留意，畢竟租金收入較穩定，價格可平穩，提供理想回報率。」
今年酒店及服務式住宅成搶手之選，戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄相信，住宅租金穩定加上外來需求，帶動住宅租賃項目跑出。
大額買賣成交，過往不外乎工業、寫字樓及商場，而今年有9宗屬於酒店類型物業和出租住宅項目的成交，宗數佔比從2023年的5%上升至今年的14%。
他指，隨着來港專才和非本地學生人數不斷增加，市場對共居空間、多戶型物業和學生公寓的需求有升無減，加上在最新一份施政報告中，政府更提倡鼓勵私人市場改裝酒店和其他商廈成為學生宿舍，相信來年相關物業成交將繼續成為市場焦點，尤其是位置優越且具潛力改裝為出租公寓的物業。
住宅租金硬淨 吸財團入市
不少酒店獲承接，屬投資者看好改裝用途，「通關後過夜旅客不似預期，酒店房間成本不變，房價卻下跌。例如非核心區酒店，營運成本約300元一日，房租可能只有400多元，回報率不高，業主寧沽出酒店。近來英皇以2.75億元沽出西環服務式住宅The Unit Davis，他指因住宅租金硬淨，吸引財團入市作收租。
對於改裝成學生宿舍，他則分析並非每個項目亦適合，「涉及更改床位，亦要有供學生使用互動共享空間。若轉成學生宿舍，租金價格及租約欠缺彈性。」
今年大額買賣減少，戴德梁行亦促成多宗成交，包括最近促成天后及西環項目。高偉雄指，現時尋找客戶上要有新方法，「過往幾年低調而無投資物業，會有充裕資金。此外，若準買家有本業支持，便會有穩定收入。」他又提到，由於以往的客戶未必再活躍投資，便要物色新客戶，即使擁多年經驗的代理，亦要嘗試放下身段，接觸新一批買家，「洽商物業時，要為新買家做好分析，全個買賣流程進行部署。」
何文田屬九龍高尚住宅區，周邊環境不比九龍塘遜色，而近年區內湧現多個「半新盤」豪宅，包括ONE HOMANTIN，樓齡相當簇新，新近有靚裝修單位以1,320萬元放售。
ONE HOMANTIN位於何文田常富街1號，發展商為會德豐地產，於2017年6月入伙。屋苑共建有6幢住宅大廈，樓高17層，每層各設4至7伙，提供561伙住宅單位。實用面積介乎350至1,564平方呎，間隔由1至4房不等，當中以2房及3房戶為主打。戶型除標準戶外，尚有特色戶，標準戶共有505伙；特色戶則有56伙，可分為連平台戶、連天台戶及連花園戶3種。
套3房改2房 叫價1320萬
是次放盤的單位為7座中層B室，實用736平方呎，原則為3房連套房，另備工人房，現改為2房另備衣帽間、及工人房間隔，而且裝修亮麗，盡顯低調奢華風格，而單位向西南，內園泳池景為主。業主較購入價低的水平放盤，叫價1,320萬元，呎價17,935元。
甫入室，便被耀眼的裝潢所吸引，兩廳呈長形，近大門一邊用作飯廳，大型吊燈盡顯樓底高優勢，絲毫壓迫感也沒有，而飯廳一幅壁畫成為全屋焦點。廳堂運用不少玻璃用料，既可透視空間，也令全屋變得光亮，凸顯高貴感覺。
特大主人套房 連衣帽間
此室原則為套3房戶型，戶主現將近廳的客房改成書房，並以玻璃作間隔；其餘客房及主人套房現已打通，原則套浴變身為容量大的衣帽間，而就寢區空間極之寬敞，特大雙人床置中擺放仍有不少活動空間。
ONE HOMANTIN的住客會所The Clubhouse，總面積達17,446平方呎，設計以「英國花園」為主題，設施包括室內外游泳池、健身室、瑜伽室、桌球室、多用途運動場、小型私人影院、兒童玩樂場及宴會廳等，豐富而多元化。
屋苑屬小學34校網，中學為九龍城區，網內名校林立，當中包括陳瑞祺（喇沙）小學、協恩中學附屬小學、聖羅撒學校、保良局何壽南小學。中學有喇沙書院、拔萃男書院、協恩中學、九龍真光中學、瑪利諾修院學校等。
日前「居屋2024」進行攪珠儀式，根據房委會公布資料顯示，今次出售的居屋單位數目約7,100多個，最終收到約10.6萬份申請，「僅」超購約14倍，遠不及最高峰時往往錄得超購20多倍近30倍。
有坊間聲音指出，今次認購反應與以往「爭崩頭」的情況不可同日而語。到底本港樓市剛需是否真的「不復當年勇」？
筆者覺得，若單以居屋申請超購的情況去分析樓市剛需，未免有點以偏概全，因為居屋超購情況相對「冷淡」，可以由多個因素形成。首先，居屋在出售條款上往往有所限制，業主於買賣或換樓時的靈活性，的確不如私樓一樣靈活。再者，過去數年本港樓價由高位下跌，目前私樓市場與居屋的價格差距已有所拉近，令市場趨於觀望，變相冷卻準買家「入票」氣氛。
盡管近期港股表現平平窒礙投資氛圍，加上一手推盤速度放緩，導致樓市交投陷入整固，但其實目前樓市剛需仍然不俗。事實上，自從政府「全撤辣」後，投資者購入多於1個單位無需額外成本，所以無論收租客、投資者或「大手客」均有所增加。
內地買家 入市比率連升2月
近期不乏「大手客」入市個案，日前啟德區新盤單日錄得約33宗交投，有「大手客」斥資1.48億元連環掃貨購入26伙，主要集中於細單位，反映買家對新盤，以及對入市「執平貨」的剛需。一般而言，來自內地的買家往往是「大手客」的主力。隨著政府於「搶人才」計劃的力度將有增無減，相信將會未來勢必有愈來愈多內地高才專才到港發展，進一步成為樓市入市「主力。
據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，11月份內地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）於香港樓市一二手住宅註冊量共錄1,597宗，較10月份1,052宗上升約51.8%，連升2個月，並創7個月新高，充分反映內地買家對於買入本港物業的剛需，相信此比例未來將進一步提高。
踏入12月份，本港樓市整體成交量正緩速前進，一方面由於聖誕長假期將至，另一方面亦由於新盤放慢推售，同時市場觀望本月聯儲局的減息取態，因此令交投氣氛冷卻。依目前市況推測，除非放盤單位極優質或者價格超筍，否則準買家寧願暫緩入市決定。
其實最近市場已陸續湧現如減息等利好因素，尤其是日前在中央經濟工作會議過後，中央政府明確表明來年將「降準、減息、增發債、提高赤字率、擴大內需穩樓股市場」等，為來年接踵而來的刺激經濟政策奠下基調。
個人相信，一旦發展商將重新加快推盤步伐，甚至推出一些震撼市場的矚目大盤，配合一眾利好因素進一步發酵，屆時樓市剛需將加快「回歸」，惠及樓市交投以致樓價雙雙重拾升軌。
陳永强表示，樓市氣氛持續向好，發展商亦加快推盤步伐，其中永泰發展的上水住宅項目「雲向」即將登場，相信屆時將帶動同區二手樓價。為能夠快人一步，搶佔先機，分行計劃增聘人手，以擴大銷售團隊規模。
香港樓價從高位下跌接近三成，令過去選用建築期付款購買樓花住宅物業的買家，將面臨因銀行估價下跌需要額外填補相關差額的嚴重問題。
假若一位買家在高位用樓價1,000萬元買入物業，並且選用建築期付款支付15%樓價，如果在樓花落成收樓的時候，樓價不幸下跌三成，這麼該物業的估價就會從原先1,000萬元下跌至700萬元。按照金管局一直以來的規定，銀行只會按照最新的估價700萬來借出七成的房貸，也即按揭金額只有490萬元，這樣該位買家就需要支付合共510萬首期，減去在建築期支付的150萬元，他還需要預備多360萬元才可上會。買家相比原先只需再支付150萬元首期，便足足額外支付210萬元，必定會令他大失預算。
假若買家未能額外拿出210萬元現金充當首期，這樣他很大可能會被迫選擇撻訂。而按照市場資料，在過去三年一共有大約3,500至4,000個住宅物業是採用上述建築期付款的計劃。換言之，在最壞的情況下，市場有可能會出現數以千計的樓花撻訂個案，從而掀起新一輪的撻訂潮，這對香港樓市將極為不利。截至今年9月，香港共錄得近400宗交易後撻訂個案，較去年全年多出逾一成，今年撻訂宗數已屬近四年最多，而且撻訂潮已有蔓延至豪宅的迹象。
避免新一輪樓花撻訂潮
幸好金管局有見及此，果斷地出手放寬在高位入市選用建築期付款的買家。按照本次的特別安排，凡在2021年1月1日至2023年12月31日期間，買家若選用了建築期付款的住宅物業，容許銀行把原先七成按揭上限放寬至八成按揭。此外，金管局同時也將供款入息比率的上限由五成上調至六成，這樣就可以大大減輕買家因估價下跌而額外支付相關差額的壓力，最重要是可以避免新一輪的樓花撻訂潮。
另一方面，金管局發出上述新安排指引後，包括滙豐、中銀、恒生及渣打等各大銀行，紛紛表示支持上述的特別安排。由此可見，無論金管局以及銀行的態度及立場均不希望看到樓價持續下跌，大家都樂於看見香港樓價能夠穩定下來。只要香港樓價能夠穩定下來，市民對入市的信心就會增加，而發展商也會增加投地的機會，這樣就可以增加政府庫房的賣樓收入，從而有助減少香港財赤。
紅磡海逸豪園為臨海大型屋苑，樓下直達海濱長廊，環境清幽怡人。屋苑共分5期共25座，提供4,724個單位，實用面積由370至2,228平方呎，戶型由1房起。
物業設有兩個會所，佔地合共約20萬方呎，設施齊全，商場設有不同類型民生店舖，可滿足住戶日常購物及飲食需要。目前放盤量約93個，叫價由650萬元起。
---------------------------------
政府於2019年10月放寬首置樓按，將9成按揭樓價上限由400萬提升至800萬元。
2022財政預算案，提升按揭保險樓價上限，充分照顧首次置業、樓換樓家庭需要。現時可申請最高8成按揭保險樓價上限，由1,000萬元提升至1,200萬元，首次置業人士可申請的9成按揭保險樓價上限，則由800萬元升至1,000萬元。
至2023年7月，金管局放寬1,500萬元以下自住物業按揭比率增至7成。2024年2月金管局放寬3,000萬元以下自住物業按揭比率增至7成，至10月按揭成數一律放寬至7成。
香港面對人口老化問題，「衣食住行」之一的住屋問題怎樣適應老齡化社會，無論政府或者私人機構，都開始關注長者居家安老的問題，各自出招應對。
按照政府統計處在2023年10月的人口預測，2021年逾65歲的長者佔總人口比例是20%，但去到兩年後的2026年會增加到四分之一，去到2031年將會達到3成（見表）。
雖然政府近年大力增加安老院舍的供應，不過政府安老政策的方針始終是「居家居老為本，院舍照顧為後援」。而要達到居家安老，按照2021年人口普查的數據，有近7成的長者居住在私樓或者自置的居屋之中，硬件上做到居家安老，繞不過在私人住宅加入長者友善樓宇。
長者友善樓宇 料2030年後落成
發展局公布了關於「推動長者友善樓宇設計」的建議，分為活動性及通達性、易於改動的靈活彈性設計、幸福感、樂齡科技4大範籌，聽上來又幸福感、樂齡科技好像很複雜，但當中其實是一些將大門、公共走廊加寬、降低門檻方便輪椅出入，廚房及洗手間等濕滑地方須採用防滑地板，以及住客會所或空中花園加入長者健身器材設計，名副其實是令到單位內外做到「長者友善」的設計。
前後幾十項細節的建議，政府計劃一部分是強制性質，另一部分則是鼓勵性質落實。鼓勵性質意思是發展商可不採用，但採用了政府有機會以樓面豁免作為誘因，另外亦會有綠建環評提供自願認證計劃。至於強制性質設計，則是政府修例加入要求，若果日後發展商不採用，將來屋宇署有機會拒絕有關設計。
在商言商，新盤的潛在買家大多數以年輕家庭或者中年人為主，設計上難免會先照顧這批買家的口味，當然亦有部分發展商現時已經在樓盤內加入長者友善設計，表現出公司對ESG的承擔。
據唐榮了解，參與設計指引的官員考慮過，這類強制性設施所需花費的成本相對有限，相信發展商方面有能力負擔，亦都體現到他們的社會責任。
長者友善設施的修例工作，預計2026年上半年展開，到之後新批則興建的項目，相信亦要加入強制性的長者友善設計，以4至5年興建時間，單位都要2030年之後才開始落成。
在政府政策以外，亦都有不少半官方或者私人團體開始留意到長者居所以及銀髮商機，其中房協現有3個「長者安居樂」的終生租賃資助性住屋項目，目前亦在粉嶺、觀塘及筲箕灣興建另外3個新項目。同時亦有被外界稱為「富貴長者屋」的非資助性長者屋計劃北角「雋悅」。
房協「長者安居樂」 正建新項目
至於其士集團 （00025） 夥基督復臨安息日會港澳區推出跑馬地曦蕓居的高端長者公寓，買家需要購買約700萬至1,800萬元的債券，並支付每月5.5萬元起的基本月費入住，提供住所之外亦提供不同的醫療服務及配套。
16 Dec 2024
只作內部傳閱及參考用
沒有留言:
張貼留言