樓市撤辣後，二手短炒個案漸見活躍，九龍塘晟林複式戶以約7,050萬元沽，半年帳面獲利400萬元，是撤辣後短炒獲利最多個案。業界指出，市場用家為主，樓市由一手樓主導，需要一手價格回升，樓價才有機會回穩。
資料顯示，位於喇沙利道6號的晟林，一共有79個單位，原本由永義國際收購重建，2018年以約9.2億元售予內房福晟，惟福晟出現財困，項目多次推售未如理想，最終由接管人接手，並大幅減價清貨。而項目頂層複式單位，2022年由接管人推出市場招標，該複式單位實用面積為3,949平方呎，連910平方呎私家天台，並連3個車位售出，至今年6月才獲投資者以6,650萬元承接，呎價約16,844元。
投資者購入單位後即時推出市場放售，近日成功以7,050萬元易手，呎價17,857元，持貨約半年帳面獲利約400萬元，是撤辣後短炒獲利最多個案，期內升值約6%。
不過，若扣除購入單位的釐印費（約283萬元）及代理佣金（約70.5萬元）計，投資者實質獲利約46.5萬元，屬於微利離場。
青衣翠怡2房448萬 升值27%
另外，青衣翠怡花園5座低層H室，實用面積467平方呎，屬於2房間隔，剛以448萬元易手，較銀行網上估價471萬元略低約5%。原業主為投資者，今年5月於銀主盤市場以352萬元購入，翻新後轉售，持貨約7個月，帳面獲利96萬元，期間升值27%。
據了解，上述單位屬於極低層，景觀被高架行人天橋阻檔，同時受行車噪音影響，質素算是略遜一籌，當時銀主盤要大幅低於市價才能吸引投資者入市，為投資者締造短炒獲利機會。
事實上，由於銀主盤存量不斷上升，近月銀主盤減價速度明顯加快。市場消息透露，九龍塘嘉林邊道龍苑2座中層B室，實用面積2,152平方呎，屬於4房間隔，原業主先後2次向財務公司加按而淪為銀主盤，銀主上月底推出市場放售，當時叫價4,400萬元，近日減至約3,700萬元售出，短短1個月減價700萬元（16%）售出。
業界：一手價升 樓價才回穩
而單位上手業主早於2013年以5,158萬元購入，持貨11年，單位造價帳面蒸發1,458萬元。
萊坊高級董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒稱，在取消額外印花稅（SSD）後，短綫投機個案出現屬於正常情況，但認為仍然只是佔少數，而且大部分以細價樓為主，但相信比較難帶動整體樓市走勢，因為現時市場仍然以用家為主，樓市亦由一手樓主導，需要餘貨量回落，一手價錢回升，樓價才有機會回穩。
銀行減息不敵聖誕節日氣氛濃厚，10大屋苑過去周六、日二手交投量再度回落至低位，多個屋苑零成交，業界預期要待年假過後，購買力始重回正軌。
10大屋苑於周六、日交投未見受惠於減息效應，10大屋苑於過去周六、日暫只有6成交，而美聯所錄的10大屋苑有9宗成交，至於香港置業分別錄有4宗及6宗成交。今年度第三次減息，但適逢聖誕及新年長假，不少業主及買家擱置睇樓及買賣活動，拖慢交投，料長假期後樓市氣氛會好轉。美聯住宅部行政總裁布少明指，由於近期筍盤已陸續被市場消化，加上長假將至及外遊效應均影響二手交投，估計短期內二手成交量將維持平穩。
太古城康怡零成交
減息後的周六、日，各區二手睇樓氣氛偏靜，其中鰂魚涌太古城及康怡花園未有成交，區內代理指睇樓更為淡靜，歸咎準買家及放盤業主乘長假期外遊所致。相反將軍澳區於減息後市場亦有零星成交，而本月交投亦達114宗，但成交量按月同期回落近2成，而睇樓客亦以舊客為主，抱着了解減息後行情而睇樓，入市變慾不大，惟個別業主擴大議幅，加快沽貨。
美聯區域經理黃少明指，剛促成將軍澳新都城2期11座高層A室成交，實用面積441平方呎，2房，由於業主已於同區換3房，於今年5月已放售，由叫價660萬元，至近期叫價降至580萬元，日前獲上車客再議價至560萬元成交，半年累減100萬元，呎價12,698元，造價貼近銀行網上估價。
另同區富麗花園1座低層D室，實用面積420平方呎，2房，以近10年以來低價，僅以338萬元成交，呎價8,048元，參考銀行網上估價，上址造價較估值低約27%。即使低價沽貨，惟原業主於2009年以198萬元買入，轉手帳面仍獲利140萬元。
而月內成交量亦急跌逾3成的元朗區，於剛過去的周六、日市場亦只有4宗成交。元朗區於周六、日期間睇樓量大減逾半，而多番減息後，個別業主議價空間收窄，亦促使成交放緩，如剛易手的世宙1座高層J室，實用面積425平方呎，2房，零議價下以530萬元沽出，呎價12,471元，以原業主於2016年買入價563.5萬元計，轉手帳面虧蝕33.5萬元。
2024年即將過去，今年二手樓價暫跌約6%，不過翻查城市領先指數（CCL）的138個成分屋苑，至今約26個屋苑呎價低於1萬元，較去年底倍增，其中集中於新界西區。
樓價指數 年內累跌6%
根據城市領先指數今年樓價至今下跌約6%，屬於連續3年下跌，跌幅跟去年相若，不過隨着樓價相較高峰期下跌約3成，開始有愈來愈多屋苑樓價跌穿「心理關口」。
若果以CCL指數的全港138成分屋苑數據，截至12月15日最新數據，屋苑估算呎價低過1萬元的有26個，相較去年底時候的11個大增1.4倍，佔成分屋苑指數近2成，大部分屬於新界西區屋苑。
在九龍區屋苑方面，則有荔枝角美孚新邨、九龍灣德福花園呎價跌穿1萬元，其中德福最新呎價9,422元，相較去年底呎價10,331元下跌約9%；而新界東區亦有5個屋苑包括大埔新峰花園等跌穿1萬元。
至於新界西方面，則有19個屋苑呎價低於1萬元，佔整體CCL 34個新界西區成分屋苑逾半數。
浸大會計、經濟及金融學系副教授麥萃才稱，呎價未必是很好的心理指標，買家較為看重不同地段的相對價格，例如新界或市區的價差能否持續。他又指，現時樓價可能接近見底，但不代表會回升，因為發展商手頭仍然有相當餘貨單位，傾向套現為主，二手樓亦只有平賣。
展望明年樓市，龍光集團 （03380） 銷售及市場總監高藹華稱，集團對明年樓市持正面樂觀取態，認為美國減息步伐、地緣政治等因素屬於關鍵，隨着新盤庫存減少，預計個別樓盤會有條件逐步上調價格5%至10%。
高藹華指出，本港樓市目前尚未回復高峰的狀況，是過去幾年全球政經環境，以及本地市場及經濟產生變化，樓價調整屬於自由市場的正常現象，需要適當時間消化。
「相比世界許多地方，香港的價值在於投資機遇、政府法制和管理有效性等條件維持合適平衡。」高藹華又指出，整體生活環境和便利度，亦是香港維持作為非常宜居城市的重要因素，加上政府近年積極引進優才及投資移民，以至為家族辦公室營辦提供稅項豁免等優惠措施，將有利於本港人口的增長及資金流入，相信房地產市場仍然有持續發展空間。
後市看5因素 樓價望逐步升
經歷了過去幾年樓市調整，高藹華稱，今年見到部分大發展商以貼近二手價，甚至貼近地價策略開盤，她認為做法是反映發展商的底綫取態，雖然發展商而言並不容易，但以底綫開價至少穩住了市場對價格走勢的預期。
至於2025年樓市，高藹華認為，最大影響因素包括1.美國是否繼續減息、2.中美貿易戰的深化程度、3.美元及人民幣滙率走勢、4.內地及本地經濟及股市走勢，以及5.地緣政治等。只要中美經濟博弈不出現明顯加劇，相信個別樓盤會有條件隨着去貨量增加逐步加價，幅度約5%至10%。
隨着施政報告公布，擴大「高才通」大學名單、主動邀請國際高端人才來港發展等，高藹華稱，看好約1,000萬元的中價樓及逾5,000萬元的豪宅成交。根據數據，截至今年9月底，透過各項人才計劃已獲批申請個案近24萬宗，意味着一般家庭2至3房剛性需求較强；而同時，政府容許投資移民購買逾5,000萬元住宅可納入投資總額計算，貴價物業買賣有些提振作用。
寬按揭成數 有助豪宅銷售
高藹華稱，政府進一步放寬按揭成數至一律最高7成，對於豪宅銷售一定有幫助，只在實際操作上，客戶需要在港有足夠資金儲備，以及充份資產證明，才可取得按揭成數上限，「（客戶）資金準備有時未必能一步到位，（豪宅）需求或有所增長，但成交時間仍會較慢。」
在地區方面，高藹華個人較為看好港島區豪宅，因為供應相對稀缺，部分擁有景觀資源的項目有更大優勢。而九龍高端項目供應雖然較多，但因為位置適中，屬於中產家庭及上班族理想選擇，在跌市中亦有一定競爭力。
龍光集團 （03380） 港首個住宅項目南區凱玥，累售逾32億元。龍光集團銷售及市場總監高藹華稱，凱玥戶型均為逾千呎的大宅，銷售步伐跟大眾化盤不同，發展商將取彈性的銷售策略，盡量滿足不同客戶的需求。
高藹華透露，凱玥買家多為企業商家、資深金融投資界及專業高管等。在提升買家生活幸福感方面，須從最基本的人性化角度出發，例如樓盤坐向及景觀，首選向南，日照採光充足、溫度相對平衡，開揚海景或山景使人心曠神怡。
客飯廳闊落 增家人相聚時間
在室內設計方面，戶型的格局很重要，在房間及客飯廳上取得平衡，更大的房間面積可增加額外住戶個人生活的額外空間及私隱度，而客飯廳的面積布局有時更為重要，尤其是單位面積較小的戶型，而闊落、充足的客飯廳面積可增加一家人聚在一起的時間及空間，亦能夠提升住戶幸福感。
高藹華相信，住客會所能夠為買家的生活錦上添花，無論是動態的運動健身設備、游泳池、遊戲室、兒童天地，或靜態的廚藝室、宴會廳等，令到住戶可享受到各式消閒及娛樂設施，甚至請親朋戚友一起享用。
九龍城啟德道項目流標，市建局部署招標的旺角山東街項目，設立發展促進平台向發展商收集意見，為期1個月。分析料，招標前「摸底」有利優化招標條款，避免再次流標。
旺角山東街/地士道街項目屬於今年初公布賣地計劃時，市建局在本財年度可推出的3個項目之一，在九龍城啟德道項目今年10月流標之後，預計市建局接着有機會推出山東街項目。
據了解，市建局近日通知發展商，將會為山東街項目設立發展促進服務（DFS），屬於該局在項目招收意向書及招標前首次設立的平台，令到有興趣的發展商可以取得初步的項目詳細、參數以及政府批地條款，以及提供初步設計及建築要求，以及收集市場意見。
該平台將會在下月初開始，為期約一個月。收集到的意見，可以幫助市建局優化招標條款，但強調不一定納入招標文件內。
根資料顯示，山東街項目佔地約2.7萬平方呎，需要重置地士道街休憩花園，可發展地盤大約1.8萬平方呎，最高地積比9倍，有住宅地積比為7.5倍，市建局早前就向城規會申請放寬至8.5倍，令住宅樓面增加至15.2萬平方呎；另外項目亦需要興建一個約2,153平方呎的地下小廣場，或增加建築成本。
避免發展商提「反建議」入標
市場估計，當局透過招標前收集意見，有助調整招標條款，令到項目更加符合市場需求，避免再次出現上一次啟德道項目有發展商在入標時提交「反建議」的情況。
另外，發展局計劃未來一周就北部都會區三個片區開發公布市場意向調查的細節，發展局局長甯漢豪接受電視節錄訪問提及，業界暫時無因為美國減息周期減慢而減少有興趣。
甯漢豪透露，地產界認為3個推出的片區規模合適，最重要是政府日後在意向調查時，清楚提及每幅地完成時間，以及每幅地政府會何時作收地並交給他們，比較希望知道更多確定性。至於政府方面希望每一片區的開發能夠用10年或以下時間，「我們希望是單位數，最好不用十年這麼久，我們會在文件內說清楚。」
本港再度減息後首個周末，一手市場主要靠兩個新盤支撑，過去周末兩日錄約76宗成交，按周升65%。
DOUBLE COAST I 一房548萬售
由泛海國際 （00129） 發展的元朗洪水橋滙都II，昨日展開新一輪銷售，即日沽19伙。泛海國際集團執行董事關堡林表示，項目截至昨日下午6時，共沽出19伙，而滙都系列上周末累沽24伙，套現近1.1億元，全盤累沽575伙，套現逾28億元。
路勁及深圳控股 （00604） 發展的屯門凱和山，上周六推售97伙，周末沽28伙。當中錄得1組買家「一客兩食」，以1,421萬元連環購入2伙3房單位，為第3座11樓及12樓A室。其他成交單位包括第3座10樓A室，實用面積691平方呎，3房間隔，成交價703.3萬元，呎價10,179元。資料顯示，項目上周累售98伙，套現約4.5億元，項目全盤累售241伙，套現逾11.5億元。
另外，會德豐地產系內3盤周末沽4伙，其中啟德DOUBLE COAST I，售出第3座5樓H室，實用面積324平方呎，1房間隔，成交價547.5萬元，呎價16,898元。
而將軍澳日出康城PARK SEASONS，上周末錄得2宗成交，包括第2B座30樓A室，實用面積537平方呎，2房間隔，以822.9萬元沽出，呎價15,324元。
此外，五礦地產 （00230） 油塘蔚藍東岸，昨加推4伙3房單位，均為第1座的D單位，面積845平方呎，將於周四（26日）起以招標發售。
另方面，本月新盤市場主要以餘貨銷售為主，一手暫錄約543宗成交，較上月同期的658伙，按月跌17.4%。
租金升浪未止，沙田第一城細2房，呎租達53元成交，重返4個月前同類高位。
美聯區域聯席董事黃錦瀚指，市場促成沙田第一城44座高層E室租務成交，實用面積284平方呎，2房，備全屋新裝修，加上高樓層，屬市場上罕有優質租盤，據悉，單位原以16,000元放租，獲租客以15,000元承租，呎租53元，呎租追平今年8月暑假旺季促成高價成交。
利奧坊‧壹隅 1房租17200元
而租金高企下，同時吸引投資客買樓收租，如剛於今年3月買入大角咀利奧坊‧壹隅1房戶的收租客，放盤一周即租出，即享近3厘回報。香港置業高級聯席董事翁嘉慧指，承租為利奧坊‧壹隅1座中層E室，實用面積288平方呎，1房，單位放租僅1星期，原叫租18,500元，吸引外區單身客，睇樓1次即議價至17,200元承租，呎租60元。以業主於2024年3月以692.3萬元購入價計，現可享租金回報3厘。
銅鑼灣HEALTH AURA的19及20樓全層，涉及樓面共約2,620平方呎，成交價約3,500萬元，呎價約13,400元，買家為內地品牌商。
潘氏指出，發展商是次成功沽出頂層兩層樓面後，趁勢推售該廈6層精選全層單位供市場洽購，涉及樓層分布於5、7、9、12、16及18樓全層，面積由1,310至1,949呎，入場費由1,624.4萬元起，呎價則由11,600元起，項目更提供4個入市付款辦法，可迎合用家及投資者財政需要。當中以「特短成交期」的叫價最為實惠，適合用家選購，而先租後買付款辦法則更靈活調動資金，預計受轉租為買的用家歡迎。
近年本港樓價持續下跌，究竟樓市何時才有運行？堪輿學家麥玲玲直言，雖然樓價升幅不及以往大，未來不是「搵快錢嘅運勢」，但不致悲觀，料未來約20年樓價平穩發展。
「以前有人很快可以快錢，但呢20年不是搵快錢的運程，而是比較平穩嘅運勢」，即使樓價升幅不及以往大，前景亦不算悲觀。那樓價何時才轉勢？她認為要等待至2028年，市場氣氛及整體情緒才會好轉。
有意買樓 宜按自己命格考慮
不論樓價走勢如何，部分市民始終有入市需要。麥玲玲建議有意買樓的人士入市前要根據自己命格考慮，例如春季出生人士適宜住西面，包括西九龍及西營盤等；夏季出生的人士適宜住北面；秋天出生人士則適宜居住東區；而冬季出生人士宜住南面。
至於近期租升價跌，租樓或買樓比較划算？她則認為，這同樣要視乎自身命格及運勢，但觀乎市場表現，利息未必會再大幅上升，如有租樓或出租物業的需要，回報率不算太差，只是寄語大家不要寄望樓價未來有很大升幅。如市民真的有投資需要，麥玲玲再三強調，LOCATION（地點）最緊要，宜買市區或大型屋苑，避免購入單幢及位於邊緣位置的物業，因為兩者抗跌能力非常低。雖納米樓租金回報高，但其樓價升幅速度慢，除非大手客一炮過購入多伙出租，否則不建議入市。
屬蛇豬虎猴 有機家居變動
踏入蛇年，如以生肖分析，屬馬人士有太陽星照耀，或會在外地買樓，犯太歲的屬猴人士在置業時或會有女性幫忙，屬狗人士2025年則或因紅鸞星動而有結婚及置業需要，而屬鼠人士於2025年上落較大，投資時比較不穩定，雖有貴人相助，如置業亦有機會遇到心水盤，惟到第四季時要格外留意。
總括而言，犯太歲人士（屬蛇、豬、虎及猴人士），在2025年出現與家居相關變動的機會大，例如或會出現遭業主收樓而要搬遷等情況。不過，她建議同樣犯太歲生肖的屬蛇人士不宜炒賣物業，因為容易決定錯誤。
雖然今年恒生指數曾跌穿2萬點，她並沒有太看淡2025年股市表現，料到西歷4及5月，會有更多熱錢流入本港，亦指以立春八字計算的話，物流、航運、環保及基建相關股票表現不俗，但屬金的股票，如銀行股反而較為落後大市。
如想在2025年增加財運，麥玲玲表示，正南為偏財位置，如果走出門口是向南，可謂財星到門，建議可擺放植物在門邊；八白財星位於西南位置，可貼上紅色揮春。另外，若在正西位置擺放4枝富貴竹，或將電腦方向移向正西，可增強事業運，有利事業升遷。
有關健康方面，由於二黑細病星位於屋中位置，五黃大病星則在東北位置，她提醒大家避免在前述病位坐臥及放紅色物件，並建議可擺放重金屬，減弱病星力量。
麥玲玲一直都活躍於物業市場，投資磚頭有自己一套策略。她多年來鍾情北角住宅，又認為收租的單位最緊要與自住單位距離近。除住宅外，她留意到學生宿舍亦是近期投資的好選擇。
麥玲玲目前居住於北角賽西湖大廈，而她現時亦持有3間位於北角的物業收租，物業分布賽西湖大廈、寶馬山花園，及柏蔚山。為何她鍾情北角樓？她表示，踏入九運，北面有水，而且市區樓較保值，東區亦對其丈夫有利。
購近自住物業收租 方便處理
若不談玄學，她認為購入鄰近自住物業的單位收租，可方便處理租務事宜，「以往我曾經買入深井住宅作收租用，但每次都要由北角走入深井處理相關事情，實在相當不便」。同時，她認為位於市區樓比較「好租」。
除了住宅之外，受惠政府近期人才政策帶動，她留意到改裝物業作學生宿舍都是具投資潛力的資產，因為需求強勁，尤其是來自內地的需求。
計劃再為員工 支付首期置業
另一方面，不少人都知道她過去有資助員工買磚頭，未來她計劃再為員工支付首期，其後讓員工自行供樓，而其內地員工將會優先受惠，「有員工打算讓兒子來港讀書，所以我建議他購入西環物業，因為該區校網靚」。
以都市庭園為設計風格何文田皓畋，單位設計上亦注重自然採光及通風，部分更可享開揚景觀，可眺望九龍塘市景或啟德發展區一帶海景。是次推介特大4房雙套房戶，叫租7.8萬元。
物業樓齡7年，發展商為嘉里建設。全個屋苑共9座住宅大廈，提供1,429個單位，實用面積由361至1,480平方呎，間隔涵蓋1房至4房，但以2房及3房戶為主打，戶型設計以樓底高為賣點之一。
4房雙套 月租叫7.8萬
是次放租單位為6座中層B室，實用面積1,477平方呎，屬4房2廳雙套房間隔，另設工人房及廁所。業主目前放租叫價7.8萬元，呎租53元。單位設計簡約，空間寬敞，廳大房大，單位向東南，望園及翠綠山景。
甫入屋，越過玄關位，便見開闊的橫廳，配以屏幕般大窗，輕易將窗外的翠綠樹景引入室內。廳區方正實用，近大門的一邊可作飯廳，旁邊加裝吧枱後，仍有不少活動空間。兩廳以大梳化作分間，客廳同樣闊落。
廳房同向 享翠綠景
此室屬大戶型，備有4房間隔，其中兩客房及主人套房，設於客廳旁邊，由走廊連貫，目前戶主將其中1個客房改成衣帽間，儲物量極大，而主人套房除可中間置床外，另備有工作平台，而入口的右邊設有凹位，可放大衣櫃、梳粧枱、或書桌也可。套浴空間亦見寬敞，淋浴及浸浴兼備。至於另一套房，則設於廳區另一邊，同樣方正實用。值得一提的是，室內廳、房均同向，望同一景致。
物業備有區內罕有的特大會所，室內外佔地逾16萬平方呎，提供逾30項設施。當中包括戶外及室內恒溫泳池、健身室及瑜伽室等運動設施；視聽娛樂室、音樂室及閱讀室等靜態娛樂設施，另有按摩間、樂韻室、童真樂園、宴會廳及廚藝廳等，配套包羅萬有。
對外交通方面，附近亦有多條巴士及小巴路綫，往返中環港澳碼頭及九龍不同地點，亦鄰近港鐵何文田站或土瓜灣站，交通便利。物業具備優越的校網區，小學為34校網，計有陳瑞祺（喇沙）小學、協恩中學附屬小學；中學屬九龍城區，包括華英中學、香港培正中學、何文田官立中學等。此外，區內還有國際學校可供選擇。
年結將至，亦是一年一度為明年樓市「把脈」的時候。回顧2024年全年，今年政府在房策上「急轉彎」，多管齊下振樓市。
包括全面撤辣、放寬物業按揭等，加上減息消息刺激，令一手及二手交投曾雙雙急升。今年全年一手成交量勢將接近1.6萬宗，二手住宅成交量估計亦接近4萬宗。
展望明年，樓市好淡因素並存，利好因素包括美國減息潮、中央政府繼續推出刺激經濟政策提振樓股市場等。雖則隨着美國總統特朗普上場令中美關係添上陰霾，而且目前新盤庫存量高企影響樓市，但總括而言，利好因素仍多於利淡因素，有助帶動明年樓市穩中向好。
息口「加慢減快」 紓供樓壓力
首先，本港出現息口正出現「加慢減快」的現象。日前美國聯儲局一如市場如期減息0.25厘，為3個月內第3度減息，但令人驚喜的是，香港銀行亦意外地跟隨美息回調，將最優惠利率下調0.125厘，進一步紓緩供樓人士的壓力。
本港息口「加慢減快」，原因之一是「存款升、貸款跌」的情況加劇。根據金管局資料，香港於2022年9月開始踏入加息周期，其時港元存款與貸款數字初期有同步增加的趨勢；然而，其後本港開始出現「貸款跌、存款升」的背馳現象，直至今年9月本港重新踏入減息周期，港元存款與貸款的「背馳」情況加劇，今年首10個月，港元存款較2023年底進一步增加約2.9%至7.84萬億港元；期內港元貸款額則較去年年底進一步減少約5.5%至6.07萬億港元，在銀行資金充裕下，相信未來本港銀行業有更大可能加速減息，利好本港樓市。
息口走勢以外，各地人才，包括來自內地高才專才不斷湧港，而且佔香港樓市比重日益增加，相信對樓市租買市場提供額外支持力。資料顯示，按已知買家姓名作分析，今年首11個月內地買家（以買家姓名的英文拼音鑑別）於香港樓市一二手住宅註冊量佔比，由2023年的13.8%大幅增加9.4個百分點至23.2%的紀錄新高。
不得不提一個特別的因素，就是近年鮮有人提及的「雙非」因素。自2000年起陸續來港的「雙非」家庭小孩，已漸漸踏入成人高峰期，至今年累計滿18歲或以上的「雙非」總數約3.4萬人，明年料將再增加約1.88萬人；代表明年將有近5.3萬名「雙非」年滿18歲。假設當中1成來港租樓或置業，已經有近5,300個新增需求，相信對本港租務帶來正面支持，亦有望成為樓市置業的生力軍。
在眾多利好因素帶動下，預期2025年樓市成交將進一步上揚，當中一手成交將按年升逾1成至1.8萬宗水平；期內二手成交則估計錄得約4.2萬宗左右。至於樓價方面，明年樓價有望出現「反攻」，有力回升約5%，扭轉連跌3年的走勢；至於租金方面則料升約6%，跑贏樓價升幅。
特首在2024年施政報告中，宣布以立法方式制定住宅樓宇分間單位的出租制度，把劏房設立最低標準，並將符合最低標準的劏房改名為「簡樸房」。這樣在名義上便符合夏寶龍主任要求香港告別劏房的第一步。
本屆特區政府非常重視劏房問題，並下定決心告別「劣質劏房」。劏房業主在過去這些年一直協助特區政府未能提供足夠公營房屋數量所產生的住屋需求問題，政府取締「劣質劏房」是大勢所趨，「簡樸房」要求將來所有分間單位必須符合一系列最低標準，包括面積、樓底、結構、消防、通風、衞生、獨立水電錶等，業主如將不合標準的分間單位出租，便要負上刑事責任，最高刑罰是罰款30萬元及監禁3年。
筆者對於要劏房業主負上刑事責任是有所保留的，因為不少劏房業主是長者，他們未必能夠完全掌握所有標準的細節要求，從而誤墮法網，甚至面臨監禁。如果想加強阻嚇作用，可以考慮將罰款提升至100萬元，這樣就有足夠的阻嚇性作用。
把握公眾諮詢期發表意見
政府的諮詢文件顯示，預計市場上有三成劏房是不符合標準，並需要作出較大的改動，但按照市場估計因為現時實在有太多劏房不符合最低標準，結果只會換來兩個結果：第一，劏房業主退場，令供應大幅減少；第二，劏房業主花錢符合標準，再把改動費用轉嫁給租客，讓劏房租金上升。故此，政府在推行時應該給予一些彈性，不能讓劏房供應量大幅減少，否則只會讓基層的劏房租客增加租金負擔，同時加重政府安置這些被迫遷出劏房租客的住屋需求。
例如，政府可考慮豁免在法例建議前劏房面積只相差一點才達至8平方米，因為過往不少業主建立劏房時一般都是以平方呎計算，例如要求裝修師傅分隔為「10呎×8呎」或「9呎×9呎」，這樣剛巧不符合最低「8平方米」面積要求。總而言之，無論劏房業主或租客，都應該把握2025年2月10日公眾諮詢期前，向政府發表意見。
大埔鹿茵山莊為區內豪宅屋苑，因位處半山，享靚景為賣點，可坐擁吐露港景致及綠油油山景。
屋苑位於大埔道4699號，共有2期，10座，洋房22間，提供371個單位，實用面積由1,085至4,532平方呎，設有泳池和健身室。
新近成交參考為9座低層C室，實用面積1,413平方呎，作價1,620萬元，呎價11,465元。
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政府於2019年10月放寬首置樓按，將9成按揭樓價上限由400萬提升至800萬元。
2022財政預算案，提升按揭保險樓價上限，充分照顧首次置業、樓換樓家庭需要。現時可申請最高8成按揭保險樓價上限，由1,000萬元提升至1,200萬元，首次置業人士可申請的9成按揭保險樓價上限，則由800萬元升至1,000萬元。
至2023年7月，金管局放寬1,500萬元以下自住物業按揭比率增至7成。2024年2月金管局放寬3,000萬元以下自住物業按揭比率增至7成，至10月按揭成數一律放寬至7成。
東九龍甲廈連環出現頂層成交，而造價卻是相對甚低，「頂價」反映了整體甲廈空置率高，而東九龍更屬重災，競爭激烈下業主只能以低價吸客。
最近甲廈成交稍增，並屢錄低價成交，買家多為用家。例如最近上市公司宏基資本 （02288） 表示，以約1.6億元，售出觀塘海濱道135號宏基資本大廈頂樓兩層27及28樓連8個私家車位，總建築面積約24,048平方呎，呎價約6,798元，創物業呎價新低。買家為德國寶（香港），相信購入自用。
甲廈成交稍增 惟屢錄低價
翻查資料，是次放售的樓層為宏基資本大廈的最頂兩層，為該廈發展商宏基資本早年重建後作總部自用至今。此成交有兩點值得留意，第一是海濱道甲廈屬觀塘優質地段之一，不少大型企業如宏利保險落戶該地段甲廈，因享有無遮擋全海景。第二，是次易手樓層，為物業頂層，亦即最優質樓面，如今呎價僅6,798元，比起十多年前發展商一手拆售其他樓層時更低，故絕對是低價成交。
東九龍近半年出現數宗頂層低價成交，以同區鴻圖道俊匯中心為例，樓齡與宏基資本大廈接近，物業28及29樓連天台易手，面積合共約21,154平方呎，並連同一個約1,608平方呎平台，以及5個車位，以1.33億元易手，平均呎價6,287元，呎價重回約十多年前水平。原業主為一家玩具公司，於2014年以近2.1億元購入兩全層單位自用，持貨10年，帳面勁蝕7,368萬元，物業貶值36%。
東九甲廈空置率18.5% 紛降價
整體甲廈市場空置率高企，而東九龍因樓面多，自然成重災區。據仲量聯行數據，最新甲廈空置率為13.4%，而5大分區中，東九龍空置率為18.5%，屬各區最高。空置樓面多，業主競爭非常大，在需求較弱下，便以低價吸客。
今年區內有兩項新甲廈項目，同樣屬連命名權出售。如年中麒豐資本旗下觀塘全新甲廈泓傲首宗成交，物業32樓頂層全層，面積約5,360平方呎，連同大廈命名權及外牆廣告，以4,717萬元易手，平均每呎8,800元。至於四洲集團 （00374） 公布，斥逾2.05億元購入觀塘敬業街41號雲訊廣場兩層樓面，包括最頂對落一層，連7個車位、廣告位及大廈的冠名權，平均呎價約8,226元，作集團自用。
大廈頂層及命名權，可算是新項目最值錢部分，而發展商面對商廈市況乏起色下，亦只能降價吸引用家承接。新盤及二手均現頂層低呎價成交，令其他商廈樓面亦難有加價空間，東九龍甲廈相信短期亦只會在低價徘徊，不排除再有驚人低價出現。
只作內部傳閱及參考用
23 Dec 2024
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