估價不足 收緊成數 蔓延大型屋苑 撻訂成風

金融海嘯席捲全球，銀行在信貸緊絀下，對貸款態度近月已趨保守，除有銀行高調表明收緊豪宅按揭，情況亦逐漸蔓延至大型屋苑甚至中小型物業市場，部分買家更因而決定「撻訂」。有學者認為，倘銀行持續不放鬆銀根，將形式惡性循環，資產市場短期將持續受壓。

未能承造七成個案增加

過往備受市場注目的多個大型屋苑，近月隨着銀行轉趨審慎，屢現未能承造七成按揭的例子。沙田第一城第三十九座中層Ｇ室，單位面積四百一十方呎，上月以一百二十五萬元成交，買家申請承造逾八成按揭，惟遭銀行拒絕，最終買家決定「 撻訂」。

資料顯示，沙田第一城過去兩月各錄五十五宗成交，平均呎價則按月跌近一成，至上月約三千三百七十七元。黎宗文表示，銀行取態近月變得審慎，七成以上的按揭申請普遍不成功，使近月約百分之五的成交個案最終以「 撻訂」告終。他認為，此情況倘繼續，將令買家對銀行失去信心，亦顯示銀行欠缺社會責任。

除批出的按揭成數下調外，不少項目在樓價急跌後，亦出現估價不足情況。地產代理表示，萬景峯第六座高層Ｆ室兩房單位，十月初獲一名買家以四百零八萬元購入，呎價約六千零七十一元，惟銀行估價只及樓價八成，加上與毗鄰的御凱一手樓價相若，最終決定「 撻訂」。該代理表示，區內樓價較低的屋苑如愉景新城等，銀行估價普遍亦不足，只能達到單位估價的九成。隨着樓價下跌，不少單位轉而放租，使區內的租盤增加，而租金亦因而下調．幅度約一成。

對於即將入伙的新盤，銀行估價亦難以達到十足水平。市場人士說，年底前「上會」的紅磡海濱南岸，有投資者早前以五百五十萬元購入第七座中層Ｃ室，面積七百七十方呎，惟銀行估值只為樓價八成，買家擬補貼逾一百萬元自行「上會」。

自九月以來多家國際金融機構倒下，不少單位均出現估價不足情況，例如銀行的單位估值只及樓價九成，並只可承造六成按揭，使部分買家決定放棄物業。他表示，近日估價情況已有改善，惟七成以上的按揭仍難以獲批，估計情況持續至年底。

「高風險」申請易被拒

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓承認，銀行受到拆息抽升及資金緊張的影響，對按揭申請尤以高成數按揭個案審批較趨審慎。她表示，目前未見在中細價住宅上見到銀行明顯收緊信貸情況，但承認一些傳統上風險較高的申請，如自僱人士、依靠佣金收入為主的申請人、村屋、單幢物業等，現階段確實受到信貸緊縮影響，銀行所批出的按揭息率會較高，甚或拒絕批出按揭。

銀行界人士強調，按揭審批的取態須視個別申請情況。工銀亞洲（349）董事暨副總理黃遠輝坦言，現在很多銀行對批出豪宅按揭成數都會不足七成，但主要仍視乎每個個案而定。滙豐發言人表示，中小型物業不受新按揭政策影響，不過強調該行一向沒有任何預先批核政策，申請人必須要提交足夠申請文件，才會考慮其按揭申請。

中大經濟學系副教授關焯照表示，銀行不願意在這種市況下批出信貸，使估值不斷下跌，樓價亦持續下滑，恐怕可能引致惡性循環，令資產市場受壓，並使其他經濟活動亦持續收縮。他相信，倘銀行不放鬆銀根，短期內樓價將繼續下調，預料下調二至三成方可喘定

西 半 山 地 皮 維 持 設 高 限

西 半 山 地 皮 落 實 設 高 二 十 七 個 高 限 級 別 。 　　(星島日報報道)城規會於早前就西半山分區大綱圖出收緊發展限制，並計畫加入二十七個高限級別，雖然在公眾諮詢期間，多家發展商均提反對意見，惟城規會昨日討論後，決定只接納嘉里申述並作輕微修訂，其餘地皮的高限應「維持原判」。此外，慈雲山、鑽石山及新蒲崗分區大綱圖加入高限修訂，共接獲二十九份意見，當中亦包括地建會提出反對設高限的意見。 　　事實上，修訂方案在公眾諮詢期內共收到逾七百份意見及申述，當中多家大型發展商以及地產建設商會均提出反對意見，而城規會委員昨日研究後，對大部分意見持不支持態度。最終只同意放寬有關嘉里中半山梅道三號項目，據了解，該項目現為二層高建築物包括一層車場加一層住宅，住宅地積比約為零點五七倍，原被限住宅地積比為零點五倍，而修訂後容許發展商在重建時可建至現建築物的住宅地積比，但維持最高二層限制，並將會修改大綱圖註釋。 　　對於太古以及嘉里等大型發展商以及地建會均反對在西半山設立二十七個高度級別，同時提出每個高限級別應以三十米作為分野，即一百四十米、一百七十米、二百米等。城規會委員昨日研究後，均同意規劃署的意見，認為由於中半山東南西北四方均各有獨特的山勢，詳細的高限級別將有助區分每個方位的位置狀況，故認為加入二十七個高限級別是有必要的；此外，由於眾反對意見均沒有提出充分的理據支持減低高度級別，故最終不獲有關方面的支持。

梁向榮增持美聯 再成最大股東 

美聯集團股權不斷出現變化，投資者梁向榮與美聯集團主席黃建業，繼續你追我趕，爭逐上市美聯集團最大股東地位。

而昨日，聯交所資料顯示，繼美聯集團主席黃建業日前增持股份至13.03%，一度重奪集團最大股東地位後，不消數日，第一大股東地位再次由投資者梁向榮取替。

持股量達14.14%

據聯交所股權披露網頁資料顯示，投資者梁向榮於10月30日，再斥資3,213萬元，以每股3.08元，增持1,043.2萬股，換言之，現時梁氏持股量達14.14%，再次成為美聯集團的最大股東。

而美聯集團股價昨天收市報3.11元，跌5.18%。

據了解，投資者梁向榮本月中起不斷大手購入大批美聯集團股票，持股量曾高達12.11%，並壓倒集團主席黃建業，成為單一大股東。為保持最大股東地位，黃建業等於本周一股市最低迷的時間，以每股2至2.99元，增持2,123.8萬股，令持股量上升至達13.03%。

此舉再令梁氏再度成為美聯集團第一大股東地位。而目前，市場正觀望美聯集團主席黃建業，短期內會否再有增持股權的動作，以重奪最大股東地位。

撰文:何媛玲

馬榮成購倚巒屋 業主未最後決定 

由漫畫家馬榮成或有關人士購入的山頂倚巒單號屋，繼續成為市場焦點，但近日市場資訊仍頗混亂，對於日前市傳馬氏或有關人士有意將洋房「摸售」，本報昨日就此事向馬氏作出查詢，惟截稿前未有回覆。

市場日前指出，有新買家出價8,500萬元向原業主洽購該座洋房，但有指馬榮成與原業主所簽的合約內有「必買必賣」條款，在涉及法律條款下，現階段原業主仍未作出最後決定。

本報亦於昨日致電任姓原業主，希望就事件作出查詢，但對方以「不接受訪問」作回應。

據了解，原業主上周曾開放單位予準買家參觀，短短2小時內吸引逾20組客參觀。上述洋房面積約3,300平方呎，原業主於06年底以9,300萬元購入，近日獲馬榮成以7,600萬元購入，呎價約2.3萬元。

陳 韻 雲 任 地 監 局 新 主 席

陳 韻 雲 任 地 監 局 新 主 席

陳 韻 雲 接 任 退 休 的 潘 國 濂 ， 出 任 地 監 局 主 席 。 　　(星島日報報道)政府昨天公布地產代理監管局新任成員名單，為期兩年，其中最受關注的主席一職，由律師出身的陳韻雲接任，代替退休的前主席潘國濂；此外，也有多位地產界人士獲選為新一任成員，另新班子蓋函發展商及中小代理。相信藉此可令局方，更能掌握業界的意見，至於新班子上台後，有代理商會表示，未來會繼續爭取減免牌費或暫緩徵收牌費，以減輕從業員的負擔。 　　政府在昨天公布新一任的地監局成員名單，除正、副主席各一名外，也包括普通成員十八名，新任主席一職的陳韻雲，為律師出身，亦是VCC　Land集團創辦人兼常務董事，在本年七月一日，曾獲政府頒發銅紫荊星章。 　　陳氏目前擔任的公職，包括醫管局非官方成員、能源諮詢委員會成員、空運牌照局成員等，而其女兒顧曉楠，現為V服務式住宅董事總經理及東華三院總理。此外，該公司主打服務式住宅，在銅鑼灣、跑馬地、灣仔都設有服務式物業，另一方面，陳氏除持有山頂白加道23號Cragside Mansion一單位外，該公司在本年五月時，更以二億八萬元購入城道一號城閣。 　　運輸及房屋局發言人表示，感謝卸任主席潘國濂對地監局工作所作出的重大貢獻，特別是有關提升地產代理行業的服務水平。 　　對於新一任的地監局成員，地產代理聯會主席郭德亮表示，將會繼續與局方打好關係，為同業爭取利益，未來會向新任班子繼續爭取，暫緩徵收代理牌費一年，以及減牌費。同時，也會為兩地代理全國性資格互換上，提出業界的意見。 　　香港專業地產顧問商會會長汪敦敬指出，對新一任的班子，認為可以加強與業界間的聯絡及溝通，未來望局方可增加與其他政府部門間的連繫，為業界爭取利益。 　　另外，副主席一職，就由廖譚婉瓊繼續連任，而新委任成員中，不少為來自業界的人士，其中包括中原集團專業發展董事郭昶。郭氏表示，加入該局成員後，會極力盡取減免代理牌費，以及暫緩徵收牌費，因為局方存有一定盈餘，此舉可減免從業員的負擔。 　　而嘉華董事總經理呂耀華、測量師劉詩韻、地產代理聯會第一副主席李景亮等，也是新委任的業界成員。 　　至於為上屆成員之一的中原集團主席施永青，就未有再度連任為該局成員，而同樣屬龍頭大行的美聯，該集團主席黃建業，就繼續擔任此職務，據消息人士稱，黃氏在本港的各項公職，除地監局外，現已全數離任，黃氏由於感到對代理行業存有承擔感，故此繼續連任此職位。 　　另一方面，屬上屆成員之一的資深投資者倫志炎，並沒有再度連任，至於立法局議員余若薇議員，也同樣未有連任  2008-11-01

滙豐縮豪宅按揭成數降風險

樓市前景未明，銀行為求減低風險，收窄按揭成數。滙豐銀行率先表態，豪宅物業按揭成數不能超過七成。分析員預期，明年年底前豪宅樓價將下跌三成，跌幅較中小型物業更嚴重。

按揭成數不逾七成

滙豐銀行發言人指出，因應市況輕微調整豪宅按揭政策，樓價在四千萬元以上的自住物業及二千萬元以上的投資物業，按揭成數均不能超過七成；至於實際最終獲批成數，則要視乎不同個案而定。她強調，新的措施只針對豪宅，與普羅大眾息息相關的中小型物業不受影響。

被問及申請者可否以一個較高的按揭息率以換取滙豐給予七成按揭時，她說，新措施主要針對按揭成數，與按息高低沒有直接關係。

恒生：視還款能力等因素

不少銀行將隨機應變，中銀香港（2388）表示，未有採取一刀切的調整樓按貸款計劃，將按不同個案作出審批，並會留意市場發展。

恒生銀行（011）發言人表示，將視乎申請人的還款能力、與銀行的關係及物業質素等釐定按揭成數。

星展銀行發言人表示，直至目前為止，在按揭借貸條件上沒有任何變動，將繼續密切留意市場發展。

其實銀行收窄按揭條款早已有迹可尋，中原按揭董事總經理王美鳳指出，踏入十月份，不少銀行已靜靜地收窄按揭成數，或調高實際按息；而滙豐銀行是首間證實收窄按揭條款的銀行。

建銀國際研究部執行董事顏偉洪指出，由於銀行不想承受過高的風險，不願借貸予他人，故收窄對豪宅的按揭成數。被問及銀行是否因為拆息高企，令成本大增而收窄按揭，他認為，二者關係剛好相反，拆息高企是銀行不願借錢的結果，而並非原因。他強調，銀行只不過不願承受過大風險而已。

估價不足 買家受苦

顏偉洪估計，未來豪宅的跌幅較中小型住宅更大，在明年年底前豪宅樓價預期挫三成，而中小型住宅預料跌一成半至二成。他建議，尚未「上會」的豪宅買家宜當機立斷，蝕讓離場。

除按揭成數外，估價不足亦令買家陷於痛苦之中。王美鳳表示，小量在高峰期選擇以建築期付款方法購入樓花單位的買家正面臨「上會」困難；個別單位的銀行估值低於購入價二成。

市場人士舉例說，一名買家以一千萬元購入樓花單位，原本計劃自行支付三成首期（即三百萬元），另向銀行借七成樓價（即七百萬元）；現在估價只及購入價的八成（即八百萬元），就算向銀行借足七成，亦只能取得五百六十萬元貸款。買家須自行提供四百四十萬元，較原本預算高一百四十萬元。該名買家可選擇自行向親友籌措額外的首期、物色額外的擔保人為物業作出擔保或無奈地撻訂離場，估計撻訂的情況將加劇■