減價奏效 青衣成交急升1.5倍藍澄灣三房呎售8171元 1年新低

減價奏效 青衣成交急升1.5倍藍澄灣三房呎售8171元 1年新低

業主議價空間增，刺激二手買賣上升。青衣區3月份成交急增1.5倍，不過區內平均樓價卻較2月跌5%新近藍澄灣一個三房單位以563.8萬元易手，實用呎價8171元（建呎5891元），為屋苑三房單位過去一年新低【表】。

二手屋苑續以低價成交主導，中原地產分行經理彭少忠說，青衣藍澄灣3日內錄得4宗買賣，個別業主更願意大幅落價，其中藍澄灣2座中高層D室三房單位，實用690方呎（建呎957），原業主去年曾以660萬元放售，至近日劈價近100萬至563.8萬元售出，實用呎價8171元（建呎5891元），為過去一年三房單位成交呎價新低。

將軍澳上月交投創9個月高同屋苑3座高層A室兩房單位，亦減價12萬元以378萬元易手，實用呎價8381元（建呎5925元）。

美聯物業首席高級營業經理樊志聰稱，青衣區3月份二手買賣大幅反彈，錄得65宗，按月飆1.5倍。他相信是由於區內業主普遍議價空間擴大，吸引買家加快入市，但青衣區的樓價按月回調5%。各區成交均見反彈，

美聯物業助理聯席董事馬立成表示，將軍澳區二手3月份錄得225宗，為近9個月新高。

太古城海景戶減320萬賣中原地產副區域營業經理趙鴻運指出，鰂魚涌太古城春櫻閣低層B室海景單位，實用面積1015方呎（建呎1137），單位累計劈價320萬元或19%，至1380萬元沽，實用呎價13596元（建呎12137元）。

市場亦屢錄蝕讓個案，利嘉閣地產分行經理何嘉信指出，灣仔萃峯低層D室，實用面積681（建呎908），兩房間隔，原業主最初叫價1200萬元，減至1170萬元後獲買家承接，實用呎價17181元（建呎12885元）。原業主在2010年以1157萬元購入上址，4年賬面雖微賺13萬元，惟計入行政費等後，須損手約42萬元。

中原地產指出，十大屋苑3月份合共錄得306宗成交，按月升80%，創10個月新高，但僅回復至正常水平。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱，早前累積一訂購買力，部分觀望的準買家落實入市，令3月份整體二手交投量明顯上升。利嘉閣地產研究部數據則顯示，十個主要屋苑3月份樓價平均按月跌1.3%，當中7個樓價下跌的屋苑以東涌映灣園表現最差，跌幅達3.7%。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，立法會三讀通過「辣招」，加上美國預告可能提早加息和新盤貼二手價推售等，令不少二手業主擴大議價空間，相信短期二手樓價跌勢已成，二手交投可望因而維持穩定，料4月份二手成交量與3月份相若，樓價則有1%的下跌空間。

28 April 2014

信報

豪宅劈價甩貨 麗景園削五百萬沽

豪宅劈價甩貨 麗景園削五百萬沽

二手豪宅減價成風，中半山、南區及九龍站均現劈價沽貨，中半山嘉富麗苑及南區麗景園分別有業主劈價400萬至500萬元，分別以7600萬元及約5000萬元售出旗下單位。

嘉富麗苑呎售3.24萬市場消息指出，嘉富麗苑易手單位為1座低層A室，實用面積2348方呎，原以8000元萬放售，最後以7600萬元易手，減幅5%，呎價3.24萬元。原業主1994年以公司名義購入單位，賬面獲利逾5100萬元。

同區中半山滿峰台F座低層戶則減價160萬元，以1590萬元易手，減幅9.1%，低市價約半成。至於淺水灣麗景園轉手單位為5座高層，實用2049方呎，原業主以5500萬元放盤後，經過多次減價，最終以約5000萬易手，實呎價約2.44萬元。

此外，西九龍則有多宗成交，其中九龍站和附近地區昨日有兩宗交易，市場消息指出，尖沙咀港景峯1座低層D室，實用817方呎，原業主去年8月以1800萬元連租約放售，近日租約到期，即劈價380萬元或21%，以1420萬元售出單位，實呎價1.74萬元，較市價低約5%。原業主2003年以484萬元入市，賬面賺936萬元。區內代理指出，上址原業主沽貨後仍在九龍站持有至少兩項物業。

凱旋門減50萬賣九龍站凱旋門2A座高層B室，實用1017方呎，市傳原業主輕微減價50萬元，以4150萬元售出，實用呎價4.08萬元。土地註冊處資料顯示，原業主以公司名義持有物業約9年，賬面賺約2221萬元。另外，有市場消息指，大角咀君滙港2座高層A室平台特色戶，以6800萬元沽出，實呎25449元（建呎20353元）。

28 April 2014

信報

次批白居二440成交 較首批跌36%

次批白居二440成交 較首批跌36%

白居二熱潮退，次批自年初起首3個月內僅錄440宗入市個案，較去年6月首批首3個月交投690宗，減少36%，次批配額達630人放棄入市。學者指政府毋須再推白居二。

擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家「簡稱白居二」，隨着樓價回落，入市反應未及預期。

房屋署發言人表示，截至今年3月底止，次批白居二中，批出約440份代表買家已入市「提名信」，較去年首批配額頭3個月（6月至8月份）批出的約690宗，減少250宗，跌幅36%。

另外，去年6月份可入市的首批買家，有約1,040人已入市，只佔已取購買證人數約一半。另外，次批配額申請購買證的人數及批出數量，亦較首批減少。

次批僅有約1,870人申請購買證，由於中籤者有2,500個，即有約630人中籤後，未再前往申請購買證，或變相放棄入市，較首批只有約391人多出約6成，次批配額中批出的購買證數目較首批少近9%。

大角咀富榮 樓價跌6.5%樓價下調壓力大，比較首批及次批買家首3個月入市兩個時段，整體居屋第二市場價量亦見回落。樓價以大角咀富榮花園跌6.5%最多。

家天下分行經理黎振傑指出，現富榮花園兩房叫價最平300多萬元（未補地價）水平，較去年6月份市旺時，起步價350萬元起大幅回落。業主議價空間增，參考新近成交6座高層兩房海景戶，以368萬元（未補地價）沽出，較市價約380萬元平，業主累減32萬元沽貨。

隨着整體樓價回落下，次批白居二買家入市審慎，貴價居屋交投減，將軍澳寶盈花園成交量跌48%。世紀21物業（將軍澳）經理黃永佳指，現市場上白居二買家考慮時間長，與首批買家爭相入市的情況大相逕庭。

去年買家專挑優質屋苑入市如寶盈花園，屋苑兩房叫價最平亦要300萬多元（未補地價）。但市況轉差，買家轉投區內樓價較平屋苑，如兩房叫價220萬元起（未補地價）的廣明苑。中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，當初政府推白居二計劃，是怕樓價高市民難上車。

現私樓樓價回落，市場對居屋需求亦會減少。他續指免補地價入市第二市場已「做到好盡」，計劃不會再有優化空間，如次批配額認購反應差，政府亦不必再推出新一輪白居二配額申請。撰文:文倩婷

17 April 2014

經濟日報

二手蝕讓擴散 嘉麟閣損手80萬

二手蝕讓擴散 嘉麟閣損手80萬

減價蝕讓逐步擴散至各區，淺水灣嘉麟閣錄罕見蝕讓個案，原業主實際損手約80萬元；另太古城元宮閣單位減價逾200萬元沽出。繼新界東區湧現大量蝕讓後，各區續現損手成交。

淺水灣嘉麟閣2座低層B室，實用面積1,390平方呎（建築1,780平方呎），代理消息指，單位本來叫價近3,600萬元放盤，剛減至3,300萬元易手，減幅近8.3%，實用呎價2.37萬元（建築呎價逾1.85萬元）。

據了解，賣方為外籍人士，在2011年斥資3,180萬元購入單位，現沽貨帳面雖賺約120萬元，但連同交易成本等，實際上需損手約80萬元。峻弦低層 累減12%易手東九龍亦出現大銀碼貨蝕讓，

市場消息指，牛池灣峻弦2座低層B單位，實用面積1,158平方呎，原叫價1,580萬元，至今年1月開價1,500萬仍乏問津，終累減12%至1,390萬元易手，實用呎價1.2萬元。原業主前年4月以1,381.8萬元連雙車位購入，撇除車位現帳面僅微賺8.2萬元，暫蝕逾65萬元。

另同屋苑1座中低層D室，亦剛減價63萬或8%，至725萬易手。同時，藍籌屋苑業主擴大減幅，太古城元宮閣減逾200萬元沽。美聯物業首席高級營業經理吳肇基指，元宮閣高層D室，實用面積702平方呎，年初以約1,100萬元放盤，3個多月累減214萬至886萬元易手，實用呎價12,621元。原業主於87年以約88.5萬元購入上址，物業現升值約9倍。本月至今太古城暫錄7宗成交，3房佔6宗。

另紅磡海逸豪園11座中層D室，獲內地業主減80萬至1,170萬元沽出，較銀行估值低半成，實用呎價13,684元。市區居屋逆市造好，家天下地產黎振傑指，大角咀海富苑A座低層18室，以綠表價399萬元沽出，屬屋苑造價新高。撰文:李彤、呂勁康

9 April 2014

經濟日報

美聯主席︰不擔心股東要求核數

美聯主席︰不擔心股東要求核數

美聯集團（1200）去年度業績錄逾2億元虧損，第2大股東基金公司Apex亦因此就財務數據提出多項質疑。美聯集團多位管理層昨日現身回應，主席黃建業強調公司非家族式經營，亦不擔心有股東要求核數。

去年業績「見紅」，該公司首席財務官施嘉明解釋，受一手住宅物業銷售條例生效後，新盤認購模式改變，令地產代理需要預備更多短期資金以認購新盤，導致去年融資成本大增逾1.5倍。

該公司副主席黃靜怡指出，受樓市辣招影響，公司已由2012年起重整架構、調整人手及分行網絡，期望控制成本。

對於去年租金支出錄得歷年新高，黃建業認為隨着市況轉淡，同業「搶舖」情況不再，相信未來租金開支會逐步回落；他相信，樓市辣招在未來2至4年未必會撤銷，故預期公司作出調整才可度過寒冬，估計今年整體樓價下跌，總交投量只約7萬宗水平。

他又認為，「辣招」影響民生及地產代理行業，政府應該撤銷「辣招」。

不認為「外敵」買美聯股票對於Apex有意增持美聯股份，黃建業說，不認為購入美聯股票的是「外敵」，並強調公司非家族式經營，不擔心有股東要求核數。黃靜怡則表示，已透過公司投資者關係組約見Apex，正待對方回覆。

不過，Apex營運總監繆宏邦對美聯交代未具誠意表示失望，稍後將回覆要求約見管理層，以尋求合理及具透明度的交代。

8 April 2014

信報

美聯第二股東不排除「查數」

美聯第二股東不排除「查數」
2014-04-02

        (星島日報報道)美聯（1200）去年虧蝕逾兩億元，並一反常態取消業績發布會，「激嬲」第二大股東APEX基金公司。APEX營運總監繆宏邦昨日對美聯提出「五項疑問」，多番強調「是否管理層出現問題」，指倘若未來半個月內未收到合理解釋，不排除進一步增持股權至逾百分之十，可要求召開特別股東大會「查數」。美聯回應業績轉差，是因為樓市雙辣招及一手銷售條例令公司業務表現倒退。
        
        美聯去年總收益約為三十三億元，按年下跌百分之十四，虧損二點零四億元，而二○一二年約賺二點五億元，每股基本虧損二十八點四二仙。繆宏邦表示，美聯自一九九五年上市以來，一直表現良好，即使遭遇沙士及金融風暴，亦未出現「上、下半年都蝕錢」，惟去年一反常態，「是否反映管理層中存在部分問題，而無法扭轉虧損局勢」。
        
        由業績公布至今，繆宏邦曾多次向美聯高層諮詢虧損之原因，惟仍未收到答覆。他表示，二○一一年營業額約為三十四億元，與去年相若，但總體賺一點五億元，而去年卻出現虧損，他說「這兩年營業額大致一樣，為何利潤有百分之二百的差別」。
        
        對此，美聯發出新聞稿回應稱，自樓市辣招及一手樓銷售條例實施以來，全年成交萎縮，再加上市場競爭日益劇烈，拖累全年業績表現。不過，繆宏邦認為中原賺錢但美聯蝕錢，兩者差距非常「諷刺」。
        
        美聯去年上半年回贈金額（向其他經紀行或新樓買家回贈佣金）為一點七億元，下半年突然大幅飆升逾八成，至三點一億元，但上半年營業額較下半年減少百分之六。APEX住宅部顧問陳坤興表示，回贈金額下半年大幅上升百分之八十二，屬不尋常現象，且回贈金額增幅與銷售表現「一增一減」，強調「是否美聯內部已出現問題，必需要用高額回贈方可完成生意」。繆宏邦補充稱，回贈太多等於「派錢做生意」，原因或很多，包括員工問題及管理層問題。
        
        另外，美聯二○一二年租金成本為四點七七億元，去年上升近三成至六點一五億元。繆宏邦指「這個數字好奇怪」，主要因整體商鋪市場租金升幅處於百分之三十以下，指租金升幅「嚴重脫離現實市場」，質疑管理層缺乏統一經營計畫，導致集團未能有效應對政府辣招。
        
        內地業務方面，美聯中國部的佣金收入僅六點六八億元，較中原地產相關業務的九十三億元收入，少百分之九十二點八。繆宏邦認為，美聯中國營運透明度不足，多年內未有交代分部業績，認為有人需要承擔責任。此外，他亦質疑美聯在現金充裕的情況下，去年下半年財務費用及借貸均飆升。
        
        美聯回應稱，中原乃私人公司，對其所採用的入帳方式、準則及準確性，不予置評；去年一手成交比例上升，而大多數回贈由一手成交產生所致；租金上升主要因內地市場擴張；若需召開股東特別大會，必須先持有某個百分比股份及須由董事局決定是否召開該大會。
        
        另外，美聯稱，APEX聯繫該公司並要求見面之時間，為業績發布時間之前，美聯方面認為於業績發布後會面更為合適，亦歡迎股東循書面或電郵途徑安排約見。美聯表示對不實指控影響其商譽深感遺憾，保留追究權利。
        
        

首季16代理「釘牌」 超去年全年

首季16代理「釘牌」 超去年全年

上月撤銷11名經紀 創單月紀錄

地監局加快審視地產代理的程序，上月撤銷11名代理牌照，屬有紀錄來單月「釘牌」最多的一次，累積首季合共吊銷16個牌照，較去年全年數目多出3成。

俗稱「釘牌」吊銷牌照屬於《地產代理條例》下，最嚴厲的罰則之一，所以地產代理監管局一般不會輕易吊銷從業員牌照。不過，根據地產代理監管局3月份公布，吊銷11名代理牌照，全部都是以「不是適當人選」的理由而處分，而合計今年首3個月就已經前後吊銷16名代理牌照，數目比起去年全年共吊銷12個牌照更多。

地監局：不反映違規嚴重地監局承認，上月是單月撤銷牌照最多的一次，主要是因行政部門加快了審視持牌人資料的工作，並將審議持牌人是否「適當人選」的程序簡化，因而可以在短時間內處理不適當人選的個案，導致「釘牌」數字有所增加，強調不反映整體違規情況嚴重。

至於該11名代理的處分原因，地監局則指，不便透露個別情況，但補充會考慮持牌人是否已經破產，或是曾經因欺詐、舞弊或不誠實的行為而被定罪等。事實上，上月被「釘牌」的代理之中，包括去年中因貪污詐騙罪成而判囚6個月的前利嘉閣商業部高級經理林超揚。

電子「放盤紙」 發新執業通告此外，隨着電子商務日益普遍，地監局為方便地產代理與客戶簽立地產代理協議，即俗稱的「放盤紙」，昨日發出新的執業通告，就為電子方式簽立協議提供指引。

根據執業通告，代理以電子方式簽立放盤紙時，應要求客戶使用《電子交易條例》下認可的數碼簽署，以避免就簽名的真確性引起爭議。而代理可以人手在放盤紙上填寫資料，再將協議轉換成電子格式並透過傳真或電郵傳送予客戶，而客戶在簽署後亦可以傳真或電郵方式回覆。撰文:余敏欽

1 April 2014

經濟日報