銀行按揭緊 上會新盤蝕讓撻訂或增

隨着金融海嘯出現，借貸緊縮的情況愈趨嚴重，加上樓市近月顯著轉靜，部分屋苑的樓價逐漸下調。市場人士估計，在融資難度增的情況下，蝕讓及「撻訂」個案增加的風險增加。

律師黃國桐表示，部分原本已答應向買家批出貸款的金融機構，在全球信貸收緊下，對申請者的入息等條件審核轉為十分嚴格，導致最終未能批出有關貸款。在這情況下，近兩周愈來愈多小業主由於未能獲批按揭，最終需要延期成交，並可能出現撻訂的情況。

學者料樓價再跌逾一成

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，撻訂潮會否出現主要視乎市況、買家類別及其財政狀況而定。

他指出，現在新盤首期一般介乎一成五至二成，年初至今樓價已下跌約一成，若果樓價再持續下跌至低於扣除首期的範圍，買家撻訂機會較高，並預期未來半年樓價將跌一至二成。

綜觀年內市況，預料在年底前需要「上會」的紅磡海濱南岸和土瓜灣翔龍灣部分單位和二手屋苑，市場關注會否出現蝕讓及撻訂潮。代理和發展商則普遍相信，買家撻訂的機會較微，蝕讓個案的數量亦有限。

恒地（012）營業部總經理謝偉銓表示，會否出現撻訂的情況，須視乎買家所選擇的付款方法及付出首期比重而定。倘買家已經支付二成首期，退出交易的機會便較小。

長實執行董事趙國雄【圖】表示，相信在本港經濟仍然平穩和未來供應有限下，樓價大幅下滑的可能性不高。他認為，部分過去叫價脫離現實的單位，售價或有所回落，惟大部分單位未見有同類需要。

利嘉閣地產董事總經理廖偉強表示，買家預期後市波動，當樓價跌幅越過首期金額時，有機會選擇撻訂，寧願及早止蝕離場，惟買家入市態度較以往謹慎，普遍待流動資金充裕入市，樓市未有如一九九七年般過分投資的情況，故不擔心會出現撻訂潮。

避追差價或賣轉租

香港置業營業董事姚偉南表示，隨着樓價下跌，銀行估價或不足情況，預期未來三個月買家有可能因面對融資壓力選擇撻訂；但有部分實力買家因擔心發展商追收單差價，將選擇把轉賣為租，避免在淡市時摸底出貨。

不過，亦有代理指出，隨着環球金融海嘯衝擊，以往被視有實力的買家因擔心就業及樓市前景未明，預期該批買家會選擇撻訂而避免上會■

黃建業傳1億 沽海富3單位

黃建業傳1億 沽海富3單位

2008年10月4日 星期六

美聯集團（01200）主席黃建業或有關人士，近月接連出售物業。當中金鐘海富中心美聯工商舖（00459）辦事處現址商廈單位，市傳剛以1.02億元易手。 市場有消息指出，黃建業或有關人士持有的金鐘海富中心1座29樓約3個單位，涉及面積約1.26萬平方呎，剛以每平方呎8,100元沽出，涉及金額約1.02億元。 其中約9,300平方呎樓面，現由美聯工商舖租用，其餘樓面則租予另一租戶，是次以連約方式易手。據悉新買家為同廈業主，計劃將物業作長綫投資用途。 上述樓面為賣方2004年初以呎價6,200元購入，是次轉手，物業約4年多來升值約31%。近月黃建業或有關人士續有沽貨，較矚目為以1.72億元售出灣仔譚臣道135至139號兩幢商住項目

投 資 客 出 擊 購 高 息 屋 苑

投 資 客 出 擊 購 高 息 屋 苑

二 手 樓 價 回 軟 ， 令 投 資 回 報 相 應 增 加 ， 吸 引 投 資 者 入 市 。 　　(星島日報報道)本地金融市場仍然波動，相反由於利淡樓市因素早前相繼湧現，令各屋苑叫價回落，「平盤」數目增加，收租回報同時上升，部分大型及細樓較低的屋苑成為「資金避難所」，其中牛頭角淘大花園、柴灣杏花、沙田第一城、西灣河嘉亨灣及東涌藍天海岸等高息屋苑，租金回報率超過五厘，長收租客入市比例即時增加。 　　受外圍因素影響，本港股市大升大跌，正當投資者資金苦無出路之際，買「磚頭」成為資金新出路之一，美聯首席分析師劉嘉輝表示，中小型屋苑樓價回落，不少屋苑租金回報升至五至六厘的理想水平，即成為市場上的「資金避難所」，並吸引長收租買家入市；即使銀行提高按息，息口都只為三厘；此外，購買中型型單位，入市金額較低，投資者信心較大。相反，豪宅買家多為金融客，加上入場銀碼較大，故近期該類物業收租市場受較大影響。 　　，受市場不利因素影響，牛頭角淘大花園樓價回落至去年年中水平，回報率亦即提升至近六厘，不少長投資買家打算趁低吸納物業收租，屋苑投資入市比例增加；而近期長投資入市個案，包括K座低層五室，面積五百零一方呎，成交價只為一百四十萬元，以單位月租七千五百元計，租金回報逾六點四厘；而儘管租金近期有下調壓力，但樓價回落幅度比租金更大，吸引資金轉投屋苑物業市場。 　　由於股市大幅波動，資金無去路，反觀樓市近期回軟，樓價較早前下調，有買家決定把資金投資回報較穩定的樓市，如柴灣杏花十六座高層五室，面積五百八十三方呎，連月租一萬三千元租約，成交價為二百七十五萬元，每方呎價四千七百一十七元。買家為同屋苑住客，購入單位作長收租之用，料可收取五點七厘回報。 　　，近期沙田第一城樓價回落，兩房平均售價回落至約一百三十萬元，而三房亦低見二百萬元，其中連裝修的放盤，由於可減低裝修開支，回報率增加，故受長收租客追捧。如屋苑四十一座高層E室，面積三百九十五方呎，連裝修以一百四十萬轉手，每方呎價三千五百四十四元；以單位現時月租約六千五百元計，回報率達五點六厘。 　　隨大型屋苑的租金回報吸引外，不少樓齡較新的屋苑承租力強，近期亦成為資金新出路。美聯高級區域經理邱鵬表示，西灣河嘉亨灣樓價回落，收租回報因而增加至近五厘水平，而近期股市又頻現波幅，屋苑長投資者入市數目增加；九月錄得九宗二手買賣中，三宗為連租約成交，兩宗為收租買家入市個案。 　　嘉亨灣近期錄得一宗連租約成交，為屋苑二座中層H室，面積六百八十八方呎，連月租一萬四千五百元租約，以三百五十三萬元成交，每方呎價五千一百三十一元，租金回報率達近五厘。 　　利淡消息一浪接一浪，令投資者亦趕緊「出貨」，然而亦有投資者看準時機，吸納優質筍盤作長收租之用，如東涌藍天海岸五座高層F室，面積五百五十五方呎，剛以一百七十七萬元易手，每方呎價三千一百八十九元，屬近期同類型單位低價成交。據了解，新買家為一名投資者，早於兩個月前已有意購入物業作長投資，料單位可以八千元租出，回報達五點四厘。 2008-10-03

淡市危中有機 用家冀執平貨

淡市危中有機 用家冀執平貨

2008年10月3日 星期五

樓市疲弱，加上市場缺乏投資者入市，以致各區成交不斷減少。不過，市場人士表示，樓市持續調整，令不少優質單位的呎價已由高峰期回落，所以不少有心置業的用家，就能以較合理的價錢購入優質單位作自住之用，比今年3月高峰期時入市，要慳得多。 其中，長沙灣泓景臺2座高層A室，面積639平方呎的單位，早前就獲用家以287萬元承接，平均呎價僅4,491元，較今年高峰期的5,321元低出15.6%。 中原地產分行經理劉偉強表示，上述單位位於高層，加上擁有露台及能眺望小量海景，可算是區內優質單位。而業主早於2月時以360萬元放盤，較當時340萬元的市價高出約5.9%。 星河明居 低市價6%售 不過，隨着市況回軟，業主亦逐步調低叫價至300萬元。而剛好就有一名用家向業主洽購，而最終業主都願意減價4.3%，並以287萬元沽出單位。而劉氏補充，其實同類型單位現時的市價約310萬元，故該單位的成交價已較市價低出7.4%。 業內人士表示，其實在交投淡靜的時期，不少業主都願意接受議價，故不少用家近期都能以合理價，購入旺市時甚少有成交的優質單位。 當中，美聯物業（01200）營業經理鄒岳殷表示，早前鑽石山星河明居E座高層3室，面積656平方呎的單位，亦獲用家以375萬元承接，而單位的成交價亦較高峰期的400萬元低出6.3%。 展望後市，市場人士普遍認為，樓價仍有調整的空間，並相信在用家主導市場下，用家談判的能耐亦會較過往強，估計市場趁低反吸納的情況亦會續現，體現有危亦有機的市場原則。

撰文: 文偉豐 欄名: 二手形勢

金融海嘯破壞力超亞洲金融風暴
代理行紛削人手減分行

樓市一蹶不振，加上外圍負面消息不絕於耳，從業員人數超過二萬名的地產代理業，所受的打擊可謂極為嚴峻。多家代理行紛表態將循縮減分行和代理人數等節流方案削減開支，但有代理行強調，在縮減開支的同時將繼續物色富經驗的人手和位置理想的舖位，以保持競爭力。

中原集團主席施永青【圖】指出，是次金融海嘯的破壞力遠較亞洲金融風暴大，受到衝擊的地方遍及全球，並正在一浪接一浪地打擊全球經濟。他認為，即使美國救市措施獲得通過，認為只能讓美國經濟軟着陸，但經濟仍要面臨下調趨勢，故相信救市措施對本港樓市刺激作用不大。

難料「冰河時期」維持多久

施永青表示，目前本港樓市正受外圍不明朗因素打擊，買家入市態度審慎，估計樓市的調整只是剛剛開始，業界經營環境亦踏入「冰河時期」。由於市況波動，難以預期調整期將持續多久，但相信待外圍利淡因素減退後，樓市在供應量緊絀等基本因素支持下將逐步復甦。

中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示，以自然流失的方法減少員工，自六月起營業部員工已減少三百人，至二千八百人；全年有十五個舖位租約期滿，其中五個在本月約滿，仍正磋商租約事宜。

陳永傑坦言，在樓市淡靜的前景下，由於代理行業的生意減少，部分從業員亦因此決定轉行，使自然流失的速度加快。

控制成本度「寒冬」

另一方面，利嘉閣地產及美聯集團（1200）亦先後表示將削減人手和減少分行數目，控制成本以度過「寒冬」。美聯集團執行董事兼行政總裁陳坤興表示，目前旗下本港前線代理（包括美聯物業、美聯工商舖和香港置業）總人數約三千四百人，較第二季末減少約一成，預料短期內人手或再減一成。

香港置業行政總裁胡日發指出，集團一直循開源和節流兩方面拓展業務，惟在市況逆轉的情況下，「開源」存在難度，故在「節流」方面多下工夫。集團採取自然流失的策略，其營業部人手已由三個月前約八百人，減至目前近七百人，並在廣告開支和其他宣傳費用等方面着手削減開支，部分位置較差的分行或會刪減。

胡日發強調，集團仍將以優化措施努力開源，例如聘請較具實力的代理，並增加針對員工心態和有關情緒智商等方面的訓練，協助員工面對逆境，以及研究租用位置較佳的舖位■