滙豐縮豪宅按揭成數降風險

樓市前景未明，銀行為求減低風險，收窄按揭成數。滙豐銀行率先表態，豪宅物業按揭成數不能超過七成。分析員預期，明年年底前豪宅樓價將下跌三成，跌幅較中小型物業更嚴重。

按揭成數不逾七成

滙豐銀行發言人指出，因應市況輕微調整豪宅按揭政策，樓價在四千萬元以上的自住物業及二千萬元以上的投資物業，按揭成數均不能超過七成；至於實際最終獲批成數，則要視乎不同個案而定。她強調，新的措施只針對豪宅，與普羅大眾息息相關的中小型物業不受影響。

被問及申請者可否以一個較高的按揭息率以換取滙豐給予七成按揭時，她說，新措施主要針對按揭成數，與按息高低沒有直接關係。

恒生：視還款能力等因素

不少銀行將隨機應變，中銀香港（2388）表示，未有採取一刀切的調整樓按貸款計劃，將按不同個案作出審批，並會留意市場發展。

恒生銀行（011）發言人表示，將視乎申請人的還款能力、與銀行的關係及物業質素等釐定按揭成數。

星展銀行發言人表示，直至目前為止，在按揭借貸條件上沒有任何變動，將繼續密切留意市場發展。

其實銀行收窄按揭條款早已有迹可尋，中原按揭董事總經理王美鳳指出，踏入十月份，不少銀行已靜靜地收窄按揭成數，或調高實際按息；而滙豐銀行是首間證實收窄按揭條款的銀行。

建銀國際研究部執行董事顏偉洪指出，由於銀行不想承受過高的風險，不願借貸予他人，故收窄對豪宅的按揭成數。被問及銀行是否因為拆息高企，令成本大增而收窄按揭，他認為，二者關係剛好相反，拆息高企是銀行不願借錢的結果，而並非原因。他強調，銀行只不過不願承受過大風險而已。

估價不足 買家受苦

顏偉洪估計，未來豪宅的跌幅較中小型住宅更大，在明年年底前豪宅樓價預期挫三成，而中小型住宅預料跌一成半至二成。他建議，尚未「上會」的豪宅買家宜當機立斷，蝕讓離場。

除按揭成數外，估價不足亦令買家陷於痛苦之中。王美鳳表示，小量在高峰期選擇以建築期付款方法購入樓花單位的買家正面臨「上會」困難；個別單位的銀行估值低於購入價二成。

市場人士舉例說，一名買家以一千萬元購入樓花單位，原本計劃自行支付三成首期（即三百萬元），另向銀行借七成樓價（即七百萬元）；現在估價只及購入價的八成（即八百萬元），就算向銀行借足七成，亦只能取得五百六十萬元貸款。買家須自行提供四百四十萬元，較原本預算高一百四十萬元。該名買家可選擇自行向親友籌措額外的首期、物色額外的擔保人為物業作出擔保或無奈地撻訂離場，估計撻訂的情況將加劇■

太古城呎價 失守4000元關

太古城呎價 失守4000元關 信心再跌 恒山閣極低層250萬售

2008年10月27日 星期一

環球股市持續下跌，本港股市上周五急瀉1,142點，二手業主信心進一步下跌，部分甚至出現恐慌性拋售，多個屋苑錄得呎價新低成交，其中藍籌屋苑之一的太古城，呎價已失守4,000元水平。 上述呎價跌破4,000元大關的單位，為高山台恒山閣極低層A室，香港置業助理區域經理司徒偉文稱，該單位面積633平方呎，成交價250萬元，呎價約3,949元，創出近2年新低。原業主02年以173.8萬元買入，帳面上仍獲利76.2萬元。 除上述成交外，有投資者見股市持續下跌，在急於出貨下亦不惜平手離場，利嘉閣分行經理范偉康表示，東涌映灣園12座連特色平台D室，以187萬元成交，面積837平方呎，連56平方呎平台，呎價2,234元，呎價重返04年初水平，原業主06年7月以184.9萬元購入上址，帳面僅輕微獲利2.1萬元。

摩通指九建因累股期權虧損最多二十億

自中信泰富（267）炒賣外滙累積期權（currency accumulator）損手後，投資市場對參與accumulator的上市公司甚為關注。摩通指出，九龍建業（034）持有八十七億元的股票累積期權（equity accumulator），雖被二十三億元的股票累積認沽期權（equity decumulator）對沖，不過倘若合約中的股票市值低於行使價二至三成，九建料須虧損十三億至二十億元，該行把九龍的評級由「中性」降至「遜於大市」，目標價降至二元。

根據九建的中期報告顯示，九建訂立數份遠期協議，以協議日期起計五十二周按固定價格購入原先協議的股票。於六月底止，九建最多承擔八十七億元。為減低風險，九建今年另外訂立數份遠期協議對沖，於協議日期起計五十二周內按固定價格出售協議的股票，截至六月底止，九建最高銷售承擔二十三億元。

摩通報告指出，九建手持decumulator抵銷accumulator部分風險，不過淨承擔仍然高達六十四億元。

摩通翻查九建紀錄，九建早於二○○五年度參與購買遠期合約，截至二○○六年度尾，最高承擔金額二十四億元；截至二○○七年度尾，最高承擔金額升至一百零一億元。二○○八年六月，則回落至八十七億元。

在二○○五至○七年度，九建投資獲利合共十五億元，摩通相信主要受惠於參與遠期合約所致。不過，由於港股進入整固期，九建上半年虧損一千九百萬元。虧損不算嚴重，主要因為部分高價接貨的股票被界定為長期投資，沒有在損益表中即時反映出來。

摩根大通表示，假設股票市值低於平均購入價二至三成，九建將因此虧損十三億至二十億元。不過，持有十一億元現金的九建可以透過澳門海天居帶來額外現金流，又不排除獲母公司支持。海天居截至年中累售九成半單位。摩通預期九建二○○八年度虧損二億九千三百萬元■

潘國濂︰代理人數明年料減15% 地監局為保收支平衡 不擬減牌費

2008年10月25日 星期六

樓市交投萎縮，地產代理行業面臨大幅裁員及削減分行的境況。地產代理監管局主席潘國濂昨日表示，在金融海嘯影響下，本港樓市交投下滑，明年本港地產代理持牌人數可能會下調15%，正因估計持牌人數將減少，更加欠缺減牌費的空間。 樓市萎縮 代理行裁員削分行 金融海嘯席捲全球，樓市交投難免大受衝擊，潘國濂表示，直至本月22日，地監局的地產代理及營業員持牌總數為23,552個（見附表），而隨着樓市向下，交投量大減，大型代理行將裁減人手，預料明年代理續牌情況會有所下降。 現有逾2.3萬人 99年來最高 他認為，明年持牌人數下跌15%不足為奇，但他指出，自該局創立以來，代理持牌人數數字最低為03年沙氏期間的15,453個，但他估計，即使今次金融海嘯衝擊力度大，料持牌人數仍會高於03年低位。 而資料顯示，現時持牌人數逾2.3萬，是該局自99年以來數字新高。 對於有業界人士希望，地監局能減牌費，潘國濂坦言，該局每年需維持收支平衡，而現時續牌費用並不高，可下調空間有限，加上預期明年新領或續牌的業內人士將減少，因此難以作出減牌費的決定。 潘︰業界須進修增專業性 面對代理行業經營艱難，潘國濂認為，長遠而言，地產代理業界仍須繼續提高專業性，業內人士須繼續進修，加強專業資格，才可獲公眾尊重。 將於月底正式卸任地產代理監管局主席潘國濂表示，本港地產代理與內地資格互換的問題，爭取多年仍暫未有結果，一切仍需進一步討論，他指出，若本港地產代理可在全國執業，將可為代理業界增加更多機會。

撰文: 梁建國

大行節流 豪宅爆退租潮

大行節流 豪宅爆退租潮

25/10/2008 全球多國金融機構及銀行相繼「爆煲」，財金機構隨即緊縮開支，向海外僱員「開刀」。消息透露，過去一個月不少財金界僱員聚居的屋苑，陸續出現退租，其中九龍站上蓋屋苑更因租盤供應急增，而令個別單位租金，在不足一個月內急挫三成。 消息說，西半山雍景臺受投資銀行外籍僱員熱捧，惟金融海嘯下，屋苑先後有多個單位因金融界租客被裁員而遭退租，其中2座高層C室，面積約1,350方呎，原由雷曼兄弟駐港僱員於去年七月租住，月租4.8萬元，租期兩年，因雷曼兄弟破產，該外籍僱員在「出事」後翌日，即向業主交還單位鑰匙，約10萬元租金上期及按金料遭沒收。 雷曼僱員 棄租雍景臺 同屋苑1座中層約1,300方呎C室，月租約4.5萬元，亦因財金界租客被裁而提前退租，租客僅入住約半年。 另港島南貝沙灣亦有類同個案，其中南灣一高層B室，據悉，由AIG租予外籍僱員，原租期至本月底，AIG九月底通知業主不再續約，惟該僱員住客要求業主讓其多住兩個月，以省卻退還相等於兩個月租金的按金予公司，業主現因未能聯絡有關僱員，正透過法律途徑收回單位。 此外，不少駐港韓籍僱員租住的九龍站上蓋屋苑，因為公司業務急遽收縮而紛紛撤離香港，另部分財金界海外僱員已擱置洽租豪宅單位。 法資客搬出君臨天下 消息又透露，九龍站君臨天下3座中高層B室，面積1,445方呎，早前獲法資銀行外籍僱員以月租5.7萬元承租，惟入住數月因公司急召回原居地而退租。而君港一由雷曼兄弟僱員租住的5座高層A室，面積621方呎，月租約1.6萬元，尚有一年租期，但因租客退租，令一換樓客能以400餘萬元承接單位。 業界指九龍站上蓋四屋苑現約有550個租務放盤，較金融海嘯前多近90伙，呎租叫價22至50元，因供過於求，租金有下調壓力。 代理料年底多家金融機構檢討業績時，或會再刪減駐港海外僱員數目，屆時金融界僱員退租情況會進一步增多，估計月租5萬元以上的物業會首當其衝。 金融大海嘯席捲全球！