內地客沽御金．國峯蝕逾90萬

內地客沽御金．國峯蝕逾90萬
房產

財政司司長曾俊華表示，近日樓市氣氛已冷卻下來，住宅樓價在3月略為回軟，相信樓市將繼續調整；內地客則看淡後市，蝕讓西九龍御金．國峯，另支付額外印花稅（SSD）費用，預料虧損逾90萬元；。

樓市淡靜，心急沽貨業主不惜蝕讓，市場消息指出，御金．國峯錄得一宗二手成交，屬7座頂層F室以600萬元售出，建築面積403方呎（實呎323），原業主為內地客，建築呎價14888元（實呎18576元）。區內代理指出，同類低層單位放盤普遍逾700萬元，故上述單位成交價相當低水。

單位於2012年年初以637.5萬元購入，賬面已蝕37.5萬元，由於持貨未滿2年，原業主須支付5%的SSD，加上其他行政支出，預料是次該內地客蝕逾90萬元。

市場消息指出，香港仔深灣9號8座低層B室，以公司轉讓形式以3260萬元售出，建築呎價20136元（實呎25669元），避過SSD；原業主2011年以2886萬元入市，賬面獲利374萬元，升值13%。

政府近月推出多輪樓市措施，終令樓市熾熱的氣氛有所減緩，曾俊華昨天出席立法會會議時表示，過去數年流動資金充裕、低利率及樓宇供應失衡，樓市表現與經濟基調背道而馳，泡沫風險加劇；但在政府陸續增加供應及管理需求措施配合下，市場情緒已現變化，氣氛明顯冷卻，買家入市趨審慎，在初步數據顯示，住宅樓價在3月略為回軟，相信樓市將繼續調整。

他重申，政府將密切監察市場情況，有需要時便推出進一步措施，確保樓市健康發展，並籲買家入市前要量力而為。

信報

25 April 2013

不實資訊誘人購買 屬違法

不實資訊誘人購買 屬違法

2013年04月25日 星期四

《一手住宅物業銷售條例》主要針對樓盤賣方，但其中有關廣告、虛假陳述及誤導的範疇，被監管的人士不限於賣方，還包括代理及傳媒等中介及傳播媒介，只要所發放的資訊不屬實，並誘使他人購買入市，即屬違法。

包括發展商代理傳媒等

下周一生效的《一手住宅物業銷售條例》，在樓書、價單、銷售安排及披露成交紀錄冊等範疇，規管對象只是針對樓盤賣方。

根據定義，賣方包括樓盤樓盤擁有人及發展商，其中發展商是指負責統籌及監管樓盤設計、規劃、建造、裝置、完成及/或銷售的人，而非個別參與發展的專業人士，例如設計師、建築師、測量師、律師及承建商等。

根據《一手住宅物業銷售條例》，若果樓盤擁有人及發展商高級人員，即是公司董事、經理及秘書等，涉及協助、教唆、慫使、促致或誘使下觸犯法例，或同意或縱容下觸犯法例，或罔顧實情或罔顧後果而觸犯法例，亦需要負上法律責任。

不過，法例設有免責辯護條文，只要被控告的樓盤擁有人及發展商高級人員，能夠證明自己已經採取所有合理的預防措施，並且亦已作出所有應有的努力，以避免觸犯法例，即可以作為免責辯護。

規管廣告誤導虛假陳述

除了樓書、價單、銷售安排及披露成交紀錄冊等監管之外，《一手住宅物業銷售條例》亦有就廣告、虛假陳述及誤導的範疇作出規管，而且監管對不限於樓盤擁有人及發展商高級人員，而是泛指任何人士，包括代理及傳媒等中介及傳播媒介。

例如，若果代理及傳媒在知情下，以蓄意漏報重要資訊、不具名方式發布虛假的樓盤銷情等，便有機會觸犯法例，除非有關報道經由複製、轉述或直播，才可作為免責辯護。

房委會違規 高層負刑責

另一方面，獲得豁免於大部分法例條文的房委會，亦須遵守有關廣告的規定，一旦旗下樓盤觸犯失實陳述或傳布虛假或具誤導性資料，其高級人員，即房委會董事、秘書或經理等，亦有機會要負上刑事責任。（系列之九）

撰文: 古廣榮

25 April 2013

經濟日報 

低於300萬上車盤 市區重現 業主終肯減價 得寶放盤多年初3倍

低於300萬上車盤 市區重現

業主終肯減價 得寶放盤多年初3倍

2013年04月25日 星期四

二手市場經過兩個月淡靜期後，近日小業主終按捺不住肯減價放盤，令幾近絕迹的300萬元以下市區上車盤重現，大型屋苑以牛頭角得寶花園盤源較多，較年初旺市時急增3倍，而隨着樓市逆轉，料市區上車盤續增加。

牛頭角上車樂園得寶花園，於旺市時只得兩、三個質素較差300萬元以下放盤單位，但近日300萬元以下放盤單位已增至約16間，較旺市時急增約3倍。區內代理表示，由於得寶花園收租客持貨多，個別積極減磅下，近日叫價調低5至10%，新放盤叫價「2字頭」盤源增加。

出招前屋苑平價盤，主要集中於低層、連租約望樓景單位。而目前「2字頭」盤源中層亦有選擇，如得寶花園G座中層04室，實用面積253平方呎（建築面積343平方呎），擁開揚景，屬中等質素，目前以280萬元放盤。另有交吉戶如B座中層08室，向東南望泳池景，亦正以285萬元放盤。

淘大幾乎跌穿300萬元

另同區實用呎價曾突破萬元、兩房單位造價曾逾400萬元的淘大花園，單位造價亦幾乎跌穿300萬元水位。市場指出O座中層單位，凶宅同層戶以305萬元放盤，料議價空間增加下，單位有機會低於300萬元沽出。

至於港島區「2字頭」，主要集中於香港仔及北角等單幢物業。以北角區為例，出招後約有15個「2字頭」盤源，較以往10個以內升約5成，如叫價再跌1成，料盤量可增至約20個。

「貴價」居屋 造價回落

隨着樓市轉勢，個別市區「貴價」居屋，造價亦從高位回落，惟盤源不多，落幅不算大。如鑽石山龍蟠苑重現「2字頭」放盤，世紀21林偉雄指，現低於300萬元放盤僅兩伙，包括A座低層1室，實用353平方呎，1房，叫價280萬元。

另樓齡較舊的天馬苑兩房戶，實用338平方呎，月前造價曾達310萬元，現有1伙A座低層4室，以250萬元放售。浸大財務及決策學系副教授麥萃才認為，個別細價屋苑的投資者比例較高，落價速度會相應較快，另個別質素較遜的單位，亦會在弱市時率先減價求售，從而引伸低價成交或放盤。

本月暫756買賣 佔整體4成

在政府連番出招，令換樓鏈斷裂下，300萬元以下上車盤成為市場主導。香港置業統計數據顯示，本月至今（截至23日）暫錄1,860宗二手註冊，當中300萬元或以下中小型物業註冊暫錄756宗，佔整體二手註冊比率為40.6%，較上月的35.4%，按月回升5.2個百分點之外，並創本年新高。（系列二）

撰文: 文倩婷、李彤

系列名: 樓市轉勢系列

經濟日報 

25 April 2013 

公司轉讓增 地監局指風險高 去信提醒業界 須諮詢法律意見

公司轉讓增 地監局指風險高

去信提醒業界 須諮詢法律意見

2013年04月24日 星期三

雙倍印花稅實施後，不少投資者透過公司股權轉讓形式交易以避稅。近日地產代理監管局向測量師行等代理發通告，提醒代理在沒有法律意見下安排股權轉讓為不適當，極具風險。業內人士分析，買賣公司涉及成本不輕及過程繁複，故只會出現在大額買賣上。

過程繁複 可能存有債務

據業界透露，近日外資測量師行及代理行等，均收到由地監局發出的電郵通告，內容提及有關安排客戶以轉讓股權形式買賣物業。地監局留意樓市措施後，有持牌人安排客戶以買賣公司形式進行物業交易，故提醒各持牌人，在沒有法律意見下安排股權轉讓是不適當，並有高度風險，涉及買家可能在股份轉讓同時，接管該有限公司債務及責任。

地監局接受本報查詢時，指出過往已有向代理發出有關以轉讓股權形式買賣物業的執業通告，近來只是再向代理提醒有關指引。

有測量師行代理指出，不時會為客透過買賣公司作物業轉手，但指出只有少數成交才會以此安排，因為買賣公司前，買賣雙方需要得悉對方身份，多涉及較知名及有地位人士，才有信心進行交易。此外，買賣公司需要多位律師及會計師，以核實公司所有數目，涉及專業費用成本不輕，過程繁複，中下價物業成交也不會以此方法，僅出現在大碼豪宅及工商買賣上。

孖沙街轉讓 省8.5%釐印費

事實上，出招後工商大額買賣大跌，僅餘的買賣中，不乏以公司轉讓股份。如月初中國星（00326）以7,633萬元，購入上環孖沙街舖位，便是以買賣公司形式交易，可省卻8.5%釐印費。另外銅鑼灣霎東街sharp多層單位摸貨，同樣以此形式作交易。

撰文: 梁建國

經濟日報 

23 April 2013

馬時亨3500萬購浪琴園 買殼避DSD

馬時亨3500萬購浪琴園 買殼避DSD

2013年04月24日 星期三

【本報訊】喜愛投資物業的前商務及經濟發展局局長馬時亨或有關人士，早前以「買殼」形式購大潭浪琴園物業，作價逾3,500萬元，成功避免繳交近300萬元雙倍印花稅（DSD）。

節省825萬稅項

成交單位為浪琴園3座高層B室，實用面積1,674平方呎（建築2,054平方呎），由恒圖投資有限公司持有。消息稱，單位在上月底至本月初期間以公司股權轉讓形式易手，售逾3,500萬元，實用呎價近2.1萬元（建築呎價1.7萬元）。

據該公司註冊資料顯示，原本的葉姓董事已在本月15日辭任；同日接替的新董事為馬時亨、馬王培琪。

據知，馬氏向來喜投資物業，是次入市成功避開原本接近300萬元的DSD，同時可免卻15%（即525萬元）的買家印花稅（BSD）便可透過公司名義持有單位。

據知，馬時亨並非首次以公司轉讓形式進行買賣，去年10月初就以同樣手法，將中半山澄碧閣物業轉售予莊士集團的高層。

土地註冊處資料顯示，星展集團高層伍維洪等人購同區紅山半島棕櫚徑一幢雙號屋，作價6,900萬元，實用面積2,583平方呎（建築2,588平方呎），實用呎價2.67萬元（建築呎價2.66萬元）。

大坑慧景園1座中高層A室，實用面積1,193平方呎（建築1,533平方呎），連車位售2,560萬元，實用呎價2.14萬元（建築呎價1.67萬元）。

經濟日報 

23 April 2013 

防跌市重演 還看政府應變

防跌市重演 還看政府應變

2013年04月24日 星期三

過往多次樓市轉勢，包括97年金融風暴及08年金融海嘯，均由外圍經濟波動引發，但是次樓市轉勢，則主要由政府政策所致，令樓市基調改變，抑壓換樓及上車需求，主要由本地用家需求主導。

有別於由外圍引發轉勢

由於本港屬於外向型的經濟體，並以金融、貿易為主，故此過往樓市的表現很受外圍經濟及金融市變動影響，在過去20年兩次最明顯轉勢，分別在97年及08年出現，均是從亞洲金融風暴及環球金融海嘯引發。

現時歐美及中國經濟環境均未見急速惡化，從經濟增長、失業率等數據可見本港經濟基本面實際變化不大，反而近年影響樓市走勢的最大因素，則在於政府政策變化，「政策市」主導後市走勢。

頻打壓「只升不跌預期」

由於近年市場開始形成「樓價只升不跌的預期」，而這種心理預期正是近期支持樓價上升的主要因素，為遏止這種心理預期持續發揮作用，政府不斷地出手打壓，一招未能遏止升勢，就即時再加推辣招，先後推出額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）等措施，其中後兩招更是在不足半年內連環推出。

從政府出招的步伐，市場心理預期開始出現改變，逐步形成一種當樓價持續上升隨即會惹來政府打壓的心理預期，並感受到政府「辣度」會一步步提升，最終必定壓低其他利好樓價的因素，導致樓市進入長期調整。

需求萎縮削市場承接力

這種心理相信未來一段時間仍然會主導樓市走勢，令投資者以至用家亦不敢於短期時間內入市，令樓市需求大幅萎縮，削弱市場承接力，令樓價逐步出現明顯調整。當加息周期日漸步近，加上一手樓供應量增加，樓價下跌速度將會進一步加快。

屆時政府能否適時，因應樓市變化而作出政策調整，放寬過往一直不利於樓市的措施，將會考起一眾官員。

撰文: 余敏欽

23 April 2013

經濟日報 

樓市亮5紅燈 18年來首次

樓市亮5紅燈 18年來首次

將踏入調整周期 年內恐跌價1成

2013年04月24日 星期三

樓市經歷連續10年牛市，但近期5大樓市訊號均呈不利現象，包括：（1）樓價指數、（2）住宅註冊量、（3）供樓負擔比率、（4）租金回報率及（5）新盤餘貨量，5訊號同時轉勢屬於近18年以來首次，顯示樓價將進入調整周期，料今年住宅樓價跌幅達1成。

市場較廣泛採用的中原城市領先指數（CCL），上周五報120.12點，連續4周跌幅達2.86%，跌幅之急屬於08年金融海嘯後首見。而過往樓價出現單月急跌的情況不多，若果翻查過往18年資料，有23個月份樓價跌幅達3%或上，其中有15個月份樓價在1年內持續下跌，而且大部分按年跌幅超過1成，因此估計今年有機會重演樓價跌1成的情況。

其次，住宅成交註冊量亦是觀察樓市走勢的重要數據，反映市場承接力，當持續一段時間處於承接力不足的情況下，樓價會自然作出調整，例如亞洲金融風暴後的97年12月至98年2月，註冊量維持在3,700宗至6,000宗的低水平，而在98年全年樓價跌幅更逾3成。

供樓負擔率達51% 超警戒綫

觀乎今年首3個月，受到政府連番出招影響，住宅成交註冊量已經兩度低於5,000宗，其中去年12月錄得3,004宗，更創18年按月新低，若果未來兩個月成交量均維持在5,000宗界綫下，樓市將要較大的調整才能夠令市場重獲承接。

過去10年，樓市進入反覆向上的升市，其中一個主因正是低息環境帶動，供樓負擔比率跌至極低水平，如自01年起12年來，供樓負擔比例均處於50%的警戒綫以下，情況直到去年初開始扭轉並逼近警戒綫，甚至在過去兩個月已越過警戒綫達到51.5%。

由於現時供樓負擔比率，仍然是以實際息率2.3厘計算，市場預計未來1至2年息口已經會開始回升，一旦加息3厘至5.3厘，負擔比率將逼近7成，相當於98年水平，而當時樓價需要調整逾兩成，才能夠得以企穩。

租金回報率 跌至2.9%低位

租金回報率亦是觀察樓市走向的重要指標，近期住宅物業租金回報率跌至2.9%的歷史低位，樓價升勢缺乏實際租金支持，呈現危險訊號；若然將回報率減同期按揭利率，所推算出「淨回報率」更已跌至不足1厘，根據歷史走勢，在加息潮到臨後，淨回報率跌至負值，樓市將進入調整周期。

此外新盤去貨能力大減，一手累積餘貨數目開始增加，上月餘貨量達3,236伙，屬連續3個月上升，亦是12年1月以來新高，由於今年落成量大增，預計年內推盤及餘貨數量亦會上升，屆時發展商亦促銷，甚至有機會以低於二手價推盤，影響整體樓價下跌。（系列一）

撰文: 余敏欽

23 April 2013

經濟日報